Гражданский кодекс часть 1

к ответчикам Министерству имущественных отношений Омской области, ГУ Омской области "Центр учета и содержания государственной собственности" города Омска и закрытому акционерному обществу "ТД "Сибирские нефтепродукты" города Омска

о признании недействительным в силу ничтожности договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки

При участии в заседании:

от Прокурора Омской области – Пересыпкин К.С. (удостоверение ТО № 081049);

от ответчиков:

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель ФИО1 (дов. от 30.12.2009 № 03/11400);

от ГУ Омской области "Центр учета и содержания государственной собственности" - не явились;

от ЗАО "ТД "Сибирские нефтепродукты" – представитель ФИО2 (дов. от 29.09.2009 № 34/Ю);

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Прокурором Омской области о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 11.04.2008 № АН1327 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЗАО "ТД "Сибирские нефтепродукты" освободить помещения №№ 1-3, 7, 10, 13-16, общей площадью 139,3 кв.м. (в том числе основная 107,6 кв.м. и вспомогательная 31,7 кв.м.) на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...>.

Ответчики исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзывах на иск.

Ответчик ГУ Омской области "Центр учета и содержания государственной собственности" в заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по последнему известному суду адресу, что в силу пункта 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим уведомлением.

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав Прокурора Омской области и представителей ответчиков, суд установил, что 11 апреля 2008 года между Омской областью в лице Министерства имущественных отношений Омской области, ГУ Омской области "Центр учета и содержания государственной собственности" и ЗАО "ТД "Сибирские нефтепродукты" заключен договор аренды № АН1327, в соответствии с которым арендодатель сдал за плату во временное пользование нежилые помещения №№ 1-3, 7, 10, 13-16, являющиеся собственностью Омской области, на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 139,30 кв.м., для использования под занятие посреднической деятельностью, сроком с 11.04.2008 по 10.03.2009, что подтверждается актом приема-передачи имущества, подписанным между сторонами 11.04.2008.

Прокурор Омской области ссылается на то, что решением исполнительного комитета Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 № 140-3 «О вводе в эксплуатацию общежития института повышения квалификации «Нефтехима» на 216 мест по ул. Мамина-Сибиряка, 7» объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, введен в эксплуатацию как общежитие. Решение об исключении из специализированного жилищного фонда Омской области жилых помещений в указанном общежитии не принималось. Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Действующее жилищное законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности сдачи в аренду помещений, расположенных в общежитиях, для целей, не связанных с проживанием, без перевода этих помещений из жилых в нежилые. В связи с чем договор аренды от 11.04.2008 № АН 1327 является недействительным в силу ничтожности, поскольку спорные помещения находятся в общежитии и не переведены из жилых в нежилые в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные доказательства, а также доводы Прокурора Омской области и ответчиков, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 216 ГК РФ к вещным правам, наряду с правом собственности, относится и право оперативного управления имуществом.

В соответствии со статьей 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

По положениям статьи 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к помещениям специализированного жилищного фонда.

В соответствии со статьей 17 ЖК РФ и статьей 288 ГК РФ (пункт 2) жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Статьей 94 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Согласно пункту 1 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Пунктом 3 названной нормы ГК РФ предусмотрено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Действующим жилищным законодательством предусмотрена возможность перевода собственником жилого помещения в нежилое при соблюдении определенных в Законе условий (глава 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 6 части 1 статьи 14 и части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 4 статьи 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Согласно постановлению Мэра города Омска от 12.04.2005 № 240-п "Об оформлении документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений" перевод жилых помещений в нежилые осуществляется комиссиями по рассмотрению вопросов о переводе помещений, а также о переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, создаваемыми в административных округах города Омска.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ (статья 288 ГК РФ).

Как установлено судом, многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв. м., расположенный по адресу: <...>, является государственной собственностью Омской области – субъекта Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АА № 688857 от 15.10.2004. Основанием регистрации явилось постановление Законодательного собрания Омской области от 20.05.2004 № 149 «О принятии в собственность Омской области объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.10.2004 право оперативного управления указанного выше объекта зарегистрировано за ГУ Омской области «Центр учета и содержания государственной собственности» на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 10.12.2002 № 616-РК

Как следует из искового заявления, основанием признания недействительным договора аренды является то, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии.

По мнению Прокурора, действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности сдачи в аренду помещений, расположенных в общежитиях, для целей, не связанных с проживанием, без перевода этих помещений из жилых в нежилые.

Суд полагает, что прокурором в обоснование исковых требований не представлены надлежащие и достаточные доказательства того, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии.

Из материалов дела усматривается, что в аренду были сданы помещения, находящиеся на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома.

Доказательства смены статуса общежития на многоквартирный жилой дом в материалах дела отсутствуют. Основания регистрации спорного объекта как многоквартирного пятиэтажного жилого дома по ул. Мамина-Сибиряка, 7, не оспорены, свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АА № 688857 от 15.10.2004 является действующим.

Согласно пункту 2 Распоряжения Правительства Омской области от 01.08.2007 №130-рп «О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Омской области» в многоквартирном пятиэтажном жилом доме (общая площадь 2495,4 кв.м, лит.А ), расположенном по адресу: <...>, к специализированному жилищному фонду отнесены лишь отдельные жилые помещения (комната №212 , общей площадью 11,1 кв.м ; комната №233, общей площадью 11,7 кв.м; комната №522 , общей площадью 12,3 кв.м; комната №542, общей площадью 11,8 кв.м). Причём, указанные жилые помещения отнесены к иному, чем общежития, виду специализированных жилых помещений - к маневренному фонду.

На момент ввода в эксплуатацию спорного объекта (решение Исполнительного комитета Омского городского совета народных депутатов № 140-З от 29.04.80.) полезной площадью 2 316,9 кв. м. площадь нежилых помещений составляла 943, 5 кв. м. Представленный по запросу суда ГУ Омской области "Исторический архив Омской области" акт государственной приемочной комиссии от 25.04.1980 свидетельствует о вводе в эксплуатацию общежития института повышения квалификации "Нефтехима" на 216 мест по ул. Мамина-Сибиряка № 7, полезной площадью 2316,9 кв.м., жилой площадью 1373,4 кв.м., построенного трестом № 6 по титулу производственного объединения "Омскнефтеоргсинтез". Экспликации к поэтажным планам и иные приложения к акту, которые бы подтверждали сдачу в эксплуатацию конкретных (индивидуально определенных) жилых и нежилых помещений, отсутствуют.

Из технического паспорта на многоквартирный жилой дом № 7 по ул. Мамина-Сибиряка по состоянию на 12.11.2003 следует, что на момент регистрации права собственности Омской области помещения №№ 1-3, 7, 10, 13-16 на четвертом этаже здания являлись нежилыми, иными сведениями собственник не располагал.

Из имеющихся в деле копий документов: решения исполкома Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 №140-3, технического паспорта на жилой дом по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, составленного по состоянию на 12.05.1980, - раздел 1. «Владение строениями на участке», распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Омской области от 10.02.2002 №616-РК, акта приема-передачи от 16.12.2002 следует, что здание построено по титулу государственного предприятия - производственного объединения «Омскнефтеоргсинтез», введено в эксплуатацию как общежитие института повышения квалификации «Нефтехима», использовалось производственным объединением «Омскнефтеоргсинтез», затем без правовых оснований находилось на балансе ЗАО «Институт повышения квалификации руководящих работников и специалистов нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности», от которого в целях его освобождения от несвойственных функций по содержанию имущества, являющегося государственной собственностью, здание по акту от 16.12.2002 передано на баланс государственного учреждения «Омский областной центр учета и содержания государственной собственности».

На основании Постановления Законодательного собрания Омской области от 20.05.2004 №149 «О принятии в собственность Омской области объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности» здание по ул. Мамина-Сибиряка, д.7, лит. А, - многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв.м, 15.10.2004 зарегистрировано на праве собственности за субъектом Российской Федерации - Омской областью.
Указанное здание принято в собственность субъекта РФ - Омской области в порядке разграничения государственной собственности на основании пунктов 3, 6, 8 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». До момента определения соответствующего собственника указанный объект находился в федеральной собственности.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из содержания настоящей статьи следует, что жилые дома, которые использовались в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» эти жилые дома утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 №425-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указал следующее.

Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря №189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений. Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц, на указанные жилые помещения действия норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления (пункт 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №425-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку передача жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий, в собственность субъекта РФ влечет такие же последствия, что и при передаче их в ведение органов местного самоуправления, то применительно к статье 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» правомерен вывод о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, лит.А, статус общежития утратил в силу закона. Соответственно, принимать решение об исключении его из специализированного жилищного фонда, о чём указывает Прокурор Омской области, не требовалось.

Из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 19.12.2005 года усматривается, что на момент заключения договора аренды от 11.04.2008 № АН 1327 оспариваемые прокурором помещения являлись нежилыми, и, следовательно, перевода указанных помещений в нежилые не требовалось.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена в отношении нежилых помещений. Заключенный собственником имущества - Омской областью договор аренды нежилых помещений от 11.04.2008 №АН1327 не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания считать договор аренды ничтожной сделкой и применять последствия недействительности этой сделки.

Прокурор от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Савинов