Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Н.А.Третьякова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.Е.Шерстневой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» (г.Екатеринбург) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г.Оренбург) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по отказу в государственной регистрации договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г. по заявлению ООО «Форсаж» №01/046/2014-368 от 11.02.2014г. и обязании заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г., сторонами которого являются ООО «Форсаж» и ООО «Макдоналдс», с участием в деле в качестве третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (г.Москва),

при участии:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 14.05.2014г.),

от заинтересованного лица - ФИО2 (доверенность №25 от 27.12.2013г.), после перерыва не явился,

от третьего лица - не явился, извещен надлежаще в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» (далее – заявитель, общество, ООО «Форсаж») принадлежит на праве собственности нежилое здание – торгово-развлекательный центр «КИТ» (лит.В) площадью 16804, 9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Оренбургской области) 17.02.2012, о чем сделана запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним №56-56-01/044/2012-181 (свидетельство о государственной регистрации права 56-АБ 580944).

Между ООО «Форсаж» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г., предметом которого является предоставление в аренду сроком на двадцать пять лет части помещений (430 кв.м.), находящихся на первом этаже здания Торгово-развлекательного центра «КИТ», расположенного по адресу: <...>.

11.02.2014г. ООО «Форсаж» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 21.02.2014г. №01/046/2014-368 заинтересованное лицо сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации договора аренды до 21.03.2014г. в связи с необходимостью представления кадастрового паспорта помещения, выданного органом кадастрового учета с указанием размера площади, подлежащей передаче в аренду.

Не согласившись с действиями заинтересованного лица по приостановлению государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Определением от 29.04.2014г. суд удовлетворил заявление ООО Форсаж» об изменении предмета требований в порядке ст. 49 процессуального кодекса Российской Федерации и принял к рассмотрению требования общества о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по отказу в государственной регистрации договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г. по заявлению ООО «Форсаж» №01/046/2014-368 от 11.02.2014г. и обязании заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г.

Из представленного в материалы дела сообщения об отказе в государственной регистрации от 24.03.2014г. №01/046/2014-368 следует, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора аренды заинтересованное лицо указало на непредставление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) для государственной регистрации прав, а именно – на непредставление в установленный срок кадастрового паспорта здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заявитель, оспаривая действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г., ссылается на то, что договором аренды, с учетом приложений к нему, стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду помещений и соответствие их местоположения указанному в приложении плану, что свидетельствует о согласовании предмета договора аренды, и соответственно, о незаконности действий заинтересованного лица. В обоснование своих требований общество также ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Заинтересованное лицо в представленном отзыве на заявление возражает относительно удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что непредставление заявителем кадастрового паспорта с указанием передаваемой в аренду площади является препятствием в государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, представитель регистрирующего органа в ходе судебного заседания пояснил, что до 01.01.2013 правовые акты не предусматривали возможности постановки на учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а с 01.01.2013 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о государственном кадастре) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В связи с этим, по мнению заинтересованного лица, соответствующие разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о возможности предоставления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, применению при рассмотрении настоящего дела не подлежат.

Третье лицо письменный отзыв в материалы дела не представило.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд признаёт требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 651 пунктом 1 статьи 4 статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Из анализа представленных на государственную регистрацию документов усматривается, что в рассматриваемой ситуации стороны договора (заявитель и ООО «Макдоналдс») четко определили и отразили в договоре, а также приложениях к нему, графическое описание, полную идентификацию предоставляемой в аренду части здания, в связи с чем предмет договора аренды согласован сторонами. При этом, из материалов дела не усматривается, что у сторон имелась какая-либо неопределенность в индивидуализации передаваемых в аренду объектов.

Указанное позволяет сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды.

Поскольку права заявителя на предоставленные в аренду объекты недвижимого имущества были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а план арендуемых помещений представлен вместе с заявлением о государственной регистрации договора, оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности не соответствует положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Довод заинтересованного лица о том, что поскольку с 01.01.2013 Закон о государственном кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, непредставление обществом кадастрового паспорта на части помещений является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

Сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия.

На основании вышеизложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя и на основании ч.5 ст. 201 АПК РФ на регистрирующий орган следует возложить обязанность по совершению регистрационных действий по государственной регистрации договора №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Форсаж» и Обществом с ограниченной ответственностью «Макдоналдс».

Понесённые заявителем расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего заявления в размере 2000 руб. подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в качестве судебных расходов в порядке, установленном ст. ст.106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственную пошлину в размере 2000 руб. следует возвратить заявителю как излишне уплаченную, выдав справку на ее возврат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требования заявителя удовлетворить.

2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по отказу в государственной регистрации договора аренды №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г. по заявлению ООО «Форсаж» №01/046/2014-368 от 11.02.2014г., изложенному в сообщении об отказе в государственной регистрации от 24.03.2014г. №01/046/2014-368.

3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по государственной регистрации договора №А-Ор-F-1-1 от 17.12.2013г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Форсаж» и Обществом с ограниченной ответственностью «Макдоналдс».

4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» (г.Екатеринбург) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Исполнительный лист на взыскание расходов по уплате государственной пошлины выдать заявителю после вступления решения в законную силу.

5. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» (г.Екатеринбург) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (две тысячи) руб., уплаченную по платежному документу от 14.03.2014г., выдав справку на возврат после вступления решения в законную силу (подлинный платежный документ от 14.03.2014г. находится в материалах дела №А47-2434/2014).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Третьяков