Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Миллер И.Э., при ведении протокола секретарем судебного заседания Досовой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Ирбис», ОГРН 1035608458907, ИНН 5612038955, г. Оренбург,

к индивидуальному предпринимателю Трофимовой Ольге Евгеньевне, ОГРНИП 314565828000030, ИНН 561206676004, г. Москва,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Белая сметана», г. Оренбург, 2) общество с ограниченной ответственностью «АПТУС», г.Оренбург, 3) индивидуальный предприниматель Ценаева Валентина Николаевна, г.Оренбург, 4) общество с ограниченной ответственностью «АКВАТОРИЯ», г.Оренбург, 5) общество с ограниченной ответственностью «БирБар», г.Оренбург,

о взыскании

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Зайцев М.М. по доверенности от 22.09.2020, посредством использования сервиса онлайн-заседания системы «Картотека арбитражных дел»,

ответчика - Сариев Д. по доверенности от 18.11.2020,

третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 08 по 15 декабря 2020 года.

Общество с ограниченной ответственностью «Ирбис» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Трофимовой Ольге Евгеньевне (далее - ответчик) о взыскании 447 467 руб. 32 коп., в том числе: 440 619 руб. 38 коп. - задолженность по договору аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005_16 от 20.05.2016, 6 847 руб. 94 коп. - пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей.

Исковые требования неоднократно уточнялись истцом (л.д. 134 т. 1; л.д. 131 т. 2). Согласно последним уточнениям от 09.09.2020 (л.д. 78 т. 3), принятым определением суда от 10.09.2020, истец просит взыскать с ответчика 447 103 руб. 71 коп., из которых: 440 619 руб. 38 коп. - задолженность по договору аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005-16 от 20.05.2016 за период с февраля 2019 года по декабрь 2019 года включительно, 6 484 руб. 33 коп. - пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей за период с февраля 2019 года по декабрь 2019 года включительно.

Указанным определением от 10.09.2020 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Белая сметана», общество с ограниченной ответственностью «АПТУС», индивидуальный предприниматель Ценаева Валентина Николаевна, общество с ограниченной ответственностью «АКВАТОРИЯ», общество с ограниченной ответственностью «БирБар».

Ответчиком представлены отзывы с возражениями по заявленным требованиям (л.д. 83 т. 1; л.д. 14 т. 2; л.д. 3 т. 6), дополнительные пояснения (л.д. 82 т. 3).

Истцом представлены письменные объяснения (л.д. 119 т. 1; л.д. 1 т. 3; л.д. 139 т. 5) с возражениями по доводам ответчика.

Третьими лицами представлены отзывы: ООО «БирБар» (л.д. 105 т. 3), ООО «АПТУС» (л.д. 1 т. 4), ООО «Белая сметана» (л.д. 28 т. 4), ИП Ценаева В.Н. (л.д. 41 т. 4), ООО «АКВАТОРИЯ» (л.д. 45 т. 4) с указанием на рассмотрение дела без их участия.

До начала судебного заседания от сторон заявлений, ходатайств, дополнительных документов не поступало.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, приобщил дополнительные документы (справка из Росреестра, контррасчет, акт сверки, отзыв, конверты), устно заявил ходатайство о вызове свидетеля Классена Андрея Петровича.

Истец по устному ходатайству ответчика возражал.

Судом установлено, что в материалах дела (л.д. 92-93 т. 1) содержатся копии актов приема-передачи, на которых присутствует отметка Классена А.П., в связи с чем, руководствуясь статьей 88 АПК РФ, суд определил удовлетворить устное ходатайство ответчика о вызове Классена Андрея Петровича в качестве свидетеля.

В судебном заседании опрошен свидетель Классен Андрей Петрович, предупрежденный судом об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, о чем у свидетеля отобрана подписка.

После опроса свидетеля истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик, возражая по иску, устно заявил ходатайство об объявлении перерыва с целью вызова свидетелей Чакушина А.Н., Дивеева О.В.

Непосредственно в судебном заседании судом были исследованы предоставленные ответчиком доказательства, а именно вскрыты конверты с актом передачи ключей от арендуемых помещений и уведомлением о необходимости направления документов об оплате, обозревалось их содержимое. Конверт с ключами, в порядке статьи 66 АПК РФ, приобщены судом к материалам дела.

После перерыва от ответчика поступило письменное ходатайство о вызове свидетелей, об осмотре доказательств, а именно об обозрении сайта по запросу «Корма56».

Суд, рассмотрев в порядке статьи 159 АПК РФ, заявленные ответчиком ходатайства, отказал в их удовлетворении, в том числе в отношении устного ходатайства ответчика об обозрении сайта по запросу: «Корма56», определив необходимость обозрения в открытом доступе системы Интернет по запросу сведения по объекту, согласно адресу: «г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 34/1».

Руководствуясь статьей 88 АПК РФ, суд определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове свидетелей, в силу норм статей 67, 68 АПК РФ, а так же в связи с тем, что явка свидетелей ответчиком не обеспечена, а заявление ответчика о содействии в их розыске и установлении места регистрации, отклонил, в связи с отсутствием оснований, учитывая, в том числе длительность рассмотрения дела.

Иные заявления и ходатайства ответчика, в том числе об осмотре сайта по запросу «Корма56», об отложении судебного заседания, суд оставил без удовлетворения, в связи с отсутствием правовых оснований и доказательств невозможности предоставления документов ответчиком ранее, а также учитывая неоднократность отложения судебного разбирательства по настоящему делу.

Ответчиком приобщены к материалам дела платежные документы об оплате аренды.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.05.2016 года заключен договор аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005-16 (л.д. 15 -21 т. 1) (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду части здания (помещения), расположенные в соответствии с проектной документацией. Справкой ФГУП «Ростехинвентаризация» № 5717 от 01 июня 2007г. в здании Боулинг-центра с кадастровым номером 56-56-01/111/2007-369 по адресу: г.Оренбург. ул. Салмышская, дом № 34/1, указанные в Приложении № 1, с комплектом оборудования, указанного в Приложении № 2, являющимися неотъемлемой частью договора. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 673,5 кв.м., а именно:

- часть здания № 11, представляет собой помещение, площадью 10,3 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 12, представляет собой помещение, площадью 10,6 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 13, представляет собой помещение, площадью 26,8 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 14, представляет собой помещение, площадью 15,1 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 15, представляет собой помещение, площадью 45,2 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 16, представляет собой помещение, площадью 34,4 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 17, представляет собой помещение, площадью 415,2 кв.м, расположенное на цокольном этаже;

- часть здания № 18, представляет собой помещение, площадью 115,9 кв.м, расположенное на цокольном этаже.

В п.п. 1.3 - 1.4 договора указано, что срок действия договора аренды устанавливается с 10 августа 2016г. по 31 мая 2021г.Право фактического занятия помещения, в котором расположены предоставленные в аренду площади, возникает уарендатора с 10 августа 2016г.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, подлежит госрегистрации в обязательном порядке. Обязанность по расходам на регистрацию договора возлагается на арендатора. В случае, если договор не будет зарегистрирован в течение 11 месяцев с даты его подписания, договор, как краткосрочный, при отсутствии возражений субарендатора, возобновляет свое действие на новый срок (11 мес.) на тех же условиях.

Согласно п.п. 3.1 - 3.2 договора размер арендной платы устанавливается в размере 100 рублей в месяц, без учета НДС, за один квадратный метр арендуемых площадей. Коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение) исчисляются и оплачиваются в соответствии с показаниями приборов учета. Тепловая энергия - пропорционально арендуемой площади.

Оплата арендной платы и коммунальных услуг производится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, следующего за расчетным, на счет арендодателя в размере предусмотренным договором.

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодатель имеет право начислить пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.3 договора).

Условиями договора предусмотрено его досрочное расторжение в соответствии с действующим законодательством либо по соглашению сторон (п.п. 5.1 - 5.2 договора).

Договор, 26.08.2016 прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Между истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения к договору: от 20.05.2016 № 1 (л.д. 23 т.1), от 20.05.2016 № 1 (л.д. 24 т.1), от 02.04.2018 № 2 (л.д. 25 обратная сторона т.1), от 23.08.2018 № 3 (л.д. 27 т.1), от 31.10.2018 № 4 (л.д. 28 обратная сторона т.1), от 11.11.2018 № 5/1 (л.д. 29 обратная сторона т. 1), от 13.01.2019 № 6 (л.д. 30 обратная сторона т.1) изменяющие и дополняющие положения договора о количестве и площади сдаваемых в аренду помещений, порядке оплаты на время проведения ремонтных работ и расторжении договора.

Дополнительные соглашения также прошли государственную регистрацию, о чем имеются отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно п. 5.7 дополнительного соглашения №5/1 от 11.11.2018 (л.д. 29 обратная сторона т. 1) арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив арендодателя об этом не позднее, чем за 30 календарных дней. По истечении указанного срока договор расторгается, арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое Помещение по акту сдачи-приемки в течение десяти дней с момента подписания соглашения о расторжении договора или истечения срока указанного в уведомлении о расторжении договора и оплатить арендную плату.

Переданные арендатору помещения сдавались им в субаренду по договорам №№ 03/06 от 03.06.2016, 21/06 от 21.06.2016, 127/17 от 01.01.2017, 03/18 от 27.04.2018, заключенным между Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ИП Цанаевой Валентиной Николаевной, ООО «Акватория», ООО «БирБар», ООО «Белая сметана», ООО «Аптус», что не противоречило п. 1.6.1 заключенного договора № 2005-16.

Согласно исковому заявлению, ответчик нарушал сроки внесения арендной платы и коммунальных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность. Претензионным письмом от 16.08.2019 (л.д. 51 т.1) истец уведомил ответчика, что в случае не оплаты задолженности будет вынужден обратиться в арбитражный суд. Ответчиком претензия не удовлетворена.

Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о выдаче судебного приказа. Арбитражным судом Оренбургской области, 29.10.2019, обществу с ограниченной ответственностью «Ирбис» выдан судебный приказ (л.д. 53 т.1) на взыскание с индивидуального предпринимателя Трофимовой Ольги Евгеньевны задолженности по договору аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования от 20.05.2016г № 2005_16 за период февраль 2019г. - сентябрь 2019г. в размере 236 371 руб. 84 коп., неустойки за просрочку платежа за период с 26.03.2019г. по 14.10.2019г. в размере 3 772 руб. 11 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 901 руб. 44 коп.

В связи с поступившими возражениями должника, определением суда от 31.12.2019 судебный приказ от 29.10.2019 отменен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд.

Истец просит взыскать с ответчика сумму в размере 440 619 руб. 38 коп. за период с февраля по декабрь 2019; пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей в сумме 6 484 руб. 33 коп.

Ответчик с заявленными требованиями согласился в части суммы 5 863 руб. 35 коп. (контррасчет л.д.7 т. 6), указав, что в нарушение условий договора, арендодатель (истец по делу) в период с 01 февраля по 12 августа 2019 не выставлял и не направлял в адрес арендатора акты и счета на оплату услуг аренды и коммунальных услуг. Арендатор, со своей стороны, неоднократно письменно запрашивал у арендодателя расчеты и документы по оплате коммунальных услуг, а также акты сверки, неоднократно уведомлял в письменной форме об отсутствии расчетных документов.

В соответствии с п. 5.7 дополнительного соглашения № 5/1 от 11.11.2018 г. ответчик 05.07.2019 года уведомил общество с ограниченной ответственностью «Ирбис» о расторжении договора аренды и готовности передать помещение по акту приема-передачи (возврата) помещения.

12.08.2019 г. представитель арендодателя (директор ООО «Ирбис») присутствовал при возврате помещения, однако отказался от подписания акта приема-передачи помещения, мотивируя это тем, что представителя арендатора он не знает и полномочия его проверить не может (при этом представитель арендатора имел при себе надлежащим образом оформленную и заверенную доверенность, от ознакомления с которой представитель арендодателя отказался). Вместе с тем, как указывает ответчик, акты сверки и расчет задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.02.2019 г. по 12.08.2019 г. представитель арендодателя передал представителю арендатора, что косвенно подтверждает факт признания истцом представителя ответчика уполномоченным лицом.

Ответчик указывает, что с 12.08.2019 г. нежилыми помещениями по договору аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005_16 не пользовался, какого-либо своего имущества в нежилом помещении не хранил, неоднократно предпринимал попытки подписать акт приема-передачи (возврата) помещения арендодателю, однако арендодатель от встречи уклонялся.

13.08.2019 г. ответчик, в связи с необоснованным отказом истца от подписания акта приема-передачи помещения, на основании п. 5.7 дополнительного соглашения № 5/1 от 11.11.2018 г. к договору аренды и статьи 452 ГК РФ, обратилась в Управление Росреестра Оренбургской области с заявлением о снятии обременения в виде аренды по данному договору. Регистрирующий орган произвел регистрацию расторжения договора аренды в одностороннем порядке с 19.09.2019 г.

09.10.2019 года представитель ответчиком в адрес истца направлено почтовое отправление с ключами от арендуемых помещений, которое истцом не получено и возвращено отправителю.

Арендодатель от получения различного рода корреспонденции арендатора уклонялся, никаких предложений о проведении переговоров по спорным вопросам в адрес ответчика не направлял.

Ответчик указывает, что до момента подачи досудебной претензии, истец никаких действий по возврату помещений не предпринимал, с запросами о выплате задолженности к ответчику не обращался, кроме того, в настоящий момент помещения, ранее арендуемые ответчиком, заняты третьими лицами, на каких основаниях ответчику не известно.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу норм статей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора аренды вправе отказаться от договора в случае, если такое право предусмотрено законом или договором.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 2005-16 от 20.05.2016, со сроком аренды по 31.05.2021 (л.д. 15 -21 т. 1, пункт 1.3 договора, л.д.16 т.1).

Стороны не отрицают факта передачи спорного объекта в аренду, а также факта частичной оплаты.

Истец настаивает, что ответчик пользуется спорным объектом согласно договору аренды, акта приема-передачи (возврата) не подписывал, объект не принимал от ответчика, ответчик пользовался на правах аренды спорными помещениями в период с февраля по декабрь 2019 года, указывая, что и по настоящее время так же ответчик продолжает пользоваться спорным объектом аренды, предоставив расчет суммы иска, в связи с чем, задолженность по арендным платежам составила 440 619 руб. 38 коп. за период с февраля 2019 года по декабрь 2019 года включительно, 6 484 руб. 33 коп. - пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей за период с февраля 2019 года по декабрь 2019 года включительно (л.д.132 т.2)

Между тем, ответчик возражает по иску, заявив, что фактически договор расторгнут в одностороннем порядке с 12.08.2019, осуществлена передача (возврат) спорного объекта истцу по акту приема-передачи от 12.08.2019, после указанной даты не пользовался спорным объектом аренды.

Согласно расчету истца за период с февраля по декабрь 2019 арендная плата составила 790 812 руб. 00 коп., стоимость коммунальных услуг - 421 159 руб. 96 коп. С учетом частичной оплаты ответчиком на сумму 771 349 руб. 58 коп. задолженность составила 440 619 руб. 38 коп. (л.д. 132 т. 2)

Ответчик оспаривает расчет истца, предоставив контррасчет по иску.

По факту заявленных доводов сторон судом установлено следующее.

Из материалов дела следует, что в период с мая по июль 2019 года между истцом и ответчиком осуществлялась переписка относительно отсутствия актов по услугам аренды, а 05.07 2019 ответчиком направлено в адрес истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, с указанием на готовность к передаче арендуемого помещения 12.08.2019 , а в случае невозможности осуществить приемку помещения сообщить об этом ответчику по телефонам (с указанием соответственно номеров телефонов, л.д.117 т.5).

В соответствии с п.5.2 договора аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005-16, стороны имеют право расторгнуть договор в соответствии с условиями настоящего договора, действующего законодательства либо по соглашению сторон (л.д.17 т.1).

Из материалов дела не следует, что между сторонами было достигнуто письменное соглашение о досрочном расторжении договора по результатам переписки сторон.

Между тем, представитель истца не отрицает, что обществом «Ирбис» были получено письменное заявление ответчика о расторжении договора и готовности передать 12.08.2019 истцу спорный объект по акту приема-передачи.

Из устных пояснений представителя истца, а так же письменных объяснений, следует, что представитель истца прибыл на объект 12.08.2019, но акт приема - передачи от 12.08.2019 не подписал, указав, что объект не был готов к сдаче.

В материалы дела ответчиком представлены акты приема-передачи помещений от 06.05.2019 (л.д. 12 т. 6), от 12.08.2019 с пометкой Классена Андрея Петровича (представителя ИП Трофимовой Ольги Евгеньевны), о том, что представитель ООО «Ирбис» Иванов Н.В. присутствовал, от подписания акта приема-передачи отказался, оригиналы обозревались в судебном заседании.

Однако истец, ссылаясь на акт от 12.08.2019 подписанный директором ООО «Ирбис» Ивановым Н.В., экспертом Чепухиным А.Н., экспертом Дивеевой О.В. (л.д. 145 т. 1) указывает, что индивидуальный предприниматель Трофимова Ольга Евгеньевна на процедуру приемки-передачи помещений не явилась, представителя не прислала. В акте указано, что на части арендованных Трофимовой О.Е. помещений, по состоянию на сегодня 12.08.2019, находится имущество и осуществляется деятельность ресторана «Лебовски» (ООО «БирБар»).

Отказ от подписания актов приема-передачи Иванов Н.В. объяснил отсутствием у Классена Андрея Петровича надлежащих полномочий действовать от имени и в интересах ИП Трофимовой Ольги Евгеньевны.

Вместе с тем, свидетель Классен Андрей Петрович в судебном заседании пояснил, что 12.08.2019 прибыл по надлежащему адресу в г.Оренбурге, ул. Салмышская, 34/1; открыл спорный объект ключами, явился представитель ООО «Ирбис» Иванов Н.В., который знал о полномочиях Классена Андрея Петровича действовать от имени Трофимовой Ольги Евгеньевны в соответствии с доверенностью от 01.08.2019 (л.д. 9 т. 6), вместе с тем акты приема-передачи не подписал. Свидетель Классен А.П. пояснил также, что у него находился акт приема-передачи от 12.08.2019, подписанный со стороны ответчика с проставлением синей печати, который был предоставлен представителю общества Иванову Н.В. (л.д. 93 т. 1), то есть акт со стороны ИП Трофимовой О.Е. уже был ею подписан с проставлением синей печати, содержащей ИНН и ОГРН ИП Трофимовой О.Е. В таком виде, Классен А.П. передал акт Иванову Н.В., который отказался от подписи по надуманным причинам.

Так же свидетель пояснил, что вместе с Ивановым Н.В. еще были два человека, которых свидетель не знал; после открытия объекта, указанные лица вошли вместе с Ивановым Н.В помещение и стали его осматривать.

Суд установил, что истцом в материалы дела предоставлен акт осмотра № 337 от 12.08.2019, который составлен сотрудниками ООО «Оренбургский центр независимой Оценки и Экспертизы» по заданию истца (л.д.122-123 т.1).

В связи с отказом со стороны арендодателя в подписании актов приема-передачи арендуемого имущества, 13.08.2019 г. ответчик обратилась в Управление Росреестра Оренбургской области с заявлением о снятии обременения в виде аренды по договоруаренды части здания (нежилого помещения) и оборудования от 20.05.2016г № 2005_16 (л.д. 94 т. 1).

Письмом от 17.11.2020 № 08-28685/20 (л.д. 10 т. 6) Управление Росреестра Оренбургской области сообщило, что согласно сведениям ЕГРН 19.09.2019 записи об аренде части здания с кадастровым номером 56:44:0115003:49 (№ 56-56/001-56/001/106/2016-6283/2 от 26.08.2016), внесенной на основании договора аренды № 2005_16 от 20.05.2016 (№56-56/001-56/001/106/2016-6283/1 от 26.08.2016), присвоен статус «погашенная».

Определением суда от 20.10.2020 у Управления Росреестра по Оренбургской области истребованы доказательства о прекращении обременения на имущество (здание), расположенное по адресу: г.Оренбург, ул.Салмышская, д. 34/1 с кадастровым номером 56-56-01/111/2007-369 наложенных договорами аренды/субаренды части здания (нежилого помещения) и оборудования:

- № 2005_16 от 20.05.2016 заключенного между ООО «Ирбис» и индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной;

- № 03/06 от 03.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и индивидуальным предпринимателем Цанаевой Валентиной Николаевной;

- № 21/06 от 21.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и обществом с ограниченной ответственностью «Акватория»;

- 21/06 от 21.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и обществом с ограниченной ответственностью «БирБар»;

- 127/17 от 01.01.2017 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и обществом с ограниченной ответственностью «Белая сметана»;

- 03/18 от 27.04.2018 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и обществом с ограниченной ответственностью «Аптус», а также наложение и снятие иных обременений связанных с вышеуказанными договорами аренды/субаренды в период с 2018 по 2019 год.

Управлением Росреестра по Оренбургской области в ответ на запрос суда представлены сведения (л.д. 51-132 т. 4; л.д. 1-132 т.) согласно которым судом установлено, что договора субаренды №№ 03/06 от 03.06.2016, 21/06 от 21.06.2016, 127/17 от 01.01.2017, 03/18 от 27.04.2018, заключенные между Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ИП Цанаевой Валентиной Николаевной, ООО «Акватория», ООО «БирБар», ООО «Белая сметана», ООО «Аптус» расторгнуты до 12.08.2019 года.

Указанное подтверждается соглашением от 30.08.2018 о расторжении договора субаренды № 21/06 от 21.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ООО «Акватория» (л.д. 1 т. 5); соглашением от 30.08.2018 о расторжении договора субаренды № 03/06 от 03.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и индивидуальным предпринимателем Цанаевой Валентиной Николаевной (л.д. 100 т. 4); соглашением от 13.01.2019 о расторжении договора субаренды № 03/18 от 27.04.2018 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ООО «Аптус» (л.д. 75 т. 4); соглашением от 13.01.2019 о расторжении договора субаренды № 21/06 от 21.06.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ООО «БирБар» (л.д. 92 т. 5); дополнительным соглашением от 01.06.2019 о расторжении с 01.07.2019 договора субаренды № 127/17 от 01.01.2017 заключенного между индивидуальным предпринимателем Трофимовой Ольгой Евгеньевной и ООО «Белая сметана».

Соглашения о расторжении договоров субаренды прошли государственную регистрацию, о чем имеются отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Таким образом, судом установлено, что с 13.08.2019 договор аренды части здания (нежилого помещения) и оборудования № 2005-16 от 20.05.2016, был расторгнут в одностороннем порядке, что не противоречит п. 5.7 дополнительного соглашения №5/1 от 11.11.2018 (л.д. 29 обратная сторона т. 1), согласно которому арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив арендодателя об этом не позднее, чем за 30 календарных дней. По истечении указанного срока договор расторгается, арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое помещение по акту сдачи-приемки в течение десяти дней с момента подписания соглашения о расторжении договора или истечения срока указанного в уведомлении о расторжении договора и оплатить арендную плату.

В материалы дела, в доказательство соблюдения п. 5.7 дополнительного соглашения №5/1 от 11.11.2018, ответчиком представлено уведомление арендодателя арендатором от 05.07.2019 о расторжении договора аренды № 12 (л.д. 117 т. 5) в котором указано на готовность со стороны арендатора 12.08.2019 года передать арендуемое имущество. Истец не представил суду опровержений относительно наличия данного уведомления, напротив, из материалов дела и объяснений истца следует, что представитель общества "Ирбис" явился 12.08.2019 , но акт приема-передачи не подписал, сославшись на отсутствие полномочий у представителя ИП Трофимовой О.Е., при этом непосредственно в акте подпись и печать ответчика были проставлены.

При данных обстоятельствах, суд считает, что у обеих сторон договора аренды отсутствовали намерения продолжать арендные отношения, а при осведомленности сторон о периоде приемки помещения, на каждую из них в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ возлагается бремя доказывания того обстоятельства, что ею были приняты меры по возврату помещений.

Документальных доказательств обоснованности действий представителя истца в части отказа в подписании акта приема передачи 12.08.2019 в материалы дела не представлено.

Наличие у арендодателя претензий по состоянию арендуемого имущества по смыслу статьи 622 и 655 ГК РФ не может являться основанием для отказа в принятии имущества, а является основанием для реализации арендодателем иных способов защиты. При этом по смыслу пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" уклонением от принятия арендованного имущества является не только несовершение действий по его принятию как таковых, но и отказ в принятии помещения без законных на то оснований.

Таким образом, суд считает, что фактически 12.08.2019 состоялось одностороннее расторжение договора № 2005-16 от 20.05.2016, а так же сторонами совершены действия по возврату объекта аренды арендодателю по акту приема-передачи от 12.08.2019 года.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства (конверт) о направлении 09.10.2019 посредством экспедиторской компании в адрес истца ключей от арендуемых помещений (л.д. 17 т. 6) с актом передачи ключей № 16 от 09.10.2019, обозреваемых судом в судебном заседании. Арендатором ключи не получены, 24.10.2019 конверт с ключами вернулся отправителю. Истец пояснил, что ключи направлены ответчиком не надлежащим образом, вместе с тем, не опроверг факт направления ответчиком ключей в его адрес.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) установлены специальные правила передачи арендуемых зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений. При прекращении договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 данного Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В силу частей 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изложенные выше доказательства подтверждают факт присутствия как представителей истца, так и представителей ответчика в спорном объекте 12.08.2019 с целью оформления возврата помещения.

Таким образом, помещение в порядке статей 622, 655 ГК РФ 12.08.2019 было предъявлено истцом к возврату ответчику, однако последним не совершены надлежащие действия по принятию помещения.

Следовательно, совокупность представленных доказательств позволяет суду сделать вывод, что ответчик фактически освободил спорные помещения и прекратил пользоваться арендованным имуществом 12.08.2019, надлежащих доказательств того, что ответчик пользовался спорным объектом после 12.08.2019 в материалы дела не представлены.

Само по себе заявление истца о том, что и по настоящее время ответчик пользуется спорным объектом через заключение договоров субаренды и прочее, в отсутствие соответствующих доказательств осуществления пользования спорным объектом, не может быть принято судом как обоснованный довод.

Из устных пояснений сторон следует, что спорный объект передавался в аренду для дальнейшей передачи в субаренду по отдельным договорам.

Судом был истребован регистрационный материал по спорному объекту из Росреестра (л.д.51-132 т.4, л.д.1-143 т.5), согласно которому договор аренды расторгнут, основанные на нем договоры субаренды так же расторгнуты, в связи с чем совершены соответствующие регистрационные действия.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленные сторонами доказательства указывают на фактическое прекращения пользования ответчиком арендованным имуществом с 12 августа 2019, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате за период после 12.08.2019 по декабрь 2019.

Согласно пунктам 3.1-3.2 договора аренды арендатор должен оплачивать арендную плату и коммунальные услуги ежемесячно.

Таким образом, спорная задолженность подлежит перерасчету с учетом прекращения договора 12.08.2019, принимая во внимание расчет истца (л.д.132 т.2).

При этом, исследуя непосредственно в судебном заседании расчет истца (л.д.132 т.2) было установлено, что ежемесячная арендная плата составляет 71 892 руб. 00 коп.

Учитывая указанные в расчете истца значения арендной платы (графа «А») и значения коммунальных платежей (графа «К») судом установлено, что за период с февраля по июнь 2019 арендная плата и коммунальные платежи были оплачены в полном объеме; за июль 2019 оплата произведена частично на сумму 34 259 руб.54 коп.

Следовательно, ежемесячная арендная плата, согласно расчету истца, составляет 71 892 руб. 00 коп., пользование имуществом осуществлялось ответчиком полных 6 месяцев (с февраля по июль 2019 года), за которые начислено к оплате всего на сумму 431 352 руб. 00 коп. (71 892 руб. 00 коп. х 6).

В августе 2019 года суд считает, что расчет пользование спорным объектом следует исчислять до 12.08.2019 года, то есть за 12 дней, что составляет 27 829 руб. 20 коп. (71 892 руб.: 31 (количество дней августа) = 2 319,1 х 12 дней).

Таким образом, всего за период с февраля по 12.08.2019 сумма начисленной арендной платы составляет 459 181 руб. 20 коп. (431 352 руб. 00 коп. + 27 829 руб. 20 коп.).

Учитывая сведения из расчета истца, задолженность за коммунальные услуги за период с февраля по июль 2019 года составила 382 565 руб. 79 коп. За август 2019 года сумма коммунальных услуг составила 1 067 руб. 23 коп. Так как пользование имуществом осуществлялось до 12.08.2019, указанная сумма подлежит пересчету за 12 дней в следующем порядке: 1 067 руб. 23 коп.: 31 (количество дней августа) = 34,43 (с учетом округления) х 12 дней = 413 руб. 16 коп.

Таким образом, всего за период с февраля 2019 года по 12 августа 2019 года сумма коммунальных платежей к оплате составила 382 978 руб. 95 коп. (382 565 руб. 79 коп. + 413 руб. 16 коп.).

Итого, общая сумма подлежащих к оплате арендной платы и коммунальных платежей за период с февраля 2019 года по 12 августа 2019 года составила 842 160 руб. 15 коп. (459 181 руб. 20 коп. + 382 978 руб. 95 коп.).

Ответчиком осуществлена частичная оплата на сумму 771 349 руб. 58 коп. ( согласно указанных в расчете платежей в графе: «Сумма», «№п.п.»).

То есть, по расчету суда с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по основному долгу в размере 70 810 руб. 57 коп. (842 160 руб. 15 коп. - 771 349 руб. 58 коп.).

Поскольку судом произведен перерасчет суммы основной задолженности, расчет пени также подлежит перерасчету с учетом взыскиваемой задолженности в размере 70 810 руб. 57 коп.

С учетом периода задолженности по основному долгу истцом заявлено о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей в сумме 6 484 руб. 33 коп. за период с февраля 2019 года по декабрь 2019 года включительно.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом принимается расчет истца по пени за просрочку оплаты арендной платы на июль 2019 года (12,58 + 325,45 + 319,76 + 273,32 + 23,73 + 1043,01 + 1411,21); за август 2019 года пеня подлежит перерасчету за 12 дней августа 2019 года исходя из задолженности по арендной плате за август в размере 27 829 руб. 20 коп. Следовательно, пени по арендной плате за 12 дней августа составляют 957 руб. 00 коп. (27 829 руб. 20 коп. х 0,01% х 344 дня просрочки).

Таким образом, общая сумма пени за просрочку арендной платы за период с 01.02.2019 по 12.08.2019 составила 4 366 руб. 39 коп.

В таком же порядке, судом принимается расчет истца по пени за просрочку уплаты коммунальных платежей на июль 2019 года (19,49 + 207,96 + 115,48 + 654,76 + 560,46 + 64,43 + 250,28 + 185,08), но за август 2019 года пеня подлежит перерасчету исходя из периода пользования, а именно задолженность по уплате коммунальных платежей за август составляет 413 руб. 16 коп. Следовательно, пени по уплате коммунальных платежей за 12 дней августа составляют 14 руб. 21 коп. (413 руб. 16 коп. х 0,01% х 344 дня просрочки).

Таким образом, пени за просрочку уплаты коммунальных платежей за период с 01.02.2019 по 12.08.2019 составили 2 136 руб. 48 коп.

Всего, сумма пени по арендным и коммунальным платежам, согласно проведенному судом перерасчету на 12.08.2019 составила 6 502 руб. 87 коп.

Расчет произведен судом с учетом не доказанности со стороны истца пользования ответчиком арендованным имуществом после 12.08.2019 и не доказанности со стороны ответчика отсутствия пользования имуществом до 12.08.2019.

Ссылка ответчика на уведомление исх. № 05 от 03.04.2019 (л.д. 87 т. 1) об изменении условий договора аренды, согласно которому ответчик уведомляет истца об отказе от аренды помещений (части здания № 19, 20) судом оценивается критически, так как доказательств согласования с арендодателем отказа от части арендуемых помещений и оформления дополнительного соглашения ответчиком не представлено.

Также судом не принимается ссылка ответчика на акт приема-передачи помещения от 06.05.2019 (л.д. 92 т. 1), согласно которому ИП Трофимова О.Е. передала ООО «Ирбис» помещения общей площадью 168,4 кв.м расположенных на 1 этаже, поскольку ответчиком не доказан факт освобождения указанных помещений на дату составления акта (06.05.2019).

Свидетель Классен А.П. пояснил, что указанный акт от 06.05.2019 (с надписью от руки в конце акта) им был предъявлен представителю истца непосредственно 12.08.2019 вместе с актом приема-передачи от 12.08.2019.

Доводы истца о том, что индивидуальный предприниматель Трофимова Ольга Евгеньевна на процедуру приемки-передачи помещений 12.08.2019 не явилась, представителя не прислала, со ссылками на акт от 12.08.2019 (л.д. 145 т. 1), судом отклоняются в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с тем, что указанный акт носит односторонний характер, со стороны ответчика не подписан и составлен с участием заинтересованных лиц - оценщиков, работников ООО «Оренбургский Центр Независимой Оценки и Экспертизы» с которыми истцом был заключен договор №337 на выполнение работ по оценке от 12.08.2019 (л.д.122-123 т.1).

Наличие в указанном акте сведений о том, что на части арендованных Трофимовой О.Е. помещений, по состоянию на сегодня 12.08.2019, находится имущество и осуществляется деятельность ресторана «Лебовски» (ООО «БирБар»), с указанием на продолжение пользования ответчиком арендуемым имуществом, судом оценивается критически по следующим основаниям.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области по запросу суда сведениям и документам судом установлено, что 13.01.2019 ИП Трофимова О.Е. расторгла договор субаренды № 21/06 от 21.06.2016 заключенный с ООО «БирБар», что подтверждается соглашением о расторжении от 13.01.2019 (л.д. 92 т. 5).

Осуществление же деятельности ресторана «Лебовски» (ООО «БирБар») происходит на основании договора аренды части здания (нежилого помещения) № 02/19 от 14.01.2019 (л.д. 64 т. 5) заключенного между истцом (ООО «Ирбис») и ООО «БирБар». Таким образом, деятельность ресторана «Лебовски» (ООО «БирБар») осуществляется на основании договорных отношений с самим истцом, что опровергает его доводы о продолжении использования арендованного ранее имущества ответчиком.

В рассматриваемом споре судом принимается во внимание акт приема-передачи помещения от 12.08.2019 (л.д. 93 т. 1) от подписания которого истец отказался, но не доказал суду наличия уважительных причин отказа от подписания, с учетом того что факт присутствия представителя ИП Трофимовой О.Е. 12.08.2019 истец не опровергает, лишь указывает на отсутствие документов подтверждающих полномочия представителя, что не подтверждается материалами дела при наличии доверенности на Классена.

А представленный 12.08.2019 акт приема-передачи был подписан со стороны ИП Трофимовой О.Е. с проставлением синей печати содержащей ИНН и ОГРН ИП Трофимовой О.Е.

Надлежащих объяснений, подтверждающих документальными доказательствами отказа в подписании данного акта в материалы дела истцом не представлено, между тем Управление Росреестра Оренбургской области, принимая во внимание указанный акт, зарегистрировал расторжение сделки, что подтверждается материалами регистрационного дела из Росреестра.

Возражения истца относительно того, что снятие Управлением Росреестра Оренбургской области обременения в виде аренды по договоруаренды части здания (нежилого помещения) и оборудования от 20.05.2016г № 2005-16 не освобождает ответчика от несения обязательств по арендной плате, коммунальных платежей и пени судом не принимаются, так как все представленные в материалы дела документы и все заявленные доводы не доказывают того, что после 12.08.2019 ответчик продолжал пользоваться арендуемыми помещениями по договору от 20.05.2016г № 2005-16.

Доводы ответчика об уменьшении арендуемых площадей согласно его заявлению в мае 2019, судом отклоняются в связи с отсутствием доказательств подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (в данной части) об изменении арендных площадей, в материалы дела не представлено, а ссылки ответчика на акт приема-передачи от 06.05.2019 ( на уменьшенные площади) судом отклоняются, поскольку из пояснений свидетеля Классен А.П. данный акт так же был представлен представителю истца только 12.08.2019, но подписан со стороны истца не был, как и акт приема-передачи от 12.08.2019.

Доводы ответчика о том, что истцом не представлялись соответствующие документы по оказанным коммунальным услугам и аренды суд считает необоснованным, поскольку арендные отношения не предполагают безвозмездного пользование нежилым помещением, в том числе и коммунальными услугами.

Кроме того, представленные истцом акты оказания услуг по аренде и коммунальным услугам (л.д.32-43 т.1) не оспорены, заявлений о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ, не предъявлено.

Доводы ответчика по представленному контррасчету судом не принимаются, поскольку при его исследовании в судебном заседании установлено, что контррасчет основан ответчиком с учетом января 2019 года, в том числе по платежам, что не входит в заявленный период. Тем более, что из контррасчета ответчика следует, что за январь 2019 было минусовое сальдо на стороне ответчика (л.д.8 т.6).

Доводы истца о том, что единственным допустимым доказательством возврата арендованного имущества по смыслу статьи 68 АПК РФ и статьи 655 ГК РФ является акт приема-передачи, отклоняются, поскольку, исходя из взаимосвязанных положений статей 606 и 655 ГК РФ предусмотренный нормой статьи 655 ГК РФ порядок оформления передачи имущества в аренду и его возврата из аренды может иметь правовое значение исключительно во взаимосвязи с фактическим прекращением арендного пользования после прекращения в установленном порядке договора аренды.

При данных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению частично в сумме 77 313 руб. 44 коп., в том числе: 70 810 руб. 57 коп. основного долга, 6 502 руб. 87 коп. пени.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ распределяются судом пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В результате чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 065 руб. 00 коп. Государственная пошлина в сумме 9 877 руб. 00 коп. относится на истца.

Сумма государственной пошлины в размере 07 руб. 35 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета, как излишне уплаченная с учетом принятых уточнений.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Трофимовой Ольги Евгеньевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ирбис» 77 313 руб. 44 коп., в том числе: 70 810 руб. 57 коп. основного долга, 6 502 руб. 87 коп. пени, а также расходы по государственной пошлине в размере 2 065 руб. 00 коп., в остальной части иска оказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ирбис» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 07 руб. 35 коп.

Исполнительный лист выдать в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья И.Э.Миллер