Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Фёдоровой Г.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пиксаевой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ДИСКОМОБИЛЬ» (<...>)

к ответчикам:

1. государственному унитарному предприятию Оренбургской области «Облкиновидео» (460018, <...>)

2. Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (460000, г.Оренбург, Дом Советов).

Об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путём предоставления преимущественного права выкупа нежилого помещения

В судебном заседании принимали участие:

от истца: ФИО1 - директор (паспортные данные),

от 1 ответчика: ФИО2 – юрисконсульт (доверенность № 160 от 31.05.2011 г.)

от 2 ответчика: ФИО3 – консультант (доверенность № иКК-12-17/3642 от 08.04.2011 г.)

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.10.2011 г. по 31.10.2011 г.

У С Т А Н О В И Л :

Иск предъявлен об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путём предоставления преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 182,03 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания кинотеатра «Сокол» (литер Д) по адресу: <...>.

Представитель 1 ответчика в судебном заседании представил письменное ходатайство об истребовании у ГУП Оренбургской области «Облтехинвентаризация» информацию о возможности выделения помещения площадью 165,38 кв.м., расположенного на втором этаже здания кинотеатра «Сокол» по адресу: <...>.

Представитель истца мнение по указанному ходатайству не высказал.

Представитель 2 ответчика поддержал заявленное ходатайство.

В соответствии со ст. 159 АПК РФ указанное ходатайство 1 ответчика об истребовании доказательств судом отклонено, поскольку заявителем не указаны причины и не представлены доказательства невозможности самостоятельного получения необходимого доказательства от лица, у которого оно находится, как то предусмотрено ч. 4 ст. 66 АПК РФ.

Представитель истца настаивает на заявленных исковых требованиях.

Представитель 1 ответчика возражает по заявленным требованиям по мотивам, изложенным в письменном отзыве от 13.05.2011 г. за исх. № 598 (л.д.52, т.1).

Представитель 2 ответчика также возражает по заявленному иску, что следует из письменного отзыва от 16.09.2011г.

При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

На протяжении более 12 лет истец арендует у ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (кинотеатр «Сокол») на 2 этаже, что подтверждает представленными договорами от 01.10.1998 г. (т.1 л.д. 60), № 1281-ОГП от 18.12.2002 г. (т. 1 л.д. 67), № 1281/1-ОГП от 03.10.2003 г. (т. 1 л.д. 92), № 1281/2-ОГП от 09.12.2004 г. (т. 1 л.д. 100), № 1281/3-ОГП от 16.12.2005 г., № 1281/4-ОГП от 08.12.2006 г. (т. 1 л.д. 125), № 1281/5 –ОГП от 06.02.2007 г. (т. 1 л.д. 133), № 1281/6-ОГП от 25.01.2008 г. (т. 2 л.д. 2), № 1281/7-ОГП от 29.01.2009 г. (т.2 л.д. 12), № 1281/8-ОГП от 26.01.2010 г. (т. 2 л.д. 21), № 1281/9-ОГП от 13.04.2010 г. (т. 2 л.д. 31).

Заявлением от 14.03.2011 г. за исх. № 2 (л.д.54 т.1) истец обратился в Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области о рассмотрении вопроса о приватизации нежилого помещения по адресу: <...>, в силу того, что является добросовестным арендатором данного помещения на протяжении 13 лет.

Из письма Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 23.03.2011 г. за исх. №12-13/2869 следует, что нежилое помещение по адресу: <...>, числится на балансе и закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «Облкиновидео».

ГУП Оренбургской области «Облкиновидео» на письмо истца о приватизации заявленного объекта, ответом от 01.04.2011г. за исх. №336 сообщило, что ГУП «Облкиновидео» реализует Концепцию развития предприятия, согласно которой кинотеатр «Сокол» подлежит немедленному капитальному ремонту и реконструкции для последующего использования его как студенческого (молодежного) киноцентра в связи с чем, продажа кинотеатра «Сокол» или отдельных его помещений не планируется.

Учитывая, что ГУП «Облкиновидео» отказано в удовлетворении приватизации заявленного помещения, истец со ссылкой на ст.3, 4, 5, 9 ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», ст. 4 ФЗ от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», ст.421, 445 ГК РФ, просит суд предоставить право преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 182,03 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания кинотеатра «Сокол» (литер Д), расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что согласно документов технической инвентаризации – экспликации (л.д.34 т.3) в указанную площадь помещений (182,03 кв.м,) входят по плану комната №1 зал – 165,38 кв.м и комната №2 – кабинет 16,65 кв.м, которые являются составными частями помещения №3.

1 ответчик - ГУП «Облкиновидео», согласно письменному отзыву от 13.05.2011г. за исх. № 598 возражает по заявленному иску по следующим основаниям.

Решение, в установленном законом порядке, об отчуждении данного имущества не принималось.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2001г. серии 56-00 263015, двухэтажное здание (кинотеатр «Сокол») литер Д, общей площадью 1017,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, находится на праве хозяйственного ведения ГУП «Облкиновидео», в связи с чем, указанное имущество приватизации не подлежит, согласно п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 ответчик - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области согласно отзыву от 16.09.2011г. возражает по иску по тем же мотивам. При этом, 2 ответчик обращает внимание суда на то, что арендуемое помещение, которое истец просит приватизировать, является местом общего пользования, которое не изолировано и не обособленно от других помещений, в связи с чем, согласно разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 №134, реализация части здания или части нежилого помещения не допускается.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца исходя из следующего.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 59-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Между истцом и первым ответчиком на протяжении 12 лет заключались договора аренды нежилого помещения, расположенного на втором этаже двухэтажного кинотеатра «Сокол» (литер Д), расположенного по адресу: <...> а, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды нежилого помещения.

В период с 05.08.2006г. по 05.08.2008г., дающий арендатору преимущественное право на приобретение такого имущества в силу указанного закона, сторонами заключались договоры аренды нежилого помещения площадью 165,38 кв.м (по экспликации – зал), расположенного по адресу: г.Оренбург, пр.Победы, 132: №1281/3-ОГП от 16.12.2005г. (т.1 л.д.110), №1281/4-ОГП от 08.12.2006 г. (т.1 л.д.125), №1281/5 –ОГП от 06.02.2007 г. (т.1 л.д.133), №1281/6-ОГП от 25.01.2008 г. (т.2 л.д.2). Комната №2 – кабинет 16,65 кв.м, на которую истец так же просит признать право выкупа, в состав арендуемых помещений не входила.

На день обращения истца с указанным заявлением - 14.03.2011г. между сторонами действовал договор аренды № 1281/9-ОГП от 13.04.2010г. (т.2 л.д. 31) на площадь помещений 182,03 кв.м.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Таким образом, муниципальное унитарное предприятие имеет право, а не обязанность отчуждать недвижимое имущество, принадлежащее ему и арендуемое субъектом малого и среднего бизнеса.

ГУП Оренбургской области «Облкиновидео» письмом от 01.04.2011 г. за № 336 пояснило истцу, что продажа кинотеатра «Сокол» или отдельных его помещений не планируется.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 №134, по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2001г. серии 56-00 263015 двухэтажное здание (кинотеатр «Сокол») литер Д, общей площадью 1017,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, находится на праве хозяйственного ведения у ГУП «Облкиновидео».

Право хозяйственного ведения на спорное имущество, возникшее в установленном порядке, не прекращено, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.05.2011г. №01/046/2011-583. Указанное имущество собственником у ГУП «Облкиновидео» не изымалось.

Кроме того, судом принимаются во внимание и признаются обоснованными доводы 2 ответчика - Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области о том, что в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом установлено, что здание кинотеатра «Сокол» общей площадью 1017,7 кв.м, включает в себя: первый и второй этажи.

Предприниматель арендовал в период с 05.08.2006г. до 05.08.2008г. часть указанного здания площадью 165,38 кв.м, расположенное на втором этаже, которое исходя из планов, являющимися приложением к договорам аренды, и документов технической инвентаризации – экспликации (л.д.34 т.3) является залом – 165,38 кв.м, который является составной частью помещения №3.

Данное помещение является местом общего пользования в связи с расположением в фойе кинотеатра, через которое осуществляется проход на межэтажные лестницы, в иные помещения второго этажа, то есть является проходным помещением.

В качестве отдельного объекта недвижимого имущества данное помещение не сформировано и доказательств возможности его формирования в таком виде, материалы дела не содержат. Более того, с учётом его функционального назначения и фактического использования (проходное помещение), судом не усматривается такая возможность.

При этом, ГУП Оренбургской области «Облкиновидео» письмом от 01.08.2011 г. за исх. № 1128 сообщает, что в ГУП Оренбургской области «Облтехинвентаризация» или иные органы за выдачей возможности формирования спорного нежилого помещения как обособленного объекта не обращалось, так как не имело и не имеет намерения продавать или иным способом отчуждать нежилые помещения кинотеатра «Сокол» (т. 3 л.д. 22).

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст.11, 124, 124, 125, 130, 214, 217 ГК РФ, Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, суд приходит к выводу о необоснованности и неправомерности заявленных исковых требований, в связи с чем, истцу в иске отказывается.

Расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Истцу в иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Г.А. Фёдорова