Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, д. Борисово, Череповецкий район, Вологодская область,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, г. Оренбург,

о взыскании 110 322 руб. 58 коп.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика ФИО3 по доверенности от 01.10.2021, удостоверение.

При рассмотрении дела 14.10.2021 в судебном заседании согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 21.10.2021 до 12 час. 05 мин.

Индивидуальный предприниматель ФИО1

(истец) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направил.

От истца 21.10.2021 в материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 1 от 20.05.2019 в размере 110 322 руб. 58 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве возражал против исковых требований, указав, что обязательства в период действия договора со стороны ответчика исполнены в полном объеме, в связи с прекращением ИП ФИО2 на территории г. Череповец деятельности, связанной с оказанием услуг общественного питания, истец был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора, помещение передано истцу. Нареканий о состоянии помещения в адрес ответчика не поступало. Выявленные недостатки истцом выявлены без приглашения ответчика.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля ФИО4.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика в порядке статьи 159 АПК РФ, руководствуясь статьей 56 АПК РФ, удовлетворил ходатайство ответчика.

В судебном заседании по ходатайству ответчика опрошен свидетель ФИО4, предупрежденный судом об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, о чем у свидетеля отобрана подписка.

Свидетель пояснил, что осуществлял техническое обеспечение торговой точки общепита ИП ФИО2 О перепланировке помещения неизвестно. При закрытии точки разбирал, демонтировал оборудование. Арендодатель был уведомлен о необходимости явки для подписания акта возврата, но арендодатель не явился.

Свидетель пояснил, что сам лично не уведомлял арендодателя о необходимости явки, указанные обстоятельства известны со слов ИП ФИО2

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1 от 20.05.2019 с дополнительным соглашением от 20.05.2019, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения на 1 этаже, общей площадью 75 кв. м., в том числе площадь зала обслуживания посетителей кв.м., согласно Техническому плану помещения (Приложение №2) именуемое в дальнейшем - объект.

Объект расположен в нежилом помещении, этаж 1, общая площадь 201,3 кв.м, кадастровый (условный) номер: 35:21:040103:0038:03479:1005;, по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора представление в аренду объекта, осуществляется по акту приема-передачи (Приложение №1), составленному в двух экземплярах и подписанному обеими сторонами, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1.3 договора объект представлен арендатору в целях оказаниях услуг общественного питания (размещения кафе).

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с 20.05.2019 по 30.004.2020 включительно. Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора не направит другой стороне письменное уведомление о своём намерении расторгнуть настоящий договор аренды, то договор считается возобновлённым на тех же условиях в день, следующим за днём окончания срока договора на 11 месяцев. Количество возобновлений действия договора не ограничено (пункт 1.4 договора).

Арендодатель гарантирует, что объект не продан, в споре и под арестом не состоит, в аренду/субаренду не сдан. Объект заложен в АО Банк «Вологжанин» по кредитному договору <***> от «21» декабря 2017г.(пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора арендодатель владеет объектом на правах собственности, что подтверждается:

- Свидетельством о государственной регистрации права, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, серия 35-СК №748375 от 05 апреля 2010 года (повторное);

- запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 35-35/21-2/2001-342 от 04.07.2001 года.

Пунктом 2.1 стороны предусмотрели, что арендодатель обязан не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего Договора передать объект арендатору по акту приема-передачи. Арендатор с момента подписания акта приема-передачи, выполняет ремонтные работы на, объекте, необходимые для эксплуатации Объекта по целевому назначению.

Со дня подписания акта приема-передачи арендатору должен быть обеспечен круглосуточный беспрепятственный доступ к объекту (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата, иные платежи и порядок расчетов 3.1 арендная плата за арендуемые помещения с учетом мест общего пользования включает в себя постоянную и переменную её часть.

Постоянная часть арендной платы за объект составляет 40 000 рублей в месяц (НДС не предусмотрен) в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Указанная ставка включает земельные платежи, плату за негативное воздействие на окружающую среду и иные платежи, связанные с пользованием объекта, любые коммунальные и эксплуатационные расходы, за исключением коммунальных расходов, включенных в переменную арендную плату.

Согласно пункту 3.2 договора кроме постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1 договора, арендатор выплачивает арендодателю переменную часть арендной платы. Переменная арендная плата рассчитывается, исходя из стоимости потребленной арендатором электроэнергии и оплачивается арендатором ежемесячно в соответствии со счетами, выставленными арендодателю снабжающими организациями, копии которых предоставляются арендодателем арендатору вместе с актом о фактически оказанных услугах в отчетном периоде и счетом на оплату. Оплата производится согласно показаниям прибора учета (счетчика) установленного на объекте арендатором.

Все расчеты по арендной плате по настоящему договору Арендатор производит на оснований настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в следующие сроки:

Постоянная арендная плата за текущий месяц - не позднее 10-го числа текущего месяца;

Стоимость переменной арендной платы, коммунальных и иных услуг, не вошедших в постоянную арендную плату - в течение 10 (десяти) банковских дней с момента выставления счета арендодателем (пункту 3.3 договора).

Дата начала начисления арендной платы 20 июня 2019 года. Плата за аренду объекта арендатором с даты начисления арендной платы и до даты начала первого полного календарного месяца, следующего за такой датой, рассчитывается как пропорциональная такому сроку часть арендной платы. В дни, когда арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым имуществом, арендная плата не начисляется и не оплачивается.

Пунктом 3.7 договора стороны согласовали, что арендная плата не начисляется и не уплачивается за период, когда арендатор не имел возможности эксплуатировать объект по вине арендодателя или третьих лиц.

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон, если иной порядок не предусмотрен договором.

Все изменения и дополнения к настоящему договору, оформленные надлежащем образом, являются неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 7.2 договора).

Пунктом 5.1.9 стороны предусмотрели право арендатора в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно предупредив арендодателя за 30 календарных дней. Имеет право расторгнуть настоящий договор немедленно, если объект окажется в состоянии не пригодным для использования не по вине арендатора.

Воспользовавшись правом на односторонний отказ - расторжение договора в соответствии с пунктом 5.1.9 договора, ИП ФИО2 направил ИП ФИО1 письмо исх. № б/н от 21.02.2020 о расторжении договора аренды с 23.03.2020 и пригласил 24.03.2020 истца на подписание акта передачи (возврата) помещения (почтовый идентификатор 46003843007726).

Данное отправление получено адресатом 03.03.2020.

В обоснование исковых требований истец указал, что арендатор произвел переустройство арендуемого помещения, выраженное в установлении дверного проема (отдельный вход на объект со стороны улицы) без разрешительной документации, в связи с чем, арендатору отказано в приемке нежилого помещения.

Помещение до настоящего момента времени не приведено в то состояние, в котором оно было получено от арендодателя.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 30.07.2020 (л.д. 21) в котором сообщено, что причиной отказа в приемке помещения послужила проведенная ответчиком перепланировка/реконструкция в арендуемом объекте, в связи с чем необходимо оплатить задолженность по арендной плате в сумме 110 322 руб. 58 коп.

Ссылаясь на то, что передача помещения не состоялась, что ИП ФИО2 не исполнило обязанность по сдаче помещения арендодателю, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 25.03.2020 по 15.06.2020.

Суд, исходя из заявленных истцом предмета и оснований исковых требований, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В силу положений пункта 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 5.1.9 арендатор имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно предупредив арендодателя за 30 календарных дней. Имеет право расторгнуть настоящий договор немедленно, если объект окажется в состоянии не пригодным для использования не по вине арендатора.

Данное отправление получено адресатом 03.03.2020.

Факт получение уведомление о расторжении от ответчика, как и расторжение договора аренды с 24.03.2020 истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Истцом 24.03.2020 составлен акт о том, что в ходе проверки нежилого помещения распложенного по адресу: <...> установлено, что арендатор ИП ФИО2 произвел работы по установке дверного проема.

Документы на 24.03.2020 арендатором подтверждающие законность проведенных работ не представлено.

Письмом от 30.07.2020 (л.д. 21) истец сообщил ответчику, что причиной отказа в приемке помещения послужила проведенная ответчиком перепланировка/реконструкция в арендуемом объекте.

Как усматривается из представленной в материалы дела переписки сторон, в связи с досрочным расторжением договора аренды №1 от 20.05.2019 представитель ответчика в г.Череповце передал в порядке возврата представителю истца часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Сталеваров, д. №68, а также один комплект ключей и акты приема-передачи в порядке возврата части нежилого помещения от 24.03.2020г. для их подписания со стороны арендодателя и последующей передаче одного экземпляра арендатору (письмо исх. б/н от 30.06.2020, л.д.23).

В соответствии с п.6.1. - 6.2. договора аренды №1 от 20.05.2019 по истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю, а арендодатель обязан принять от арендатора объект не позднее 20 дней с момента окончания срока аренды по акту приёма-передачи.

Объект считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи. При этом 20 дней представляются арендатора по окончанию срока аренды для целей вывоза имущества, оборудования арендатора и арендная плата за этот период времени не начисляется. Произведенные арендатором отделимые улучшения Объекта являются собственностью арендатора.

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснил, что вывез из арендуемого помещения оборудование и иное имущество, принадлежащее арендатору, и 14.04.2020 передал второй комплект ключей представителю истца ФИО5

Поскольку в адрес ответчика не был возвращен подписанный со стороны истца акт приема-передачи в порядке возврата, ответчик направил акт приема передачи в порядке возврата в адрес истца письмом исх. б/н от 30.06.2020.

Таким образом, следует считать, что помещение было освобождено арендатором 24.03.2020, поскольку, как следует из материалов дела, ответчиком были предприняты все разумные меры по исполнению своей обязанности возврата помещения арендодателю.

Подписанный ответчиком акт приема-передачи помещения от 24.03.2020 был направлен арендодателю для подписания.

Впоследствии письмом от 30.06.2020 арендатор вновь просил подписать акт приема-передачи имущества, но арендодатель, ссылаясь на проведенную в арендуемом помещении перепланировку/реконструкцию отказался от принятия помещения и подписания акта передачи.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Указанная правовая позиция изложена в разъяснениях пункта 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении".

С учетом вышеизложенных норм ГК РФ суд приходит к выводу о том, что ответчик, действуя добросовестно и с надлежащей степенью разумности, в предусмотренном договором порядке уведомил сторону договора аренды о расторжении договора, в силу чего договор аренды прекратил свое действие.

Также суд учитывает, что применительно к положениям 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды и подписания сторонами двухстороннего акта (ст. 655 ГК РФ).

Так, в силу положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и только в том случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд, руководствуясь статьями 606, 614, пунктом 1 статьи 617, статьей 622, пунктами 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором, до возврата арендуемого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2018 N 308-ЭС18-13991 по делу N А63-14106/2017).

Спор в части оплаты арендной платы за период с июля 2019 года по март 2020 года между сторонами отсутствует, в материалы дела представлены платежные поручения об оплате арендной платы в соответствующий период (л.д.53-63).

В связи с данным обстоятельством, а также учитывая факт расторжения договора аренды с 24.03.2020, фактическое освобождение арендуемого помещения 24.03.2020, о чем истец был заблаговременно извещен и приглашен для принятия арендованного имущества, суд приходит к выводу о том, что у ИП ФИО1 отсутствует обязанность по внесению арендной платы после освобождения спорного помещения и задолженность перед ИП ФИО1 по договору аренды.

В силу положений пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных по делу обстоятельств, исследовав представленные в материалы дела доказательства в по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что требования истца не могут быть признаны обоснованными, а задолженность по оплате арендной плате с 25.03.2020 не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод истца о том, что невозможность приемки помещения вызвана необходимостью получения разрешительной документации по перепланировке/реконструкции объекта аренды , отклоняется судом.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанности арендатора возвратить арендуемое имущество после прекращения договора аренды корреспондирует встречная обязанность арендодателя принять указанные помещения (ст. 328 ГК РФ).

Таким образом, после получения актов истец должен был в разумные сроки, предпринять необходимые меры к принятию помещений, чего сделано не было.

Как разъяснено в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, действия истца по отказу в принятии помещения не могут быть признаны судом обоснованными и соответствующими требованиям статьи 622 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, при наличии недостатков объекта защита прав арендодателя не может осуществляться путем отказа от приемки помещения, а должна осуществляться иными способами защиты права.

Арендатор не пользовался освобожденным помещением после 24.03.2020, что не оспаривалось истцом в ходе разбирательства, поэтому встречное предоставление со стороны арендодателя, необходимое для начисления арендной платы, отсутствует.

Возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

При ином толковании арендодатель получает законную возможность взимать арендную плату как с прежнего арендатора до момента устранения дефектов, так и с нового арендатора, который может фактически пользоваться помещением.

В силу приведенных обоснований по совокупной оценке представленных доказательств в их взаимосвязи суд признает требования ИП ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истцу в иске отказано в полном объеме, расходы последнего по оплате услуг представителя и по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Е.В. Евдокимова