Гражданский кодекс часть 1

к акционерному обществу "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва, в лице Приуральского филиала, г. Пермь,

о взыскании 497 476 руб.

В судебном заседании приняли участие

представители ответчика ФИО1 по доверенности от 12.09.2017.

Публичное акционерное общество РОСБАНК (истец) о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Публичное акционерное общество РОСБАНК обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 497 476 руб.

Истец до начала судебного заседания представил письменное ходатайство о приобщении дополнительных соглашений, также указал, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме, просит провести заседание в отсутствие его представителя.

Представитель ответчика относительно предъявленных требований возражал, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между акционерным коммерческим банком "Росбанк" (открытое акционерное общество) (в настоящее время - ПАО РОСБАНК) (далее - истец, банк, арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (в настоящее время - акционерное общество "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (АО "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ -ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ»)) (далее - ответчик, предприятие, арендатор) были заключены следующие договоры субаренды: договор субаренды № САО/040 от 01.12.2011 г., в редакции дополнительного соглашения №2 от 29.01.2016 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 36,6 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 7, 8, 26; договор субаренды № САО/043 от 01.04.2012 г., в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.01.2016 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16 общей площадью 28,9 кв.м., в том числе основной площади - 23,2 кв.м., вспомогательной - 5,7 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 16, 16А: договор субаренды № САО/044 от 01.09.2012 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16 общей площадью 28,9 кв.м., в том числе основной площади - 23,2 кв.м., вспомогательной - 5,7 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 16, 16А; договор субаренды № САО/045 от 01.03.2013 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения №№ 4, 5 пятого этажа общей площадью 75,4 кв.м., в том числе основной площади - 66,0 кв.м., вспомогательной - 9,4 кв.м., расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: 460024, <...>; договор субаренды № САО/046 от 01.04.2013 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения №№ 1, 2, 3 пятого этажа общей площадью 85,8 кв.м., в том числе основной площади - 71,4 кв.м., вспомогательной - 14,4 кв.м., расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: 460024, <...>.

Указанные нежилые помещения, являющиеся предметом указанных договоров, были переданы ответчику по актам приема-передачи.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 29.01.2016 к каждому из договоров аренды срок окончания вышеназванных договоров аренды приходится на 29.12.2016. Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия не заявит о его расторжении, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок с 30 декабря 2016 года по 30 ноября 2017 года.

Размер арендной платы, согласованной сторонами при заключении указанных выше договоров субаренды, и установлен в пунктах 3.1. договоров.

В соответствии с заключенными дополнительными соглашениями от 29.01.2016 в редакцию пунктов 3.1. договоров субаренды были внесены изменения и установлен следующий размер арендной платы по договорам:

1. По договору аренды №СОА/040 от 01.12.2011 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 11 712 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

2. По Договору №СОА/043 от 01.04.2012 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 9 248 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

3. По договору №СОА044 от 01.09.2012 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 14 080 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

4. По Договору №СОА/045 от 01.03.2013 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 24 128 руб. месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

5. По Договору №СОА/046 от 01.04.2013 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 27 456 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

Указанные договоры аренды, были досрочно расторгнуты по инициативе ответчика, на основании письма исх. № 01-09/10 от 26.08.2016 г.

В соответствии с актами приема-передачи помещений от 30.09.2016, предметы договоров (нежилые помещения) были возвращены истцу.

Учитывая расторжение договоров аренды, истец выставил счета ответчику на оплату компенсации разницы между действовавшей ранее ставкой арендной платы и льготной ставкой за время фактического пользования помещением, то есть по 30.09.2016, согласованной сторонами в дополнительных соглашениях.

В связи с отсутствием оплаты компенсации, истец направил в адрес ответчика претензию, с требованием оплатить задолженность, указанная претензия была оставлена без исполнения, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчик, возражая по иску, в письменном отзыве на иск, указал, что обязанность по выплате компенсации в виде разницы между арендными ставками у ответчика отсутствует, поскольку истец стал собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанных выше договоров аренды, а переход права собственности на указанные нежилые помещения в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратили обязательства сторон по договору аренды от 01.12.2005 №ПД-РБ-56/1 путем совпадения истца в одном лице как должника и кредитора. Принимая во внимание, что переход права собственности на указанные помещения был зарегистрирован 14.07.2015, следовательно, правоотношения сторон по договорам субаренды №СОА/040 от 01.12.2011, №СОА/043 от 01.04.2012, №СОА/044 от 01.09.2012, №СОА/045 от 01.03.2013, №СОА/046 от 01.04.2013 прекращены в силу закона, а внесение изменений в договоры прекративший свое действие в виду утраты юридической силы самого договора невозможно.

На основании указанных доводов ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение и осуществление юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, гарантирует свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части первой и части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Публичное акционерное общество РОСБАНК с 14.07.2015 является собственником нежилых помещений, являющихся предметом договоров субаренды №СОА/040 от 01.12.2011, №СОА/043 от 01.04.2012, №СОА/044 от 01.09.2012, №СОА/045 от 01.03.2013, №СОА/046 от 01.04.2013.

Дополнительными соглашениями № 2 от 29.01.2016 к указанным договорам субаренды, стороны фактически изменили субарендатора на арендатора, указав, что арендатор является собственником нежилых помещений на основании передаточного акта от 30.09.2014, договора присоединения от 30.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 27.07.2015 (взамен свидетельства от 14.07.2015), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2015 сделана запись регистрации №56-56/001-56/001/228/2015-445/2.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, исходя из положений статьи 608, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, тое есть становится стороной по договору аренды.

Исходя из того, что истец как собственник здания вправе был заключить договор аренды с ответчиком, он указанное право реализовал путем подписания дополнительных соглашений по договорам субаренды.

Обстоятельства смены субарендатора на арендатора, и указание на то что, арендатор стал собственником помещений, отражено в дополнительных соглашениях, подписанных сторонами без возражений.

Учитывая, что в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение вещных прав на имущество в виде аренды при перемене собственника имущества сохраняется, суд отклоняет довод ответчика о том, что произошла утрата юридической силы договора.

Ссылка ответчика на статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимается, поскольку указанная статья к рассматриваемым правоотношениям не применима, совпадение должника и кредитора в одном лице в данном случае не происходит.

Зная о смене собственника нежилых помещений, ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями, не заявив об отказе от исполнения договоров и возврате помещений.

Более того, из материалов дела следует, и ответчиком не оспаривается, факт исполнения указанных договоров со стороны истца и ответчика с июля 2015 г., то есть после перехода права собственности на помещения к истцу, что свидетельствует о принятии условий указанных договоров и дополнительных соглашений ответчика.

Таким образом, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон оспариваемых договоров, их объема, суд полагает, что возникшие между ответчиками правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды.

На основании части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нежилые помещения по договорам №СОА/040 от 01.12.2011, №СОА/043 от 01.04.2012, №СОА/044 от 01.09.2012, №СОА/045 от 01.03.2013, №СОА/046 от 01.04.2013, были переданы ответчику по актам приема-передачи. Возвращены указанные помещения 30.09.2016.

Согласно части 1 статьи 614 указанного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Сроки оплаты по указанным договорам согласованны сторонами в пунктах 3.1. договоров.

Дополнительными соглашениями от 29.01.2016 в редакцию пунктов 3.1. договоров субаренды были внесены изменения и установлен следующий размер арендной платы по договорам:

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее его изменение не допускаются.

Учитывая возражения ответчика, суд принимает буквальное толкование фраз и выражений в текстах дополнительных соглашений.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Оценив условия дополнительных соглашений в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное толкование фраз и выражений, суд приходит к выводу, что стороны согласовали меньший размер арендной платы по договорам аренды на период с 01.01.2016 по 29.01.2016, при этом установили, что в случае расторжений договоров аренды по инициативе арендатора, арендатор обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой установленной дополнительными соглашениями, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016 г.

Таким образом, из совокупности толкования положений дополнительных соглашений следует, что стороны согласовали, что именно в случае расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор выплачивает компенсацию в виде разницы арендных ставок.

Факт расторжения договоров №СОА/040 от 01.12.2011, №СОА/043 от 01.04.2012, №СОА/044 от 01.09.2012, №СОА/045 от 01.03.2013, №СОА/046 от 01.04.2013 по инициативе арендатора 30.09.2016 установлен судом, и не оспаривается ответчиком.

Принимая указанное, суд признает право истца на взыскание указанной задолженности по арендной плате, в виде компенсации разницы между действовавшей ранее ставкой арендной платы и льготной ставкой за время фактического пользования, начиная с 01.01.2016 по 30.09.2016.

Доказательств исполнения дополнительных соглашений после расторжения договоров аренды ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Следовательно, бремя доказывания отсутствия вины, то есть оплаты в полном объеме арендных платежей, закон возлагает на ответчика, а не на истца.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным, при таких обстоятельствах исковые требования истца о взыскании 497 476 руб. - задолженность по арендной плате, подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика в размере 12 950 руб. и подлежит взысканию пользу истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования публичного акционерного общества РОСБАНК удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в пользу публичного акционерного общества РОСБАНК 497 476 руб. основного долга, а также 12 950 руб. расходы на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Т.А. Долгова