Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчиков - 1. Акционерного коммерческого Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное) общество, г. Москва, в лице Орского отделения №8290 Сбербанка России ОАО, г. Орск, Оренбургская область; 2. Акционерного коммерческого банка «Форштадт» (ЗАО), г. Оренбург, в лице ДО «Орский» АКБ «Форштадт» (ЗАО), г. Орск, Оренбургская область

о признании договоров купли-продажи недействительными

При участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО4 - адвокат, дов. б/н от 10.08.2009 года, удостоверение №531 от 17.07.2003 года, ФИО1 - предприниматель, паспорт <...>, выдан ОВД Октябрьского района г. Орска, 21.05.2002 года

от ответчика: 1. ФИО5 - представитель, дов. б/н от 01.09.2009 года; 2. ФИО5 - представитель, дов. б/н от 01.09.2009 года

от третьих лиц: 1. ФИО6 - главный юрисконсульт, дов. №2200 от 02.03.2009 года; 2. ФИО7 – вед. юрист, дов. №2-3-9/188 от 02.09.2009 года

установил:

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса РФ объявлен перерыв с 02 декабря 2009 года по 03 декабря 2009 года, до 14 час. 00 мин.

Иск заявлен о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных от имени ФИО1 представителем ФИО2 со стороны продавца и ФИО3 со стороны покупателя:

- договор купли - продажи от 26.03.2009 об отчуждении здания склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 330,6 кв.м., инв. №21647/61, литер Б1Б2Б21Б22, адрес объекта: <...>), здания склада, гаража (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 448,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б4Б14Б24Б25, адрес объекта: <...>), здания склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 723,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б5, адрес объекта: <...>), здания склада и магазина (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1537,7 кв.м., инв. 321647/61, лит. Б6Б26Б27, адрес объекта: <...>), здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 364,3 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б7, адрес объекта: <...>), здание склада, проходной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 788,9 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б9Б8Б18Б19, адрес объекта: <...>), здание склада, бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 39 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б10Б15, адрес объекта: <...>), здание бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10,2 кв.м., инв.№21647/61, лит. Б11, адрес объекта: <...>), здание бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10,2 кв.м., инв. №21647/61, лит.Б12, адрес объекта: <...>), здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 239,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б16, адрес ориентира: <...>), здание склада, гаража (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 481,4 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б3Б13, адрес ориентира: <...>), здание склада и конторы (назначение нежилое, 2-1 этажное - этажный, общая площадь 823,6 кв.м,, инв. №21647/61, лит. ББ20Б28, адрес ориентира: <...>),здание бытовки (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 54 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б23, адрес ориентира: <...>), землепользование, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складской базы, общая площадь 18053 кв.м., адрес объекта: установлено ориентира здание склада, литер Б17, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, ул. Металлистов, дом №3.

- договор купли-продажи от 16.03.2009 об отчуждении 2 комнатного нежилого встроенного помещения №7, назначение: нежилое, общая площадь 49,3 кв.м., этаж 1, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, ул. Краматорская /ул. Ломоносова, дом №3/22;

- договор купли-продажи от 25.03.2009 об отчуждении одноэтажного здания -магазина (литер ББ1Б2БЗБ4Б5Б6, инд. №21848/84, общей площадью 554,0 кв. м., находящееся в городе Орске Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»; одноэтажного здания - склада (литер Б7, инд. №21848/84, общей площадью 490,8 кв.м., находящееся в городе Орске, Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»); земельного участка (назначение: земли населенных пунктов для эксплуатации магазина с хоздвором, общей площадью 2 323,0кв.м., находящееся в городе Орске Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»);

- договор купли-продажи от 10.03.2009 об отчуждении нежилого встроенного помещения №2 в 4-хэтажном шлакоблочном жилом доме с подвалом, назначение: нежилое, общая площадь 451 кв.м., этаж на 1 этаже, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, проспект Ленина, дом №43;

- договор купли-продажи от 04.03.2009 об отчуждении нежилого встроенного помещения №1 в 3-хэтажном кирпичном жилом доме, назначение: нежилое, общей площадью 359,6 кв.м., этаж на 1 этаже и в подвале, адрес объекта: Оренбургская область, город Орск, переулок Музыкальный, дом №16;

- договор купли-продажи от 04.03.2009 об отчуждении нежилого встроенного помещения №15, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома с подвалом и цокольным этажом (общая площадь 281,5 кв.м., площадь подвала 153,8 кв.м. Адрес: Оренбургская область, город Орск, проспект Мира/проспект Ленина, дом №23/26);

- договор купли-продажи от 10.03.2009 об отчуждении встроенного помещения №3 в пятиэтажном жилом доме с подвалом, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, ул. Станиславского, дом №55 «А»;

- договор купли-продажи от 10.03.2009 об отчуждении встроенного помещения №3, назначение: нежилое, общая площадь 57,8 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, проспект Ленина, дом №44;

- договор купли-продажи от 10.03.2009 об отчуждении встроенного помещения №4, назначение: нежилое, общая площадь 94,5 кв. м., этаж 1 жилого дома, адрес объекта: <...>.

- применить последствия недействительности указанных сделок, обязав ФИО3 передать ФИО1 следующее имущество:

- здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 330,6 кв.м., инв. №21647/61, литер Б1Б2Б21Б22, адрес объекта: <...>), здание склада, гаража (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 448,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б4Б14Б24Б25, адрес объекта: <...>), здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 723,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б5, адрес объекта: <...>), здание склада и магазина (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1537,7 кв.м., инв. 321647/61, лит. Б6Б26Б27, адрес объекта: <...>), здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 364,3 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б7, адрес объекта: <...>), здание склада, проходной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 788,9 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б9Б8Б18Б19, адрес объекта: <...>), здание склада, бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 39 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б10Б15, адрес объекта: <...>), здание бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10,2 кв.м., инв.№21647/61, лит. Б11, адрес объекта: <...>), здание бойлерной (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10,2 кв.м., инв. №21647/61, лит.Б12, адрес объекта: <...>), здание склада (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 239,1 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б16, адрес ориентира: <...>), здание склада, гаража (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 481,4 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б3Б13, адрес ориентира: <...>), здание склада и конторы (назначение нежилое, 2-1 этажное - этажный, общая площадь 823,6 кв.м,, инв. №21647/61, лит. ББ20Б28, адрес ориентира: <...>),здание бытовки (назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 54 кв.м., инв. №21647/61, лит. Б23, адрес ориентира: <...>), землепользование, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складской базы, общая площадь 18053 кв.м., адрес объекта: установлено ориентира здание склада, литер Б17, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, ул. Металлистов, дом №3;

- 2 комнатное нежилое встроенное помещение №7, назначение: нежилое, общая площадь 49,3 кв.м., этаж 1, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, ул. Краматорская /ул. Ломоносова, дом №3/22;

- одноэтажное здание -магазина (литер ББ1Б2БЗБ4Б5Б6, инд. №21848/84, общей площадью 554,0 кв. м., находящееся в городе Орске Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»; одноэтажного здания - склада (литер Б7, инд. №21848/84, общей площадью 490,8 кв.м., находящееся в городе Орске, Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»); земельного участка (назначение: земли населенных пунктов для эксплуатации магазина с хоздвором, общей площадью 2 323,0кв.м., находящееся в городе Орске Оренбургской области по улице Энергетиков в доме под номером 126 «Б»);

- нежилое встроенное помещение №2 в 4-хэтажном шлакоблочном жилом доме с подвалом, назначение: нежилое, общая площадь 451 кв.м., этаж на 1 этаже, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, проспект Ленина, дом №43;

- нежилое встроенное помещение №1 в 3-хэтажном кирпичном жилом доме, назначение: нежилое, общей площадью 359,6 кв.м., этаж на 1 этаже и в подвале, адрес объекта: Оренбургская область, город Орск, переулок Музыкальный, дом №16;

- нежилое встроенное помещение №15, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома с подвалом и цокольным этажом (общая площадь 281,5 кв.м., площадь подвала 153,8 кв.м. Адрес: Оренбургская область, город Орск, проспект Мира/проспект Ленина, дом №23/26);

- встроенное помещение №3 в пятиэтажном жилом доме с подвалом, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, ул. Станиславского, дом №55 «А»;

- встроенное помещение №3, назначение: нежилое, общая площадь 57,8 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Орск, проспект Ленина, дом №44;

- встроенное помещение №4, назначение: нежилое, общая площадь 94,5 кв. м., этаж 1 жилого дома, адрес объекта: <...>.

Отводов судье и лицу, ведущему протокол, в предварительном судебном заседании не заявлено.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о предоставлении ему времени для ознакомления с представленными ответчиком в материалы дела документами.

Представитель ответчиков возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.

В соответствии со ст. 8 Арбитражного процессуального Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Согласно ст. 9 Арбитражного процессуального Кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства.

Учитывая вышеизложенное, в целях обеспечения соблюдения принципов равноправия и состязательности сторон, суд удовлетворяет ходатайство истца, в судебном заседании был объявлен перерыв.

После перерыва в судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений по делу. Суд ходатайство истца удовлетворяет, дополнительные пояснения приобщаются к материалам дела.

Истец поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчиков возражает против заявленных исковых требований и просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований и вынести определение об отмене обеспечительных мер, принятых арбитражным судом в рамках дела № А47-5307/2009 на основании определения от 16 июля 2009 года в виде наложения ареста на объекты недвижимого имущества, являющихся предметом оспариваемых договоров.

В судебном заседании 02 декабря 2009 года судом было рассмотрено заявление частного предпринимателя ФИО3, г. Орск, Оренбургская область об отмене обеспечительных мер, принятых арбитражным судом в рамках дела № А47-5307/2009 на основании определения от 16 июля 2009 года в виде наложения ареста на объекты недвижимого имущества, являющихся предметом оспариваемых договоров. По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления судом 02 декабря 2009 года было вынесено отдельное определение. При таких обстоятельствах, устное заявление представителя ответчика об отмене обеспечительных мер, в данном судебном заседании рассмотрению не подлежит.

В судебном заседании судом было установлено, что 14 апреля 2006 года истец – ЧП ФИО1, г. Орск, Оренбургская область выдала своей дочери – частному предпринимателю ФИО2, г. Орск генеральную доверенность.

Истец не читала текст доверенности, что содержалось в доверенности истец не знает, так как основывала свои отношения с ФИО2 на доверительных и родственных отношениях.

В апреле 2009 года от ответчиков истец узнала, что ФИО2 без ведома и согласия истца продала ряд объектов недвижимости частному предпринимателю ФИО3, г. Орск, Оренбургская область.

В связи с вышеизложенным истец обратилась в правоохранительные органы с заявлением о привлечении ответчиков к ответственности за противоправные действия. Органами милиции было установлено, что между ответчиками были заключены договора купли-продажи:

На все вышеперечисленные объекты недвижимости ответчик – частный предприниматель ФИО3 получил свидетельство о государственной регистрации права собственности, из которых видно, что Управлением Федеральной регистрации службы по Оренбургской области не соблюдены сроки по регистрации сделок и выдаче свидетельств о праве собственности.

Истец считает, что вышеуказанные сделки являются недействительными, так как в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Отчуждение принадлежащих истцу объектов недвижимости по многократно заниженной стоимости в отсутствие получения истцом от ответчиков каких-либо денежных средств по оспариваемым договорам свидетельствует о том, что ответчики совершили вышеуказанные сделки купли-продажи с целью прикрыть сделки по безвозмездному отчуждению (дарению), которые ответчики действительно имели в виду.

Кроме того, ФИО2, действуя при совершении оспариваемых сделок от имени истца, распорядилась имуществом истца со значительным ущербом для истца, что свидетельствует о недопустимом злоупотреблении правом с ее стороны (ст. 10 ГК РФ).Более того, учитывая, что по состоянию на март 2009 года истец являлась поручителем и залогодателем по многомиллионным кредитам ФИО2, у истца не было и не могло быть воли на отчуждение имущества. Заявление ФИО2 о самовольном заключении оспариваемых договоров вопреки воле собственника отражены в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.05.2009 года.

При таких обстоятельствах истец считает допустимым руководствоваться разъяснениями ВАС РФ, изложенными в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ №27 от 25.11.2008 года «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ», согласно которому если при заключении договоров купли-продажи было допущено злоупотребление правом, данные сделки являются недействительными на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, истец считает договора купли-продажи недействительными сделками на основании ст. 10, 166, 168, 170 ГК РФ.

В отношении представленных ответчиками расписок истец поясняет, что они не подтверждают фактическую оплату по оспариваемым договорам, поскольку ни в одной расписке не имеется ссылки на оспариваемые договоры, расписки выданы не от имени продавца (ФИО1), в расписках не указан размер денежной суммы, а подписи от имени ФИО2 не соответствует ее подписям в отзывах на исковое заявление по настоящему делу и в различных договорах, имеющихся в материалах дела.

При таких обстоятельствах, истец считает, что оспариваемые по настоящему делу договоры купли-продажи являются притворными сделками, заключенными с целью прикрыть сделки по безвозмездному отчуждению принадлежащего истцу недвижимого имущества.

Кроме того, принимая во внимание обстоятельства заключения договоров и последующее поведение сторон, а также действительную стоимость имущества, представляется обоснованным применение положения ст. 179 ГК РФ.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В данной статье изначально говорится о представителе, т.е. лице, уполномоченным на представление интересов представляемого. Следовательно, суждение о том, что наличие доверенности само по себе исключает возможность применения ст. 179 ГК РФ несостоятельно, так как у представителя в силу своего правового статуса всегда имеются полномочия на представление интересов (в силу закона, либо в силу доверенности), но реализация их в ущерб интересам представляемого под влиянием соглашения с другой стороной и является основанием для признания сделки недействительной в рамках ст. 179 ГК РФ.

Определением ВАС РФ от 07.10.2009 года признаны законными и обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций о том, что по смыслу ст. 179 ГК РФ основанием недействительности сделки под влиянием злонамеренного соглашения является несоответствии волеизъявления потерпевшей стороны ее действительной воле, искажение воли представляемого и подмены ее волей представителя. Злонамеренное соглашение заключается в совершении сделки в ущерб представляемому, но в пользу контрагента и (или) представителя.

Реализация имущества по заниженной цене и неполучение собственником имущества эквивалентного денежного возмещения взамен при отсутствии у собственника необходимости в отчуждении имущества неоднократно признавалось в судебной практике достаточными основаниями для признания сделки недействительной в силу ст. 179 ГК РФ.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.05.2009 года отражены некоторые обстоятельства заключения оспариваемых договоров. В частности, в начале 2009 года ФИО1 сообщила ФИО2 о том, что не намерена выступать залогодателем по кредитным договорам последней. Поскольку ФИО2 помогала вести деятельность ФИО1 и у нее имелась генеральная доверенность, ФИО2 самостоятельно продала в марте 2009 года недвижимость ФИО3

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчики сами неоднократно заявляли, что оспариваемые сделки заключались ими при наличии договоренности о том, что после оформления права собственности ФИО3 выступит поручителем и залогодателем по кредитным обязательствами ФИО2

Причинение ФИО1 оспариваемыми сделками неблагоприятных последствий обусловлено тем, что принадлежащие ей объекты недвижимости общей рыночной стоимость 251 802 309 руб. были проданы за 5 930 000 руб. При этом даже по такой многократной заниженной цене расчеты с собственником до настоящего времени не произведены.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех , которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае при недействительности договоров купли-продажи ФИО3 в силу ст. 167 ГК РФ обязан возвратить ФИО1, все полученное по данным договорам.

На основании вышеизложенного, истец просит суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – ФИО2, г. Орск исковые требования не признает в полном объеме. Требования истца основаны на том, что заключенные сделки являются мнимыми, при их завершении нарушены требования, установленные пунктом 1 статьи 170 ГК РФ.

Исходя из пункта 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Для сделок купли-продажи правовыми последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 ст. 555 ГК РФ переход право собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Каждой заключенной между ответчиками сделкой предусмотрено, что она имеет силу передаточного акта. Следовательно, отчуждаемый по каждой сделке объект недвижимости был передан покупателю в день ее совершения. Право собственности покупателя на проданные по сделкам объекты зарегистрировано в установленном порядке.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у сторон при заключении сделок намерений создать правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи. Таким образом, указанные сделки мнимыми не являются.

В силу пункта 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из искового заявления, злоупотребление правом со стороны ответчиков выразилось в том, что сделки совершены помимо воли истца, а указанные в сделках объекты недвижимости проданы по ценам, которые не соответствуют рыночной стоимости этих объектов.

Между тем в тексте заключенных между ответчиками сделок указано, что они совершены ФИО2 от имени истца на основании выданной им ФИО2 доверенности, удостоверенной нотариусом 14.04.2006 г. Указанной доверенностью ФИО2 предоставлено право «заключать все разрешенные законом сделки, в том числе с недвижимым имуществом, в частности: продавать покупать, принимать в дар, обменивать, сдавать в аренду, закладывать и принимать в залог, определяя все условия сделок по своему усмотрению...».

Выдав такую доверенность, истец тем самым предоставил ФИО2 полномочия заключать договоры купли-продажи принадлежащего истцу имущества, в том числе недвижимого.

Ответчик полагает, что продажа объектов недвижимости по ценам, отличающимся от их рыночной стоимости, определённой оценщиком, не может квалифицироваться как злоупотребление правом.

Во-первых, в выданной истцом ФИО2 доверенности не содержится каких-либо ограничений в отношении условий сделок, которые могут быть совершены на основании этой доверенности. Следовательно, продав принадлежавшие истцу объекты недвижимости по ценам, отличающимся от их рыночной стоимости, ФИО2 не превысила полномочия, предоставленные ей истцом.

Во-вторых, как указано в исковом заявлении, часть проданных по сделкам объектов недвижимости находилась в залоге у банков.

Статья 353 ГК РФ предусматривает сохранение залога при переходе права на данное имущество к другому лицу. Правопреемник залогодателя становится залогодателем и несёт все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В соответствии со статьёй 346 ГК РФ, если иное не установлено законом или и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Учитывая данные нормы, в результате приобретения заложенных объектов недвижимости, у ФИО3 возникли обязанности залогодателя; право ФИО3 распоряжаться приобретёнными объектами недвижимости ограничено. Данные обстоятельства и были приняты во внимание ответчиками при определении цены части объектов, проданных по сделкам.

На основании вышеизложенного ответчик – ФИО2, г. Орск просит суд в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Ответчик – ФИО3, г. Орск исковые требования не признает в полном объеме. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что истцом заявлены исковые требования в виде требования о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности оспоримой сделки по мотивам злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной согласно ст. 179 ГК РФ. Ответчик считает этот факт недоказанным истцом по причинам отсутствия доказанного умышленного сговора представителя одной стороны по сделке с другой стороной, а также в связи с отсутствием неблагоприятных последствий для представляемого. Истец должен доказать злонамеренное соглашение между представителем одной стороны и другой стороной согласно ст. 65 АПК РФ. Судебная практика придерживается этой же позиции, так судебная практика признаёт лишь те сделки недействительными где действительно доказано наличие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной по сделке

Так Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 30 марта 2007 года №3062/07 раскрывает понятие нормы путём её толкования, а именно: судебная практика считает следующее « Исходя из смысла данной нормы права, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии их умышленного сговора и при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого».

Таким образом, судебная практика исходит из того что: должен быть умышленный сговор который должен доказать истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ и должны наступить неблагоприятные последствия для представляемого.

В данном случае, истцом не доказан умышленный сговор между представителем и другой стороной по сделке.

Также истцом не доказаны неблагоприятные последствия для представляемого, более того представляемый приобретает преимущества вследствие заключенной сделки. Так был заключен покупателем недвижимости договор поручительства на 70 000 000 рублей по обязательству где бывший собственник (представляемый) является поручителем, таким образом, «размывается» его личная ответственность по данному обязательству. Покупатель недвижимости выступил залогодателем по обязательству, где поручителем является представляемый, другие пока временно свободные объекты он также намеревался заложить по вышеуказанному обязательству, что подтверждается подаваемыми суду ходатайствами об отмене мер по обеспечению иска и по замене одной обеспечительной меры другой.

Более того, покупатель недвижимости заключил соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества с одним из залогодержателей. Таким образом говорить о неблагоприятных последствиях в отношении представляемого не приходится.

Сюда же можно отнести факт безвозмездного получения представляемым объектов недвижимости в прошлом от своего представителя, что по мнению ответчика играет не последнюю роль в доказывании факта отсутствия неблагоприятных последствий для представляемого.

Также судебная практика (Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 30 марта 2007 года №3062/07) считает, что если действия представителя укладываются в пределы предоставленных ему полномочий, то говорить о злонамеренном соглашении не приходится. Иначе говоря, если доверенность включала право заключать договоры гражданско-правового характера без каких-либо ограничений и без определения конкретных условий договоров в выдаваемой доверенности, в этом случае действия представителя законны и оспариванию не подлежат.

Так доверенность от 14 апреля 2006 года, удостоверенная нотариусом содержит полномочия: распоряжение всем принадлежащим имуществом доверителя - то есть право определять судьбу вещи как одно из правомочий собственника зафиксированного в ст. 209 ГК РФ; право заключения всех разрешённых законом сделок - то есть право заключить любую сделку и в том числе договор купли-продажи недвижимости; определять все условия сделок по своему усмотрению - то есть при заключении договора купли-продажи недвижимости представитель вправе был самостоятельно согласовать существенное условие договора купли- продажи недвижимости, а именно цену в договоре в соответствии со ст. 555 ГК РФ и в соответствии со ст. 421 ГК РФ устанавливающий свободу договора.

Таким образом, с позиции судебной практики действия представителя законны и оспариванию не подлежат.

Доказательства злонамеренности соглашения сторон истцом не представлены.

Также истец в своих уточнениях исковых требований указывает на залоговую стоимость объектов и рыночную стоимость объектов на момент заключения договоров ипотеки (залога недвижимости).

Рыночная стоимость определялась в отчётах об оценке недвижимого имущества с даты составления, которых прошло более 4 (четырёх) лет и в силу этого ответчик считает ссылку истца на этот факт в виде старой рыночной оценки и залоговой стоимости несостоятельным и не являющимся надлежащим основанием для исковых требований истца.

Законодатель определяет понятие залоговой стоимости - как стоимость материального объекта (недвижимого или движимого) устанавливаемую по соглашению сторон без привязки к какой - либо цене, на основе соглашения сторон, по сути своей, реализуя свободу договора, прописанную в ст. 421 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.»

То есть, указано, что в договоре ипотеки должна быть оценка предмета и в силу этого стороны были обязаны прописать рыночную оценку и залоговую стоимость.

Иначе действовать стороны не могли, поэтому прописали залоговую стоимость и рыночную оценку как это предписывает гражданское законодательство.

Так согласно п.3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.»

Норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является отсылочной к ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно которой оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеки, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем»

Таким образом, требования об обязательности применения рыночной оценки определяемой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, предусмотрена только для земельных участков - то есть императивность использования отчётов об оценке установлена только в отношении земельных участков.

При этом свобода в определении залоговой стоимости сохранена, как и прежде в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и п.2 ст. 67 прописывает устанавливать залоговую стоимость по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

В силу вышеуказанного ответчик просит суд учесть, что оценка - рыночная и залоговая в отношении всех спорных объектов недвижимости устанавливалась по соглашению между залогодержателем и залогодателем, и могла быть абсолютно любой - с любой допустимой погрешностью отклонения от реальной и действительной рыночной цены в момент заключения договора об ипотеки и в силу этого оценка рыночная и залоговая, указанная в договоре ипотеки не может быть положена в основу исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности оспоримой сделки, в связи с диспозитивным характером её возникновения.

Иначе говоря, данные доказательства нельзя признать допустимыми, так как ст. 68 АПК РФ гласит что: « Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами».

На основании вышеизложенного, ответчик – ФИО3, г. Орск просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований истцу отказать.

Представитель третьего лица - Акционерного коммерческого Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное) общество, г. Москва, в лице Орского отделения №8290 Сбербанка России ОАО, г. Орск, Оренбургская область в судебном заседании пояснил, что согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Нотариально заверенной доверенностью, выданной 14.04.2006г. ФИО1 предоставила ФИО2 право распоряжения всем принадлежащим ФИО1 имуществом, в том числе совершать все разрешенные законом сделки. В том числе, продавать недвижимое имуществ, определяя условия сделок по своему усмотрению. Доверенность была оформлена нотариально, выдавалась на три года с правом передоверия.

Указание истицы на то, что доверенность она не читала, что содержалось в ней не знала и расписалась там где было ей указано не может считаться доказательством, так как во-первых: данные слова ничем, кроме слов самой истицы не подтверждаются, во-вторых: истица, как указано в исковом заявлении, на протяжение всей жизни занималась предпринимательской деятельностью, приобретала объекты недвижимости и не знать о правовых последствиях выдачи доверенности не могла. К тому же ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Утверждение истицы о том, что объекты были проданы по заниженной цене с целью увода от нее как от собственника также не находят своего подтверждения. Спорное имущество было подарено ФИО1 ФИО2 на основании договора дарения от 26.12.2007г. Цена оспариваемых договоров была установлена соглашением сторон: ФИО2 и ФИО3 В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В доверенности от 14.04.2006г. ФИО1 предоставила ФИО2 право распоряжаться всем ее имуществом, причем определять условие сделок на усмотрение поверенного. Те же условия по определению цены сделки повторяет и Налоговый кодекс РФ, согласно ст. 40 которого если иное не предусмотрено статьей 40 ПК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки.

Так как распоряжаться всем имуществом истица предоставила право ФИО2, а распоряжение, в том числе предполагает куплю-продажу объектов недвижимости, следовательно денежные средства от продажи имущества истица получать не должна.

Утверждение истицы о том, что сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия также не находят своего подтверждения. Вопреки указанному утверждению следует, что сделка была не мнимой и притворной, а реальной. Этому свидетельствует заключение договора купли-продажи оспариваемых объектов недвижимости, передача их в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации перехода права собственности, получение ответчиком свидетельств о регистрации права собственности.

Представитель третьего лица - Акционерного коммерческого банка «Форштадт» (ЗАО), г. Оренбург, в лице ДО «Орский» АКБ «Форштадт» (ЗАО), г. Орск, Оренбургская область также возражает против удовлетворения заявленных исковых требований и поддерживает позицию ответчиков и второго третьего лица.

В судебном заседании представители сторон и лиц, участвующих в деле, пояснили, что все имеющиеся доказательства в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость предоставления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца исходя из следующего.

Истец просит признать оспариваемые договора купли-продажи объектов недвижимости недействительными по ст.170 ГК РФ и ст.179 ГК РФ. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что названные договора являются недействительными сделками, поскольку заключены под влиянием злонамеренного соглашения сторон, а также притворными сделками, прикрывающими собой договор дарения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность сделки по ст.170 ГК РФ истец обосновывает тем, что заключенные ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи недвижимого имущества фактически прикрывают безвозмездное отчуждение спорного имущества, то есть сделку дарения. Данный факт по мнению истца подтверждается тем, что имущество было продано по явно заниженной цене, что следует из сопоставления отчетов об оценке объектов и цены, указанной в договорах. Кроме того, ответчики не представили документы, свидетельствующие о передаче денежных средств. Так же при совершении сделки ответчиками была подменена воля представляемого (ФИО1) на отчуждение имущества. У собственника не было намерения продавать имущество. Продажа имущества привела к неблагоприятным последствиям, в ущерб интересам собственника. Недействительность сделки по ст.179 ГК РФ истец обосновывает так же многократным занижением стоимости объектов недвижимости вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, в том числе договоренности о том, что ФИО3 впоследствии выступит залогодателем по кредитным обязательствам ФИО2 Заявляя указанные требования, истец ссылается на ничтожность и оспоримость сделок купли-продажи спорного имущества.

В основе сделок лежат волевые действия субъектов права. Внутренняя воля субъекта сделки не должна формироваться на основании порочных обстоятельств. Волеизъявление должно ей соответствовать, то есть правильно отражать внутреннюю волю. Нарушение этих требований фиксируется в нормах ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок (ст. 170 ГК РФ). Дефектность волевого процесса отражена в нормах ГК РФ о недействительности сделок, совершенных в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что все сделки были заключены ФИО2 на основании генеральной доверенности от 14 апреля 2006г., выданной на ее имя ФИО1

В п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В доверенности указано, что ФИО1 уполномочивает ФИО2 управлять и распоряжаться всем принадлежащим ей имуществом, предоставляет право заключать все разрешенные законом сделки, в том числе с недвижимым имуществом, в частности: продавать, покупать, принимать в дар, обменивать, сдавать в аренду, закладывать, производить расчеты по произведенным сделкам. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

При этом в силу ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Вышеуказанная доверенность была отменена 21 апреля 2009 года, в период заключения оспариваемых сделок доверенность была действительна и не отозвана. На момент рассмотрения спора доверенность кем-либо из заинтересованных лиц в установленном законом порядке не оспорена. При подписании вышеуказанной генеральной доверенности на полное распоряжение имущества ФИО1 должна была предполагать возможность совершения доверителем любых сделок, в том числе и по отчуждению принадлежащего ей имущества. Довод истца о том, что при подписании доверенности ФИО1 не читала ее текст и не знала, что в ней содержится, опровергаются указанием в ней (доверенности) на то, что дееспособность ФИО1 проверена и текст доверенности прочитан вслух.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания договоров, пояснений представителя ответчиков следует, что воля ФИО2 и ФИО3 направлена на заключение именно договоров купли-продажи имущества, а не какого-либо другого договора, в том числе договора дарения.

В представленных сторонами договорах купли-продажи указаны: сведения о том, что договор имеет силу передаточного акта, согласованная цена и факт полного расчета, что опровергает доводы истца о притворности сделок – фактического дарения объектов недвижимости ФИО3 Занижение цены продажи относительно стоимости объектов, указанной в отчетах по его оценке, составленных для определения рыночной цены имущества с целью заключения сделки залога с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам так же не является доказательством притворности сделки, так как в договорах указано, как отмечено ранее, согласованная цена, а при выдаче генеральной доверенности ФИО1 каких-либо соглашений о порядке и условиях заключения сделок с имуществом с ФИО2 не заключала.

Один из доводов истца о том, что спорные договора являются притворной сделкой, основан на том, что ни ФИО2, ни истец не получили от ФИО3 деньги за проданное имущество.

При этом истцом не доказан факт неполучения денежной суммы от ответчика. Из условий спорных договоров следует, что предусмотренная каждым договором сумма уплачена покупателем продавцу до подписания договора. Подписи продавца (его представителя) и покупателя под этим условием договора исключает необходимость дополнительной выдачи расписки в получении этой суммы от покупателя. Суд отклоняет данный довод истца так как, факт неуплаты денежной суммы, определенной договором, не является основанием для признания сделки притворной.

Материалами дела опровергается так же довод истца о том, что в результате спорных сделок наступили неблагоприятные последствия, так как представителем ответчика в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что право собственности ФИО1 на спорные объекты возникло на основании безвозмездных сделок – на основании договоров дарения от ФИО2

По утверждению истца, договора купли-продажи, заключенные ответчиками недействительны согласно ст.179 ГК РФ в силу заключения их в результате злонамеренного соглашения сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы основанием недействительности сделок под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной является несоответствие волеизъявления потерпевшей стороны ее действительной воле; искажение воли представляемого и ее подмены волей представителя. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной заключается в соглашении о совершении сделки в ущерб представляемому, но в пользу контрагента и (или) представителя.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной может иметь место при их умышленном сговоре против интересов представляемого лица. Под злонамеренным соглашением понимается не только сделка, совершенная в письменной форме, но и устная договоренность, которые имеют указанную цель. Для признания сделки недействительной по данному основанию потерпевшему необходимо представить доказательства того, что оспариваемая сделка была заключена от его имени представителем, представитель состоял в сговоре с другой стороной оспариваемой сделки, при этом имело место умышленность сговора (по отношению к интересам потерпевшей стороны).

Данная норма рассчитана на случаи, когда лицо, заключающее сделку от имени одной из сторон, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой оно действует. Для отнесения сделки к числу заключенных под влиянием злонамеренного соглашения необходимы доказательства, свидетельствующие о наличии в действиях (бездействиях) таких лиц соответствующего умысла. Вопрос о наличии либо отсутствии оснований для признания сделки недействительной по мотивам злонамеренного соглашения сторон решается исходя из фактических обстоятельств спора, при этом представленные в материалы дела доказательства подлежат оценке в их совокупности и взаимной связи, оценке подлежат доказательства, как прямо указывающие на сговор, так и совокупность косвенных обстоятельств.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличия злонамеренного соглашения ФИО2(продавца по оспариваемым сделкам) и ФИО3 - покупателя. Приобретение покупателем имущества по выгодной для него цене само по себе не может являться достаточным доказательством злонамеренного соглашения с продавцом. Кроме того, как было указано ранее доверенностью от 14.04.2006г., аннулированной письмом от 21.04.2009г., ФИО1 предоставила ФИО2 право заключать договоры гражданско-правового характера без каких-либо ограничений, причем конкретные условия договоров в доверенности указаны не были.

В результате исследования содержания оспариваемых договоров и представленных в материалы дела документов переписки, оценки доказательств, изучения доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу об отсутствии злонамеренного соглашения сторон оспариваемых договоров и о действиях ФИО2 в пределах предоставленных ей полномочий. Истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств умышленного сговора представителей сторон на совершение оспариваемых сделок.

Учитывая вышеизложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований истцу – ФИО1, г. Орск, Оренбургская область отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Х. Рафикова