Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания – «Солидарность», с. Ивановка, Оренбургской области (ИНН 5638028528, ОГРН 1055638075272)

к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г. Оренбург (ИНН 5610128378, ОГРН 1095658014264)

третьи лица: 1. Администрация города Оренбурга, г. Оренбург

2. Общество с ограниченной ответственностью «Стройгарант», г. Оренбург

о признании недействительными торгов

о признании недействительным договора аренды

о применении последствий недействительности сделки.

при участии представителей:

от истца: Ворожко Андрей Семенович – представитель (доверенность без номера от 09.04.2012 г., сроком по 09.04.2015 г.)

от ответчика: Смирнова Виктория Евгеньевна – главный специалист (доверенность № 12-17/4112 от 06.04.2012 г., сроком – 1 год)

от третьих лиц: 1. Глянько Татьяна Володиевна - ведущий специалист (доверенность № 1-1/7 от 11.01.2012 г., сроком – по 01.01.2013 г.)

2. не явился.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлены перерывы без учета выходных дней с 26.11.2012 г. по 03.12.2012 г. 11 часов 00 минут, с 03.12.2012 г. по 04.12.2012 г. 14 часов 05 минут.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253001:39, площадью 3400+20 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Беляевская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0253001 с разрешенным использованием – земельный участок предназначен для размещения административных и офисных зданий под строительство административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской, признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253001:39, площадью 3400+20 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Беляевская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0253001 с разрешенным использованием – земельный участок предназначен для размещения административных и офисных зданий под строительство административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской недействительным и применении последствий недействительности сделки, а именно обязании ответчика вернуть ООО «Строительная Компания - «Солидарность» полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 345 899 руб. 80 коп.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела представитель третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью «Стройгарант» в судебное заседание не явился. В порядке пункта 2 ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третье лицо арбитражному суду об изменении адреса во время производства по делу не сообщало. Информация о дате, времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте арбитражного суда и в порядке пункта 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третье лицо самостоятельно предпринимает меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. В связи с изложенным последний, в порядке пунктов 1, 6 ст. 121, пунктов 1, 3 ст. 123, пункта 2 ст. 124, ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признается судом надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте судебного заседания и оно проводится в его отсутствие.

Как следует из искового заявления, с учетом последующих уточнений, 13.12.2010 года между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – истец, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания – «Солидарность» (далее – ответчик, общество, арендатор), на основании протокола № 208 от 09.12.2010 г. «Об итогах торгов», заключен договор № 07-05/98 (далее – договор, спорный договор) аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге.

В извещении о торгах, опубликованном в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г. указано, что предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253001:39, площадью 3400+20 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Беляевская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0253001 с разрешенным использованием – земельный участок предназначен для размещения административных и офисных зданий под строительство административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской.

Определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 83 от 13.02.2006 г. (далее - Правила № 83).

Исходя из смысла и содержания Правил № 83 следует, что при подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления и не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Статьи 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают приобретение права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на торгах. Предметом торгов является сформированный земельный участок, проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства предшествует определение технических условий на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение.

В соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. № 808 (далее – Правила № 808), извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, иные данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок.

Опубликованная информация по продаже права аренды на спорный земельный участок не содержала конкретных сведений о технических условиях подключения объектов предполагаемого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а лишь указывала, что определение этих условий и платы за подключение осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами № 83.

На основании пункта 9 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления в установленный срок предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

Указанные сведения необходимы, чтобы определить возможность и условия дальнейшего использования земельного участка.

Отсутствие этих сведений нарушило права истца при проведении торгов, что влечет недействительность торгов (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации) и ничтожность договора (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в ООО «Национальная водная компания», ООО «Газпромэнерго», ООО «Оренбург Водоканал», ОАО «ГАЗПРОМ» с заявкой о выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям объектов, предполагаемых к застройке на спорном земельном участке и получил ответы о невозможности подключения.

Ответственность за недостатки, сданного в аренду имущества несет арендодатель (ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Использование спорного земельного участка по его целевому и разрешенному назначению невозможно из-за отсутствия технических условий для подключения объектов строительства, подлежащих строительству, к сетям инженерно-технического обеспечения.

Истец обратился к ответчику в досудебном порядке о расторжении спорного договора, возврате ответчиком денежных средств, но ответчиком в требованиях истца отказано.

Также истец считает, что спорный договор заключен им под влиянием заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчик скрыл информацию и не уведомил истца об отсутствии технической возможности подключения объектов предполагаемой застройки к сетям инженерно-технического обеспечения.

Для целей участия в аукционе истцом внесен задаток в размере 105 000 руб., который зачтен истцу, как победителю аукциона в счет арендной платы, а также истец оплатил арендую плату на сумму 240 899 руб. 80 коп. В порядке применения последствия недействительности сделки, истец просит обязать ответчика возвратить эти денежные средства.

На основании изложенного, истец просит признать недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253001:39, площадью 3400+20 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Беляевская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0253001 с разрешенным использованием – земельный участок предназначен для размещения административных и офисных зданий под строительство административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской; признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253001:39, площадью 3400+20 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Беляевская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0253001 с разрешенным использованием – земельный участок предназначен для размещения административных и офисных зданий под строительство административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской недействительным и применить последствия недействительности сделки, а именно обязании ответчика вернуть ООО «Строительная Компания - «Солидарность» полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 345 899 руб. 80 коп.

Ответчик не согласен с предъявленными требованиями по мотивам, изложенным в письменном отзыве на иск (т. 1, л. д. 81-87).

Ответчик считает, что в качестве основания для признания торгов может служить только существенное нарушение порядка проведения торгов, выразившееся в отсутствии в предмете о торгах обязательных сведений, указанных в пункте 8 Правил № 808.

По мнению ответчика, опубликованное им извещение о торгах по форме и содержанию полностью соответствует установленным требованиям, поскольку содержит все сведения, которые регламентированы пунктом 8 Правил № 808. Сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не поименованы в пункте 8 Правил № 808, в качестве обязательных. Однако, опубликованное извещение содержит информацию о том, что определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами № 83. То есть указанное прямо свидетельствует о том, что технические условия отсутствуют.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется юридическими лицами на свой риск и может принести как прибыль, так и убытки. До проведения торгов истец не обращался ни в муниципальный орган, формирующий земельный участок, ни к ответчику за необходимой ему информацией, за подготовкой технических условий.

В связи с этим, ответчик считает, что при проведении торгов нарушений торгов не допущено.

Ответы истцу на его обращения по поводу подключения к водопроводным сетям ответчик просит оценить критически, так как в них содержится ссылка на техническое состояние водопроводов организаций, либо ввиду отсутствия их сетей в этом районе, но не содержат сведений о самой возможности подключения.

Водоснабжение представляет собой систему технологически связанных между собой инженерных сооружений (централизованная система), либо не связанных между собой сооружений и устройств, и не присоединенных к системе централизованного водоснабжения, которые предназначены для ограниченного круга лиц (нецентрализованная система).

Истцом не рассмотрен вопрос возможности нецентрализованного водоснабжения путем установки водозаборных скважин, колодцев, иных аналогичных сооружений, устройств, то есть его доводы о невозможности подключения водопроводной сети достоверно не подтверждены.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспариваемых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку, в связи с указанными обстоятельствами ответчик считает, что истцом по заявленному требованию о признании договора недействительным пропущен срок исковой давности, установленный пунктом 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания для признания договора недействительным и применения последствия недействительности сделки, отсутствуют.

Третье лицо – Администрация города Оренбурга в письменном отзыве указало (т. 1, л. д. 156-157), что на основании пункта 6 Правил № 83 правообладателю земельного участка предоставлена возможность самостоятельно, в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обратиться в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения для получения технических условий в случае, если правообладатель земельного участка намерен осуществить подключение построенного объекта к инженерным сетям и если технические условия для его подключения отсутствовали.

Опубликованное извещение о проведении торгов содержит все обязательные требования, изложенные в пункте 8 Правил № 808.

В опубликованном извещении указано на то, что с момента приема заявок организатор предоставляет каждому претенденту возможность предварительного ознакомления с документами по объекту, формой заявки, условиями договора аренды, иной информацией по объекту продажи, то есть, и по вопросу предоставления технических условий.

Согласно опубликованному извещению, определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется победителем торгов.

Таким образом, у истца была возможность ознакомиться со всеми документами, условиями, но никаких замечаний и возражений от него не поступило. Иск предъявлен необоснованно.

Третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Стройгарант» в письменном отзыве указало (т. 2 л. д. 43-44) что поскольку из представленных документов невозможно установить соблюдена ли санитарно-защитная зона при предоставлении земельного участка в аренду для размещения административных и офисных зданий и считает, что строительство административных и офисных зданий на земельном участке являющемся предметом оспариваемой сделки возможно только в случае соблюдения установленной нормативно-правовыми актами санитарно-защитной зоны от железнодорожных путей Общества с ограниченной ответственностью «Стройгарант»

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле пояснили, что все имеющиеся доказательства в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость предоставления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные ими доказательства в совокупности, суд отказывает в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

При рассмотрении требований истца о признании договора аренды земельного участка № 85-06 от 30.08.2006 г., общей площадью 8 760 кв. м, кадастровый номер 56:47:01 01 028:0416, расположенного по адресу: участок находится примерно в 385 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка адрес ориентира: Оренбургская область, Соль-Илецкий район, г. Соль-Илецк, ул. Победы, 92 недействительным, суд установил, что ответчиком заявлено о применении к указанным исковым требованиям правил о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В порядке пункта 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В связи с изложенным, обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) пропуска истцом срока исковой давности по рассматриваемым требованиям, по заявлению ответчика, исследуются судом в первую очередь, поскольку их наличие исключает возможность восстановления возможного нарушения прав истца посредством избранного в настоящем деле способа защиты права вне зависимости от фактических обстоятельств спорных правоотношений.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено, что истцом заявлены исковые требования о признании спорного договора аренды недействительным в связи с нарушением порядка проведения торгов.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, истец, обращаясь с требованием о признании спорного договора аренды недействительным в связи с нарушением порядка проведения торгов просит признать спорный договор недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из представленного в материалы дела извещения № 166 от 02.11.2010 г. следует, что определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 83 от 13.02.2006 г. Из заявки на участие в торгах также следует, что истец ознакомился с приглашением, опубликованным в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г., изучил предмет торгов.

Таким образом, днем, когда истец узнал о необходимости получения им технических условий является 02.12.2010 г. - день подачи заявки на участие в торгах от 02.12.2010 г., из которой следует, что истец ознакомился с приглашением, опубликованным в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г., изучил предмет торгов и ему стало известно, что определение технических условий подключения осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами № 83, тем самым с указанной даты начинается течение срока исковой давности, который заканчивается 02.12.2011 г.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств уважительности пропуска однолетнего срока подачи искового заявления. Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным спорного договора аренды 03.04.2012 г., то есть по истечении однолетнего срока исковой давности. Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств прерывания срока исковой давности, уважительности причин пропуска срока исковой давности, в соответствие со ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обращения с настоящим иском истцом пропущен.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцом пропущен срок исковой давности по иску в части требований о признании недействительным договора аренды.

Руководствуясь п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела, истец, обращается с требованием о признании договора недействительным ввиду несоответствия торгов на право его заключения, требованиям закона, а также ввиду введения в заблуждение о предмете торгов на основании той информации, которая была опубликована в извещении о проведении торгов.

То есть истец, обращается с требованием о признании торгов и договора, заключенного по их результату, недействительными, поскольку торги проведены ответчиком с нарушением правил проведения торгов и введения истца в заблуждение относительно предмета торгов и его качестве (отсутствие технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и размера платы за такое подключение), существенно влияющих на намерение истца заключить договор аренды данного земельного участка. Нарушений по порядку опубликования истцом не заявлено.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. При этом под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применение к спорным правоотношениям сторон положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судом признается не аргументированным, а применение к спорным отношениям правил о признании сделок недействительными как оспоримых (ст. 167, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации), обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Поскольку истцом заявляются требования с учетом положений ст. ст. 449, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд в качестве правового основания заявленных требований рассматривает только изложенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Ссылаясь на то, что оспариваемые торги проведены с нарушением правил, установленных законом истец указывает на то, что в извещении (сообщении) о проведении аукциона в нарушение требований Правил № 83, Правил № 808, Градостроительного кодекса Российской Федерации, не была указана информация о технических условиях подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, не указана информация о плате за такое подключение, что ввело истца в заблуждение, так как ответчик не уведомил его об отсутствии технической возможности подключения.

Согласно пунктам 1, 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

При этом, по отношению к аукциону по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства установлены специальные требования: согласно пункту 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации такой аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (в том числе). В соответствии с пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в извещении или сообщении о проведении аукциона в числе других сведений должны содержаться и сведения о предмете аукциона, в том числе о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Поскольку предметом проведенных Министерством торгов являлось право аренды земельного участка, предназначенного для строительства административно-офисного здания с возможностью размещения проектно-конструкторской мастерской, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, в отношении которого не предусмотрены специальные требования об определении технических условий подключения с отражением их в извещении о проведении торгов, доводы истца о нарушении порядка проведения торгов отклоняются.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Из извещения, опубликованного в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г. следует, что определение технических условий подключения осуществляется победителем торгов в соответствии с Правилами № 83.

Из заявки на участие в торгах также следует, что истец ознакомился с приглашением, опубликованным в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г., изучил предмет торгов.

Изложенные положения свидетельствуют о том, что истцу известно о том, что определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения будет осуществляться победителем торгов в соответствии с Правилами № 83.

Согласно пункту 1 Правил № 83, сети инженерно-технического обеспечения – это совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. При подключении объектов капитального строительства непосредственно к оборудованию по производству ресурсов либо к системам водоотведения и очистки сточных вод при отсутствии у организации, осуществляющей эксплуатацию такого оборудования, сетевой инфраструктуры указанная организация является организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в части предоставления технических условий и выполнения иных действий в соответствии с настоящими Правилами.

Подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения - процесс, дающий возможность осуществления подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также к оборудованию по производству ресурсов.

Из содержания Правил № 83 следует, что Правила № 83 предусматривают два порядка получения технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения: получение органом местного самоуправления, либо получение правообладателем земельного участка, построившим объект капитального строительства, если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка.

То есть из содержания Правил № 83 не следует безусловное правовое последствие в виде признания существенным нарушением правил проведения торгов того обстоятельства, что орган местного самоуправления не получил технические условия, так как такие условия могут быть получены и правообладателем земельного участка, на что и было указано в извещении о проведении торгов, в той части что определение такого подключения определяется не органом местного самоуправления, а победителем торгов, то есть правообладателем земельного участка.

Указанные выводы основаны на следующих положениях Правил № 83.

На основании пунктов 4-6, 9 Правил № 83, при подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

В случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.

Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана в течение 14 рабочих дней с даты получения запроса определить и предоставить технические условия или информацию о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В целях проверки обоснованности отказа в выдаче технических условий правообладатель земельного участка вправе обратиться в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по технологическому надзору за соответствующим заключением.

Выдача технических условий или информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется без взимания платы.

Возможность подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в случаях, указанных в пункте 12 настоящих Правил, существует: при наличии резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса; при наличии резерва мощности по производству соответствующего ресурса. Отсутствие на момент запроса указанных резервов является основанием для отказа в выдаче технических условий, за исключением случаев, когда устранение этих ограничений учтено в инвестиционных программах организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, подготовка технических условий, предусматривающих максимальную нагрузку, о плате за подключение осуществляется при подготовке градостроительного плана земельного участка.

Истец градостроительного плана спорного земельного участка в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не предоставил, то есть в указанной части свои доводы не аргументировал.

Также Правила № 83 предусматривают, что технические условия, сведения об организации, выдающей технические условия по объектам капитального строительства, предоставляются заинтересованным лицам, победителю торгов при обращении последних в орган местного самоуправления, в том числе, с запросами.

Как следует из пояснений ответчика, третьего лица – Администрации города Оренбурга ни в период, предшествующий проведению торгов, ни после заключения договора аренды, истец не обращался к органу местного самоуправления за соответствующими сведениями.

В содержании извещения о проведении торгов прямо указывается на определение технических условий подключения объекта капитального строительства самим победителем торгов, то есть используется второй порядок получения технических условий и подключения, установленный Правилами № 83, к которому приравнивается, как отсутствие изначально технических условий, так и истечение срока технических условий, выданных органом местного самоуправления либо полученных самим правообладателем земельного участка.

В спорных правоотношениях имеет место отсутствие определения технических условий органом местного самоуправления с указанием в извещении об определении такого определения победителем торгов – правообладателем земельного участка. И как следствие, определение платы за такое подключение (либо отсутствие платы) будет следовать из тех технических условий, которые будут получены правообладателем земельного участка.

Истец самостоятельно обратился в четыре организации на подключение к системам водоснабжения, получив ответы, которых представил их в качестве доказательств, обосновывающих невозможность подключения. Иных доказательств истцом не представлено.

Исследовав указанные доказательства, суд приходит к основаниям для их критической оценки, поскольку в нарушение Правил № 83 истец не воспользовался правом на обращение с соответствующим запросом в орган местного самоуправления, который бы в установленном порядке названную информацию запросил, либо обратился за получением соответствующих технических условий; истцом не представлены тексты своих запросов и доказательства именно их получения запрашиваемыми организациями для анализа содержания запросов на соответствие требованиям этих сведений тем требованиям, которые в них должны быть изложены согласно Правилам № 83, что исключает их признание достоверными доказательствами; запрашиваемыми организациями не представлены аргументированные и согласованные сведения в соответствии с требованиями Правил № 83, обосновывающие невозможность подключения; истцом не представлено доказательств того, что это единственно возможные организации, подключение к сетям которых возможно; не представлено доказательств обжалования по мотивам необоснованности, полученных отказов; истцом не представлены доказательства обращения по всем остальным видам снабжения электро-, тепло-, газоснабжения), что влечет презумпцию наличия возможности такого присоединения.

Изложенные обстоятельства, носящие объективный характер свидетельствуют о том, что истец на момент проведения торгов обладал всей полнотой информации о предмете торгов, в том числе, относительно отсутствия технических условий на подключение и необходимости их получения самим победителем торгов.

Учитывая, что Правила № 83 опубликованы в установленном порядке, их содержание должно быть известно истцу, и как заинтересованное лицо, он мог реализовать принадлежащие ему права по обращению к организатору торгов за интересующей его информацией, затем, как победитель торгов и правообладатель земельного участка – по получению технических условий, однако, указанные права им не реализованы.

В извещении о проведении торгов содержится указание на то, где и в каком порядке истец может получить всю необходимую информацию, и истцом не представлено доказательств того, что он обращался к организатору торгов, и в предоставлении такой информации ему было отказано.

Также истцом не представлено доказательств того, что он завершил строительство капитального объекта, что у него имеются все данные по его техническим характеристикам, и что в получении соответствующих технических условий ему в порядке, установленном Правилами № 83, отказано.

В связи с изложенным, истцом не представлено доказательств того, что отсутствие технических условий, условия о плате за подключение, повлекло существенное нарушение его прав, как участника торгов, и в последующем, как их победителя. Заблуждение истца о том, что такие технические условия были оформлены органом местного самоуправления, что обществом усмотрено из опубликованного извещения о проведении торгов, также не подтверждается, поскольку в извещении конкретно указано на оформление этих документов самим победителем торгов.

Иных нарушений истцом не заявлено.

К участию в торгах общество в установленном порядке допущено, истец признан победителем торгов. Никаких запросов относительно получения технических условий от органа местного самоуправления, сведений об организациях, которыми такие технические условия оформляются, истец также не направлял. Доказательств того, что возведенный им капитальный объект, в соответствии с его рабочим проектом, техническими параметрами не может быть подключен к сетям инженерно-технического обеспечения не предоставлено, как и не представлено доказательств того, что проектная документация истцом разработана, что объект капитального строительства возведен. Иных возражений, кроме подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, относительно оформления технических условий, истцом не заявлено.

В пункте 8 Правил № 83 указано, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать, в том числе сведения: о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности.

Из содержания извещения, опубликованного в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г., следует, что предметом торгов является право на заключение договора аренды сформированного земельного участка (с указанием кадастрового номера), а само извещение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную пунктом 8 Правил № 83, то есть ответчиком соблюдена процедура проведения торгов.

Таким образом, в извещении о торгах, опубликованном в газете «Оренбуржье» № 166 от 02.11.2010 г. содержится полная информация о предмете торгов и наличии обременений, позволяющая участнику определить существенные свойства выставленного на торги объекта. То есть доводы истца о существенном нарушении его прав ввиду существенного нарушения правил о проведении торгов, о заблуждении относительно предмета торгов в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны.

У истца имелась возможность в любое время отказаться от участия в оспариваемом аукционе в связи с несогласием с условиями аукциона, а также в связи с тем, что реализуемое право аренды не отвечает его интересам по каким-либо техническим или иным характеристикам, чего истцом сделано не было.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании торгов недействительными, и, как следствие, для признания недействительным договора аренды, заключенного по результатам торгов и применения последствий недействительности сделки.

Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 12 000 руб. (по 4000 руб. за каждое из 3 неимущественных требований) относятся на истца. Учитывая, что при подаче иска истцом госпошлина оплачена в меньшей сумме, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в размере 2 082 руб.

Руководствуясь статьями ст. ст. 110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – «Солидарность», с. Ивановка, Оренбургского района, Оренбургской область в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 082 руб.

3. Исполнительный лист выдать Межрайонной Инспекции Федеральной налоговой службы России № 7 по Оренбургской области после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Челябинск в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О. Е. Бабина