Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Газресурс» (ИНН<***>, ОГРН <***>), г. Оренбург; 2. Открытое акционерное общество «НОВЫЙ ИНВЕСТИЦИОННО-КОММЕРЧЕСКИЙ ОРЕНБУРГСКИЙ БАНК РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Оренбург; 3. Общество с ограниченной ответственностью «Кей-строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Екатеринбург; 4. Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Мелия» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск, Красноярского края; 5. ФИО1, г. Оренбург; 6. ФИО2, г. Оренбург

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии представителей:

от истца: не явился

от ответчика: не явился

от третьих лиц: не явились

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Закрытому акционерному обществу «Кей-Офис», находящиеся в залоге у Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕДА»:

1) шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е, площадью 1715 кв. м., расположенный по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей.

2) одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3, площадью 454,1 кв.м., расположенное по адресу: расположенный по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 700 000 (Четыре миллиона семьсот тысяч) рублей.

3) одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10, площадью 1234,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 10 400 000 (Десять миллионов четыреста тысяч) рублей.

4) одноэтажный склад литер В11, площадью 362,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 800 000 (Четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.

5) одноэтажная проходная литер В12, площадью 15,6 кв.м., расположенная по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 360 000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей.

6) двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13, площадью 168,9 кв.м., расположенная по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей.

7) Право аренды земельного участка площадью 7967 кв.м., имеющего кадастровый номер 56:44:01 27 001:0049, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): размещение административно-бытовых зданий, местоположение установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 0 (Ноль) рублей.

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились. Определения, направленные по месту регистрации третьих лиц согласно актуальным сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, в соответствии с актуальными данными Отдела адресно-справочной работы Управления федеральной миграционной службы по Оренбургской области, возвращены почтой по истечении срока хранения, отсутствием адресата по указанному адресу. В порядке пункта 2 ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик, третьи лица арбитражному суду об изменении адреса во время производства по делу не сообщали. Информация о дате, времени и месте судебного заседания, объявлении перерывов в судебных заседаниях также в установленном порядке размещена на официальном сайте арбитражного суда и в порядке пункта 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец, ответчик, третьи лица самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. В связи с изложенным последние, в порядке пунктов 1, 6 ст. 121, пунктов 1, 3 ст. 123, пункта 2 ст. 124, ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 2, л. д. 51-62), признаются судом надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания и оно проводится в их отсутствие.

Как следует из искового заявления, 12.05.2008 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Газресурс» (далее - ООО Газресурс, заемщик, должник) и Открытым акционерным обществом «НОВЫЙ ИНВЕСТИЦИОННО-КОММЕРЧЕСКИЙ ОРЕНБУРГСКИЙ БАНК РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ» (далее – Банк, кредитор) был заключен договор об открытии кредитной линии № 86 (далее - кредитный договор, том 1, л. д. 16-21), в соответствии с которым Банк предоставил ООО Газресурс денежные средства в форме кредитной линии с лимитом задолженности в размере 20 000 000 руб. с ежемесячной уплатой процентов за пользование им в размере 15% годовых.

Кредитная линия открывалась сроком до 11.05.2009 г.

Согласно пункту 1.2. кредитного договора срок пользования денежными средствами продлен до 10.05.2010 г.

В соответствии с пунктом 3.1.2 кредитного договора проценты за пользование кредитом уплачиваются заемщиком ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.

Позже, дополнительным соглашением от 28.11.2008 г. установлена уплата процентов за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня месяца, следующего за расчетным.

21.05.2008 г. в обеспечение обязательств ООО Газресурс по кредитному договору между Банком и Закрытым акционерным обществом «Кей-Офис» (далее – ответчик, залогодатель) заключен договор об ипотеке, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 24.05.2008 г., регистрационный номер 56-56-01/098/2008-246), согласно которому (том 1, л. д. 22-28) в залог Банку переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

1. Шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е, площадью 1715 кв. м.

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 00 715911, выдано 26.08.2004 г. (том 1, л. д. 29).

Согласно отчету № М-28/11 от 24.02.2011 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному Закрытым акционерным обществом «Инвесткредитконсалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 20 000 000 руб. (том 1, л. д. 41-177).

2.Одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3, площадью 454,1 кв. м.

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 00 715912, выдано 26.08.2004 г. (том 1, л. д. 30).

3.Одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10, площадью 1234,3 кв. м. (том 1, л. д. 31).

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 00 715914, выдано 26.08.2004г.

4.Одноэтажный склад литер В11, площадью 362,7 кв. м.

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 00 715913, выдано 26.08.2004 г. (том 1, л. д. 32).

5.Одноэтажная проходная литер В12, площадью 15,6 кв. м. (л. д. 33).

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 00 715915, выдано 26.08.2004 г.

6.Двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13, площадью 168,9 кв. м.

Предмет залога принадлежит ответчику на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права 56 АА 011981, выдано 12.08.2008 г. (том 1, л. д. 34).

7.Право аренды земельного участка площадью 7967 кв. м., имеющего кадастровый номер 56:44:01 27 001:0049, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): размещение административно-бытовых зданий, местоположение установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>. (том 1, л. д. 35).

Предмет залога принадлежит ответчику на основании договора аренды земельного участка № 6/д-16юр от 10.02.2006 г., в соответствии с которым земельный участок передан в аренду на срок до 01.01.2054 года.

На основании п.1 ст. 3 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее - Закон об ипотеке) залог обеспечивает требования залогодержателя (Банка) по кредитному договору в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в том числе расходы, связанные с рассмотрением судом заявления залогодержателя о взыскании задолженности по кредитному договору, убытки залогодержателя, причиненные ему просрочкой исполнения обязательств по кредитному договору, а также прочие расходы залогодержателя по взысканию задолженности по кредитному договору, установленные вступившим в законную силу решением суда.

В предусмотренный кредитным договором срок (до 10.05.2010 г.) кредит не был возвращен заемщиком. Проценты за пользование кредитом уплачены только по состоянию на 28.02.2010 г.

В отношении заемщика имеются вступившие в законную силу судебные решения о взыскании денежных сумм.

28.05.2010 г. Банк уступил все права требования по кредитному договору Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Мелия», передав при этом и все права, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору (п.п. 1.1.1 и 1.1.2 соответствующего договора уступки требований).

11.01.2011 г. Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Мелия», уступило все права требования по кредитному договору истцу (далее – истец, новый кредитор), передав при этом и все права, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору (п.п. 1.1.1 и 1.1.2 соответствующего договора уступки требований).

С момента перехода прав от Банка к Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Мелия», а затем к новому кредитору, денежные средства в счет погашения задолженности от ООО Газресурс по кредитному договору, не поступали.

Учитывая, что по уступке прав к новому кредитору перешли все права по кредитному договору, в том числе и право, требовать уплаты суммы кредита и проценты за его использование, а также право обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику, в случае нарушения условий кредитного договора ООО Газресурс, истец просит обратить взыскание на заложенное ответчиком имущество.

Ввиду того, что пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г.) указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.

Ленинским районным судом города Оренбурга рассмотрено дело по иску истца по настоящему иску к ООО Газресурс и его поручителям о взыскании суммы задолженности по кредитному договору. Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 14.02.2011 г. установлена задолженность ООО Газресурс к истцу по настоящему иску в сумме 24 592 328 руб. 77 коп., в том числе: 20000000 руб. - сумма кредита, 4 592 328 руб. 77 коп. - проценты за пользование кредитом Банка (том 2, л. д. 34-37). Указанное решение вступило в законную силу.

06.07.2011 г. решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-10653/2010 ООО Газресурс признано несостоятельным (банкротом) как отсутствующий должник.

По состоянию на 06.07.2011 г. задолженность ООО Газресурс по кредитному договору составила 24 592 328 руб. 77 коп., в том числе: 20000000 руб. - сумма кредита, 4 592 328 руб. 77 коп. - проценты за пользование кредитом Банка (расчет суммы – том 1, л. д. 15).

В связи с изложенным истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику, в целях погашения задолженности ООО Газресурс перед истцом по кредитному договору, а именно, на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

1. Шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е, площадью 1715 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 20 000 000 руб.

2.Одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3, площадью 454,1 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 4 700 000 руб.

3.Одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10, площадью 1234,3 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 10 400 000 руб.

4.Одноэтажный склад литер В11, площадью 362,7 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 4 800 000 руб.

5. Одноэтажная проходная литер В12, площадью 15,6 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 360 000 руб.

6.Двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13, площадью 168,9 кв. м., определив начальную продажную цену в размере 2 300 000 руб.

путем продажи с публичных торгов, в целях погашения задолженности ООО Газресурс перед истцом по кредитному договору в размере 24 592 328 руб.77 коп.

От ответчика мотивированного отзыва по существу иска не поступило, доказательств исполнения обязательств ООО Газресурс не представлено.

Третьими лицами письменных отзывов на иск по существу требований не представлено, согласия либо возражений против исковых требований не заявлено.

В судебном заседании установлено, что все имеющиеся доказательства в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость предоставления дополнительных доказательств отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы сторон, представленные доказательства в совокупности, суд установил следующее.

Между Банком и должником12.05.2008 г. заключен договор об открытии кредитной линии № 86 - кредитный договор – на основании которого Банк предоставил ООО Газресурс денежные средства в форме кредитной линии с лимитом задолженности в размере 20 000 000 руб. с ежемесячной уплатой процентов за пользование им в размере 15% годовых.

Согласно пункту 1.2. кредитного договора срок пользования денежными средствами продлен до 10.05.2010 г.

В соответствии с пунктом 3.3. кредитного договора в целях обеспечения надлежащего исполнения всех своих обязательств по настоящему договору заемщик обязуется в срок до 11.06.2008 г. обеспечить подписание Банком и передачу на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области договора залога недвижимого имущества (договора об ипотеке), расположенного по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности Закрытому акционерному обществу «Кей-Офис» (спорного имущества), в срок до 11.07.2008 г. обеспечить государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте договора.

В соответствии с кредитным договором, между Банком и ответчиком заключен договор (далее – договор залога) об ипотеке без номера от 21.05.2008 года, согласно которому (пункты 1.1., 1.2. договора), договор залога заключен в отношении обязательств по кредитному договору по предоставлению заемщику денежных средств (кредит) в форме кредитной линии с лимитом задолженности в сумме 20 000 000 руб. на пополнение собственных оборотных средств под 15 процентов годовых, сроком погашения – до 11.05.2009 г., и продлением срока, при соблюдении установленных условий – до 10.05.2010 г. включительно. Залогодатель ознакомлен и согласен со всеми условиями кредитного договора.

На основании пункта 1.7. договора залога, залог обеспечивает требования залогодержателя по кредитному договору в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в том числе, сумму кредита, проценты за пользование кредитом, комиссии, неустойки, штрафы, расходы залогодержателя по взысканию задолженности по кредитному договору, в том числе расходы, связанные с рассмотрением судом заявления залогодержателя о взыскании задолженности по кредитному договору, убытки залогодержателя, причиненные ему просрочкой исполнения обязательств по кредитному договору, а также прочие расходы залогодержателя по взысканию задолженности по кредитному договору, установленные вступившим в законную силу решением суда.

То есть, заемщик (должник) и залогодатель не совпадают, что не противоречит ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

На основании пункта 2.1. договора залога, предметом залога является недвижимое имущество, перечисленное истцом в иске, а также право аренды земельного участка.

Сторонами договора залога стоимость заложенного имущества оценивается в сумме 64 094 578 руб. (пункт 2.7. договора), в том числе:

1. Шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е - 37 416 135 руб.

2.Одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3 – 9 578 533 руб.

3.Одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10 -1 925 733 руб.

4.Одноэтажный склад литер В11 – 6 790 837 руб.

5. Одноэтажная проходная литер В12 – 90 924 руб.

6.Двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13 – 1 019 012 руб.

7.Право аренды земельного участка площадью 7967 кв. м., имеющего кадастровый номер 56:44:01 27 001:0049 – 7 273 404 руб.

Согласно пункту 3.2.1. договора залога, залогодатель имеет право пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением и извлекать из предмета залога плоды и доходы.

Согласно пункту 3.3.6. договора залога, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения за счет него всех своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы основного долга по кредиту полностью или в части или процентов за пользование кредитом залогодержателя, независимо от сроков просрочки исполнения обязательств заемщика и количества просрочек.

Договор залога в установленном порядке зарегистрирован (том 1, л. д. 28).

При исследовании условий договора в порядке ст. 432, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не установил оснований для признания его незаключенным, недействительным.

Принадлежность ответчику на праве собственности спорных зданий подтверждена истцом свидетельствами о регистрации права на объекты недвижимого имущества.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В соответствии с договором залога ответчик принял на себя обязательства по обеспечению обязательств должника по предоставлению истцом заемщику денежных средств (кредит) в форме кредитной линии с лимитом задолженности в сумме 20 000 000 руб. на пополнение собственных оборотных средств под 15 процентов годовых, а также исполнения всех обязательств по кредитному договору (сумму кредита, процентов, неустойки, убытков, расходов по взысканию).

На основании пункта 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Таким образом, основная обязанность заемщика (должника) по кредитному договору – это обязанность возвратить займодавцу (в данном случае – истцу) полученную сумму займа.

Банком надлежащим образом исполнены обязательства по кредитному договору.

Сумма кредита перечислена платежными поручениями № 41435 от 12.05.2008 г.; № 43786 от 19.05.2008 г.; № 45037 от 22.05.2008 г.; № 45687 от 26.05.2008 г.; № 46146 от 27.05.2008 г.; № 46821 от 29.05.2008 г.; № 47823 от 22.06.2008 г.; № 48901 от 05.06.2008 г.; № 49516 от 07.06.2008 г.; № 50149 от 09.06.2008 г.; № 50838 от 11.06.2008 г.; № 52067 от 17.06.2008 г.; № 53560 от 20.06.2008 г.; № 57756 от 03.07.2008 г. (том 2, л. д. 37).

Перечисленные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 14.02.2011 г., не оспорены лицами, участвующими в деле.

Указанным решением также установлено, что обязательства по кредитному договору были уступлены Банком Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Мелия» (том 1, л. д. 37-38), которое в свою очередь переуступило свои права требования в связи с заключением договора уступки права требования от 11.01.2001 г. истцу по настоящему иску (том 1, л. д. 39-40)

Основания для критической оценки договора уступки прав требования от 11.01.2011 г. судом не установлены.

Согласно пунктам 1.1.1 и 1.1.2. истцу переданы, как права требования по кредитному договора, так и по договору залога.

На основании пунктов 1, 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку уступка права требования от первоначального кредитора к новому не освобождает и не трансформирует обязанность должника произвести оплату (в данном случае другому лицу), то следует сделать вывод о том, что состоявшаяся уступка права требования не может затронуть права и обязанности должника, которые не зависят от того, какое конкретно лицо будет выступать на стороне кредитора.

Таким образом, рассматриваемые требования заявлены истцом в рамках, перешедших к нему прав требования.

Согласно пункту 17 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г., в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 348Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Срок возврата денежных средств по кредитному договору наступил 10 мая 2010 года, но обязанность по возврату денежных средств должником не исполнена.

Ни поручители, ни залогодатели обязанности по договорам поручительства и договорам залога не исполнили.

На день рассмотрения спору по существу просроченная задолженность по кредитному договору по состоянию на 06.07.2011 г. составила 24 592 328 руб. 77 коп., в том числе: 20 000 000 руб. - сумма кредита, 4 592 328 руб. 77 коп. - проценты за пользование кредитом за период с 01.03.2010 г. по 06.07.2011 г.

Таким образом, обязанность должника по возврату суммы кредита, процентов за его использование, за просрочку оплаты, до настоящего времени не исполнена.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г., при рассмотрении настоящего дела арбитражному суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Учитывая, что расчет суммы иска произведен арифметически верно, в соответствии с условиями кредитного договора и договора залога, что указанная сумма также установлена судебным актом, вступившим в законную силу - решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 14.02.2011 г. - то суд признает обоснованной позицию истца о том, что размер его требований в сумме 24 592 328 руб. 77 коп. залогом обеспечен, то есть заявлен к ответчику правомерно.

Ответчиком, должником не представлено доказательств того, что должник исполнил надлежащим образом обязательства, принятые по кредитному договору, а именно, вернул сумму кредита. Истцом указанные обстоятельства (ненадлежащее договорных обязательств) суду доказаны.

Таким образом, со стороны должника имеет место ненадлежащее исполнение кредитных обязательств, что в силу части 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с частями 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что основания, предусмотренные частями 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, отсутствуют.

В связи с изложенными обстоятельствами, носящими объективный характер, требования истца об обращении взыскании на заявленное в иске заложенное имущество признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для обращения взыскания на всё имущество, заложенное по договору залога в связи со следующим.

На основании пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г., в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Таким образом, в Постановлении Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г. изложен порядок обращения взыскания на имущество, если его стоимость выражена в общей, итоговой сумме.

Из представленных по делу доказательств, договора залога, отчета об оценке следует, что залоговая стоимость, а также рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога определена не в общей сумме, а по каждому объекту недвижимости в отдельности, то есть в спорных правоотношениях основания для применения пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г. отсутствуют, и суд соотносит размер имущественных требований с установленной стоимостью каждого конкретного объекта недвижимости, для определения того, на какие из них следует обратить взыскание.

Исследовав указанные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В порядке части 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Также, согласно ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

С учетом изложенных положений закона, способ реализации заложенного имущества устанавливается судом в виде публичных торгов.

При исследовании вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущество суд установил следующее.

В договоре о залоге стороны согласовали, что стоимость заложенного имущества оценивается: шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е - 37416135 руб.; одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3 – 9 578 533 руб.; одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10 -1 925 733 руб.; одноэтажный склад литер В11 – 6 790 837 руб.; одноэтажная проходная литер В12 – 90 924 руб.; двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13 – 1 019 012 руб.; право аренды земельного участка площадью 7967 кв. м., имеющего кадастровый номер 56:44:01 27 001:0049 – 7 273 404 руб.

В рамках искового заявления истец просит установить начальную продажную цену исходя из представленного в материалы дела отчета № М-28/11 от 24.02.2011 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного Закрытым акционерным обществом «Инвесткредитконсалтинг».

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость установлена оценщиком: шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е - 20 000 000 руб.; одно-двухэтажное административное здание с подвалом под частью здания литер ВВ1В2В3 4 700 000 руб.; одно-двухэтажное производственное, административное здание литер В5В4В6В7В9В8В10 - 10 400 000 руб.; одноэтажный склад литер В11 – 4 800 000 руб.; одноэтажная проходная литер В12 – 360 000 руб.; двухэтажная электрощитовая с подвалом литер В13 – 2 300 000 руб.; право аренды земельного участка площадью 7967 кв. м., имеющего кадастровый номер 56:44:01 27 001:0049 – 0 руб.

Сравнение данных залоговой стоимости имущества и рыночной стоимости имущества свидетельствует о том, что рыночная стоимость по части объектов имеет меньший размер, чем залоговая стоимость имущества, а в части больший размер. При этом общая стоимость заложенного имущества значительно превышает размер имущественных обязательств должника перед истцом.

В связи с изложенным, суд для целей обращения взыскания определяет объект недвижимости - шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е, принимая в качестве начальной продажной цены его залоговую стоимость, а именно, 37416135 руб. в связи со следующим.

Отчет об оценке для данных категорий правоотношений не имеет обязательного характера.

При исследовании отчета об оценке № М-28/11 от 24.02.2011 г. суд установил, что он подготовлен только на основе исследования документов и информации, материалов, представленных заказчиком - истцом. Как часть работ, какая-либо проверка характеристик объекта, которые невозможно обнаружить путем визуального осмотра, оценщиком не производилась.

Согласно пункту 12 раздела 5 (том 1, л. д. 43), итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в соответствии с назначением оценки, если с даты составления настоящего отчёта, до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Отчет подготовлен 24.02.2011 г., с иском в арбитражный суд истец обратился 26.08.2011 г., то есть уже за рамками истечения срока, установленного оценщиком для целей использования этого отчета.

Период времени от заключения договора о залоге (21.05.2008 г.) и до составления отчета об оценке по состоянию на 22.02.2011 г. (дата оценки) не имеет характера значительного по объектам недвижимости, однако, оценщиком не приведено аргументов и обоснования того, в связи с чем, стоимость спорного недвижимого имущества могла за этот период не возрасти, а снизиться, поскольку из анализа рыночной ситуации, которая приведена оценщиком не следует, что каким-то образом спрос в указанной сфере экономики резко и ощутимо снизился, либо того, что произошло существенное фактическое ухудшение состояние спорного имущества.

В отношении шестиэтажного офиса АБК с подвалом литер Е оценщиком установлено, что в указанном здании используются только помещения первого этажа в качестве административных, остальные не используются, материал фасада – остекленные витрины, материал стен – кирпич, материал входной двери – металлопластиковые остекленные, этажи 2-3 не отделаны, этажи 4-6 и лестничная клетка отделаны частично – отделка улучшенная, стены оштукатурены, окрашены, потолки из ГВЛ окрашены водоэмульсионными составами, подвесные потолки «Армстронг», полы керамическая плитка, линолеум, цементная стяжка. Первый этаж отделан, отделка улучшенная, полы – керамическая плитка, стены оштукатурены, окрашены водоэмульсионными составами, потолки «Армстронг», требуется косметический ремонт.

Состояние основных конструкций здания и инженерных систем хорошее, отделка помещений требует завершения отделочных работ и косметический ремонт в помещениях где работы завершены. Физический износ по инвентаризационным данным – 0%, водоснабжение – центральное, электричество – центральное, канализация – центральная, отопление – центральное, вентиляция – естественная, вытяжная, телефон - в здании расположено телекоммуникационное оборудование (кабельные сети Интернет), серверное и т. п., здание насыщено слаботочными сетями, имеется ЛВС, пожарная сигнализация в части помещений. Окончательный физический износ здания оценщиком определен в размере 32,6%, что свидетельствует о том, что повреждений и дефектов, включая искривлений нет, имеются следы ремонтов.

Представленные в отчете фотоматериалы этого объекта недвижимости также свидетельствуют о том (том 1, л. д. 82-89), что рядом с ним имеются парковочные места, на здании установлено спутниковое оборудование, помещения, холлы, коридоры представляют собой объекты, которые в части полностью подготовлены для использования, а в части требуют только завершения отделочных работ.

В связи с изложенным, что залоговая стоимость определена двусторонним соглашением сторон, в целях недопущения ущемления прав и законных интересов залогодателя, суд считает, что наиболее отвечает интересам сторон и фактическим обстоятельствам спорных правоотношений именно залоговая стоимость недвижимого имущества, которую суд определяет в качестве начальной продажной цены этого имущества.

Указанная стоимость превышает установленный размер имущественных требований истца, то есть является достаточной для их удовлетворения и покрытия необходимых расходов.

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В порядке пункта 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Процессуальная обязанность истца – доказать заявленные требования исполнена надлежащим образом.

В связи с изложенным, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г., требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога оплачивается государственной пошлиной как заявление неимущественного характера, если требование об обращении взыскания на заложенное имущество предъявлено одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, или после предъявления указанного требования. Требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, предъявляемое до обращения в суд с иском об исполнении основного обязательства, оплачивается государственной пошлиной как заявление имущественного характера.

Учитывая, что имущественное требование уже было предъявлено истцом ранее, и имеется вступивший в законную силу судебный акт о его удовлетворении, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере госпошлины за рассмотрение неимущественного требования, то есть в сумме 4 000 руб.

Руководствуясь статьями ст. ст. 110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Обратить взыскание на имущество Закрытого акционерного общества «Кей-Офис», г. Оренбург: шестиэтажный офис АБК с подвалом литер Е, площадью 1715 кв. м., расположенный по адресу: <...>, установив начальную продажную цену в сумме 37 416 135 руб., в пределах суммы задолженности по договору о предоставлении кредитной линии № 86 от 12.05.2008 г. в размере 24 592 328 руб. 77 коп., в том числе: 20 000 000 руб. - сумма кредита, 4 592 328 руб. 77 коп. - проценты за пользование кредитом за период с 01.03.2010 г. по 06.07.2011 г.

2.Обращение взыскание на имущество Закрытого акционерного общества «Кей-Офис», г. Оренбург произвести путем его продажи с публичных торгов.

3.Взыскать с Закрытого акционерного общества «Кей-Офис», г. Оренбург в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 000 руб.

4.Исполнительные листы выдать истцу и Инспекции Федеральной налоговой службы по Дзержинскому району города Оренбурга после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Челябинск в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О. Е. Бабина