Гражданский кодекс часть 1

Администрация Кромского района Орловской области обратилась к главе крестьянско-фермерского хозяйства «Русичи» ФИО1 с иском, в котором просит расторгнуть договоры аренды земельных участков № 139 от 26.03.1997 года, площадью 126,6 га и № 208 от 03.03.1999 года площадью 217,5 га.

Обосновывая исковые требования, истец сослался на статьи 620, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что договоры аренды могут быть расторгнуты досрочно в связи с тем, что арендатор не использует земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение более 10 лет.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражает против его удовлетворения, ссылаясь на то, что земельные участки используются рационально и эффективно с экономической точки зрения, более эффективное использование арендованных земель возможно, но этому препятствует арендодатель, создав обстановку неопределенности, неуверенности в завтрашнем дне, увеличивая арендную плату в 17 раз одномоментно и на протяжении десяти лет не прекращая попыток в одностороннем порядке изъять из использования арендованные земли. Ответчик полагает, что исковое заявление подано с нарушением арбитражного процесса, так как не было предъявлено предсудебное уведомление, но ответчик не возражает против рассмотрении дела по существу, чтобы покончить с неопределенностью.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

26.03.1997 года между Администрацией Кромского района (арендодатель по договору) и крестьянским хозяйством «Русичи» в лице главы крестьянского хозяйства ФИО1 (арендатор по договору) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 126,6 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель, для ведения крестьянского хозяйства по производству зерновых культур. По условиям пункта 1.2. договора он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его регистрации в администрации Кромского района. Договор содержит отметку о том, что он зарегистрирован за № 139 в администрации Кромского района (том 1 лист дела 15).

03.03.1999 года между Администрацией Кромского района (арендодатель по договору) и крестьянским хозяйством «Русичи» в лице главы крестьянского хозяйства ФИО1 (арендатор по договору) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 217,5 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель, для расширения крестьянского хозяйства для ведения животноводческой отрасли. По условиям пункта 1.2. договора он заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его регистрации в администрации Кромского района. Договор содержит отметку о том, что он зарегистрирован за № 208 в администрации Кромского района (том 1 лист дела 21).

Как установлено вступившим в законную силу решением от 15.07.2010 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1653/2010, в котором участвовали Администрация Кромского района Орловской области и глава крестьянско-фермерского хозяйства «Русичи» ФИО1, Постановлением Главы администрации Кромского района Орловской области от 21.03.97 № 101 гражданину ФИО1 был предоставлен земельный участок общей площадью 132 га пашни специального земельного фонда, расположенный вблизи п.Коминтерн Шаховской сельской администрации, в том числе в аренду на 5 лет – 126,6 га пашни для ведения крестьянского хозяйства «Русичи» по производству зерновых культур.

Тем же решением от 15.07.2010 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1653/2010 установлено, что 26.03.97 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 126,6 га для ведения крестьянского хозяйства по производству зерновых культур, сроком на 5 лет.

Договоры аренды земли от 26.03.1997 года и от 03.03.1999 года в силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации заключены с момента их государственной регистрации. Регистрация указанных договоров аренды подтверждается не только отметками на договорах, но и представленной выпиской из Книги регистрации выдачи договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения (том 1 лист дела 88-91), которая подтверждает регистрацию договора № 208 от 03.03.1999 года и № 139 от 13.03.1997 года.

Регистрация договоров аренды произведена надлежащим образом, поскольку согласно статье 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 года № 52-ФЗ впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Регистрация договора от 03.03.1999 года произведена надлежащим образом, поскольку, хотя на этот момент уже вступил в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но регистрацию прав на земельные участки до 5.01.2000 года производили органы местного самоуправления, что установлено решением от 15.07.2010 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1653/2010 и подтверждается имеющимся в материалах рассматриваемого дела письма Управления Росреестра по Орловской области (Кромской отдел) от 24.05.2012 года №б/н (том 1 лист дела 115).

Как установлено вступившим в законную силу решением от 15.07.2010 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1653/2010, по состоянию на 26.03.02 арендодатель не требовал от ответчика возврата арендованного участка.

В материалах рассматриваемого дела также не имеется доказательств тому, что до 26.03.2002 года арендодатель требовал от ответчика возврата арендованных по договорам от 03.03.1999 года и от 26.03.1997 года земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Часть 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Учитывая изложенное, договор № 139 от 26.03.97 был возобновлен на срок, не превышающий 49 лет, то есть договор от 26.03.1997 года заключен на срок до 2051 года.

Как установлено вступившим в законную силу решением от 15.07.2010 года Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1653/2010 постановлением Главы Администрации Кромского района от 5.02.99 № 35 КХ «Русичи» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 217,5 га вблизи п. Георгиевский для ведения животноводческой отрасли (овцеводство). Этим же решением арбитражного суда установлено, что 3.03.99 между истцом и ответчиком заключен договор аренды еще одного участка площадью 217, 5 га для расширения крестьянского хозяйства для ведения животноводческой отрасли, сроком на 49 лет, сумма арендной платы по этому договору сторонами установлена в размере 1675 руб. 94 коп. в год, с теми же сроками ее внесения, договор зарегистрирован в Книге выдачи договоров аренды земли за № 208 3.03.99. Этим же решением арбитражного суда установлено, что два арендованных ответчиком участка поставлены на кадастровый учет 22.07.99 как единый участок № 57:09:0020201:9 площадью 3440000 кв.м, о чем в материалах дела № А48-1653/2010 имеется кадастровая выписка.

Как следует из материалов дела, ответчик на протяжении более трех лет, с 1999 года не использует земельные участки, переданные ему в аренду по указанным выше договорам аренды, предназначенные для сельскохозяйственного производства, в указанных целях.

Изложенное подтверждается следующими имеющимся в материалах дела доказательствами – письмом Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) (Управление по Орловской и Курской областям) от 02.06.2011 года № УФС – ВБ – 12/2994, Постановлением № 830 от 28.09.2010 года по делу об административном правонарушении, Постановлением от 21.04.2011 года по делу об административном правонарушении (том 1 лист дела 25-31), актом осмотра участка, арендуемого ФИО1 от 10.04.2012 года (том 1 лист дела 92-95), Представлением об устранении нарушений земельного законодательства Прокуратуры Кромского района от 20.02.2012 года № 7-17-2012 (том 1 лист дела 116-118), письмом Администрации Шаховского сельского поселения от 13.06.2012 года № 97 (том 2 лист дела 9), письмом Отдела сельского хозяйства Администрации Кромского района Орловской области от 13.06.2012 года № 109 с приложением акта обследования земель КХ «Русичи» от 13.06.2012 года (в судебном заседании 27.06.2012 года акт от 13.06.2012 года представлен с заверенными исправлениями) и фотографиями (том 2 лист дела 10-14), Предупреждением о допущенном земельном правонарушении № 6 от 28.09.2010 года, Предписанием об устранении нарушения от 28.09.2010 года, Предписания об устранении нарушения от 26.06.2008 года, Актом обследования земель кадастровый номер 57:09:002 02 01:8, 57:09:002 02 01:9 от 20.08.2010 года с приложениями № 1 и № 2, Постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 07.09.2010 года, Постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 06.03.2012 года, Объясненями ФИО1 от 07.09.2010 года и от 06.03.2012 года (данными прокурору Кромского района Орловской области), показаниями допрошенного 21.06.2012 года в качестве свидетеля ФИО4.

Арбитражный суд считает возможным согласиться с мнением ответчика о том, что протокол осмотра от 20.02.2012 года (том 1 лист дела 110) исходя из его содержания сам по себе не может служить достоверным, достаточным и надлежащим подтверждением факта неиспользования земельных участков, исходя из даты осмотра – февраль 2012 года, так как исходя из сезонного характера использования земельных участков и исходя из содержания протокола осмотра, не имеется оснований для выводов о том, что факт неиспользования земельного участка определен достоверно. Учитывая изложенное, данный акт не учитывается арбитражным судом при вынесении решения.

Возражения ответчика, касающиеся актов проверки 12 и 13 июня 2012 года не могут быть признаны состоятельными, так как акт от 13.06.2012 года (с учетом произведенных истцом исправлений в акте) позволяет установить связь с земельными участками, переданными в аренду ответчику, ссылки ответчика на проведение проверки в нерабочий день и на нарушение Федерального закона РФ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» ничего не говорят о недостоверности указанных в акте от 13.06.2012 года сведений. Акта от 12.06.2012 года в материалах дела не имеется.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в ряде случаев, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Договоры аренды в пунктах 1.2. предусматривали, что земельные участки предоставлены в аренду для ведения крестьянского хозяйства по производству зерновых культур и для расширения крестьянского хозяйства для ведения животноводческой отрасли. Пункты 3.1. договоров предусматривали право арендатора использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года № 136-ФЗ в пункте 1 определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

ФИО1 в объяснениях от 07.09.2010 года и от 06.03.2012 года прокурору Кромского района Орловской области сообщил, что в 1999 году в результате неисполнения договорных обязательств Фондом «Славянские корни», то есть прекращения финансирования, он был лишен средств производства – сельхозтехники, в результате чего освоение земель прекратилось.

Поскольку материалами дела подтверждается неиспользование земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение более трех лет, арбитражный суд считает, что имеются основания для прекращения договоров аренды.

Согласно статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, или по требованию одной из сторон по решению суда, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения отказа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Предложения о расторжении договоров аренды были направлены истцом ответчику письмами № 103 от 13.02.2012 года и № 104 от 13.03.2012 года. Данные предложения истца о расторжении договоров ответчиком были получены и он письмом от 13.02.2012 года (том 1 лист дела 34) сообщил истцу, что расторжение договоров аренды не представляется возможным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» рекомендует исходить из того, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пункт 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» рекомендует исходить из того, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арбитражный суд считает возможным согласиться с доводами истца, что предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства было изложено в Предупреждении о допущенном земельном правонарушении № 6 от 28.09.2010 года, в Предписании об устранении нарушения от 28.09.2010 года, в Предписании об устранении нарушения от 26.06.2008 года.

Поскольку истец в силу статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключая договора аренды, действует от имени муниципального образования и является в соответствии со статьей 17 Устава Кромского района Орловской области органом местного самоуправления, предметом договоров аренды являются земли государственные, неоднократные предупреждения и предписания, выданные ответчику от имени государства Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Орловской и Курской областям, осуществляющим государственный земельный контроль, следует считать в данном конкретном случае надлежащим предупреждением о необходимости исполнения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах суд считает возможным констатировать, что истец необходимый досудебный порядок расторжения договора соблюдал.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что требование истца о расторжении договоров аренды подлежит удовлетворению.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, арбитражный суд не находит оснований для того, чтобы согласиться со ссылками истца на пункты 4.1. договоров. Согласно пунктов 4.1 договоров аренды от 26.03.1997 года и от 03.03.1999 года арендодатель вправе досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, согласно разделам 5 договоров аренды изменение условий договоров, их расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения требований, определенных пунктами 3 и 4 договоров, по соглашению сторон.

Соответственно, ссылки истца на пункт 4.1. договоров не могут быть приняты в качестве обоснования заявленных требований, так как они предусматривают основания и порядок расторжения договоров по соглашению сторон. Соглашения сторон о расторжении договоров аренды не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика исходя из того, что предметом исковых требований являются требования о расторжении двух самостоятельных договоров аренды.

Руководствуясь статьями 110, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Администрации Кромского района Орловской области удовлетворить, расторгнуть договор № 139 от 26.03.1997 года аренды земельного участка площадью 126,6 га, заключенный между Администрацией Кромского района Орловской области и крестьянским хозяйством «Русичи» в лице главы крестьянского хозяйства ФИО1; расторгнуть договор № 208 от 03.03.1999 года аренды земельного участка площадью 217,5 га, заключенный между Администрацией Кромского района Орловской области и крестьянским хозяйством «Русичи» в лице главы крестьянского хозяйства ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации 8000 руб.00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья С.В.Зенова