Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Жернова А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коробецкой И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татьяна», г.Орел (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица:

1) Администрация г. Орла (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Муниципальное унитарное предприятие г.Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в реализации права на преимущественную приватизацию нежилого помещения и незаконным бездействия ответчика

при участии:

от заявителя – не явился, извещен надлежащим образом по правилам статей 122 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от ответчика – начальник отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления ФИО1 (доверенность от 21.12.10 г. №7/15247);

от Администрации г. Орла – начальник отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления ФИО1 (доверенность от 21.12.10 г. №7/15247);

от муниципального унитарного предприятия г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» - представитель ФИО2 (доверенность от 02.11.10 г.);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Татьяна» (далее – ООО «Татьяна», Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – Управление, ответчик) о признании незаконным отказа в приватизации нежилого помещения общей площадью 48,67 кв.м., расположенного по адресу: <...>, арендуемого на основании договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983 и признании незаконным бездействия ответчика, выразившееся в не совершении им юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Татьяна» имущества, а именно: ответчик не направил в адрес истца копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом договора, а так же проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения дела заявитель неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции просит суд: признать незаконным отказ ответчика, изложенный в письме от 04.04.2011 г. ООО «Татьяна» в реализации его права на преимущественную приватизацию нежилого помещения общей площадью 46,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, арендуемого на основании договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983 и признать незаконным бездействие ответчика, выразившееся в не совершении им юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Татьяна» имущества, а именно: ответчик не направил в адрес истца копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом спора, а так же проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Указанное уточнение заявителем предмета своих требований принимается арбитражным судом по правилам части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Поэтому в дальнейшем арбитражный суд рассматривает настоящее дело, исходя из уточнённой редакции требований заявителя.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что длительное время арендует помещение площадью 46,9 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее – спорное помещение). В марте 2011 г. Общество обратилось в Администрацию г. Орла и Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию спорного помещения. Несмотря на обязанность, установленную в пунктом 2 статьи 4, пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон от 22.07.08 г. № 159-ФЗ) ответчик бездействует не совершая действий, предусмотренных названным выше Законом для реализации преимущественного права заявителя. Отказ Управления и его бездействие противоречат положениям Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ.

Ответчик требования заявителя не признал, по тем основаниям, что нежилое муниципальное помещение в <...> общей площадью 4582,9 кв. м., составной частью которого является спорное помещение, принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию «Управление по эксплуатации нежилых помещений» на основании: акта приема-передачи и закрепления муниципального имущества в хозяйственное ведение от 03.06.2008 года, постановления главы муниципального образования - мэра города Орла № 1610 от 26.05.2008 г., распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла № 145 от 03.06.2008 г., постановления Администрации города Орла № 4381 от 27.12.2010 г., распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла № 717 от 27.12.2010 г. Право хозяйственного ведения удостоверено свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 57 АБ № 120916 08.04.2011 г. Как указывает ответчик, из положений статьи 9 Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ следует, что право принятия решения о возмездном отчуждении имущества, принадлежащего муниципальному предприятию, принадлежит этому предприятию с согласия собственника. То есть, по мнению ответчика, Федеральный закон от 22.07.08 г. № 159-ФЗ не устанавливает обязанностей ни собственника муниципального имущества, ни муниципального предприятия, которому принадлежит это имущество, производить реализацию имущества по требованию третьих лиц. Помимо вышеизложенных обстоятельств, ответчик указывает, что правомерность отказа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение нежилого помещения в собственность вытекает из того обстоятельства, что на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ – 05.08.2008 г., заявитель не соответствовал условиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ, так как срок действия договора аренды № 1983 от 11.05.1994 г. истек 31.12.2008 г., а в дальнейшем заявитель заключал договоры с муниципальным унитарным предприятием «Управление по эксплуатации нежилых помещений»: № 19028 сроком действия с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г., № 014/ар от 02.03.2010 г. сроком с 02.03.2010 г. по 28.02.2011 г. Как указывает ответчик, договоры аренды от 02.03.2009 г. № 19028 сроком действия с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г., № 014/ар от 02.03.2010 г. сроком с 02.03.2010 г. по 28.02.2011 г. являются ничтожными сделками, поскольку заключены до регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Управление по эксплуатации нежилых помещений» и не порождают правовых последствий, позволяющих считать ООО «Татьяна» арендатором спорного помещения.

Участвующие в деле в качестве третьих лиц Администрация г. Орла и муниципальное унитарное предприятие г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» требования заявителя не признали по основаниям, аналогичным тем, которые изложены ответчиком.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Татьяна» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером <***>, что подтверждается копией свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 07.12.2009 г. серия 57 № 001122192.

Общество арендует спорное помещение на основании договоров на аренду нежилого помещения: № 1983 от 11.05.1994 г., от 02.03.2009 г. № 19028 сроком действия с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г., № 014/ар от 02.03.2010 г. сроком с 02.03.2010 г. по 28.02.2011 г. (т. 1 л.д. 11,12, 133-135, 138-140).

Нежилое муниципальное помещение в <...> общей площадью 4582,9 кв. м., составной частью которого является спорное помещение общей площадью 46,9 кв.м., принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию «Управление по эксплуатации нежилых помещений», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 57 АБ № 120916 от 08.04.2011 г. (т. 1 л.д. 78).

05.03.2011 г. ООО «Татьяна» обратилось в Администрацию г. Орла и Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, в котором просило предоставить Обществу преимущественное право на приобретение спорного помещения с оплатой приобретаемого имущества в рассрочку ежемесячно равными долями сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 8).

Управление письмом от 04.04.2011 г. № 1417 отказало в реализации преимущественного права ООО «Татьяна» в выкупе спорного помещения в связи с отсутствием действующего договора аренды (т. 1 л.д. 9).

Считая незаконным отказ Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, изложенный в письме от 04.04.2011 г. № 1417, а также считая незаконным бездействие ответчика, выразившееся в не совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив в совокупности все представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает требования ООО «Татьяна» обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, решения и действия (бездействие) признаются незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия), устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.03 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

На основании части 3 статьи 51 Федерального закона № 131-ФЗ порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Частью 3 статьи 2 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон №178-ФЗ) установлено, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

В силу части 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.08 г. № 159-ФЗ предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 указанного Закона).

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98г. №135. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно части 2 статье 9 Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Администрации г. Орла «Об утверждении Положения о комиссии по отчуждению из муниципальной собственности г. Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 25.02.09г. № 535 утверждено Положение «О владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом г. Орла» и состав соответствующей комиссии.

В соответствии с названным Положением, утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.97г. №09/123-ГС вопросы приватизации арендуемых заявителем помещения входят в компетенцию Администрации г. Орла.

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.09 г. № 53/873- ГС принято « Положение об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования «Город Орел», арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в котором определен порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – Положение).

Пунктами 2,3 названного выше Положения предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением являющихся кредитными и страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, являющихся нерезидентами Российской Федерации (кроме случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации), а также субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом преимущественное право может быть предоставлено при условии:

1. арендуемое муниципальное имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ (05.08.2008 г.) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2. у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества - в случае приватизации имущества по инициативе продавца, на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - в случае продажи имущества по инициативе арендатора;

3. площадь арендуемых помещений не превышает 2000 квадратных метров;

4. арендуемое имущество не включено в утвержденный Орловским городским Советом народных депутатов перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Продавцом муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, выступает Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 5.6 «Положения об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования «Город Орел», утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.09 г. № 53/873- ГС предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла направляет арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Как следует из оспариваемого письма Управления от 04.04.2011 г. № 1417, единственным основанием для оставления заявления ООО «Татьяна» без удовлетворения послужил факт отсутствия действующего договора аренды помещения.

Из материалов дела видно, что заявитель арендует спорное нежилое помещение непрерывно с 01.01.1994 г. (начало срока действия договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983) по настоящее время, в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.08г. №159-ФЗ, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды спорного помещения.

Статьей 131 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие Федеральным законом от 30.11.1994 г. N 52-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 1995 г., в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, предусматривалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (часть 1 статьи 131 ГК РФ)

В статье 609 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 01.03.1996 года, в редакции, действовавшей в период введение ее в действие, предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступившего в силу – с 31.01.1998 г.) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Следовательно, гражданским законодательством, действовавшим на момент заключения договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983, не предусмотрено обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Из Постановления ФАС Центрального округа от 08.04.2010 г. по делу N А48-4107/2009 следует, что «в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения арендатором занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения».

Таким образом, с учетом правовой позиции суда кассационной инстанции, изложенного в Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 08.04.2010 г. по делу N А48-4107/2009, суд приходит к выводу, что договор аренды от 11.05.1994 г. № 1983 сроком действия с 01.01.1994 г. по 31.12.2008 г., является действующим.

Как следует из материалов дела, между Обществом и Муниципальным унитарным предприятием г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» были подписаны договоры на аренду нежилого помещения: № от 02.03.2009 г. 19028 сроком действия с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г., № 014/ар от 02.03.2010 г. сроком с 02.03.2010 г. по 28.02.2011 г.

Как указывает сам ответчик, названные выше договоры аренды являются ничтожными сделками, поскольку заключены до регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Управление по эксплуатации нежилых помещений» и не порождают правовых последствий, позволяющих считать ООО «Татьяна» арендатором спорного помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 2 и 11 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Между тем пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 названного Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 разъяснено, что поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, анализируя представленные доказательства с учетом доводов сторон, суд считает, что на момент обращения ОАО "Татьяна" к собственнику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений (05.03.2010 г.), и на момент принятия оспариваемого отказа 04.04.2011 г. муниципальное унитарное предприятие «Управление по эксплуатации нежилых помещений» не обладало правом хозяйственного ведения на спорные помещения (регистрация произведена 08.04.2011 г.), а следовательно и правом распоряжения данного имущества.

Наличие порока в самом юридическом факте – передача в аренду помещений в отсутствие зарегистрированного права хозяйственного ведения на них - свидетельствует о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако судом установлен факт наличия договорных отношений между заявителем и ответчиком в силу того, что договор аренды от 11.05.1994 г. № 1983 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным не неопределенный срок и действующим на момент отказа в реализации преимущественного права.

В соответствии с Законом Орловской области «О реализации положений статей 3 и 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18.12.08г. № 852-ОЗ были установлены следующие основные критерии используемые при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества: площадь арендуемых помещений не должна превышать 2000 квадратных метров; срок рассрочки оплаты не может быть более пяти лет.

Как следует из материалов дела, в заявлении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения ООО «Татьяна» указало на соблюдение Обществом условий, установленных Федеральным законом от 22.07.08г. №159-ФЗ для предоставления права на приватизацию, подробно расписало критерии отнесения Общества к субъектам малого предпринимательства. К заявлению ООО «Татьяна» приложены документы, подтверждающие правомерность указанных выводов заявителя.

В материалы настоящего дела заявителем представлены документы в подтверждение отнесения ООО «Татьяна» к субъектам малого предпринимательства, а именно: выписка из ЕГРЮЛ от 11.04.2011 г. (Общество создано 3 учредителями (участниками); сведения о среднесписочной численности работников, представленные заявителем в МРИ ФНС России №2 по Орловской области 20.01.2010 г., (средняя численность работников ООО «Татьяна» по состоянию на 22.02.2011 г., составила 2 человека); отчет о прибылях и убытках за 2010 г., представленный в МРИ ФНС России №2 по Орловской области (выручка от реализации товаров (работ, услуг) ООО «Татьяна» за год составила 716000 руб.)

Судом установлено, что задолженности по арендной плате, размер которой установлен имеющимися в материалах дела договорами аренды спорного помещения у заявителя нет, указанное обстоятельство ответчик в ходе судебного разбирательства не оспорил. Данное обстоятельство подтверждено актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 16.03.2011 г., подписанным между Муниципальным унитарным предприятием г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» и ООО «Татьяна» (1 том, л. д. 13)

Из материалов дела следует, что заявитель продолжает фактически пользоваться спорным нежилым помещением с согласия собственника до настоящего времени, уплачивая арендную плату. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.

Спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.07г. №209-ФЗ. Доказательств обратного ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Таким образом, с учетом наличия между заявителем и ответчиком действующего договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983, суд приходит к выводу о наличии у ООО «Татьяна» как субъекта малого предпринимательства, права на приватизацию недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с положениями Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.07г. №209-ФЗ и Федерального закона от 22.07.08 г. №159-ФЗ и считает необходимым удовлетворить требования ООО «Татьяна».

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что «По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).»

Как следует из материалов дела, после получения от Общества заявления о приватизации спорного помещения ответчик письмом от 23.03.2011 г. № 7/1636 (т. 1, л.д. 10) заявил об отказе от договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983.

По мнению суда, ответчик совершил действия, направленные на воспрепятствование заявителю в реализации его права на приватизацию спорного помещения.

При изложенных обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, изложенный в письме от 04.04.2011 г. № 1417 обществу с ограниченной ответственностью «Татьяна» в реализации его права на преимущественную приватизацию нежилого помещения общей площадью 46,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, арендуемого на основании договора аренды от 11.05.1994 г. № 1983.

Признать незаконным бездействие Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, выразившееся в не совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Татьяна» имущества, а именно: не направлении в адрес общества с ограниченной ответственностью «Татьяна» копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, нежилого помещения общей площадью 46,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>, а так же проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: г. Орел, Пролетарская гора, д. 1 (основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Татьяна»: <...>(основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья А. А. Жернов