Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В. при ведении протокола помощником судьи Ракитиной К.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №19823 от 01.08.2011 по состоянию на 31.07.2015 в сумме 2933 руб. 98 коп. и пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 5832 руб. 12 коп., всего 8766 руб. 10 коп.,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ФИО2 (ИНН <***>) и 2) общества с ограниченной ответственностью «Оценка+» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, литер В)

при участии в судебном заседании:

от истца – зам. начальника отдела ФИО3 (доверенность от 30.12.2015 № 7/8520),

от ответчика – ИП ФИО1 (паспорт),

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 27.06.2016 до 28.06.2016,

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ г. Орла, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик), в котором просило взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды №19823 от 01.08.2011 года за период с 05.03.2015 года по 31.07.2015 года в сумме 40 817 руб. 13 коп. и пени за период с 11.02.2013 года по 31.07.2015 года в сумме 6302 руб. 00 коп., всего 47 119 руб. 13 коп.

Определением суда от 31.08.2015 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

Определением от 26.10.2015 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства ввиду необходимости выяснить дополнительные обстоятельства и исследовать дополнительные доказательства, в том числе касающиеся извещения ответчика об изменении арендодателем размера арендной платы.

17.11.2015 истец представил в материалы дела заявление об уточнении исковых требований, в котором просил взыскать с ответчика основной долг за период с 17.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 29 493 руб. 20 коп. и пени за период с 11.02.2013 по 31.10.2015 в сумме 9516 руб. 80 коп., всего 39 010 руб.

В судебном заседании 14.12.2015 года истец просил не рассматривать ранее поданное заявление об уточнении исковых требований, указал, что поддерживает требование о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 17.07.2015 по 31.07.2015 в сумме 4070 руб. 75 коп. и пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 6 302 руб., всего 10 372 руб. 75 коп.

В судебном заседании 12.02.2016 истец повторно заявил об уточнении исковых требований, просит взыскать с ответчика основной долг за период с 19.07.2015 по 31.07.2015 в сумме 3599 руб. 16 коп. и пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 6 178 руб. 80 коп., всего 9 777 руб. 96 коп.

В заявлении от 24.05.2016 истец изложил заявленные требования в окончательной редакции, просит суд взыскать с ответчика основной долг по состоянию на 31.07.2015 в сумме 2933 руб. 98 коп. и пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 5832 руб. 12 коп., всего 8766 руб. 10 коп.

Протокольным определением от 24.05.2016 суд, руководствуясь ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял к рассмотрению уменьшение размера исковых требований, в дальнейшем исходит из цены иска 8766 руб. 10 коп.

В отзыве на иск от 12.10.2015 ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что истец неверно произвел расчет основного долга. По мнению ответчика, расчет следует производить исходя из размера годовой арендной платы 73497 руб. 60 коп. С учетом указанного размера годовой арендной платы, за 9 месяцев 2015 должны быть начислены арендные платежи в сумме 55123 руб. 20 коп. (73497,60 руб. / 12 мес. х 9 мес). В 2015 году ИП ФИО1 была произведена оплата на сумму 54891 руб. 99 коп. Следовательно, у ответчика имеется переплата в размере 231 руб. 21 коп.

В отзыве на иск от 12.10.2015 ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО1 представлен контррасчет наличия или отсутствия задолженности перед УМИЗ г. Орла по арендной плате от 22.01.2015 (том 1, л.д. 127-129), согласно которому ответчик считает необходимым рассчитывать помесячные арендные платежи за период с 28.02.2012 по 02.03.2013 включительно исходя из размера годовой арендной платы 71497 руб. 61 коп. (согласно уведомлению УМИЗ г. Орла от 24.02.2012 №7/1159), за период с 03.03.2013 по 31.07.2016 включительно - исходя из размера годовой арендной платы 79344 руб. 00 коп. (согласно уведомлению УМИЗ г. Орла от 26.02.2013 №7/964).

По мнению ответчика, уведомление истца от 31.12.2013 противоречит ч.3 ст. 614 ГК РФ и является недействительным. В 2015 году ответчик считает согласованным сторонами размер годовой арендной платы 79 344 руб., поскольку уведомление от 26.02.2015 №7/964 не было направлено ИП ФИО1 по адресу регистрации и ответчиком не получено.

Согласно расчету ИП ФИО1, размер обоснованно начисленных арендных платежей за весь период действия договора по состоянию на 31.07.2015 составил 306 047 руб. 85 коп.

Ответчик в расчете от 22.01.2015 сообщил суду, что в период действия договора аренды от 01.08.2011 оплатил УМИЗ г. Орла арендную плату в общей сумме 325 240 руб. 75 коп., в том числе за период с 20.07.2011 (задаток) по 15.01.2013 в сумме 109 141 руб. 13 коп., за период с 22.02.2013 по 11.12.2015 в сумме 216 099 руб. 62 коп.

На основании изложенного, ИП ФИО1 полагает, что за спорный период у ответчика имеется переплата по договору аренды от 01.08.2011 в размере 19 192 руб. 90 коп.

В уточненном расчете наличия или отсутствия задолженности перед УМИЗ г. Орла по арендной плате от 24.02.2016 ИП ФИО1 указал, что поскольку отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы №50/02/13 от 20.02.2013, выполненный ИП ФИО2, и отчет об оценке № 2/6-О/2014 от 18.02.2014, выполненный ООО «Оценка+», являются недостоверными, за период с 28.02.2012 по 31.07.2015 ежемесячные арендные платежи необходимо рассчитывать исходя из годового размера арендной платы 71497 руб. 61 коп., указанного в уведомлении УМИЗ г. Орла от 24.02.2012 №7/1159.

Согласно уточненному расчету ИП ФИО1, размер обоснованно начисленных арендных платежей за весь период действия договора по состоянию на 31.12.2015 составил 317 115 руб. 97 коп. С учетом произведенной ответчиком оплаты на сумму 325 240 руб. 75 коп., по состоянию на 31.12.2015 у ИП ФИО1 имеется переплата по договору аренды от 01.08.2011 в размере 8 124 руб. 78 коп. (том 2, л.д. 45-46).

24.05.2016 ответчик повторно уточнил расчет наличия или отсутствия задолженности перед УМИЗ г. Орла по арендной плате (том 3, л.д. 52-54), указал, что за период с 01.01.2013 по 02.03.2013 включительно ежемесячные платежи надлежало рассчитывать исходя из годового размера арендной платы 71 497 руб. 61 коп., за период с 02.02.2015 по 08.03.2014 включительно – из годового размер арендной платы 79344 руб., за период с 09.03.2014 по 31.07.2015 - из годового размер арендной платы 86 218 руб. 82 коп. На основании вышеизложенного, ответчик полагает, что размер обоснованно начисленных арендных платежей за весь период действия договора по состоянию на 31.07.2015 составил 315 690 руб. 45 коп. С учетом произведенной ответчиком оплаты за период с 20.07.2011 по 11.12.2015 на общую сумму 325 240 руб. 75 коп., у ИП ФИО1 имеется переплата по договору аренды от 01.08.2011 в размере 9 550 руб. 40 коп.

В судебном заседании 22.01.2016 ответчик пояснил, что полагает недостоверным Отчет от 16.02.2015 №П-02/02/15 об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, адрес объекта: <...>, лит. А, пом.89, выполненный ИП ФИО2 (том 1, л.д. 88-110).

Ответчик также оспаривает достоверность отчетов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы №50/02/13 от 20.02.2013, выполненного ИП ФИО2, и № 2/6-О/2014 от 18.02.2014, выполненного ООО «Оценка+».

Определением от 28.01.2016 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2.

В отзыве на иск от 09.02.2016, поступившем в суд 10.02.2016 (по регистрационному штампу суда), ФИО2 сообщил суду, что 22.12.2015 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, о чем внесена запись в ЕГРИП за номером 415574900290000 (том 2, л.д. 3). ФИО2 полагает выполненный им от отчет об оценке от 16.02.2015 №П-02/02/15 обоснованным, соответствующим действовавшим на дату составления отчета Федеральным стандартам оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №4 ФСО №5.

Определением от 24.05.2016 на основании статьи 51 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года №92, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оценка+», поскольку судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и (или) обязанности указанного лица по отношению к сторонам спора ввиду того, что на основании выполненного ООО «Оценка+» отчета от 18.02.2014 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>, лит. А, пом.89, с 12.03.2014 была установлена величина годовой арендной платы по договору №19823 от 01.08.2011.

В отзыве на иск от 06.06.2016 ООО «Оценка+» пояснило, что отчет от 18.02.2014 №2/6-О/2014 полностью соответствует принципам обоснованности, проверяемости и достаточности в соответствии с п. 4 приказа Министерства экономического развития от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3»). Повышающая корректировка на первый этаж в размере 15% была применена оценщиком в связи с тем, что в задании на оценку в наименовании объекта оценки заказчик указал местоположение объекта 1 этаж. Третье лицо пояснило, что неприменение указанной корректировки привело бы к исключению третьего аналога из расчетов и замене на более подходящий по коэффициенту вариации стоимости из анализа рынка. ООО «Оценка+» представило расчет рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом недвижимости без учета повышающей корректировки на 1 этаж, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 83 288 руб. 54 коп. без НДС.

ИП ФИО1 заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения достоверной величины размера арендной платы за помещение в 2015 году. Производство экспертизы ответчик просил поручить ООО «Премиум-оценка», поставить перед экспертом следующие вопросы:

1) изменились ли условия на рынке услуг по сдаче нежилых помещений в аренду по сравнению с предыдущими периодами 2013-2014 годы?

2) о наиболее вероятной величине арендной платы в 2015 году за помещение, являющееся предметом договора аренды №19823 от 01.08.2011, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, адрес объекта: <...>, лит. А, пом. 89, с учетом сложившихся условий на рынке услуг по сдаче нежилых помещений.

В судебном заседании 12.02.2016 истец уточнил ходатайство о назначении экспертизы ввиду необходимости проверить Отчет от 16.02.2015 №П-02/02/15 об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы, выполненный ИП ФИО2, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определением от 04.03.2016 производство по делу №А48-5504/2015 было приостановлено в связи с назначением арбитражным судом экспертизы по ходатайству ИП ФИО1 Суд поручил проведение экспертизы саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (344022, <...>, ОГРН <***>), эксперту ФИО4.

Для заключения перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчёт №П-02/02/15 от 16.02.2015, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки?

2) Если отчёт №П-02/02/15 от 16.02.2015, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует требованиям действующего законодательства, то есть является недостоверным, то могли ли выявленные в данном отчете несоответствия действующему законодательству повлиять на рыночный размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 89, по состоянию на 09 февраля 2015 года?

3) Если такие несоответствия могли повлиять на итоговую величину, определить рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 231, лит. А, пом. 89, по состоянию на 09 февраля 2015 года.

12.04.2016 (по регистрационному штампу суда) с сопроводительным письмом от 04.04.2016 Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» представила в материалы дела Заключение эксперта №284/03-16 от 31.03.2016.

Как следует из экспертного заключения, при исследовании отчета об оценке №П-02/02/15 от 16.02.2015 были выявлены следующие несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки:

1. - в разделах Отчета «Задание на оценку» и «Основные факторы и выводы», а также «Описание объекта оценки» в нарушение требований п. 17 «а» ФСО-1 некорректно определен объект оценки;

2. – корректировки на масштаб, на этажность и на торг не обоснованы, что является нарушением принципа обоснованности (п.4 ФСО-3), а также нарушением требований п. 10 ФСО-3.

Эксперт пришел к выводу, что выявленные в отчете №П-02/02/15 от 16.02.2015 несоответствия действующему законодательству не повлияли на рыночный размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 89, по состоянию на 09 февраля 2015 года. В связи с изложенным, эксперт не определял рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование указанным объектом.

Протокольным определением от 19.04.2016 суд возобновил производство по делу на основании ст. 146 АПК РФ.

В судебном заседании 26.04.2016 года ИП ФИО1 заявил, что Заключение эксперта №284/03-16 от 31.03.2016, выполненное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» на основании определения суда от 04.03.2016, является недостоверным, имеет неясности и противоречия. Ответчик представил в материалы дела вопросы эксперту по делу №А48-5504/2015 от 26.04.2016, где письменно изложил 26 вопросов по экспертному заключению (том 1, л.д. 137-140), ходатайствовал о допросе эксперта в судебном заседании для получения ответов на поставленные вопросы.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ИП ФИО1 о допросе эксперта, мотивируя тем, что действия ответчика свидетельствуют о злоупотреблении правом.

В соответствии с ч.3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Исследовав в судебном заседании изложенные ИП ФИО1 вопросы к эксперту, суд пришел к выводу, что только два из них не нашли отражение в представленном экспертном заключении, а именно: вопрос №24 о необязательности приложения к отчету об оценке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также вопрос №25 относительно соответствия отчета об оценке п. 4 ФСО №3.

Поскольку ответчик не пояснил, какие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора, могут быть установлены по результатам вызова эксперта в судебное заседание, а также принимая во внимание территориальную удаленность г. Ростова-на-Дону, в котором находится экспертное учреждение, суд не усмотрел оснований для вызова эксперта в судебное заседание, определением от 26.04.2016 предложил эксперту ФИО4 письменно ответить на вопросы ИП ФИО1 и приобщить объяснения по экспертному заключению к материалам дела.

17.05.2016 посредством факсимильной связи и 24.05.2016 по почте от Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» поступили письменные пояснения по экспертному заключению с учетом вопросов ИП ФИО1 (том 3, л.д. 14-24, 35-45).

23.05.2016 ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, которую просил поручить Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», поставить перед экспертом следующие вопросы:

2) Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 89, по состоянию на 09 февраля 2015 года.

Определением от 23.05.2016 суд отказал в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 о назначении дополнительной экспертизы, поскольку пришел к выводу, что ответчиком не указаны обстоятельства, свидетельствующие о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта. Напротив, ответчик выражает сомнения в обоснованности выводов эксперта, приводит аргументы о недостоверности представленного экспертного заключения.

Частью 2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

ИП ФИО1 ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил, ссылаясь на сложное финансовое положение.

Доводы ИП ФИО1 о неполноте и недостоверности заключения эксперта №284/03-16 от 31.03.2016 сами по себе не являются обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и подлежат оценке судом наряду с иными доказательствами по делу при вынесении итогового судебного акта по существу спора.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

На основании протокола №2 проведения открытого аукциона по извещению №060611/0130014/01 от 01.08.2011 года между УМИЗ г. Орла (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 01.08.2011 года был заключен договор №19823 аренды нежилого помещения (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору часть нежилого помещения общей площадью 17,4 кв.м., 2 этаж, номера комнат по плану строения: №10 площадью 4,4 кв.м., №11 площадью 1,9 кв.м., №12 площадью 11,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А, А1, пом. 52-58, для использования по следующему назначению: универсальное.

Дополнительным соглашением от 31.03.2013 стороны внесли изменения в п. 1.1 договора аренды №19823 от 01.08.2011 в части идентификационных признаков переданного в аренду помещения с учетом технического и кадастрового паспортов, изготовленных ОГУП «Орловский центр «Недвижимость» по состоянию на 21.04.2010. Согласно п. 1.1 договора аренды №19823 от 01.08.2011 в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2013, арендодатель сдает во временное пользование арендатору помещение: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 17,4 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 89 (номера комнат по плану строения: №10 площадью 4,4 кв.м., №11 площадью 1,9 кв.м., №12 площадью 11,1 кв.м.).

Право муниципальной собственности на переданное в аренду помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 57-АБ №140555 от 29.03.2011 года. Истец в соответствии с Положением об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, утвержденным постановлением Администрации г. Орла от 27.06.2006 года №1156, осуществляет полномочия собственника в отношении муниципального имущества.

Часть нежилого помещения, являющаяся предметом договора аренды, была передана арендатору по акту приема-передачи (приложение №1 к договору от 01.08.2011 года).

Срок аренды при подписании договора установлен сторонами с 01.08.2011 года до 31.07.2016 года (п.1.2 договора).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании 20.11.2015 суд обозревал подлинный договор аренды №19823 от 01.08.2011, на котором имеется штамп Управления Росреестра по Орловской области, свидетельствующий, что государственная регистрация договора произведена 17.02.2012 года.

Согласно регистрационному штампу Управления Росреестра по Орловской области, дополнительное соглашение к договору от 31.01.2013 зарегистрировано 01.02.2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации /далее – ГК РФ/ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.2.6 договора аренды №19823 от 01.08.2011 предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы при подписании договора составил 73497 руб. 60 коп. в год (без учета НДС). Оплата производится помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты. Сверх арендной платы перечисляется НДС в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3.3 договора, в случае изменения условий на соответствующем рынке услуг арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие договора является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с п.п. 3.2 – 3.4 договора.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 03.07.2012 по делу №А48-1932/2012 по иску УМИЗ г. Орла к ИП ФИО1, на основании отчета независимого оценщика арендная плата с 01.01.2012 года была установлена в размере 71497 руб. 61 коп. в год, о чем арендатор был уведомлен письмом от 24.02.2012 года №7/1159.

Как следует из уведомления УМИЗ г. Орла от 24.02.2012 года №7/1159 об изменении арендной платы по договору аренды№19823 от 01.08.2011 (том 1, л.д. 147), истец сообщил ответчику о том, что с 01.01.2012 года размер годовой арендной платы составляет 71 497 руб. 61 коп. В уведомлении от 24.02.2012 года истец также указал размер ежемесячных арендных платежей, рассчитанных с учетом количества дней в месяце:

январь 6225,21

февраль 5823,28

март 6225,21

апрель 6024,39

май 6225,21

июнь 6024,39

июль 6225,21

август 6225,21

сентябрь 6024,39

октябрь 6225,21

ноябрь 6024,39

декабрь 6225,21.

Как пояснил истец в ходе рассмотрения спора, в уведомлении УМИЗ г. Орла от 24.02.2012 года №7/1159 и, соответственно, в мотивировочной части решения Арбитражного суда Орловской области от 03.07.2012 по делу №А48-1932/2012 была допущена опечатка при указании размера годовой арендной платы 71497,61 руб. Истец ссылается на то обстоятельство, что в результате сложения указанных в уведомлении ежемесячных платежей размер годовой арендной платы составит 73 497 руб. 61 коп., а не 71 497 руб. 61 коп. Представитель УМИЗ г. Орла также пояснил, что исходя из размера годовой арендной платы 71 497 руб. 61 коп. сумма ежемесячных платежей будет иной, чем указано в уведомлении от 24.02.2012. Так, за январь 2012 года размер ежемесячного платежа составил бы 6055 руб. 81 коп. (71497,61 /366 дней, т.к. год високосный х31 день), за февраль 2012 – 5665 руб. 11 коп. (71497,61 /366 дней х 29 дней) и т.д.

Истец представил в материалы дела объяснения от 27.06.2012 по делу №А48-1932/2012, согласно которым производил расчет пени за период с 11.03.2012 по 19.06.2012 в сумме 4520 руб. 92 коп., исходя из размера ежемесячного платежа за январь 2012 года 6225 руб. 21 коп., за февраль 2012 года 5823 руб. 58 коп., что соответствует размеру платежей, указанному в уведомлении от 24.02.2012. Таким образом, расчет задолженности, заявленной ко взысканию по делу №А48-1932/2012, был произведен исходя из годовой арендной платы за 2012 год в сумме 73 497 руб. 61 коп., а не 71 497 руб. 61 коп., как указано в мотивировочной части решения. Суд принял расчет истца, требование о взыскании пени за период с 11.03.2012 по 19.06.2012 в сумме 4520 руб. 92 коп. удовлетворил.

Истец также пояснил, что независимая оценка для установления величины арендной платы, указанной в уведомлении от 24.02.2012, не проводилась. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании представленных в материалы дела доказательств суд установил, что размер арендной платы за 2012 год, полученный в результате сложения ежемесячных платежей, указанных в уведомлении от 24.02.2012 №7/1159, составляет 73 497 руб. 61 коп. и равен размеру арендной платы по условиям п. 3.1 договора №19823 от 01.08.2011, то есть изменения арендной платы в 2012 году не произошло.

Уведомлением №7/964 от 26.02.2013 (том 1, л.д. 149) истец сообщил ответчику об увеличении размера арендных платежей до 79344 руб. 00 коп. в год без учета НДС на основании отчета от 20.02.2013 №50/02/13 независимого оценщика ФИО2 В уведомлении содержится график платежей за период с января 2013 (срок оплаты до 10.02.2013) по декабрь 2013 (срок оплаты до 10.01.2014). Уведомлением №7/964 от 01.02.2013 также предусмотрено, что арендная плата перечисляется не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Сверх арендной платы перечисляется НДС в общеустановленном порядке.

Уведомление №7/964 от 26.02.2013 направлено ответчику по адресу, указанному в договоре аренды №19823 от 01.08.2011, и вручено адресату 11.03.2013 (том 1, л.д. 119).

С учетом п. 3.4. договора аренды от 01.08.2011 суд приходит к выводу, что новая величина годовой арендной платы 79344 руб. 00 коп. считается установленной с 11.03.2013.

Уведомлением №7/5891 от 31.12.2013 истец сообщил ответчику об увеличении размера годовой арендной платы до 85 278 руб. 93 коп. с учетом уровня индекса потребительских цен (инфляции).

Изучив данное уведомление УМИЗ г. Орла, суд считает, что оно не подлежит применению и не влечет правовых последствий для сторон, поскольку в силу п. 3.2 договора аренды от 01.08.2011 перерасчет арендной платы производится арендодателем не чаще одного раза в год. Уведомлениями №7/964 от 26.02.2013 и №7/5891 от 31.12.2013 истец дважды за 2013 год увеличил размер арендной платы, что недопустимо по условиям договора. Кроме того, договором аренды от 01.08.2011 не предусмотрено право арендодателя увеличивать размер арендных платежей в связи с увеличением индекса инфляции.

Уведомлением от 04.03.2014 №7/1123 (том 2, л.д. 9) истец сообщил ответчику, что на основании отчета независимого оценщика с 01.03.2014 размер арендной платы составляет 86218 руб. 82 коп. в год без НДС. В уведомлении содержится график платежей за период с марта 2014 (срок оплаты до 10.04.2014) по декабрь 2014 (срок оплаты до 10.01.2015). Истцом также указан срок для внесения арендных платежей (не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетном), определен порядок уплаты арендатором НДС (самостоятельно, отдельным платежным поручением).

В материалы дела представлено уведомление о вручении почтового отправления, согласно которому ответчик 13.03.2014 получил уведомление УМИЗ г. Орла от 04.03.2014 №7/1123.

Уведомлением №7/914 от 27.02.2015 УМИЗ г. Орла сообщило ИП ФИО1, что на основании отчета независимого оценщика от 01.03.2015 арендная плата установлена в размере 100 860 руб. 84 коп. в год. В уведомлении изложен график платежей за период с марта 2015 (срок оплаты до 10.04.2015) по декабрь 2015 (срок оплаты до 10.01.2016). Уведомлением от 27.02.2015 также предусмотрено, что оплата производится помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Самостоятельно отдельным платежным поручением арендатор уплачивает НДС от указанной суммы оплаты в установленном законодательством порядке.

Уведомление от 27.02.2015 направлено ответчику 27.02.2015 по адресу, указанному в договоре аренды №19823 от 01.08.2011: <...>, заказным письмом с простым уведомлением, однако адресату не доставлено, возвращено с отметкой почты «истек срок хранения» (том 1, л.д. 87).

Доводы ответчика о том, что в связи с изменением адреса регистрации ФИО1 истец должен был направить уведомление об увеличении арендных платежей по новому адресу: <...>, суд считает необоснованными по следующим мотивам.

Как следует из копии паспорта ФИО1, на момент рассмотрения спора (с 14.11.2015) ответчик зарегистрирован в Ливенском районе Орловской области. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 04.12.2015, 19.11.2015 налоговым органом зарегистрировано внесение сведений об изменении адреса ФИО1 (по данным ФМС России), номер записи 415574900273879.

С 21.12.2010 до 04.07.2014 ФИО1 был зарегистрирован по адресу: <...>, с 04.07.2014 до 14.11.2015 – по адресу: <...> (том 1, л.д. 73).

Пунктом 2.2.14 договора аренды №19823 от 01.08.2011 предусмотрена обязанность арендатора при изменении наименования, юридического адреса, расчетного счета в 10-дневный срок письменно известить арендодателя для переоформления договора.

В договоре аренды №19823 от 01.08.2011 и в дополнительном соглашении к договору от 31.01.2013 указан следующий адрес арендатора: <...>.

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ИП ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих, что в соответствии с п. 2.2.14 договора ответчик уведомил истца об изменении адреса регистрации.

Доводы ответчика о том, что в протоколе разногласий от 21.01.2014 к проекту дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2011 и в претензии УМИЗ г. Орла от 15.10.2015 указан иной адрес ИП ФИО1, чем в договоре аренды от 01.08.2011, а именно: <...>, по мнению суда, не влияют на рассмотрения вопроса о надлежащем извещении ответчика об увеличении размера арендной платы, поскольку указание в протоколе разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды иного адреса ИП ФИО1 не может быть расценено судом как письменное извещение арендодателя об изменении адреса регистрации арендатора с целью внесения изменений в действующий договор аренды.

Согласно ч.1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Частью 2 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Поскольку в тексте договора аренды №19823 от 01.08.2011 и в дополнительном соглашении к договору от 31.01.2013 ИП ФИО1 сам указал истцу адрес для направления корреспонденции (адрес регистрации) и не уведомил УМИЗ г. Орла об изменении данного адреса, суд считает ответчика надлежащим образом извещенным об увеличении размера арендной платы до 100 860 руб. 84 коп. с 05.03.2015 года (по истечении 5 дней с даты отправки уведомления ответчику заказным письмом). При исчислении пятидневного срока суд учитывает положения ст. 191 ГК РФ, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Поскольку почтовым штампом на конверте подтверждается факт отправки ответчику заказного письма 27.02.2015, предусмотренный п. 3.4. договора аренды от 01.08.2011 пятидневный срок следует исчислять с 28.02.2015.

Доводы ИП ФИО1 о том, что отчеты об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы №05/02/13 от 20.02.2013 и №П-02/02/15 от 16.02.2015, выполненные ИП ФИО2, являются недостоверными, суд считает несостоятельными по следующим мотивам.

Ответчик полагает, что отчет ИП ФИО2 №50/02/13 от 20.02.2013 не содержит точного описания объекта оценки, в отчете отсутствуют реквизиты собственника помещения, ошибочно указан правообладатель, что является нарушением требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Кроме того, по мнению ФИО1, в нарушение ФСО №1 оценщик не произвел сбор и анализ информации о спросе и предложениях на рынке, неправильно подобрал аналоги. Ответчик также указывает, что в установленную оценщиком стоимость аренды необоснованно дважды включен НДС (первый раз – при расчете стоимости арендной ставки 1 кв.м. объекта оценки по сравнительному подходу, второй раз – при увеличении стоимости аренды на сумму НДС в итоговой таблице раздела 10 отчета).

По мнению ответчика, отчёт от 16.02.2015 №П-02/02/15 также составлен с нарушением требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, поскольку оценщиком не указано точное описание объекта оценки, отсутствует кадастровый номер объекта оценки, неверно указан правообладатель объекта, отсутствуют реквизиты собственника помещения, не указана балансовая стоимость объекта оценки (том 2, л.д. 10-12). ИП ФИО1 полагает, что при проведении оценки безосновательно не использовался Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В нарушение требований п. 10 ФСО №3 к отчету об оценке не приложены копии материалов, подтверждающие п. 7.4 отчета, ввиду чего отчет ИП ФИО2 не соответствует принципу проверяемости. По мнению ИП ФИО1, оценщик неправильно подобрал аналоги, стоимость объектов-аналогов не совпадает с датой, по состоянию на которую изготавливался отчет об оценке. В отчете не проведены корректировки на переданные права собственности и на дату продажи. Ответчик указывает также на нарушение оценщиком абзаца 4 пункта 24 ФСО №1, пункта 10 ФСО №3.

В письменных пояснениях по делу от 25.02.2016 (том 2, л.д. 49-52) и от24.05.2016 (том 3, л.д. 55-63) ответчик указал, что отчеты об определении рыночной стоимости размера годовой арендной платы №05/02/13 от 20.02.2013, №2/6-О/2014 от 18.02.2014 и №П-02/02/15 от 16.02.2015 являются недостоверными, поскольку подготовлены на основании муниципальных контрактов, которые не соответствуют требованиям ст.ст. 9, 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также не отвечают требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мнению ИП ФИО1, в муниципальных контрактах об оказании услуг по оценке объектов муниципального недвижимого имущества №17 от 12.12.2012, №2 от 03.02.2014 и №1 от 13.01.2015 не указана цель оценки, отсутствует описание объекта оценки, не указаны вид определяемой стоимости объекта оценки и дата определения стоимости объекта оценки.

Вышеизложенные доводы ИП ФИО1 суд считает необоснованными по следующим мотивам.

В силу ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Обязательные требования к договору на проведение оценки предусмотрены ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, согласно которой договор на проведение оценки должен содержать: цель оценки; описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию; вид определяемой стоимости объекта оценки; размер денежного вознаграждения за проведение оценки; дату определения стоимости объекта оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлены муниципальные контракты об оказании услуг по оценке объектов муниципального недвижимого имущества и (или) размера арендной платы за пользование данным имуществом от 30.12.2012 №17, от 03.02.2014 №2 и от 13.01.2015 №1 (том 2, л.д. 54, 63, 69), а также выполненные на основании вышеуказанных контрактов отчеты об оценке №05/02/13 от 20.02.2013, №2/6-О/2014 от 18.02.2014 и №П-02/02/15 от 16.02.2015.

Проанализировав условия муниципальных контрактов от 30.12.2012 №17, от 03.02.2014 №2 и от 13.01.2015 №1 с учетом представленной истцом в судебном заседании 27.06.2015 конкурсной документации, а также писем УМИЗ г. Орла оценщику ИП ФИО2 от 24.12.2012 №7/5557, от 03.02.2015 №7/644 и ООО «Оценка+» от 05.02.2014 №7/648, суд пришел к выводу, что муниципальные контракты соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", а также действовавшего до 01.01.2014 Федерального закона от 21.07.2005 №94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", в том числе позволяют определить цель оценки (определение стоимости годового размера арендной платы за пользование муниципальным объектом недвижимости), в письмах УМИЗ г. Орла приведено описание объектов оценки, каждый из вышеуказанных отчетов содержит сведения об объекте оценки и дату оценки, из чего следует, что условия муниципальных контрактов сторонами согласованы.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ИП ФИО5 муниципальные контракты от 30.12.2012 №17, от 03.02.2014 №2 и от 13.01.2015 №1 не оспорены, доказательств, подтверждающих нарушение прав ответчика указанными контрактами, суду не представлено.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что на дату составления отчетов об оценке №05/02/13 от 20.02.2013, №2/6-О/2014 от 18.02.2014 и №П-02/02/15 от 16.02.2015 имелись соответствующие требованиям законодательства основания для проведения оценки размера годовой арендной платы.

В п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъясняется, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По смыслу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

В соответствии с абз. 3 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Статья 11 Закон об оценочной деятельности регламентирует общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в числе которых указано о соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N10009) который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п. 3 раздела 3 Федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с п.4 раздела 2 Федерального стандарта оценки в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

При этом информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к изменению итоговой величины оценки.

Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

Н нарушение требований ст. 65 АПК РФ, ИП ФИО1 не представлено допустимых и достоверных доказательств, позволяющих расчетным путем установить, что рыночная стоимость размера годовой арендной платы по состоянию на 01.02.2013 и на 09.02.2015 отличается от указанной оценщиком ИП ФИО2 в оспариваемых отчетах №05/02/13 от 20.02.2013, №П-02/02/15 от 16.02.2015.

В процессе оценки ИП ФИО2 использовал сравнительный подход, как наиболее полно отражающий ситуацию на рынке аренды. Согласно отзыву оценщика от 09.02.2016 (том 2, л.д. 1-2), информация для расчетов была взята из объявлений на АВИТО. При составлении отчета №П-02/02/15 от 16.02.2015 объекты аналоги подбирались с учетом местоположения и функционального использования (офисно-торговые помещения). К арендным ставкам на аналогичные объекты были применены необходимые корректировки: на этажность (-20%), на торг (-12%).

Возражения ИП ФИО1 о необоснованном включении при составлении отчета№05/02/13 от 20.02.2013 в стоимость аренды НДС (первый раз – при расчете стоимости арендной ставки 1 кв.м. объекта оценки по сравнительному подходу, второй раз – при увеличении стоимости аренды на сумму НДС в итоговой таблице раздела 10 отчета) не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами. Как следует из отчета ИП ФИО2 №05/02/13 от 20.02.2013, стоимость аренды помещения в год 79344,00 руб. определена без учета НДС, что соответствует положениям п. 3.1 договора аренды от 01.08.2011 и требованиям действующего законодательства.

Учитывая содержание отчетов об оценке №05/02/13 от 20.02.2013 и №П-02/02/15 от 16.02.2015, с учетом экспертного заключения Ассоциации «МСО» №284/03-16 от 31.03.2016, суд считает установленную на основании вышеуказанных отчетов годовую рыночную стоимость арендной платы достоверной, поскольку указанные ИП ФИО1 нарушения не повлияли на результаты оценки. Отчеты ИП ФИО2 содержат информацию о составе и последовательности представленных в отчете об оценке материалов и полное описание процесса оценки, позволяющие полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Признавая экспертное заключение №284/03-16 от 31.03.2016 надлежащим доказательством, суд считает, что заключение, составленное экспертом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям, установленным ст. 86 АПК РФ.

Возражения ИП ФИО1 относительно выводов представленного экспертного заключения не подтверждены доказательствами, носят неоднозначный характер, поскольку заявлены лицом, не обладающим специальными познаниями для возможности рецензирования экспертного заключения, и фактически сводятся к несогласию ответчика с выводами, изложенными в экспертном заключении. При этом суд считает, что выраженные ИП ФИО1 сомнения в обоснованности выводов эксперта сами по себе не являются обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2015 №Ф05-7178/2013 по делу №А41-33391/2012.

Доводы ИП ФИО1 о недостоверности рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование помещением 86 218 руб. 82 коп. (без НДС), установленной в отчете об оценке №2/6-О/2014 от 18.02.2014, выполненном ООО «Оценка+», суд считает обоснованными ввиду следующего.

Как следует из описания объекта оценки в таблице 2 раздела 1.2 Задание на оценку вышеуказанного отчета, ООО «Оценка+» определяло рыночную стоимость годовой арендной платы за помещение арендуемой площадью 17,4 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 231, лит. А, пом. 89, в то время как предметом договора аренды №19823 от 01.08.2011 в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2013 является нежилое помещение, общей площадью 17,4 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 89 (номера комнат по плану строения: №10 площадью 4,4 кв.м., №11 площадью 1,9 кв.м., №12 площадью 11,1 кв.м.).

Ввиду ошибочного указания в задании на оценку этажности объекта (1 этаж вместо 2 этаж), оценщик необоснованно применил повышающую корректировку на 1 этаж/2 этаж в размере 15% (раздел 4.2.2 отчета), а также неправильно подобрал третий аналог при использовании сравнительного подхода. Как следует из отзыва ООО «Оценка+», неприменение повышающей корректировки на 1 этаж привело бы к исключению третьего аналога из расчетов и замене на более подходящий по коэффициенту вариации стоимости из анализа рынка. ООО «Оценка+» представило расчет рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом недвижимости без учета повышающей корректировки на 1 этаж, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составила 83 288 руб. 54 коп. без НДС.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в отчете об оценке №2/6-О/2014 от 18.02.2014, выполненном ООО «Оценка+», установлена недостоверная рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование помещением 86 218 руб. 82 коп. (без НДС), которая не подлежит применению при расчете арендных платежей по договору от 01.08.2011. Следовательно, уведомление УМИЗ г. Орла №7/1123 от 04.03.2014 не соответствует требованиям п. 3.3 договора аренды от 01.08.2011, поскольку основано на недостоверном отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы.

С учетом вышеизложенного, проверив представленный истцом уточненный расчет задолженности по арендной плате в сумме 2933 руб. 98 коп. и уточненный контррасчет ответчика от 24.05.2016, согласно которому у ИП ФИО1 имеется переплата по договору в сумме 8441 руб. 73 коп., суд пришел к выводу, что указанные расчеты не соответствуют положениям договора аренды №19823 от 01.08.2011 и установленным судом обстоятельствам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 03.07.2012 по делу №А48-1932/2012 с ИП ФИО1 в пользу УМИЗ г. Орла взысканы пени за период с 11.03.2012 по 19.06.2012 в сумме 4520 руб. 92 коп. Предметом спора являлось также требование о взыскании основного долга по арендной плате за период с 15.03.2012 по 30.04.2012 в сумме 9338 руб. 22 коп. До вынесения судом первой инстанции судебного акта по существу спора УМИЗ г. Орла отказалось от заявленных требований к ИП ФИО1 о взыскании основного долга в сумме 9338 руб. 22 коп., производство по делу №А48-1932/2012 в указанной части прекращено.

Как следует из заявления УМИЗ г. Орла об уточнении исковых требований от 24.05.2016, истец определяет предмет спора по результатам взаиморасчетов сторон за период с 01.01.2013 по 31.07.2015.

Согласно произведенному судом расчету, за период с 01.01.2013 по 10.03.2013 размер ежемесячных арендных платежей следовало исчислять исходя из суммы годовой арендной платы 73497 руб. 60 коп. (по условиям договора от 01.08.2011). Следовательно, за январь 2013 размер обоснованно начисленной арендной платы составляет 6242 руб. 26 коп. (73497 руб. 60 коп. / 365 дней * 31 день); за февраль 2013 – 5638 руб. 17 коп. (73497 руб. 60 коп. / 365 дней * 28 дней), за период с 01.03.2013 по 10.03.2013 – 2013 руб. 63 коп. (73497 руб. 60 коп. / 365 дней * 10 дней).

За период с 11.03.2013 по 31.12.2013 при расчете арендных платежей необходимо руководствоваться суммой годовой арендной платы 79344 руб. 00 коп., установленной на основании отчета об оценке ИП ФИО2 №50/02/13 от 20.02.2013 и указанной в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/964 от 26.02.2013. Следовательно, за период с 11.03.2013 по 31.03.2013 размер обоснованно начисленной арендной платы составляет 4565 руб. (79344 руб. 00 коп. /365 дней * 21 день), за апрель 2013 – 6521 руб. 42 коп. и далее в соответствии с размерами ежемесячных платежей, указанными в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/964 от 26.02.2013 (том 1, л.д. 118).

Таким образом, за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 ответчик должен был уплатить арендную плату в общей сумме 78 238 руб. 79 коп.

За период с 01.01.2014 по 31.12.2014 размер ежемесячных арендных платежей также следовало исчислять исходя из суммы годовой арендной платы 79344 руб. 00 коп., установленной на основании отчета об оценке ИП ФИО2 №50/02/13 от 20.02.2013 и указанной в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/964 от 26.02.2013, поскольку уведомление УМИЗ г. Орла №7/1123 от 04.03.2014 не соответствует требованиям п. 3.3 договора аренды от 01.08.2011, основано на недостоверном отчете об оценке ООО «Оценка+» от 18.02.2014 №2/6-О/2014.

Следовательно, за январь 2014 размер обоснованно начисленной арендной платы составляет 6738 руб. 81 коп. (79344 руб. / 365 дней * 31 день); за февраль 2014 – 6086 руб. 66 коп. и далее в соответствии с размерами ежемесячных платежей, указанными в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/964 от 26.02.2013 (том 1, л.д. 118).

Таким образом, за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 ответчик должен был уплатить арендную плату в общей сумме 79 344 руб. 00 коп.

За период с 01.01.2015 по 04.03.2015 размер ежемесячных арендных платежей также следовало исчислять исходя из суммы годовой арендной платы 79344 руб. 00 коп., установленной на основании отчета об оценке ИП ФИО2 №50/02/13 от 20.02.2013 и указанной в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/964 от 26.02.2013. Следовательно, за январь 2015 размер обоснованно начисленной арендной платы составляет 6738 руб. 81 коп. (79344 руб. / 365 дней * 31 день); за февраль 2015 – 6086 руб. 66 коп. (79344 руб. / 365 дней * 28 дней), за период с 01.03.2015 по 04.03.2015 – 869 руб. 52 коп. (79344 руб. / 365 дней * 4 дня).

За период с 05.03.2015 по 31.07.2015 при расчете арендных платежей необходимо руководствоваться суммой годовой арендной платы 100 860 руб. 84 коп., установленной на основании отчета об оценке ИП ФИО2 №П-02/02/15 от 16.02.2015 и указанной в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/914 от 27.02.2015. Следовательно, за период с 05.03.2015 по 31.03.2015 размер обоснованно начисленной арендной платы составляет 7460 руб. 94 коп. (100 860 руб. 84 коп. /365 дней * 27 дней), за апрель 2015 – 8289 руб. 93 коп. и далее в соответствии с размерами ежемесячных платежей, указанными в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/914 от 27.02.2015 (том 1, л.д. 16).

Таким образом, за период с 01.01.2015 по 31.07.2015 ответчик должен был уплатить арендную плату в общей сумме 54 868 руб. 31 коп.

Общий размер обоснованно начисленной ответчику арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.07.2013 составляет 212 451 руб. 10 коп. (78238 руб. 79 коп. за 2013 год плюс 79344 руб. 00 коп. за 2014 год плюс 54868 руб. 31 коп. за январь-июль 2015 года).

Как следует из заявления УМИЗ г. Орла об уточнении исковых требований от 24.05.2016 (том 3, л.д.47) и подтверждается ответчиком в уточненном расчете наличия или отсутствия задолженности перед УМИЗ г. Орла от 24.05.2016 (том 3, л.д. 52-54) за период с 22.02.2013 по 11.12.2015 ответчиком оплачена арендная плата в сумме 216 099 руб. 62 коп.

Пунктом 3.1 договора аренды №19823 от 01.08.2011 года предусмотрено, что арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода, который арендатор указал в назначении платежа.

Следовательно, поскольку размер произведенных ответчиком платежей 216 099 руб. 62 коп. превышает размер обоснованно начисленной арендной платы 212 451 руб. 10 коп., по состоянию на 31.07.2015 задолженности у ИП ФИО1 по договору аренды от 01.08.2011 перед УМИЗ г. Орла не имеется.

На основании изложенного, требования УМИЗ г. Орла о взыскании основного долга по арендной плате по договору №19823 от 01.08.2011 по состоянию на 31.07.2015 в сумме 2933 руб. 98 коп. являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 4.1.1 договора аренды №19823 от 01.08.2011 года предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.

Поскольку ответчиком нарушен срок исполнения обязательств по договору аренды №19823 от 01.08.2011 года, суд приходит к выводу, что истец правомерно применил имущественную ответственностью, предусмотренную пунктом 4.1.1 договора, в виде начисления неустойки.

Как следует из представленного истцом уточненного расчета, ответчику начислены пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 5832 руб. 12 коп.

Проверив представленный истцом расчет пени, суд считает расчет необоснованным, не соответствующим выводам суда о размере ежемесячной арендной платы по договору №19823 от 01.08.2011 года за период с 01.01.2013 по 31.07.2015.

Согласно произведенному судом расчету, за просрочку внесения арендных платежей подлежат начислению пени в следующем размере:

- за январь 2013 (срок уплаты до 10.02.2013): пени подлежат начислению за период с 11.02.2014 по 22.02.2014 (12 дней просрочки) на сумму основного долга 6242 руб. 26 коп. в размере 112 руб. 36 коп.;

- за октябрь 2013 (срок уплаты до 10.11.2013): пени подлежат начислению за 11.11.2013 (1 день просрочки) на сумму основного долга 6130 руб. 04 коп. (за вычетом переплаты в сумме 608 руб. 77 коп. за март 2013) в размере 9 руб. 20 коп.;

- за декабрь 2013 года (срок уплаты до 10.01.2014): пени подлежат начислению за период с 11.01.2014 по 13.02.2014 (34 дня просрочки) на сумму основного долга 6738 руб. 81 коп. в размере 343 руб. 70 коп. и за период с 14.02.2014 по 17.04.2014 (63 дня просрочки) на сумму основного долга 196 руб. 86 коп. в размере 18 руб. 60 коп.;

- за январь 2014 (срок уплаты до 10.02.2014): пени подлежат начислению за период с 11.02.2014 по 17.04.2014 (66 дней просрочки) на сумму основного долга 6738 руб. 81 коп. в размере 667 руб. 14 коп.;

- за февраль 2014 (срок уплаты до 10.03.2014): пени подлежат начислению за период с 11.03.2014 по 17.04.2014 (38 дней просрочки) на сумму основного долга 6086 руб. 66 коп. в размере 346 руб. 94 коп.;

- за март 2014 (срок уплаты до 10.04.2014): пени подлежат начислению за период с 11.04.2014 по 17.04.2014 (7 дней просрочки) на сумму основного долга 6738 руб. 81 коп. в размере 70 руб. 76 коп. и за период с 18.04.2014 по 29.05.2014 (42 дня просрочки) на сумму основного долга 5509 руб. 04 коп. в размере 347 руб. 07 коп.;

- за апрель 2014 (срок уплаты до 10.05.2014): пени подлежат начислению за период с 11.05.2014 по 29.05.2014 (19 дней просрочки) на сумму основного долга 6521 руб. 42 коп. в размере 185 руб. 86 коп.;

- за май 2014 (срок уплаты до 10.06.2014): пени подлежат начислению за период с 11.06.2014 по 08.07.2014 (28 дней просрочки) на сумму основного долга 4517 руб. 17 коп. (за вычетом переплаты в сумме 2221 руб. 64 коп., платеж от 29.05.2014) в размере 189 руб. 72 коп.;

- за июнь 2014 (срок уплаты до 10.07.2014): пени подлежат начислению за период с 11.07.2014 по 31.07.2014 (21 день просрочки) на сумму основного долга 3795 руб. 72 коп. (за вычетом частичной оплаты 08.07.2014) в размере 119 руб. 57 коп.;

- за август 2014 (срок уплаты до 10.09.2014): пени подлежат начислению за период с 11.09.2014 по 17.09.2014 (7 дней просрочки) на сумму основного долга 2787 руб. 60 коп. (за вычетом переплаты в сумме 3951 руб. 21 коп. за июль 2014) в размере 29 руб. 27 коп.;

- за декабрь 2014 (срок уплаты до 10.01.2015): пени подлежат начислению за период с 11.01.2015 по 10.02.2015 (31 день просрочки) на сумму основного долга 1560 руб. 33 коп. (за вычетом переплаты в сумме 5178 руб. 48 коп. за ноябрь 2014) в размере 72 руб. 56 коп.;

- за март 2015 (срок уплаты до 10.04.2015): пени подлежат начислению за период с 11.04.2015 по 31.07.2015 (112 дней просрочки) на сумму основного долга 1536 руб. 65 коп. (за вычетом переплаты в сумме 6793 руб. 81 коп. за февраль 2015, платеж от 10.02.2016) в размере 258 руб. 16 коп.;

- за апрель 2015 (срок уплаты до 10.05.2015): пени подлежат начислению за период с 11.05.2015 по 31.07.2015 (82 дня просрочки) на сумму основного долга 8289 руб. 93 коп. в размере 1019 руб. 66 коп.;

- за май 2015 (срок уплаты до 10.06.2015): пени подлежат начислению за период с 11.06.2015 по 31.07.2015 (51 день просрочки) на сумму основного долга 8566 руб. 26 коп. в размере 655 руб. 32 коп.;

- за июнь 2015 (срок уплаты до 10.07.2015): пени подлежат начислению за период с 11.07.2015 по 31.07.2015 (21 день просрочки) на сумму основного долга 8289 руб. 93 коп. в размере 261 руб. 13 коп.

Таким образом, за просрочку внесения арендной платы по договору аренды №19823 от 01.08.2011 года размер обоснованно начисленной пени по состоянию на 31.07.2015 составляет 4707 руб. 02 коп.

В отзыве на иск от 12.10.2015 ИП ФИО1 заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По мнению ответчика, неустойка должна быть уменьшена судом, поскольку не доказано, каким образом истец пострадал от ненадлежащего исполнения договора аренды ответчиком, если такое неисполнение имело место. По мнению ИП ФИО1, взыскание неустойки приведет к получению истцом необоснованной выгоды (том 1, л.д. 34).

Согласно п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 73-75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Доказательств того, что размер неустойки за нарушение арендатором сроков оплаты установлен договором аренды №19823 от 01.08.2011 года с нарушением порядка свободного волеизъявления сторон, в материалах дела не имеется.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленному законом, или средневзвешенным процентным ставкам кредитных организаций, само по себе не является основанием для ее уменьшения по статье 333 ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера начисленной неустойки, суд не усматривает оснований для удовлетворения указанного ходатайства, поскольку ИП ФИО1 не представлены доказательства несоразмерности неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору №19823 от 01.08.2011 года.

Из пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Исключительных обстоятельств, препятствовавших исполнению ИП ФИО1 обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору №19823 от 01.08.2011 года, из материалов дела не усматривается и ответчиком не называется. Доказательств, свидетельствующих, что в результате удовлетворения требования УМИЗ г. Орла о взыскании неустойки истец неосновательно обогатится за счет ответчика, суду также не представлено.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд учитывает, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать негативные экономические последствия. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 №13АП-17479/2015 по делу №А56-6209/2015.

Учитывая компенсационных характер гражданско-правовой ответственности, с учетом вышеприведенного расчета неустойки, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование УМИЗ г. Орла о взыскании с ответчика пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 4 707 руб. 02 коп. В остальной части требование истца о взыскании пени удовлетворению не подлежит в связи с допущенными в расчете ошибками при указании периода начисления пени и размера ежемесячных арендных платежей.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально размеру обоснованно заявленных требований.

Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков. На основании данной нормы истец освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу, в связи с чем государственную пошлину при обращении в суд с иском не оплачивал.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета РФ подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 руб. 00 коп., исчисленная исходя из размера обоснованно заявленных требований 4 707 руб. 02 коп.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом в материалы дела представлены копии платежных поручений №33 от 20.01.2016 на сумму 5000 руб. (том 1, л.д. 124), №44 от 10.02.2015 на сумму 10 000 руб. (том 2, л.д. 15) и №47 от 24.02.2016 на сумму 10 000 руб. (том 2. л.д. 44), подтверждающие, что ответчик внес на депозитный счет суда денежные средства на оплату экспертизы в общей сумме 25 000 руб.

Определением суда от 04.03.2016 по ходатайству ИП ФИО1 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», эксперту ФИО4.

В соответствии с письмом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 17.02.2016 №159 размер вознаграждения экспертному учреждению установлен судом в сумме 25 000 руб. 00 коп.

Определением от 24.05.2016 бухгалтерии Арбитражного суда Орловской области поручено перечислить с депозитного счета Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» (344022, <...>, ОГРН <***>) 25 000 руб. 00 коп. за проведенную экспертизу.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик понес судебные расходы на оплату экспертизы в размере 25 000 руб., которые должны быть распределены между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что в случае частичного удовлетворения исковых требований судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем, в силу ч.2 ст. 111 АПК РФ, арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

В отзыве на ходатайство ответчика о допросе эксперта от 26.04.2016 (том 2, л.д. 136) истец заявил довод о том, что ИП ФИО1 злоупотребляет своими процессуальными правами, намеренно затягивает судебный процесс путем заявления ходатайств о назначении экспертизы в виде иной независимой оценки, затем – в виде экспертизы отчета и в результате – о допросе эксперта в судебном заседании. В обоснование указанных ходатайств ИП ФИО1 приводит одни и те же доводы, выражающие, по сути, несогласие ответчика с выводами эксперта.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что ИП ФИО1 до принятия судом искового заявления УМИЗ г. Орла к производству знал об увеличении размера годовой арендной платы с 05.03.2015 до 100 860 руб. 84 коп., поскольку, как следует из расчета истца (том 3. л.д. 49), 10.08.2015 ответчик оплатил арендную плату в сумме 8566 руб. 26 коп., 28.08.2015 – в размере 16856 руб. 19 коп. и 12.10.2015 – в размере 8289 руб. 93 коп., что соответствует сумме ежемесячных платежей за июль 2015 (8566 руб. 29 коп.), за июнь и август 2015 (8289 руб. 93 коп. плюс 8566 руб. 26 коп. = 16856 руб. 19 коп.) и за сентябрь 2015 (8289 руб. 93 коп.).

В судебном заседании 27.06.2016 ответчик пояснил, что истец в расчете верно отразил сведения о произведенных ИП ФИО1 платежах.

Заявлений в УМИЗ г. Орла или в суд об оспаривании величины годовой арендной платы, установленной на основании уведомления истца №7/914 от 27.02.2015 в соответствии с отчетом ИП ФИО2 от 16.02.2015 №П-02/02/15, от ИП ФИО1 не поступало.

Вместе с тем, после принятия судом искового заявления УМИЗ г. Орла о взыскании задолженности по арендной плате, ответчик в отзыве на иск от 13.10.2015 признавал задолженность по арендной плате в сумме 231 руб. 21 коп. (том 1, л.д. 34-35); в предварительном судебном заседании 20.11.2015 оспаривал факт получения уведомления УМИЗ г. Орла №7/914 от 27.02.2015 об увеличении размера арендной платы в 2015 году; в судебном заседании 23.12.2015 заявил о недостоверности отчета об оценке №П-01/02/15 от 16.02.2015, выполненного ИП ФИО2 (том 1, л.д. 111-112); 21.01.2016 заявил ходатайство о назначении экспертизы в виде иной независимой оценки (том 1, л.д. 114); в расчете наличия или отсутствия задолженности ответчика перед УМИЗ г. Орла от 22.01.2016 ИП ФИО1 оспорил законность увеличения арендной платы уведомлением УМИЗ г. Орла от 31.12.2013 №7/5891; 12.02.2016 уточнил ходатайство о назначении экспертизы, просил провести экспертизу отчета об оценке на предмет соответствия требованиям действующего законодательства и федеральных стандартов оценки (том 2, л.д. 13-14); в расчете наличия или отсутствия задолженности ответчика перед УМИЗ г. Орла от 24.02.2016 ИП ФИО1 заявил о недостоверности отчетов об оценке №50/02/13 от 20.02.2013 и №2/6-О/2014 от 18.02.2014 (том 2, л.д. 45-46); в судебном заседании 19.04.2016 выразил сомнения в обоснованности экспертного заключения Ассоциации «МСО», заявил ходатайство о допросе эксперта, письменно изложил вопросы к эксперту (том 2, л.д. 137-141); 16.05.2016 представил письменные возражения по заключению эксперта №284/03-16 (том 3, л.д. 7-12); 23.05.2016 заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы (том 3, л.д. 26-27); в расчете наличия или отсутствия задолженности ответчика перед УМИЗ г. Орла от 24.05.2016 ИП ФИО1 заявил, что все уведомления УМИЗ г. Орла об увеличении размера арендной платы не соответствуют требованиям закона, при расчете ежемесячных платежей истец с 01.01.2012 должен был исходить из размера годовой арендной платы 71497 руб. 61 коп. (том 3, л.д. 52-54).

Суд считает необходимым отнести судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 25 000 руб. на ИП ФИО1, поскольку усматривает в его действиях злоупотребление процессуальными правами, повлекшее затягивание судебного процессе (ответчик заявлял новые доводы и ходатайства, представлял новые доказательства в обоснование своих возражений после нескольких месяцев судебных разбирательств, в том числе после проведения судебной экспертизы по ходатайству ответчика). Обстоятельства, препятствующие ИП ФИО1 представить все документы, подтверждающие заявленные им доводы, в досудебном порядке после получения уведомлений УМИЗ г. Орла об увеличении размера арендной платы, а также в разумные сроки в ходе судебного разбирательства, суд не установил.

При этом суд учитывает, что изложенные в уведомлении УМИЗ г. Орла №7/914 от 27.02.2015 условия договора аренды в части увеличенного размера арендных платежей на основании оспоренного в рамках настоящего дела отчета ИП ФИО2 №П-01/02/15 от 16.02.2015 ответчиком в части арендных платежей за июнь-сентябрь 2015 года исполнялись.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик заблаговременно, в разумные сроки, не раскрывал свои доводы и доказательства, заявлял и уточнял ходатайства о назначении экспертизы, о допросе эксперта, о назначении дополнительной экспертизы с целью затягивания судебного процесса.

При этом суд учитывает, что в отзыве от 28.01.2016 УМИЗ г. Орла возражало против назначения экспертизы, мотивируя тем, что ответчиком не представлено допустимых доказательств недостоверности отчета независимого оценщика ИП ФИО2 от 16.02.2015 №П-02/02/15 (том 1, л.д. 126). Относя судебные расходы по оплате экспертизы на ИП ФИО1, суд принимает во внимание, что Заключение эксперта №284/03-16 от 31.03.2016 подтверждает доводы УМИЗ г. Орла относительно размера арендной платы за период с 05.03.2015 по 31.07.2015. Суд удовлетворил требования истца частично, поскольку установил необоснованное начисление арендных платежей в 2014 году. Размер арендных платежей за период с марта по декабрь 2014 года не являлся предметом судебной экспертизы. Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что выводы эксперта не повлекли уменьшение судом размера исковых требований УМИЗ г. Орла.

Ввиду изложенного, расходы на оплату экспертизы в сумме 25000 руб. не распределяются между сторонами пропорционально размеру обоснованно заявленных требований, но на основании ст. 111 АПК РФ относятся на ИП ФИО1, допустившего злоупотребление процессуальными правами.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (Орловская область, Ливенский район, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>) пени за период с 11.02.2013 по 31.07.2015 в сумме 4 707 руб. 02 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (Орловская область, Ливенский район, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Т.В. Аксенова