Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ревиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уютный дом» (302030, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному унитарному производственному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Муниципального образования г. Орел в лице Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, Орловская область, Орёл город, Пролетарская гора улица, 1, ОГРН <***>, ИНН <***>), 2) Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль С» (302040, Орловская область, Орёл город, 8 Марта <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), 3) Общество с ограниченной ответственностью «Домоуправление №11» (ул. Маринченко, д. 7, г. Орел, обл. Орловская, ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (302027, <...>, а/я 13)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (с учетом уточнения требований от 15.03.2022).

при участии:

от истца -

представители ФИО2 (решение от 10.12.2020 № 3, паспорт), ФИО3 (доверенность от 01.07.2021, диплом, паспорт)

от ответчика -

представитель ФИО4 (доверенность от 11.01.2021 № 11/09-02, диплом, паспорт),

третьи лица 1 - 3

не явились, извещены надлежащем образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Уютный Дом» (истец, ООО «Уютный Дом») обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному производственному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (далее – ответчик, МУПП ВКХ «Орелводоканал») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров в части составления актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, являющихся приложением к договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домов (далее-МКД) по адресам: <...> и <...>.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1. Муниципальное образование г. Орел в лице Управления муниципального имущества и землепользования администрации <...>. Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль С» (являлось застройщиком МКД по адресу: <...>), 3) Общество с ограниченной ответственностью «Домоуправление №11» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (являлось до истца управляющей организацией).

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил заявленные требования. В заявлении от 15.03.2022 отказался от требований по МКД, распложённому по адресу: <...> в связи с досудебным урегулированием спора и просил суд урегулировать разногласия при составлении Актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, являющихся приложением к договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирного дома по адресу: <...>.

Арбитражным судом, в порядке ч. 5 ст. 49 АПК РФ, уточнение требований принято к производству суда.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, с учетом их уточнения, в полном объеме.

В судебном заседании ответчик иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему. Ответчик не согласен с позицией истца в части установления границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности объектов централизованных систем водоснабжения организации водопроводно-канализациониого хозяйства и абонента по водопроводу по объекту МКД, расположенному по адресу: <...> с установлением границы - внешняя граница стены, поскольку сети холодного водоснабжения от многоквартирного дома в собственность муниципального образования «Город Орел» и в хозяйственное ведение МПП ВКХ «Орелводоканал» не передавалась, бесхозяйными, в установленном законом порядке, не признавались. Указанные сети находятся на земельном участке многоквартирного дома по ул. 8 Марта, д. 10 и силу действующего законодательства относятся к общему имуществу - долевой собственности собственников помещений в МКД (ранее при строительстве домов - дольщики, за счет денежных средств которых были построены эти канализационные и водопроводные сети либо это собственность застройщика). Ответчик также полагает, что из норм жилищного законодательства и специальных нормативно-правовых актов следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Кроме того, ранее между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «Вертикаль С» подписан Акт о подключении (технологическом присоединении) объекта от 25.02.2020, согласно которому границей балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения организации водопроводно-канализационного хозяйства и заказчика является сварной шов на присоединении ввода водопровода холодной воды объекта к трубе водопроводной сети по ул. 8 Марта в колодце, обозначенном на схеме исполнительной съемки отметками 171,94/171,19. При этом, вышеуказанные сети собственниками помещений МКД №10 по ул. 8 Марта в муниципальную собственность МО «г. Орел», а также в хозяйственное ведение МПП ВКХ «Орелводоканал» ни заказчиком (застройщиком), ни собственниками помещений в МКД, не передавался, в связи с чем, оснований для указания в акте оразграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, заключаемом между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «Уютный дом», являющемся Приложением №1 к Договору №20041 от 01.02.2019, что границей разграничения является внешняя граница стены МКД, не имеется. Также ответчик указал, что между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «Вертикаль С» не заключался договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения. Указанный договор был заключен 05.03.2019 между ООО «Домоуправление №11» (управляющая организация) и ООО «Вертикаль С». Строительство сетей водоотведения осуществлялось ООО «Вертикаль С» за счет денежных средств дольщиков (собственников помещений в МКД). 19.02.2020 между ООО «Домоуправление №11» и ООО «Вертикаль С» подписан Акт о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованной системе водоотведения, согласно которому границей балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения организации водопроводно-канализационного хозяйства и заказчика является обрез трубы в колодце на канализационной сети во дворе многоквартирного дома №8 по ул. 8 Марта, обозначенном на топографической карте отметками 168,50/166.73. Таким образом, сети канализации от наружной поверхности стены дома №10 по ул. 8 Марта соединяются (врезаются) с сетями канализации, находящимися на обслуживании и в эксплуатационной ответственности ООО «Домоуправление №11», а далее указанные сети канализации ООО «Домоуправление №11» соединяются с централизованными сетями водоотведения МПП ВКХ «Орелводоканал». Участок сети канализации от наружной поверхности стены до врезки в сети канализации ООО «Домоуправления №11» в муниципальную собственность муниципального образования «г. Орел» и в хозяйственное ведение МПП ВКХ «Орелводоканал» не передавался, бесхозяйным в установленном законом порядке не признан. Согласно Акту о разграничении балансовой принадлежности от 01.09.2016, подписанному между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «Домоуправление №11», границей разграничения по канализации по объекту: дом №8 по ул. 8 Марта является канализационный колодец с отметкой 164,96/163.66/163.39. Таким образом, ответчик считает, что сети водоотведения дома №10 по ул. 8 Марта в г. Орле не имеют непосредственного присоединения к централизованным сетям водоотведения МПП ВКХ «Орелводоканал», а предоставление услуг водоотведения осуществляется через транзитные сети водоотведения, принадлежащие ООО «Домоуправление №11». В связи с чем, законных оснований для указания в Акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон дома №10 по ул. 8 Марта границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по канализации не имеется.

В судебные заседания третьи лица 1-3 не явились, извещены судом надлежащим образом. Причины неявки суду не известны.

От муниципального образования «Город Орел» в лице Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла поступил письменный отзыв (т. 2, л.д. 74-75), в котором третье лицо указало, что сеть, предназначенная исключительно для эксплуатации МКД и находящаяся за внешней границей его стен до точки присоединения к квартальной (магистральной) сети, может находиться в общей долевой собственности собственников помещений МКД, а отсутствие у спорных сетей собственника не является безусловным основанием для признания судом этого имущества бесхозяйным. Считает, что истец не представил суду доказательств того, что застройщик не передал управляющей компании общее имущество и оставил его за собой в нарушение законодательства, в связи с чем бремя доказывания этого обстоятельства лежит на истце. ООО «Уютный дом» является управляющей организацией жилого дома №10 по ул. 8 Марта города Орел, которая обязана организовать надлежащее содержание спорных объектов. Однако, ООО «Уютный дом» злоупотребляет правом, поскольку в обход закона через суды, незаконно уклоняется от обязанностей управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирных домов. В этой ситуации необходимо применить статью 10 ГК РФ и отказать в защите прав истцу. Кроме того, истец не представил суду доказательств, подтверждающих законность действий (бездействий) застройщика (управляющей компании) в отношении спорных объектов после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома № 10 по ул. 8 Марта города Орел. Нет такого порядка отчуждения сетей, предназначенных для обеспечения водоснабжением жилых домов, как оставление его без содержания (отказ от права собственности и отказ от бремени содержания) застройщиком и создавшими его собственниками.

Арбитражный суд, руководствуясь требованиями статей 121-123, 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц 1-3 по имеющимся материалам дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «Уютный Дом» с 01.12.2020 является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом № 10 по улице 8-го Марта в городе Орле, что участниками не оспаривалось и подтверждено протоколом общего собрания собственников от 09.11.2020 и договором №1/8М-10 от 10.11.2020.

Постановлением администрации г. Орла от 22.04.2013 № 1873 МУПП ВКХ «Орелводоканал» определён гарантирующей организацией для централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения, зоной действия которой является территория муниципального образования «Город Орёл».

Между истцом и ответчиком заключён договор холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах от 01.02.2019 № 20041.

Собственниками помещений в вышеуказанных многоквартирных домах на общих собраниях были приняты решения о заключении прямых договоров холодного водоснабжения, водоотведения с ресурсоснабжающими организациями (протоколы собраний от 09.11.2020 per. № 3, от 26.04.2021 per. № 1).

При заключении дополнительного соглашения от 06.05.2019 к договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах от 01.02.2019 № 20041 у сторон возникли разногласия при согласовании Актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении многоквартирных домов по адресам: <...> которые являются приложением № 1 к договору № 20041.

Не согласившись с тем, что границы имущественной принадлежности собственников помещений и эксплуатационной ответственности управляющей организации ответчик устанавливает за пределами внешних граней стен многоквартирных домов, ООО «Уютный Дом» направило в адрес МПП ВКХ «Орелводоканал» протоколы разногласий (письма от 16.04.2021 исх. № 90, от 17.06.2021 исх. № 130).

Разногласия относительно границ сетей водоснабжения и водоотведения в отношении многоквартирного дома № 10 по улице 8 Марта в городе Орле ответчиком отклонены, что следует из письма от 19.04.2021 № 1367/03-05.

Полагая, что Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении МКД по адресу: <...> (с учетом уточнения требований) подлежит принятию в редакции ООО «Уютный Дом», не урегулировав возникший спор в добровольном порядке, истец, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным п. п. 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны (п. 5 ст. 426 ГК РФ).

На основании абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ч. 12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в ч. 1 ст. 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в ч. 1 ст. 157 настоящего Кодекса.

Частью 15 ст. 161 ЖК РФ установлено, что организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее - Закон о водоснабжении) водоснабжение и водоотведение с использованием централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляются на основании договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.

Частью 1 статьи 15 Закона о водоснабжении установлено, что в случае заключения единого договора холодного водоснабжения и водоотведения такой договор должен содержать существенные условия, установленные названным Федеральным законом для договоров холодного водоснабжения и водоотведения.

В силу пункта 8 части 5 статьи 13, пункта 11 части 5 статьи 14 Закона о водоснабжении существенным условием договора является границы эксплуатационной ответственности по водопроводным сетям и сетям водоотведения абонента и организации, осуществляющей горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, водоотведение, определённые по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 - 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

В пункте 7 статьи 13 Закона о водоснабжении предусмотрено, что местом исполнения обязательств организацией, осуществляющей горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, является точка на границе эксплуатационной ответственности абонента и такой организации по водопроводным сетям, если иное не предусмотрено договором водоснабжения.

Из пунктов 3, 16 и 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 (далее - Правила № 124), следует, что порядок заключения договоров ресурсоснабжения и их условия определяются гражданским законодательством Российской Федерации, Правилами № 124, а также соответственно нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения. В договоре ресурсоснабжения должно предусматриваться условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома и которые подключены к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для подачи коммунального ресурса к внутридомовым инженерным системам.

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В пункте 8 Правил № 491 предусмотрено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

В пункте 2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 № 644 (далее - Правила № 644), даны следующие определения:

«граница балансовой принадлежности» - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения на ином законном основании; «граница эксплуатационной ответственности» - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

Граница эксплуатационной ответственности элементов систем водоснабжения и (или) канализации устанавливается соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.

Основания для перенесения границы балансовой (имущественной) принадлежности и эксплуатационной ответственности за пределы внешней границы стен многоквартирных домов у ответчика отсутствуют.

Из материалов дела следует, что у сторон имеются разногласия по Акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, являющихся приложением № 1 к договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах № 20041 от 01.02.2019.

Истец просит суд установить по указанному договору границу балансовой принадлежности по сетям водоснабжения и водоотведения и границу эксплуатационной ответственности по сетям водоснабжения и водоотведения МКД по адресу: <...> - внешняя граница стены многоквартирного жилого дома.

Разногласий по иным условиям акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В отношении спорных условий акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон арбитражный суд приходит к следующему.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210, п. 1 ст. 290 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также подпункта «д» пункта 2, пункта 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается, в частности, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 названных Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав указанного имущества, в том числе включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При этом, согласно пункту 1 Правил № 491 в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил № 491). Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Согласно пункту 8 Правил № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учёта с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учёта, бухгалтерского учёта управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

По смыслу приведенных правовых норм граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности.

Иное толкование правил определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит.

Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), внутридомовые инженерные системы, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, - это инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

То есть, сети водоснабжения и водоотведения (канализации) и иные сети, расположенные за пределами внутридомовой системы водоснабжения, водоотведения (электроснабжения, отопления и т.п.), не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме, без их согласия.

Кроме того, статус исполнителя коммунальных услуг, объем обязательств которого определен совокупным объемом обязательств жильцов многоквартирного дома, не позволяет управляющей организации без решения общего собрания собственников жилых помещений этого дома принимать на себя обязательства перед ресурсоснабжающей организацией в объеме большем, чем это определено законодательством об электроснабжении и жилищным законодательством.

По общему правилу, условия договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома не предусматривают передачу участникам долевого строительства внешних сетей водоснабжения и водоотведения МКД.

Доказательств принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома соответствующего решения, либо доказательств наличия у собственников права общей долевой собственности на расположенные за стеной дома сети водоснабжения и водоотведения, ответчик не представил (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

Доказательств регистрации права собственности на наружные сети по спорному многоквартирному дому либо внесения записи о них как о бесхозяйных объектах в материалах дела не имеется.

В соответствии с абз. 2 п. 1 Правил N 644 к отношениям, возникающим между организациями водопроводно-канализационного хозяйства, собственниками и (или) пользователями помещений в многоквартирных домах и жилых домов и (или) товариществами собственников жилья либо жилищно-строительными, жилищными кооперативами и (или) иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, связанными с обеспечением предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме или жилом доме коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, положения настоящих Правил применяются в части, не урегулированной жилищным законодательством.

Статья 36 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила) определяют состав общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе в отношении в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовая инженерная система водоотведения.

С учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 22.07.2015 N 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 N 308-ЭС16-7314, точка поставки коммунальных услуг в многоквартирном доме по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит. Исключения возможны только при обстоятельствах, указанных в подпункте "а" пункта 1 и подпункте "ж" пункта 2 Правил N 491.

Таким образом, довод ответчика и третьего лица 1 о том, что спорные участки сети принимались в состав общего имущества многоквартирного дома не подтвержден материалами дела и не соответствует действующему законодательству.

Следовательно, представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют о принадлежности спорных участков сетей водоснабжения и водоотведения к общему имуществу многоквартирного дома, спорные сети до стены многоквартирного жилого дома при завершении строительства никому не передавались.

В этой связи, не иметься правовых оснований для возложения обязанностей по их содержанию на истца, поскольку он также не является законным владельцем спорный сетей.

Ссылки ответчика на возникновение права собственности застройщика на указанные внешние сети водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ основаны на неправильном толковании данной нормы права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

То есть, указанное положение предусмотрено для случаев создания вещи лицом для себя, с чем и связано последующее приобретение права собственности на созданную вещь этим лицом.

В силу особенностей правоотношений по долевому участию в строительстве многоквартирных домов, регламентированных помимо общих норм гражданского законодательства также и специальными нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), объект создается застройщиком не для себя, а для участника долевого строительства, который обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

При этом под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2) ст. 2 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Однако в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме невозможно признать перешедшими внешние сети многоквартирного дома в общую собственность его жильцов.

Довод ответчика о том, что имеется бесхозяйна сеть - участок сети канализации от наружной поверхности стены до врезки в сети канализации ООО «Домоуправления №11», что подтверждается актом о разграничении балансовой принадлежности от 01.09.2016, составленным между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «Домоуправление №11», где указано, что границей разграничения по канализации по объекту: дом №8 по ул. 8 Марта является канализационный колодец с отметкой 164,96/163.66/163.39, что подтверждает, что сети водоотведения дома №10 по ул. 8 Марта в г. Орле не имеют непосредственного присоединения к централизованным сетям водоотведения МПП ВКХ «Орелводоканал», а предоставление услуг водоотведения осуществляется через транзитные сети водоотведения, принадлежащие ООО «Домоуправление №11», арбитражным судом отклоняется, как не соответствующий требованиям материального права.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам (в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения или в случае, если гарантирующая организация не определена в соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона), со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение оставившим такие объекты собственником в соответствии с гражданским законодательством.

Исходя из вышеуказанных положений закона, арбитражный суд считает, что при определении границы балансовой принадлежности сетей водоснабжения (водоотведения) основополагающим является установление факта принадлежности объектов водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей владельцам по признаку собственности или владения на ином законном основании.

Установив отсутствие в материалах дела документальных доказательств, подтверждающих, что ООО «Уютны дом» или собственникам помещений в МКД принадлежат на каком-либо вещном праве или ином законном основании спорная водопроводная (канализационная) сеть (от дома №8 до дома № 10 по ул. 8 Марта), арбитражный суд приходит к выводу, что указанная сеть является бесхозяйной, в связи с чем имеются все правовые основания для возложения на ответчика обязанности по содержанию этого участка водопроводных и канализационных сетей на основании п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» .

При этом, согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» расходы организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, на эксплуатацию бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, учитываются органами регулирования тарифов при установлении тарифов в порядке, установленном основами ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Аналогичный подход был выработан Высшим Арбитражным Сидром Российской Федерации в решении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2013 N ВАС-10864/13, издержки по эксплуатации бесхозяйной электросети (потери) подлежат возложению на лицо, эксплуатирующее сети, то есть на сетевую организацию, поскольку последняя осуществляет свою профессиональную деятельность с использованием таких сетей и получает выгоду от их эксплуатации.

Ссылка заявителя на Правила холодного водоснабжения в обоснование довода о необходимости установления границы эксплуатационной ответственности по первому смотровому колодцу подлежит отклонению, поскольку указанные Правила применяются к отношениям между ресурсоснабжающими организациями и управляющими организациями только в части, не урегулированной жилищным законодательством, тогда как вопрос о составе общего имущества в МКД (в т.ч. по сетям водоотведения) урегулирован в Правилах содержания общего имущества, что соответствует выводу, изложенному в определении Верховного Суда РФ от 02.02.2022 N 306-ЭС21-25088 по делу N А55-35686/2019.

С учетом изложенного, исковые требования, с учетом их уточнения, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При обращении с исковым заявлением истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., которая в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уютный дом» к муниципальному унитарному производственному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (с учетом уточнения требований от 15.03.2022 - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при составлении актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, являющихся приложением № 1 к договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах № 20041 от 01.02.2019.

Установить по договору холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах № 20041 от 01.02.2019 (Приложение № 1) между Обществом с ограниченной ответственностью «Уютный Дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и муниципальным унитарным производственным предприятием водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>:

1) границу балансовой принадлежности по сетям водоснабжения и водоотведения - внешняя граница стены многоквартирного жилого дома по адресу: <...>;

2) границу эксплуатационной ответственности по сетям водоснабжения и водоотведения - внешняя граница стены многоквартирного дома по адресу: <...>.

Взыскать с муниципального унитарному производственному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уютный дом» (302030, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы, понесённые на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления настоящего решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Карасев В.В.