Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ракитиной К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к 1) Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) и 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОРГНИП 314574921900070, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

1) о признании недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненного ИП ФИО1;

2) об обязании ответчика заключить договор №11154 аренды нежилого помещения от 29.12.2015 в редакции истца,

3) о взыскании судебных расходов в сумме 30 000 руб. на оплату юридических услуги, в сумме 8000 руб. на оплату услуг по оценке имущества, в сумме 9504 руб. за проведение первичной строительно-технической экспертизы и в сумме 9800 руб. за проведение повторной строительно-технической экспертизы,

при участии в судебном заседании:

от истца – директор ФИО3 (паспорт, решение), представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 04.04.2016);

от ответчика (1) – представитель ФИО5 (паспорт, доверенность от 30.12.2015 №7/8520),

от ответчика (2) – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, в котором просило признать недействительным Отчет №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненный ИП ФИО1; обязать Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла заключить договор №11154 аренды нежилого помещения от 29.12.2015 в редакции истца, а также взыскать судебные расходы в сумме 5000 руб. на оплату юридических услуги и в сумме 8000 руб. на оплату услуг по оценке имущества.

В обоснование заявленного требования истец указал, что предложенный в проекте договора аренды №11154 от 29.12.2015 размер годовой арендной платы 2 074 782 руб. 22 коп. без учета НДС не отражает действительную рыночную стоимость права владения и пользования объектом недвижимости на праве аренды.

Истцом в материалы дела представлен Отчет №03/16 от 22.01.2016 года, выполненный ИП ФИО2, в соответствии с которым рыночная стоимость права годового владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 19.01.2016 года составила 1 928 126 руб. 00 коп. с НДС, 1 634 005 руб. 00 коп. без учета НДС (том 2, л.д. 69).

В судебном заседании 27.04.2016 истец пояснил, что считает надлежащим ответчиком по требованию о признании недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества индивидуального предпринимателя ФИО1, ходатайствовал о привлечении указанного лица в качестве второго ответчика по делу.

Определением от 27.04.2016 суд, руководствуясь ч. 5 ст. 46 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве второго ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1, а также в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в отзыве на иск, поступившем 27.05.2016, пояснило, что считает достоверным Отчет №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненный ИП ФИО1 По мнению ответчика, изготовление нового отчета иным оценщиком ИП ФИО2 не является допустимым доказательством недостоверности отчета ИП ФИО1

Ответчик (2) ИП ФИО1 письменный отзыв на иск не представил, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела судом извещен надлежащим образом.

Третье лицо ИП ФИО2 в отзыве на иск от 26.05.2016 пояснила, что полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поддерживает Отчет об оценке №03/16 рыночной стоимости права годового владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, выполненный 22.01.2016 ИП ФИО2

В судебном заседании 27.04.2016 года истец заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы по оценке недвижимости, просил проведение экспертизы поручить Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, эксперту ФИО6.

Определением от 27.05.2016 суд по ходатайству истца назначил экспертизу, проведение которой поручил Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (302040, <...>, ОГРН <***>), эксперту ФИО6

Суд поставил перед экспертом следующий вопрос: какова рыночная стоимость годовой арендной платы за объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1,2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года?

Определением от 27.05.2016 суд на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановил производство по делу №А48-967/2016 до представления в суд экспертного заключения.

30.06.2016 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение №669/1-3 от 30.06.2016 года, выполненное экспертом ФИО6 Согласно данному заключению, рыночная стоимость права годового владения и пользования на условиях договора аренды нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года составляет 2 001 852 руб. без учета НДС (том 3, л.д. 81).

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Определением от 12.07.2016 бухгалтерии Арбитражного суда Орловской области поручено перечислить с депозитного счета Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 9 504 руб. 00 коп. за проведенную строительно-техническую экспертизу по реквизитам, указанным в счете №00000044 от 27.06.2016, поступившем в арбитражный суд 30.06.2016 с экспертным заключением.

Протокольным определением от 29.07.2016 в порядке ст. 146 АПК РФ суд возобновил производство по делу А48-967/2016.

В судебном заседании 29.07.2016 истец заявил ходатайство о назначении нормативно-методической экспертизы с целью проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности заключения эксперта №669/1-3 от 30.06.2016, выполненного ФИО6 (том 3, л.д. 94-95).

Согласно ч.3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

С учётом заявленных истцом возражений по выводам экспертного заключения от 30.06.2016 №669/1-3, определением от 29.07.2016 Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации было поручено обеспечить явку старшего эксперта ФИО6 в судебное заседание 22.08.2016 года для дачи пояснения по выполненному им экспертному заключению.

В судебное заседание 22.08.2016 ФИО6 не явился, сведений относительно уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

В связи с необходимостью получения объяснений по экспертному заключению от 30.06.2016 №669/1-3, определением от 22.08.2016 суд повторно вызвал эксперта ФИО6 в судебное заседание 13.09.2016.

В судебном заседании 13.09.2016 суд заслушал пояснения предупрежденного об уголовной ответственности эксперта ФИО6 относительно представленного экспертного заключения №669/1-3 от 30.06.2016 года.

Полагая, что в заключении эксперта ФИО6 имеются противоречия, которые вызывают сомнения в обоснованности выводов экспертного заключения №669/1-3 от 30.06.2016 года и не были устранены в ходе допроса эксперта, ООО Ресторан «Сударь» заявило ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы за объект недвижимости: нежилое помещение №600, общей полезной площадью 654,2 кв.м., 1, 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года. Проведение повторной экспертизы истец просит поручить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» (том 3, л.д. 143-144).

В судебном заседании 26.09.2016 – 30.09.2016 истец ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы поддержал, пояснил, что не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении нормативно-методической экспертизы с целью проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности заключения эксперта №669/1-3 от 30.06.2016, выполненного ФИО6 (том 3, л.д. 94-95).

Ответчик в отзыве на ходатайство о проведении повторной экспертизы от 26.09.2016 указал, что результаты экспертизы подтверждают достоверность отчета об определении годовой арендной платы, выполненного ИП ФИО1 По мнению УМИЗ администрации г. Орла, недостатки, выявленные в экспертном заключении №669/1-3 от 30.06.2016, не повлияли на результаты экспертизы. С учетом изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы (том 4, л.д. 3).

Рассмотрев ходатайство ООО Ресторан «Сударь» о назначении повторной экспертизы по делу №А48-967/2016, суд счел его обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно ч.2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов

В возражениях относительно заключения эксперта от 19.08.2016 (том 3, л.д. 138-141) и дополнительных возражениях от 23.09.2016 (том 4, л.д. 2-3) ООО Ресторан «Сударь» указало на следующие недостатки экспертного заключения ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №669/1-3 от 30.06.2016.

Во-первых, в представленном экспертном заключении отсутствует источник информации по приведенной в п. 4 заключения характеристике объекта оценки (стр. 11-12) и использованной при составлении данной таблицы документации. В судебном заседании 13.09.2016 эксперт ФИО6 пояснил, что выезд на объект с целью осмотра не осуществлялся, информация была получена на основании представленной судом документации, а также предоставленных истцом ранее выполненных отчетов об оценке спорного объекта.

Во-вторых, эксперт не обосновал, ввиду каких обстоятельств для ответа на поставленный судом вопрос о стоимости годовой арендной платы использовался только сравнительный подход и не использовались затратный и доходный подходы. В судебном заседании 13.09.2016 эксперт ФИО6 пояснил, что не обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов ввиду технической ошибки (опечатки) при составлении отчета.

В-третьих, истец указал, что эксперт неправильно подобрал объекты-аналоги, поскольку эксперт характеризует все пять аналогов как торговые помещения, в то время как в приложении к заключению два из пяти объектов обозначены как офисные помещения. Истец также полагает, что эксперт неправильно указал площадь и адрес объектов-аналогов (например, указано местоположение объекта-аналога №4: ФИО7, 79, в то время как фактически объект расположен по Карачевскому шоссе). В судебном заседании 13.09.2016 эксперт ФИО6 пояснил, что при указании адреса объекта допущена техническая опечатка, площадь аналогов установлена в пределах диапазона (от … - до…). Эксперт не усматривает различий при подборе аналогов между торговыми и торгово-офисными помещениями, а по другим районам аналоги подбирались, поскольку недостаточно предложений по объектам такой площади, как у объекта оценки.

В-четвертых, истец полагает необоснованными примененные экспертом корректировки на вид внутренней отделки, на местоположение объектов-аналогов, на назначение помещения, а также совокупные корректировки в процентах, обозначенные экспертом в таблице 7 (стр. 19 заключения). Из экспертного заключения не представляется возможным установить, каким образом производилось присвоение рангов объектам-аналогам в указанной таблице, почему помещению №5 в Советском районе ранг не присвоен. При изложенных обстоятельствах истец указывает, что расчеты эксперта не отвечают критерию проверяемости.

В судебном заседании 13.09.2016 эксперт ФИО6 пояснил, что значение совокупных корректировок в процентах и присвоенные объектам ранги, указанные в таблице №7 (стр. 19 заключения), не оказывают влияния на результат оценки. Вместе с тем, в п. 5.3 экспертного заключения указано, что при расчете стоимости объекта оценки (ставки арендной платы) по сравнительному подходу, для согласования скорректированных значений единиц сравнения объектов-аналогов экспертом выбран метод средневзвешенной, который заключается в присвоении весовых коэффициентов (ранга) скорректированным ценам единицы сравнения аналогов на основе совокупной корректировки, внесенной к цене объекта-налога. При этом, чем выше совокупная корректировка, тем меньше присваиваемый данному аналогу вес, и наоборот (стр. 18 экспертного заключения).

Со ссылкой на используемую экспертом литературу (Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. ФИО8, ФИО9) истец пояснил, что при расчете итоговой величины рыночной арендной ставки эксперт не принял во внимание весовые коэффициенты, которые он присвоил объектам-аналогам, а с учетом действительной расстановки рангов на основе совокупной корректировки цен итоговая рыночная арендная ставка определяется в размере 303 руб./кв.м.

При изложенных обстоятельствах, с учетом выявленных недостатков при составлении экспертного заключения ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 30.06.2016 №669/1-3, в том числе в части расчета совокупных корректировок по объектам-аналогам и присвоения весовых коэффициентов (ранга) скорректированным ценам единицы сравнения аналогов, суд счел обоснованными возникшие у истца сомнения в достоверности экспертного заключения ввиду наличия противоречий в выводах эксперта ФИО6, которые не были устранены в ходе допроса эксперта в судебном заседании 13.09.2016.

Определением от 07.10.2016 суд по ходатайству ООО Ресторан «Сударь» назначил повторную судебную экспертизу, проведение экспертизы поручил обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» (302040, <...>), эксперту ФИО10.

Определением от 07.10.2016 суд на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановил производство по делу №А48-967/2016 до представления в суд экспертного заключения.

08.11.2016 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение №424/2-1 от 07.11.2016 года, выполненное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР».

Согласно данному заключению, рыночная стоимость годовой арендной платы за объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1, 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года составляет 1 915 498 руб. с НДС, 1 623 303 руб. 00 коп. без учета НДС (том 4, л.д. 86).

Определением от 11.11.2016 бухгалтерии Арбитражного суда Орловской области поручено перечислить с депозитного счета обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» 9 800 руб. 00 коп. за проведенную строительно-техническую экспертизу по реквизитам, указанным в счете на оплату №45 от 08.11.2016, поступившем в арбитражный суд с сопроводительным письмом 11.11.2016.

Протокольным определением от 09.11.2016 в порядке ст. 146 АПК РФ суд возобновил производство по делу А48-967/2016.

С учетом экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» истец 23.11.2016 представил заявление об уточнении исковых требований, просит суд обязать ответчика заключить договор аренды №11154 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1, 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, изложив пункты 3.1, 4.1.1 в редакции истца:

- пункт 3.1 договора: «В соответствии с прилагаемым расчетом (приложение №2) на основании экспертного заключения №424/2-1 от 17.11.2016, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», размер арендной платы за указанное в п. 1.1 помещение при подписании договора составляет:

1 915 498 (один миллион девятьсот пятнадцать тысяч четыреста девяносто восемь) руб. в год с учетом НДС 18%,

1 623 303 руб. (один миллион шестьсот двадцать три тысячи триста три) руб. в год без учета НДС 18%»;

- пункт 4.1.1 договора: «В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы».

Истец также просит исключить из предложенной ответчиком редакции договора п. 4.3 относительно штрафа за невыполнение обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.1 и 2.2.2 договора аренды №11154.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в сумме 30 000 руб. на оплату юридических услуги, в сумме 8000 руб. на оплату услуг по оценке имущества, в сумме 9504 руб. за проведение первичной строительно-технической экспертизы и в сумме 9800 руб. за проведение повторной строительно-технической экспертизы.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 28.11.2016 суд принял к рассмотрению заявление ООО Ресторан «Сударь» об уточнении исковых требований, в дальнейшем рассматривает требования в редакции, изложенной в заявлении от 23.11.2016.

Истец в судебном заседании 28.11.2016 заявленные требования поддержал с учетом уточнения.

Ответчик (1) исковые требования не признает, возражает против отнесения на УМИЗ администрации г. Орла судебных расходов на оплату услуг по оценке имущества в сумме 8000 руб., а также расходов за проведение первичной строительно-технической экспертизы в сумме 9504 руб.

Ответчик (2) ИП ФИО1 и третье лицо ИП ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в судебном заседании 28.11.2016 в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика (2) и третьего лица по представленным доказательствам.

19.08.2016 истец представил в материалы дела заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненного ИП ФИО1 (том 3, л.д. 114-115).

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным принять отказ ООО Ресторан «Сударь» от иска к ИП ФИО1 в части требования о признании недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015, прекратить производство по делу в указанной части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе, при рассмотрении дела в арбитражном суде первой или апелляционной инстанции, до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от иска полностью или частично.

Заявление об отказе от иска подписано представителем ООО Ресторан «Сударь» ФИО4, полномочия которого на отказ от иска предусмотрены доверенностью от 04.04.2016 (том 3, л.д. 21).

Арбитражный суд в порядке пункта 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять отказ истца от иска в части требования о признании недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015, выполненного ИП ФИО1, поскольку такой отказ не нарушает прав других лиц и не противоречит закону.

Последствия отказа от иска в части, предусмотренные ч. 3 ст. 151 АПК РФ, истцу разъяснены и понятны.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в указанной части следует прекратить.

Таким образом, при дальнейшем рассмотрении дела предметом спора является требование ООО «Ресторан «Сударь» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №11154 аренды нежилого помещения.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Право собственности Муниципального образования город Орел на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 884,1 кв.м., этаж 1, 2, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57-АБ 060773 от 09.08.2010 (том 2, л.д. 94), а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2016 (том 2, л.д. 135).

20.01.2011 на основании Протокола рассмотрения заявок на участие 18.01.2011 в открытом аукционе (том 1, л.д. 39) между УМИЗ администрации г. Орла (арендодатель) и ООО Ресторан «Сударь» (арендатор) был заключен договор № 11119 аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое встроенное помещение №600, расположенное по адресу: <...>, первый, второй этаж, общей полезной площадью 654,2 кв.м. Помещение сдается для использования по следующему назначению: предприятие общественного питания.

Срок аренды установлен в пункте 1.2 договора с 19.01.2011 по 18.01.2016.

Являющееся предметом договора аренды помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 19.05.2011 (приложение №1 к договору от 20.01.2011).

Договор аренды от 20.01.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2011, номер регистрационной записи 57-57-01/030/2011-632, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на последней странице договора.

Истец обратился к ответчику с заявлением от 19.10.2015 №35 о продлении договора аренды №11119 от 20.01.2011 на срок 5 лет с 19.01.2016 (том 1, л.д. 47).

В постановлении Администрации г. Орла от 29.10.2015 №4862 содержится указание Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в соответствии с ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» и Положением «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества г. Орла» (утверждено решением Орловского городского Совета народных депутатов от 16.12.2010 №72/1163-ГС) заключить с ООО Ресторан «Сударь» на новый срок с 19.01.2016 по 18.01.2021 договор аренды части нежилого помещения площадью 884,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600. Площадь передаваемой в аренду части помещения составляет 654,2 кв.м. Помещение передается в аренду для использования по следующему назначению: для размещения предприятия общественного питания.

Во исполнение постановления Администрации г. Орла от 29.10.2015 №4862 ответчик направил истцу для подписания проект договора №11154 аренды нежилого помещения от 29.12.2015. По условиям вышеуказанного проекта договора УМИЗ администрации г. Орла сдает во временное пользование ООО Ресторан «Сударь» нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 884,1 кв.м., этаж 1, 2, адрес объекта: <...>, лит. А2, пом. 600, а именно часть пом. 600, общая площадь 654,2 кв.м.

В пункте 3.1 проекта договора аренды №11154 предусмотрено, что в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение №2) размер арендной платы за указанное в п. 1.1 помещение при подписании договора составляет:

2 074 782,22 руб. в год без учета НДС,

2 448 225,72 руб. в год с учетом НДС.

Как следует из материалов дела, размер годовой арендной платы установлен УМИЗ администрации г. Орла на основании Отчета №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненного ИП ФИО1.

В п. 4.1.1 проекта договора аренды №11154 предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения платежей в сроки, установленные настоящим договором, в виде уплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.

Пунктом 4.3 проекта договора аренды №11154 также предусмотрена ответственность арендатора за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора, в виде уплаты штрафа в размере 5% годовой арендной платы. Пунктами 2.2.1 и 2.2.2 проекта договора аренды №11154 установлены обязанности арендатора принять арендуемый объект муниципального имущества по акту приема-передачи; заключить договоры на техническое обслуживание, договоры с поставщиками коммунальных услуг, договор на вывоз бытовых и производственных отходов; производить расчет за коммунальные услуги непосредственно с поставщиком услуг, а также использовать арендуемое помещение исключительно по назначению, предусмотренному в п. 1.1 договора; содержать арендуемое помещение и прилегающую территорию в исправном состоянии; не производить перепланировок помещения без письменного согласия арендодателя; не производить изменений в системе инженерных коммуникаций.

ООО Ресторан «Сударь» предложил подписать договор аренды №11154 в редакции протокола разногласий (том 1, л.д. 61-63), в котором указал размер годовой арендной платы 1 634 005 руб. без НДС, 1 928 126 руб. с учетом НДС (п. 3.1 проекта договора), а также предложил установить неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы (п. 4.1.1 проекта договора). Кроме того, истец предложил исключить п. 4.3 проекта договора относительно ответственности арендатора за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора, в виде уплаты штрафа в размере 5% годовой арендной платы, а также исключить раздел 6 договора «Дополнительные условия», поскольку таковые в проекте договора арендодателем не предусмотрены.

Рассмотрев условия договора аренды №11154 в редакции истца, ответчик письмом от 16.02.2016 №497 (том 1, л.д. 64) сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С учетом изложенного, суд считает необоснованными доводы УМИЗ администрации г. Орла о том, что надлежащим доказательством недостоверности рыночной стоимости годовой арендной платы, указанной в проекте договора аренды №11154, является экспертиза Отчета об оценке №81/15 от 22.12.2015, выполненного ИП ФИО1, на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку сторонами представлены отчеты об оценке, выводы в которых относительно рыночной стоимости права владения и пользования нежилым муниципальным помещением на условиях договора аренды разнятся (в отчете ИП ФИО1 указано, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 25.12.2015 составляет 204 018,81 руб. с учетом НДС и 172 898,52 руб. без НДС, в то время как в отчете об оценке №03/16 от 22.01.2016 ИП ФИО2 пришла к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 19.01.2016 составляет 1 928 126 руб. 00 коп. с учетом НДС и 1 634 005 руб. 00 коп. без НДС, что соответствует размеру ежемесячных арендных платежей 136 167 руб. без НДС), для установления действительной рыночной стоимости годовой арендной платы за объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1,2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки, что соответствует требованиям действующего законодательства с учетом разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Поскольку в экспертном заключении ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №669/1-3 от 30.06.2016 суд усмотрел указанные выше недостатки и противоречия, в том числе в части расчета совокупных корректировок по объектам-аналогам и присвоения весовых коэффициентов (ранга) скорректированным ценам единицы сравнения аналогов, повлиявшие на достоверность выводов эксперта ФИО6, при установлении действительной рыночной стоимости годовой арендной платы за объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1,2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года суд считает необходимым руководствоваться экспертным заключением №424/2-1 от 07.11.2016 года, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» по результатам повторной экспертизы.

Из представленного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» экспертного заключения №424/2-1 от 07.11.2016 года следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы за объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 654,2 кв.м., 1, 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, по состоянию на 25 декабря 2015 года составляет 1 915 498 руб. с НДС, 1 623 303 руб. 00 коп. без учета НДС (том 4, л.д. 86).

Арбитражный суд не усматривает каких-либо оснований для возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», ввиду чего полагает, что определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость годовой арендной платы за арендуемое ответчиком муниципальное нежилое помещение является достоверной. Принимая за основу рыночную оценку эксперта, полученную в результате назначенной арбитражным судом экспертизы, арбитражный суд учитывает также и независимый характер указанной экспертизы.

Ответчик ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил, выводы ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» не оспорил.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает возможным принять экспертное заключение №424/2-1 от 07.11.2016, выполненное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость годовой арендной платы, ввиду чего годовую арендную плату по договору №11154 между ООО Ресторан «Сударь» и УМИЗ г. Орла следует установить в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, а именно: в сумме 1 915 498 руб. в год с учетом НДС, 1 623 303 руб. в год без учета НДС.

При изложенных обстоятельствах требования ООО Ресторан «Сударь» в части согласования п. 3.1 договора аренды №11154 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В остальной части исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды №11154, не подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Истец просит изменить размер договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, предусмотренной п. 4.1.1 проекта договора аренды №11154, с 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы до 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

По общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). Аналогичные разъяснения изложены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

При этом действующее законодательство, регулирующее арендные правоотношения, не предусматривает верхнего или нижнего пределов санкций за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы. Следовательно, при установлении размера неустойки действуют правила ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Согласно ч.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения УМИЗ администрации г. Орла установить в договоре аренды №11154 размер пени за просрочку внесения арендных платежей в предложенной истцом редакции - 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд принимает во внимание, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Как разъясняется в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Суд также учитывает разъяснения, изложенные в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", где указано, что установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленному законом, или средневзвешенным процентным ставкам кредитных организаций, само по себе не является основанием для ее уменьшения по статье 333 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным изложить п. 4.1.1 договора аренды №11154 в редакции, предложенной УМИЗ администрации г. Орла, поскольку оснований для уменьшения размера договорной неустойки по заявлению истца суд не усматривает.

Истец также просит исключить п. 4.3 проекта договора аренды №11154 относительно ответственности арендатора за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора, в виде уплаты штрафа в размере 5% годовой арендной платы.

В обоснование данного требования ООО Ресторан «Сударь» указывает, что проектом договора аренды №11154 предусмотрена двойная ответственность арендатора: в виде пени по п. 4.1.1 договора и в виде штрафа по п. 4.3 договора.

Доводы истца суд считает необоснованными, поскольку п. 4.1.1 проекта договора аренды №11154 предусмотрена ответственность арендатора за невнесение платежей в сроки, установленные п. 3.1 договора, в то время как п. 4.3 проекта договора предусмотрена ответственность за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора, а именно: принять арендуемый объект муниципального имущества по акту приема-передачи; заключить договоры на техническое обслуживание, договоры с поставщиками коммунальных услуг, договор на вывоз бытовых и производственных отходов; производить расчет за коммунальные услуги непосредственно с поставщиком услуг, а также использовать арендуемое помещение исключительно по назначению, предусмотренному в п. 1.1 договора; содержать арендуемое помещение и прилегающую территорию в исправном состоянии; не производить перепланировок помещения без письменного согласия арендодателя; не производить изменений в системе инженерных коммуникаций.

Поскольку п.п. 4.1.1 и 4.3 проекта договора №11154 предусматривают ответственность арендатора за нарушение различных договорных обязательств, суд считает, что единовременное взыскание с арендатора в предусмотренных договором случаях как пени по п. 4.1.1 договора, так и штрафа по п. 4.3 договора не является возложением двойной ответственности за нарушение одного и того же обязательства.

При таких обстоятельствах предложенная УМИЗ администрации г. Орла редакция п. 4.3 договора аренды №11154 не нарушает прав ООО Ресторан «Сударь» и не подлежит исключению по требованию арендатора.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. 00 коп., расходов на оплату услуг по оценке имущества в сумме 8000 руб., за проведение первичной строительно-технической экспертизы в сумме 9504 руб. и за проведение повторной строительно-технической экспертизы в сумме 9800 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 №82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъясняется, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Вместе с тем, следуя правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 №454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 №181118/07, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представлять сторона, требующая возмещения указанных расходов в силу статьи 65 АПК РФ. Аналогичная позиция изложена в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 №121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах».

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

18.02.2016 между ООО Ресторан «Сударь» (по договору - доверитель) и ФИО4 (по договору - поверенный) был заключен договор поручения на совершение юридических действий (том 2, л.д. 116), по условиям которого доверитель поручает, а поверенный берет на себя обязательство совершать от имени и за счет доверителя следующие юридические действия:

- консультации с изучением представленных документов по вопросам оспаривания результатов оценки, согласования условий договора аренды, порядка подготовки документов и обращения в арбитражный суд;

- подборка, анализ и обобщение нормативных документов и судебной практики по вопросам оспаривания результатов оценки, условий договора аренды;

- подготовка искового заявления к УМИЗ администрации г. Орла (ИП ФИО1) об оспаривании результатов оценки и заключении договора аренды на определенных условиях в Арбитражный суд Орловской области.

Согласно п. 3.1 договора от 18.02.2016, вознаграждение поверенного составляет 5000 руб. Вознаграждение выплачивается в ходе исполнения поручения (п. 3.3 договора от 18.02.2016).

04.04.2016 между ООО Ресторан «Сударь» (по договору - доверитель) и ФИО4 (по договору - поверенный) был заключен договор поручения на совершение юридических действий (том 3, л.д. 100), по условиям которого доверитель поручает, а поверенный берет на себя обязательство совершать от имени и за счет доверителя следующие юридические действия:

- представительство по делу №А48-967/2016 в Арбитражном суде Орловской области, включая: консультации, подбор, анализ нормативных документов и судебной практики, подготовка уточненного искового заявления с дополнительными обоснованиями к УМИЗ администрации г. Орла и ИП ФИО1, подготовка иных процессуальных документов, предъявление документов в суд, участие в судебных заседаниях Арбитражного суда Орловской области в качестве представителя истца, подготовка письменных ходатайств, в том числе о назначении по делу экспертизы, получение копий судебных постановлений.

Согласно п. 3.1 договора от 04.04.2016, вознаграждение поверенного составляет 25000 руб. Вознаграждение выплачивается в ходе исполнения поручения (п. 3.3 договора).

Услуги поверенного истцом полностью оплачены, что подтверждается платежными поручениями от 20.02.2016 №74 на сумму 5000 руб. (том 2, л.д. 117), от 27.05.2016 №206 на сумму 25000 руб. (том 3, л.д. 101)

Как следует из материалов дела, интересы ООО Ресторан «Сударь» в суде первой инстанции представлял ФИО4, действующий на основании доверенности от 04.04.2016 (том 3, л.д. 21).

Фактически истцу при рассмотрении дела судом первой инстанции были оказаны следующие юридические услуги:

- составление и представление в суд искового заявления от 24.02.2016 (4 печатных страницы, из которых 1 страница – указание реквизитов лиц, участвующих в деле, и перечень приложений к иску),

- составление и представление в суд дополнения и уточнения к исковому заявлению от 04.04.2016 во исполнение определения об оставлении искового заявления без движения от 03.03.2016,

- составление и представление в суд ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы по оценке недвижимости от 26.05.2016 (2 печатных страницы), ходатайства о назначении нормативно-методической экспертизы от 29.07.2016 (2 печатных страницы), уточнения к исковому заявлению от (3,5 печатных страницы, том 3, л.д. 96-99), заявления об отказе от исковых требований в части от 19.08.2016 (1,5 печатных страницы), возражений относительно заключения эксперта по делу от 19.08.2016 (3 печатных страницы), ходатайства о назначении повторной строительно-технической экспертизы от 13.09.2016 (2 печатных страницы),

- ознакомление с материалами дела на основании ходатайства от 11.07.2016 (том 3, л.д. 89), дополнительных возражений относительно заключения эксперта от 23.09.2016 (2 печатных страницы), уточнения к исковому заявлении от 18.11.2016 (3 печатных страницы);

- участие в судебных заседаниях 25.05.2016, 27.05.2016 (после перерыва), 11.07.2016, 29.07.2016, 22.08.2016, 13.09.2016, 26.09.2016, 30.09.2016 (после перерыва), 09.11.2016, 28.11.2016.

Расходы ООО Ресторан «Сударь» на оплату услуг представителя относятся к настоящему делу, документально подтверждены.

Ответчик о несоразмерности расходов на оплату услуг представителя истца не заявил.

Для установления разумности предъявляемой ко взысканию суммы судебных расходов судом исследован Прейскурант за предоставление квалифицированной юридической помощи адвокатами в Орловской области, утвержденный решением Совета Адвокатской палаты Орловской области №64-РП от 01.12.2014 с изменениями от 30.01.2015 решением №11-РП. Согласно указанному Прейскуранту, стоимость участия представителя в судебных заседаниях по делу, рассматриваемому арбитражным судом первой инстанции, составляет не менее 12000 руб. за 1 день.

Оценив представленные в дело доказательства, учитывая характер спора, степень сложности дела, фактический объем проделанной представителем работы, в том числе участие представителя ФИО4 в десяти судебных заседаниях, суд считает разумными и обоснованными понесенные ООО Ресторан «Сударь» расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей.

Таким образом, с УМИЗ администрации г. Орла в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины также относятся на ответчика.

При обращении в суд истец в соответствии с требованиями ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации платежными поручениями №75 от 21.02.2016 (том 1, л.д. 9) и №112 от 15.03.2016 (том 2, л.д. 129) уплатил государственную пошлину в общей сумме 12000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу уплаченная государственная пошлина подлежит возврату плательщику из федерального бюджета. Не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству, а также при утверждении мирового соглашения Верховным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при прекращении производства по делу в связи с отказом истца от иска следует учитывать, что государственная пошлина не возвращается, если установлено, что отказ связан с добровольным удовлетворением ответчиком заявленных требований после подачи искового заявления в арбитражный суд (абзац третий подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ). В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика (заинтересованное лицо) расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 АПК РФ с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" также разъясняется, что при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что отказ ООО Ресторан «Сударь» от требования о признании недействительным Отчета об оценке №81/15 от 22.12.2015, выполненного ИП ФИО1, связан с добровольным удовлетворением исковых требований после обращения истца в суд. Следовательно, у суда отсутствуют основания для отнесения на ИП ФИО1 расходов по уплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, с УМИЗ г. Орла в пользу истца следует взыскать 6000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение неимущественного требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №11154 аренды нежилого помещения.

Государственная пошлина в сумме 6000 руб., уплаченная платежным поручением №112 от 15.03.2016 за рассмотрение требования о признании недействительным Отчета об оценке №81/15 от 22.12.2015, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы истца на оплату услуг по оценке имущества в сумме 8000 руб. также следует отнести на ответчика по следующим основаниям.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъясняется, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. В случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Как следует из искового заявления, истец в рамках настоящего дела оспаривал достоверность рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды нежилым муниципальным помещением, установленной ИП ФИО1 в Отчете об оценке №81/15 от 22.12.2015. Рыночная стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды нежилым муниципальным помещением, установленная ИП ФИО1, была предложена УМИЗ администрации г. Орла в качестве размера годовой арендной платы за данное помещение в проекте договора аренды №11154 от 29.12.2015. Выводы о недостоверности рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды нежилым муниципальным помещением и, как следствие, о завышенном размере годовой арендной платы в проекте договора аренды №11154 от 29.12.2015, истец основывал на результатах оценки рыночной стоимости права годового владения и пользования на условиях договора аренды нежилым помещением, изложенных в Отчете об оценке №03/16 от 22.01.2016, выполненном ИП ФИО2 До возбуждения производства по делу и назначения судебной экспертизы данный отчет ИП ФИО2 являлся для истца единственным относимым и допустимым доказательством иного размера годовой арендной платы за нежилое муниципальное помещение, чем указан в проекте договора аренды №11154 от 29.12.2015. Следовательно, результаты оценки, проведенной ИП ФИО2, были необходимы ООО Ресторан «Сударь» для реализации права на обращение в суд. При таких обстоятельствах, исходя из совокупного толкования п.п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, суд признает расходы истца на оплату услуг по оценке имущества судебными издержками, которые подлежат взысканию с ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Размер заявленных ко взысканию расходов на оплату услуг по оценке имущества подтверждается представленным в материалы дела договором №03/16 от 19.01.2016 между ООО Ресторан «Сударь» и ИП ФИО2 (том 2, л.д. 113-114); факт несения истцом расходов в сумме 8000 руб. установлен судом на основании платежного поручения от 25.01.2016 №30 (том 2, л.д. 115).

Кроме того, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать расходы на оплату экспертизы.

Определением от 27.05.2016 года размер вознаграждения ФБУ Орловская ЛСЭ Минюста России за проведение экспертизы определен судом в сумме 9 504 руб. 00 коп.

Платежным поручением №205 от 26.05.2016 ООО Ресторан «Сударь» перечислило на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 9 504 руб. 00 коп. для оплаты экспертизы (том 3 л.д. 42).

На основании определения суда от 12.07.2016 денежные средства в размере 9 504 руб. 00 коп. перечислены с депозитного счета суда ФБУ Орловская ЛСЭ Минюста России за проведенную экспертизу.

Определением от 07.10.2016 размер вознаграждения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» за проведение экспертизы определен судом в сумме 9 800 руб. 00 коп. Платежным поручением №359 от 26.09.2016 (том 4 л.д. 9) ООО Ресторан «Сударь» перечислило на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 9 800 руб. 00 коп. для оплаты экспертизы.

На основании определения суда от 11.11.2016 денежные средства в размере 9 800 руб. 00 коп. перечислены с депозитного счета суда ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» за проведенную экспертизу.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать 19 304 руб.00 коп. в возмещение расходов на проведение экспертиз по настоящему делу.

Доводы УМИЗ Администрации г. Орла о том, что экспертное заключение ФИО6 подтверждало правовую позицию ответчика по существу спора, а также о заявленных ответчиком возражениях относительно назначения как первоначальной, так и повторной экспертизы суд считает не относимыми к рассмотрению вопроса о распределении судебных расходов, поскольку ст. 110 АПК РФ не связывает возникновение права или обязанности возмещать судебные расходы с наличием либо отсутствием возражения по существу спора, но указывает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч.1 ст. 110 АПК РФ). Частью 6 статьи 110 АПК РФ также предусмотрено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Суд учитывает, что исковые требования ООО Ресторан «Сударь» удовлетворены частично. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абз. 2 ч.1 ст. 110 АПК РФ).

Вместе с тем, как разъясняется в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы ООО Ресторан «Сударь» в полном объеме, в том числе расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., расходы на оплату услуг по оценке имущества в сумме 8000 руб., расходы на проведение первичной строительно-технической экспертизы в сумме 9504 руб. и расходы на проведение повторной строительно-технической экспертизы в сумме 9800 руб.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 112, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь» удовлетворить частично.

Изложить пункт 3.1 договора №11154 аренды нежилого помещения, общей площадью 654,2 кв.м., этаж 1,2, расположенного по адресу: <...>, лит. А2, пом. 600, заключаемого между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла и обществом с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь», в следующей редакции:

«В соответствии с прилагаемым расчетом (приложение №2) размер арендной платы за указанное в п. 1.1 помещение при подписании договора составляет:

1 915 498 (один миллион девятьсот пятнадцать тысяч четыреста девяносто восемь) руб. в год с учетом НДС,

1 623 303 (один миллион шестьсот двадцать три тысячи триста три) руб. в год без учета НДС.

Оплата производится помесячно не позднее последнего числа расчетного месяца в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение №3) на счет 40101810100000010001 Управления Федерального казначейства по Орловской области (для УМИЗ ИНН <***>, КПП 575301001, ОКТМО 54701000001, Отделение Орел, БИК 045402001, код бюджетной классификации для арендной платы 163 111 05034 04 0000 120.

НДС уплачивается арендатором в установленном законодательством порядке.

Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Орловской области. Арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа».

В части требования о признании недействительным Отчета №81/15 от 22.12.2015 об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды объектов недвижимого имущества, выполненного ИП ФИО1, производство по делу прекратить.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 30 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 8000 руб. на оплату услуг по оценке имущества, 9504 руб. за проведение первичной строительно-технической экспертизы и в 9800 руб. за проведение повторной строительно-технической экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Ресторан «Сударь» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6000 руб. 00 коп., уплаченную платежным поручением №112 от 15.03.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Т.В. Аксенова