Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А.Финогеевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

Управления муниципального имущества Администрации <...>, Пенза г., 440000; ФИО1 ул., 2, Пенза г., 440008; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Праздничный центр Пензенской области "Юнона" (Минская ул., д.1, Пенза г., 440047; Строителей <...>, Пенза г.; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 53 541 руб. 79 коп.

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Праздничный центр Пензенской области "Юнона" о взыскании 53 541 руб. 79 коп., в том числе: 32 633 руб. 05 коп. - задолженность по внесению арендной платы за часть здания за период с июня по октябрь 2015г. в соответствии с договором аренды здания (части здания) другого объекта недвижимости №1937 от 02.11.2007, 2 567 руб. 25 коп. - задолженность по внесению арендной платы за часть земельного участка с июня по октябрь 2015г. в соответствии с договором аренды №1937 от 02.11.2007, 18 341 руб. 49 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 10.06.2015 по 22.10.2015. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несмотря на почтовое извещение, ответчик не явились за получением копии судебного акта, направленного арбитражным судом в установленном порядке по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд, поэтому копия судебного акта не вручена ответчику.

При таких обстоятельствах в силу п.2 ч.4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ПЦПО «Юнона" считается надлежаще извещенным.

Кроме того, руководитель ответчика был извещен судом телефонограммой 11.12.2015 о наличии в производстве суда настоящего дела.

Ответчик, в нарушение ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на иск не представил. Согласно п.4 ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае непредставления письменного отзыва на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N А65-5938/2013).

При рассмотрении настоящего дела, судом установлено, что ответчик изложенными выше процессуальными правами не воспользовался, однако данное обстоятельство не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.

В части 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественником истца - п. 2 решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5, арендодателем) и ООО «Служба семьи «Юнона» (арендатор) заключен договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости №1937 от 02.11.2007 согласно условиям которого арендодатель передает арендатору в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 80,00 кв.м., расположенный по адресу: <...>, а также часть земельного участка, для организации свадебных торжеств.

Согласно пункту 8.1. договор заключен на 11 месяцев, с 02.11.2007 по 02.10.2008.

Помещение передано по акту приёма-передачи от 02.11.2007.

В силу п. 3.1. договора арендная плата за арендуемый объект и часть земельного участка в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа.

Согласно п.2.1. договора арендная плата за пользование имуществом составляет 4 960 руб. в месяц – за нежилое помещение и 387 руб. 33 коп. – за часть земельного участка.

При этом, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с централизованным изменением ставок арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается арендатором с момента получения арендатором извещений о внесении соответствующих изменений в договор. Извещение является необходимым и достаточным основанием для внесения арендатором новой арендной платы (п.2.3. договора).

Дополнительным соглашением от 12.03.2008 стороны установили, что с 12.03.2008 новый размер арендной платы составит 5 553 руб. в месяц – за нежилое помещение, 387 руб. 33 коп. – за часть земельного участка в месяц.

Дополнительным соглашением от 23.12.2008 стороны внесли изменение в договор аренды в части изменения наименования арендатора на ООО «Праздничный центр Пензенской области «Юнона».

Срок действия договора аренды истек 02.10.2008, однако по истечении срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться объектом аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Извещением № 13/5 от 09.01.2014 ответчик был уведомлен об увеличении арендной платы с 01.01.2014 до суммы 5 858 руб. 76 коп. в месяц за часть здания и до суммы 408 руб. 63 коп. в месяц за часть земельного участка.

Извещением № 13/1335 от 01.04.2015 ответчик вновь уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2015, размер которой составил в месяц 7 326 руб. 61 коп. за часть здания и 513 руб. 45 коп. в месяц за часть земельного участка.

Ссылаясь на то, что в период с июня 2015 по октябрь 2015 арендная плата за пользование нежилым помещением вносилась ответчиком не в полном объеме, а за часть земельного участка не вносилась, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности за часть здания в сумме 32 633 руб. 05 коп. и 2 567 руб. 25 коп. – за часть земельного участка.

Вместе с тем, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за часть земельного участка не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.02.2009 Муниципальному образованию г.Пенза на праве собственности принадлежит нежилое помещение в литере А, общей площадью 1399 кв.м., на 1 этаже и подвал, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с техническим паспортом встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 1399 кв.м. расположено на 1-ом этаже и в подвале 9-ти этажного жилого кирпичного дома.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ответу филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области» от 22.03.2016 на запрос суда, сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007004:40, расположенном по адресу: <...>, внесены в ГКН 18.06.2003 на основании инвентаризационной описи сведений о ранее учтенных земельных участков №58:29:01-89,утвержденной в установленном порядке Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Пензы. Документом-основанием для включения земельного участка в опись послужило Постановление главы администрации г.Пензы от 26.07.1999 № 1314. Площадь земельного участка является уточненной и составляет 12346 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под жилую застройку. По сведениям ГКН земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил п. 1 ст. 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Истцом не представлено доказательств того, что истцом и другими собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком и, следовательно, у истца отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть переданы истцом ответчику за плату вместе с передаваемым в аренду нежилым помещением.

Данная позиция была сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 г. №13966/11.

На основании изложенного, суд считает, что у истца отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика платы за пользование спорным земельным участком, а, следовательно, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за часть земельного участка в сумме 2 567 руб. 25 коп. удовлетворению не подлежат.

Требования же истца о взыскании арендной платы за нежилое помещение суд считает подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ).

Согласно служебной записке, представленной истцом в обоснование правомерности увеличения размера арендной платы, новый расчет арендой платы с 01.01.2015 был произведен с учетом недополученных неналоговых доходов за период с 2011 г. по 2014 г. включительно, а именно размер арендной платы, как за пользование нежилым помещением, так и за пользование частью земельного участка, за каждый год был проиндексирован в соответствии с коэффициентом инфляции, установленным Федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, в том числе и на 2015 г. (л.д.58).

При этом, в качестве основания изменения размера арендной платы УМИ администрации города Пензы ссылается на пункт 2.3. договора аренды и постановление Администрации г.Пензы от 22.02.2011 № 163 «О признании утратившими силу муниципальных правовых актов».

Из статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 2.3. договора сторонами согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, в связи с централизованным изменением ставок арендной платы.

Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендодателя направить арендатору письменное извещение об изменении арендной платы, в связи с централизованным изменением ставок арендной платы, в течение двух недель с момента принятия нормативного акта об изменении арендной платы.

Из буквального толкования названных условий договора в их совокупности, следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить (увеличить или уменьшить) размер арендной платы, в случае принятия нормативного акта об изменении арендной платы, в том числе составляющих ее размера (ставок).

Возможность увеличения размера арендной платы на коэффициент инфляции в одностороннем порядке условиями договора аренды не предусмотрена. Не является ежегодно изменяющийся коэффициент инфляции и одной из составляющих размера арендной платы, формула исчисления которого согласована сторонами в расчете арендной платы за объект (Приложение № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.2 договора аренды).

Кроме того, в настоящем случае не может служить основанием для одностороннего увеличения размера арендной платы постановление Администрации г.Пензы от 22.02.2011 № 163, поскольку из содержания пункта 4 данного Постановления следует, что в нем содержится указание, адресованное Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, об обеспечении заключения с арендаторами дополнительных соглашений к действующим договорам аренды нежилых помещений об увеличении арендной платы ежегодно на коэффициент инфляции. То есть, данные положения не являются правовыми нормами, влекущими за собой возникновение обязанностей для третьих лиц – арендаторов. При этом, в тексте данного пункта не установлено новых ставок арендной платы.

Таким образом, ссылка истца на постановление Администрации г.Пензы от 22.02.2011 № 163 «О признании утратившими силу муниципальных правовых актов» признается несостоятельной, поскольку положения данного постановления не предоставляют истцу права в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы на коэффициент инфляции и не содержат норм права об изменении размера арендной платы либо ее составляющих, создающих обязанности для неопределенного круга лиц, в том числе, для ответчика.

Не устанавливают такого права арендодателя и Федеральные законы о федеральном бюджете на соответствующий год и плановые периоды.

Другие нормативные правовые акты, в обоснование права на одностороннее изменение условий договора об изменении размера арендной платы на коэффициент инфляции, представителем истца не указаны.

Согласно статье 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствие со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.

Стороны в спорном договоре аренды № 1937 от 02.11.2007 не согласовали возможности одностороннего изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции.

Арендная плата за пользование нежилым помещением, являющимся муниципальной собственностью, действующим законодательством не отнесена к нормативно регулируемой, в связи с чем, право на одностороннее ее изменение в иных случаях, чем предусмотрено договором аренды, у истца отсутствует.

Следовательно, право истца на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы на коэффициент инфляции противоречит фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы за пользование нежилым помещением с 01.01.2014 до 5 858 руб. 76 коп. в месяц и 70 305 руб. 12 коп. в год, и с 01.01.2015 до 7 326 руб. 61 коп. в месяц и 87 919 руб. 32 коп. в год, между сторонами не заключалось.

При таких обстоятельствах, исходя из положений статей 450 и 452 ГК РФ, а также учитывая отсутствие в спорный период нормативных правовых актов, изменяющих ставки арендной платы или методику исчисления размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, суд не может признать изменение условий договора о размере арендной платы состоявшимся, а обязанность ответчика по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в размере 5 858 руб. 76 коп. в месяц с 01.01.2014 и 7 326 руб. 61 коп. в месяц с 01.01.2015 г. возникшей.

Таким образом, последний согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 12.03.2008 к договору аренды ежемесячный размер арендной платы составит 5 553 руб. 33 коп., которым и должны руководствоваться стороны при исполнении условий договора аренды.

Согласно расчету суда исходя из ежемесячного размера арендной платы за нежилое помещение в размере 5 553 руб. 33 коп. за период с июня по октябрь 2015 ответчик должен заплатить арендную плату в общем размере 27 766 руб. 65 коп.

В представленной истцом карточки лицевого счета отражено, что 06.10.2015 и 16.10.2015 ответчиком произведена оплата в общей сумме 4 000 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за спорный период составит 23 766 руб. 65 коп.

Учитывая, что нежилое помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, сомнений в предмете аренды у сторон не имелось, договор аренды сторонами исполнялся, однако указанные в договорах сроки оплаты ответчиком нарушались, задолженность по арендной плате подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате подлежат удовлетворению частично в сумме 23 766 руб. 65 коп. в соответствии со ст.ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В остальной части исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение удовлетворению не подлежат.

Поскольку ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 18 341 руб. 49 коп., начисленной на арендную плату за нежилое помещение за период с 10.06.2015 по 22.10.2015.

Суд считает, что данное требование истца обоснованно, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пеню, размер которой определен п.7.3. договора аренды № 1937 от 02.11.2007 и составляет 0,7% не уплаченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному исходя из размера пени – 0,7% и ежемесячного арендного платежа в размере 7 326 руб. 61 коп., за период с 10.06.2015 по 22.10.2015 сумма пени составила 18 341 руб. 49 коп.

Однако, согласно расчету суда исходя из обоснованного ежемесячного размера арендной платы 5 533 руб. 33 коп. сумма пени за период 10.06.2015 по 22.10.2015. составит сумму 11 332 руб. 75 коп.

Учитывая, что взыскание пени предусмотрено условиями договора, доказательств своевременной оплаты арендной платы ответчиком не представлено, расчет пени ответчиком не оспорен, ходатайство о несоразмерности размера пени последствиям нарушения обязательства не поступило, суд, руководствуясь ст.ст. 329-331 Гражданского кодекса Российской Федерации признает, что требование истца о взыскании с ответчика пени подлежит удовлетворению частично в сумме 11 332 руб. 75 коп.

В остальной части требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец в силу ст. 333. 37 Налогового кодекса РФ освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 1 404 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Праздничный центр Пензенской области "Юнона" в бюджет Муниципального образования г. Пенза сумму 35 099 руб. 40 коп., в том числе: 23 766 руб. 65 коп. – долг, 11 332 руб. 75 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Праздничный центр Пензенской области "Юнона" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 404 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова