Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.А.Новиковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ц.С.Бидзян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Караван»

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы и индивидуальному предпринимателю ФИО3

с привлечением 3-его лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 14.06.2010г.),

от ответчика - Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы: представитель ФИО2 (доверенность от 05.08.2009г.)

от ответчика- индивидуального предпринимателя ФИО3: представитель ФИО4 (доверенность от 03.07.2008г.),

от третьего лица: извещены, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Караван» на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы и индивидуальным предпринимателем ФИО3 договора купли-продажи № 11 от 18.01.2010г. в отношении нежилого помещения площадью 425,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что договор купли-продажи заключен ответчиками в нарушение ст. 14 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку из нормативных правовых актов органов местного самоуправления города Пензы следует, что Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы не наделено правом изменения условий по приватизации муниципального имущества. В соответствии со ст. 56 Устава города Пензы порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются Пензенской городской Думой. Как следует из планов приватизации на 2007-2009 годы, утвержденных Пензенской городской Думой, для нежилого помещения по ул.Терешковой, 6, начиная с 2006г., был установлен способ приватизации – аукцион. Тогда как указанное нежилое помещение было продано посредством публичного предложения. Кроме того, спорное нежилое помещение не могло быть приватизировано, поскольку не вошло в Перечень иного муниципального имущества г.Пензы, подлежащего приватизации в 2009г. ООО «Караван» является арендатором спорного имущества на основании договора аренды от 21.07.2007г. и переход права собственности на муниципальное имущество влияет на его права и законные интересы, поскольку собственником имущества становится частное лицо, в результате чего, истец в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении долгосрочного договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что в соответствии с методикой расчета арендной платы за нежилые здания (части здания), относящиеся к муниципальной собственности г.Пензы, утвержденной постановлением Главы г.Пензы от 01.03.2000г. № 409, в случае необходимости проведения арендатором с разрешения Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы капитального ремонта нежилого здания (части здания) арендная плата может устанавливаться в виде затрат на улучшение арендованного имущества. Поскольку собственником имущества стало частное лицо, истец лишился права на зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.

Представитель ответчика – Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, вошло в перечень муниципального имущества г.Пензы, не приватизированного в течение 2008г., и включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества г.Пензы на 2009г. и плановый период до 2011г. В решении Пензенской городской думы от 23.12.2008г № 1137-54/4 указан предполагаемый способ приватизации – аукцион. Поскольку аукцион не состоялся, продажа спорного имущества была осуществлена в соответствии с п.1 ст. 23 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» посредством публичного предложения. Требование о признании сделки недействительной согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть предъявлено только заинтересованной стороной. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих заинтересованность в признании договора купли-продажи, заключенного между ответчиками, недействительным. Доказательств намерения приобрести спорный объект недвижимости в собственность истцом также не представлено.

Представитель ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права; истец никогда не обращался в органы местного самоуправления по вопросу приватизации имущества, право на которое оспаривается; оспариваемый договор не нарушает и не затрагивает права и охраняемые законом интересы истца; решение Пензенской городской Думы, определяющее общий порядок и условия приватизации муниципального имущества до настоящего времени не принято; запрет на изменение (в рамках закона) способа приватизации муниципального имущества не установлен; в решении Пензенской городской Думы от 23.12.2008г № 1137-54/4 указан предполагаемый способ приватизации – аукцион; поскольку аукцион не состоялся, Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, в рамках действующего законодательства, правомерно осуществило продажу муниципального имущества посредством публичного предложения.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом в установленном законом порядке в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на иск представитель 3-его лица сообщил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации 01.02.1010г. права собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 425,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 18.01.2010г. № 11. Также имеется запись о регистрации договора аренды № 514б от 21.07.2007г. на указанное помещение. Рассмотрение заявленных требований 3-е лицо оставило на усмотрение суда, и просило рассмотреть спор в отсутствие своего представителя.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, с учетом мнения представителей истца и ответчиков, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3-его лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчиков, арбитражный суд установил:

Между Комитетом по управлению имуществом г.Пензы, правопреемником которого является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы (Арендодатель), и ООО «Караван» (арендатор) 21.07.2007г. на срок 20 лет (с 21.07.2007г. по 20.07.2027г.) заключен договор аренды №514б. В соответствии с условиями данного договора по акту приема-передачи от 21.07.2007г. арендодатель передал арендатору в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 417,6 кв.м., расположенный по адресу: ул.Терешковой, д.6 в г.Пензе, для использования под магазин (торговля, склад), закусочную.

Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке, о чем 20.02.2008г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» одними из способов приватизации муниципального имущества являются продажа имущества на аукционе и посредством публичного предложения.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества на территории г.Пензы определяются Пензенской городской Думой в соответствии с федеральными законами (п.2 ст. 56 Устава г.Пензы).

23 декабря 2008г. Пензенская городская Дума приняла решение № 1137-54/4 об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества г.Пензы на 2009 год и плановый период до 2011г. Согласно прогнозному плану приватизации в перечень иного муниципального имущества г.Пензы, не приватизированного в течение 2008г., вошло нежилое помещение площадью 417,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Предполагаемый способ приватизации для данного имущества установлен - аукцион.

Решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009г. № 55-6/5 утверждено Положение об Управлении по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы. В соответствии с п.2.2.22. Положения Управление осуществляет мероприятия по приватизации муниципального имущества города Пензы в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества города Пензы и заключает сделки по приватизации муниципального имущества города Пензы.

Условия приватизации нежилого помещения площадью 417,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, утверждены приказом Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы от 13.10.2009г. № 223, в котором указан способ приватизации: открытый аукцион (л.д. 99).

Однако, приватизация спорного муниципального имущества посредством торгов в форме аукциона не состоялась, поскольку в Управлении по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы не зарегистрирована ни одна заявка на участие в открытом аукционе (протокол от 17.11.2009г.). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В связи с тем, что аукцион не состоялся, Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы 25.11.2009г., руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», издан приказ № 323 об осуществлении приватизации муниципального имущества - нежилого помещения по ул.Терешковой, 6 в г.Пензе путем продажи посредством публичного предложения. Условия приватизации имущества посредством публичного предложения опубликованы в газе «Наша Пенза» № 49 от 3-9 декабря 2009г.

Судом также установлено, что на основании заявки на приобретение имущества посредством публичного предложения № 1 от 18.01.2010г., Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы (Продавец) и ИП ФИО3 (Покупатель) 18.01.2010г. заключили договор № 11 купли-продажи объекта нежилого фонда, по условиям которого, Продавец обязался передать в собственность Покупателю нежилое помещение (магазин) общей площадью 425,3 кв.м. в литере А, находящееся по адресу: <...> (номера на поэтажном плане: 1-10, 22,23,26; этаж первый), а покупатель обязался принять это имущество и уплатить за него определенную настоящим договором цену.

Имущество приобретено Покупателем с ограничением (обременением) права: аренда, срок: с 21.07.2007г по 20.07.2027, в пользу: ООО «Караван» (п.1.4. договора купли-продажи).

01 февраля 2010г. Покупателю имущества выдано свидетельство о государственной регистрации права на приобретенное имущество (л.д. 71).

ООО «Караван» обратилось в арбитражный суд с указанным иском, ссылаясь на то, что договор № 11 купли-продажи объекта нежилого фонда от 18.01.2010г. заключен с нарушением норм действующего законодательства, и нарушает права и законные интересы общества.

Однако исковые требования истца не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. Публичное предложение о продаже государственного или муниципального имущества является публичной офертой. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку на приобретение указанного имущества по цене первоначального предложения.

Поскольку, как следует из материалов дела, установленный Пензенской городской Думой в прогнозном плане приватизации муниципального имущества г.Пензы на 2009 год и плановый период до 2011г. предполагаемый способ приватизации муниципального имущества: нежилого помещения (магазин) общей площадью 425,3 кв.м., находящегося по адресу: <...>, - открытый аукцион, не состоялся, суд считает, что Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы руководствуясь положениями ст. 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и предоставленными ему полномочиями, правомерно распорядилось не приватизированным посредством аукциона муниципальным имуществом, и осуществило продажу имущества посредством публичного предложения. В связи с чем, оснований для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенной при отсутствии полномочий не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Однако в силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом.

Аналогичное правило закреплено и в ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, устанавливающей, что в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в оспариваемой сделке. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В данном случае заинтересованными лицами по заявленным требованиям являются стороны договора купли-продажи № 11 от 18.01.2010г.

Таким образом, ООО «Караван» не является субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании договора купли-продажи № 11 от 18.01.2010г. ничтожным, в чью правовую сферу данный договор вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

В силу положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации смена собственника арендуемого имущества не влечет изменения, либо расторжения ранее заключенного договора аренды этого имущества, и соответственно не влияет на права арендатора.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что им подавалась заявка на участие в аукционе или заявка на приобретение спорного имущества путем публичного предложения, то есть лицом, заинтересованным в его приобретении каким-либо из указанных способов.

Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество было включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества г.Пензы на 2007 год, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 05.12.2006г. № 511-29/4, как имущество, не приватизированное в 2006 году, а также в прогнозный план приватизации муниципального имущества г.Пензы на 2008, 2009, 2010 годы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 20.12.2007г. № 841-42/4, как имущество, не приватизированное в 2006, 2007 годах.

Аукцион по продаже нежилого помещения по ул.Терешковой, 6 в г.Пензе, назначенный на 15.12.2008г. не состоялся, поскольку не была зарегистрирована ни одна заявка на участие в аукционе. После этого, не состоялась и продажа муниципального имущества посредством публичного предложения, назначенная на 16.03.2009г., из-за того, что не зарегистрирована ни одна заявка на приобретение имущества.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают, что в период действия договора аренды № 514б от 21.07.2007г., истец мог бы неоднократно воспользоваться правом на приобретение спорного объекта недвижимости, однако в этом не был заинтересован.

Ссылка истца на то, что он лишился права на зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы, поскольку собственником имущества стало частное лицо, не состоятельна, поскольку в соответствии с условиями договора аренды № 514б от 21.07.2007г. Арендатор взял на себя обязательство за счет собственных средств производить капитальный объект арендуемого объекта; затраты на капитальный ремонт возмещению Арендатору не подлежат; произведенные Арендатором улучшения арендованного объекта, не отделимые без вреда от его конструкций (в том числе при проведении капитального ремонта) являются собственностью Арендодателя и их стоимость возмещению Арендатору не подлежит (п.п.5.1.10. 6.2., 10.4. договора). В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации при смене собственника условия договора аренды остались те же. Указанный договор аренды не оспорен и не признан недействительным.

Поскольку ООО «Караван» по смыслу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является заинтересованным лицом, которому законом предоставлено право на предъявление требований о признании оспариваемого договора недействительной сделкой в силу её ничтожности, реализация спорного имущества проведена в рамках действующего законодательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Караван» заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л:

В иске обществу с ограниченной ответственностью «Караван» отказать. Расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья - С.А.Новикова