Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дом Авто» о взыскании суммы 2 323 808 руб. 41 коп., в том числе: 2 266 936 руб. 93 коп. - задолженность по договору аренды земельного участка №416/08 от 28.11.2008 за период с июля 2013г. по февраль 2015г., 56 871 руб. 48 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 11.02.2011 по 24.02.2015. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Дом Авто» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области со встречным иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы о признании дополнительного соглашения от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2008 недействительным в части.

Определением от 12 октября 2015 года судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований до суммы 2 273 808 руб. 41 коп., в том числе: 2 216 936 руб. 93 коп. - задолженность по договору аренды земельного участка №416/08 от 28.11.2008 за период с июля 2013г. по февраль 2015г., 56 871 руб. 48 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с апреля 2014г. по 24.02.2015.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску в судебное заседание, назначенное на 02 декабря 2015 года, не явился. О времени и месте рассмотрения спора извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от истца по первоначальному иску в адрес арбитражного поступило заявление об уменьшении размера исковых требований до суммы 2 173 808 руб. 41 коп., в том числе: 2 116 936 руб. – задолженность по арендной плате за период с июля 2013г. по февраль 2015г., 56 871 руб. 48 коп. – пени за период с апреля 2014 по 24.02.2015.

Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе уменьшить размер исковых требований, а также исходя из того, что уменьшение размера иска не противоречит закону, и не нарушает права других лиц, арбитражный суд считает возможным уменьшение размера исковых требований принять и считать иск заявленным на сумму 2 173 808 руб. 41 коп.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску в судебном заседании 02 декабря 2015 года первоначальные исковые требования не признал, а встречный иск поддержал, представив дополнение.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств в судебном заседании 02.12.2015 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09.12.2015 до 15 час. 30 мин.

Информация об объявлении в судебном заседании перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Арбитражного суда Пензенской области в соответствии с положениями ч.6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Увеличил размер первоначальных исковых требований и просил взыскать с ответчика по первоначальному иску сумму 2 395 422 руб. 52 коп., в том числе: 2 116 936 руб. 93 коп. – задолженность по арендной плате за период с июля 2013г. по февраль 2015г., 278 485 руб. 59 коп.- пени за период с апреля 2014 по 24.02.2015.

Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе увеличить размер исковых требований суд считает возможным увеличение размера исковых требований принять и считать иск заявленным на сумму 2 395 422 руб. 52 коп.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску в судебном заседании заявил отказ от встречного искового заявления к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы о признании дополнительного соглашения от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2008 недействительным в части.

Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от иска (встречного иска), а также исходя из того, что сделанный представителем истца по встреченному иску отказ от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд считает возможным отказ от встречного иска принять.

В силу п. 4 ч.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от встречного иска и принятие его арбитражным судом является основанием для прекращения производства по делу по встречному иску.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнениях к нему. Пояснил, что заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, просит суд уменьшить размер пени в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ – 8,25% годовых.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления №1792 от 27.10.2008 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого в силу решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 №55-6/5 и Положения является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, Арендодателем) и ФИО3 (Арендатором) 28.11.2008 заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства №416/08, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:03004004:88 площадью 6 072,00 кв.м, находящийся по адресу: г.Пенза, в районе жилого дома № 18, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>. Участок относится к землям населенных пунктов и предоставляется под строительство многоэтажного паркинга с пунктом технического обслуживания.

Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ФИО3 земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 28.11.2008.

Согласно п.3.1. договор заключен на срок 3 года с 27.10.2008 по 27.10.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2009.

Пунктами 3.3. и 3.6. договора аренды предусмотрено, что арендная плата за пользование участком устанавливается в год в сумме 19 430 руб. 40 коп., в месяц – 1 619 руб. 20 коп., и уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж. А в случае не внесения арендной платы в установленные сроки, арендатор обязался уплатить пеню в размере 0,3% неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.1. договора).

Судом также установлено, что 07 сентября 2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (Арендодателем), ФИО3 (Арендатором) и ООО "Дом Авто" (Новым арендатором) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2008 №416/08, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Арендатору по договору аренды земельного участка № 416/08 от 28 ноября 2008 г.

В соответствии с п.1.2. указанного договора Арендодатель передал Арендатору право аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:03004004:88 площадью 6072,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, в районе жилого дома № 18, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...> под строительство многоэтажного паркинга с пунктом технического обслуживания.

Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей от 07.09.2010 проведена 05.02.2011

Арендная плата по договору аренды земельного участка № 416/08 от 28 ноября 2008 г. за период с 01 декабря 2008 г. по 25 августа 2010 г. уплачивается Арендатором, а с 26 августа 2010 г. по 27 октября 2011 г. уплачивается Новым арендатором (п. 1.3 договора уступки).

03 мая 2011 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (Арендодатель) и ООО "Дом Авто" (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 416/08 от 28 ноября 2008 г. согласно которому, земельный участок предоставляется под объекты автосервиса, а сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:03004004:88 площадью 6 072,00 кв.м с 29.04.2011 составляет 460 491,37 руб. в год и 38 374,28 руб. в месяц.

17 ноября 2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 416/08 от 28 ноября 2008 г., согласно которому арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. В случае нарушения Арендатором сроков внесения арендных платежей начисляются пени в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Срок аренды по договору №416/08 от 28 ноября 2008 г. продлен до 16 мая 2012 г.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 17.11.2011 проведена 29.02.2012.

Дополнительным соглашением подписным сторонами 02.07.2012 срок аренды по договору №416/08 от 28 ноября 2008 продлен до 31.12.2012. Государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.07.2012 проведена 20.07.2012.

Дополнительным соглашением от 10.08.2012 срок аренды по договору №416/08 от 28 ноября 2008 г продлен до 10.08.2015.

Администрацией г.Пензы 02.12.2013 ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: «Станция технического обслуживания с площадками-стоянками» по адресу: <...>.

Арбитражным судом также установлено, что 27 июня 2014 года Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы (Арендодателем) и ООО «Дом Авто» (Арендатором) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №416/08 от 28.11.2008, по условиям которого, сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:03004004:88 площадью 6072,00 кв.м с 24.06.2014 составляет 3 176 781,14 руб. в год и 264 731,76 руб. в месяц, а с 01.01.2015 – 3 754 377,71 руб. в год, 312 864,81 руб. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. В случае нарушения Арендатором сроков внесения арендных платежей начисляются пени в размере 0,1 % невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Срок аренды продлен до 31 декабря 2020г.

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком с 24.06.2014 истцом определен с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 19 253 219 руб. 04 коп. и с учетом утвержденного коэффициентадифференциации вида деятельности арендатора 11 (обслуживание и эксплуатация объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта), а с 01.01.2015 размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен с учетом кадастровой стоимости в размере 19 253 219 руб. 04 коп. и с учетом утвержденного коэффициентадифференциации вида деятельности арендатора 13 (обслуживание и эксплуатация объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта)

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей за период с июля 2013 по февраль 2015 произведена не в полном размере, истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 116 936 руб. 93 коп.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что дополнительное соглашение от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2008, которым установлен новый размер арендной платы, является незаключенным, поскольку государственная регистрация не проведена. Кроме того, ООО «Дом Авто» на арендуемом земельном участке осуществляло строительство многоэтажного паркинга, который был построен и сдан в эксплуатацию. Истцом в расчете арендной платы с 01.01.2015 применен коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора 13. Однако данный коэффициент применяется, согласно Постановлению администрации г. Пензы от 8.10.2010 г. №1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы» для земельных участков, используемых для технического обслуживания автотранспорта. Для многоэтажных парковок подлежит применению коэффициент 2,4. Поскольку дополнительное соглашение от 27.06.2014 не соответствует указанным нормативным актам, оно является недействительным в части применения коэффициентов 11 и 13. Кроме того, со 2 по 5 этажи многоэтажного паркинга, общей площадью 6885,8 кв.м., заняты только стоянкой автомобилей и подсобными помещениями. На 1 этаже находится стоянка автомобилей площадью 880,3 кв.м, спуск автомобилей 128,5 и 105,1 кв.м, а всего под стоянкой - 1113,9 кв.м., мойка площадью 169, 6 кв.м. и 165 кв. м, шиномонтажная площадью 33,1 кв.м (всего по техобслуживанию - 367,7 кв.м.), остальные помещения носят вспомогательный характер. Общая площадь 1 этажа составляет 1907,3 кв.м. Площади стоянки и помещений техобслуживания соотносятся как 113,9/367,7, т.е. как 3/1. Поскольку иные помещения могут иметь отношение как к парковке, так и к техобслуживанию, то их назначение определяется пропорционально. Таким образом, помещения, относящиеся к стоянке автомобилей на 1 этаже, имеют площадь 1430,5 кв. м, а к техобслуживанию – 476,8 кв.м. Общая площадь стоянки автомобилей в здании составляет 8316,3 кв.м, а помещений техобслуживания – 476,8 кв.м. Следовательно, доля земельного участка, занятого стоянкой автомобилей соотносится с долей, занятой станцией технического обслуживания как 8316,3/476,8, т.е. как 17/1. Общая площадь земельного участка составляет 6072 кв.м. Соответственно, доля земельного участка, занятого стоянкой автомобилей, составляет 5735 кв.м, а доля занятая станцией технического обслуживания 337 кв.м. Таким образом, арендная плата за часть земельного участка занятого площадью 5735 кв.м. должна рассчитываться исходя из коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора - 2,4, а за земельный участок площадью 337 кв.м. исходя из коэффициента -13.

Рассмотрев материалы дела и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) (далее – Постановление Пленума № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

В пункте 16 Постановления Пленума N 73, а также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

С целью установления фактических обстоятельств по делу арбитражным судом было направлено в ФГБУ «ФКП Росреестр» по Пензенской области определение об истребовании доказательств.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 28.10.2015 ФГБУ «ФКП Росреестр» по Пензенской области сообщило следующие сведения.

15 февраля 2010 года в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:3004004:88 в размере 20 466 283,20 руб. на основании постановления Правительства Пензенской области от 27.11.2009 №918-пП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области».

29 января 2011 года в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:3004004:88 в размере 19 253 219,04 руб. на основании постановления Правительства Пензенской области от 15.11.2013 №850-пП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области».

24.11.2014 в орган кадастрового учета поступило заявление Администрации города Пензы об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:3004004:88 с приложением письма Управления муниципального имущества администрации города Пензы от 24.11.2014 №8/9578 и заявления ООО «Дом Авто». В связи с чем, 08.12.2014 в сведения ГКН внесены изменения в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка и кадастровой стоимости земельного участка. Видом разрешенного использования земельного участка стало паркинги, в том числе многоэтажные, а размер кадастровой стоимости составил 17 978 099,04 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 17 978 099,04 руб. определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 №222 и внесена в сведения ГКН на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 08.12.2014, утвержденного в установленном порядке.

В силу ст. 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).

Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п.2.3.2 названных методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз.2 п.2.6 Методических указаний).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов, определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.

Ст. 16 Закона о государственном кадастре предусматривает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Как следует из положений ст. 7 Закона о государственном кадастре помимо сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок (п.п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Закона).

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости за исключением случаев указанных в данной статье.

Таким образом, действующее законодательство предъявляет определенные требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учета этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте. Учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 818/14).

Следовательно, с учетом изложенного, с даты внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, то есть с 08.12.2014 истцу при расчете арендной платы необходимо было применить новый размер кадастровой стоимости - 17 978 099,04 руб.

Размер арендной платы за пользование спорным земельным участком арендодателем определен также с учетом утвержденных коэффициентовдифференциации вида деятельности арендатора: с 29.04.2011 - 1,5, с 24.06.2014 - 11, а с 01.01.2015 – 13.

Так, в соответствии с постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена» коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора для строительства многоэтажных, подземных и наземных гаражей, гаражей боксового типа равен 1,5 (п. 38 постановления), для обслуживания и эксплуатации объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта равен 11 (п.10 постановления). В соответствии с Постановлением Администрации г.Пензы № 1375 в редакции от 31.12.2013 № 1603 коэффициент дифференциации для обслуживания и эксплуатации объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта равен 13.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления №58-0-1-27/3029/2014-8023 Администрации города Пензы об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:3004004:88 с приложением письма Управления муниципального имущества администрации города Пензы от 24.11.2014 №8/9578 и заявления ООО «Дом Авто», 08.12.2014 в сведения ГКН внесены изменения в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка - паркинг, в том числе многоэтажные.

В соответствии с постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена» (в редакции Постановления Администрации г.Пензы от 31.12.2013 № 1603) коэффициент дифференциации для обслуживания и эксплуатации объектов платных автостоянок, многоэтажных парковок (п.13 постановления) равен 2,4.

Следовательно, с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка - паркинги, в том числе многоэтажные, то есть с 08.12.2014 при расчете арендной платы необходимо применять коэффициент дифференциации для обслуживания и эксплуатации объектов платных автостоянок, многоэтажных парковок - 2,4.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что за период с июля 2013 по 07.12.2014 истцом при расчете размера арендной платы правомерно применялась кадастровая стоимость земельного участка в размере 19 253 219 руб. 04 коп., утвержденная постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 № 850-пП, и коэффициент дифференциации для строительства многоэтажных, подземных и наземных гаражей, гаражей боксового типа - 1,5 и для обслуживания и эксплуатации объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта - 11, утвержденные постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 №1375, в том числе и в редакции от 31.12.2013, то есть исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Однако, несмотря на то, что в ГКН 08.12.2014 внесены изменения в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка и кадастровой стоимости земельного участка, расчет арендной платы за период с 08.12.2014 по 28.02.2015 неправомерно произведен исходя из размера кадастровой стоимости 19 253 219 руб. 04 коп. и коэффициентов дифференциации вида деятельности арендатора – 11 и 13.

Согласно расчету размера арендной платы произведенному судом с применением размера кадастровой стоимости земельного участка 17 978 099 руб. 04 коп. и коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора - 2,4, в соответствии с внесенными в ГКН сведениям 08.12.2014, размер арендной платы за период с декабря 2014 по 28.02.2015 составит 149 624 руб. 19 коп. (с 01.12.2014 по 31.12.2014 – 101 533 руб. 73 коп., а за январь и февраль 2015 по 53 934 руб. 30 коп. ежемесячно).

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что обязательство ответчика по оплате арендных платежей за период с июля 2013 по февраль 2015 возникло на сумму 1 585 877 руб. 88 коп.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 2 116 936 руб. 93 коп., образовавшуюся за период с июля 2013г. по февраль 2015г.

Вместе с тем, арбитражный суд, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства и принимая во внимание нормы действующего законодательства, приходит к выводу о том, что исковые требования в соответствии со ст.ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению частично в сумме 1 585 877 руб. 88 коп.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2008, которым установлен новый размер арендной платы, является незаключенным, поскольку государственная регистрация не проведена, судом не может быть принят во внимание, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела государственная регистрация договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства №416/08 от 28.11.2008, проведена 22 января 2009 (т. 1 л.д. 21). Согласно п.9 дополнительного соглашения от 27.06.2014 оно является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка №416/08 от 28.11.2008.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения 27.06.2014 к договору аренды №416/08 от 28.11.2008 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 27.06.2014, в том числе в части определения размера арендной платы, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

При указанных обстоятельствах отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу.

Кроме того, из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.

Поэтому, даже не подписав дополнительное соглашение от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка, к отношениям сторон применялась бы регулируемая арендная плата.

Довод ответчика о необходимости произвести расчет стоимости арендной платы пропорционально занимаемой доли земельного участка, занятого стоянкой автомобилей и станцией технического обслуживания судом также подлежит отклонению.

В пункте 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Субъект Российской Федерации вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы.

Вместе с тем, на территории Пензенской области на законодательном уровне не утверждены правила или методика определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при нахождении на них объектов недвижимости, которые используются под различные виды деятельности арендатора, в данном случае стоянка автомобилей и станция технического обслуживания.

Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП «Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена» (действовавшее в спорный период) не предусматривает возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка, определенные пропорционально площади объекта недвижимости находящегося на земельном участке и в зависимости от вида деятельности арендатора осуществляемого на каждом этаже здания. Арендная плата определяется на основании единого коэффициента вида деятельности арендатора исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

С учетом изложенного, исходя из двух видов деятельности, осуществляемых на спорном земельном участке в одном здании, и отсутствие соответствующих методик их учета, вид деятельности арендатора для расчета арендной платы правомерно определялся арендодателем до 08.12.2014 как для обслуживания и эксплуатации объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта, поскольку вид разрешенного использования земельного участка был определен под объекты автосервиса.

Ответчик принял решение о подписании дополнительного соглашения от 27.06.2014 к договору аренды на предложенных условиях, тем самым добровольно принял на себя обязательства по внесению установленных платежей исходя из согласованного сторонами вида использования земельного участка – под объекты автосервиса.

И только в ноябре 2014 ответчик обратился к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на паркинги.

Поскольку, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей.

Суд считает, что данное требование истца обоснованно, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пеню, размер которой определен п.5.1. договора аренды земельного участка № 416/08 от 28.11.2008, в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2011, и составляет 0,1% от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному исходя из размера пени – 0,1%, за период с 01.04.2014 по 24.02.2015 сумма пени составила 278 485 руб. 59 коп.

Однако, ответчиком заявлено о снижении размера пени в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25% годовых.

По правилам п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п.42 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 № 6/8, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору – 0,1% в день от неоплаченной суммы очень велик, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки (пени) до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ 16,5% годовых, что составит сумму 113 174 руб. 84 коп.

Ходатайство ответчика о снижении неустойки до однократной ставки рефинансирования удовлетворению не подлежит, поскольку согласно п.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

На основании вышеизложенного, и учитывая, что доказательств обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, чем 16,5% за каждый день просрочки, сторонами не представлено, оснований для снижения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования, суд не усматривает.

В соответствии со статьями 12, 309, 329-333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает исковые требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 113 174 руб. 84 коп.

В остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с уменьшением размера ответственности.

При прекращении производства по делу по встречному иску в соответствии с пп.1. п.3 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и ст.104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу по встречному иску возвращается из доходов федерального бюджета уплаченная им при подаче искового заявления в суд государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 22 619 руб.

Руководствуясь п.4 ч.1 ст.150, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Дом Авто» от встречного иска.

Производство по делу по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дом Авто» к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы о признании дополнительного соглашения от 27.06.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2008 недействительным в части – прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дом Авто» из доходов федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом Авто» в бюджет Муниципального образования город Пенза сумму 1 549 052 руб. 72 коп., в том числе: 1 435 877 руб. 88 коп. – долг, 113 174 руб. 84 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом Авто» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 619 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С.А.Новикова