Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» (Комсомольская ул., А2, Заречный г., Пензенская область, 442960; ФИО1 <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>; ОГРН <***>)

к государственному унитарному предприятию Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» (Новый Кавказ ул., 4, Пенза г., 440008; ИНН <***>; ОГРН <***>)

третьи лица: Департамент государственного имущества Пензенской области (2-ой Виноградный проезд, д. 30, Пенза г., 440066; ИНН <***>; ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ФИО2 ул., 39, Пенза г., 440600; ИНН <***>; ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы» (Московская ул., 109А, Пенза г., 440000; Попова ул., 18, Пенза г., 440000; ИНН <***>; ОГРН <***>), Правительство Пензенской области (Московская ул., 75, Пенза г., 440000)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

от истца - представители ФИО3 (доверенность), ФИО4 (доверенность)

от ответчика - представитель ФИО5 (доверенность)

от третьих лиц: Департамента государственного имущества Пензенской области – представитель ФИО6 (доверенность), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ООО «Центр независимой экспертизы» (не явились), Правительства Пензенской области – ФИО6 (доверенность),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» (далее – ООО «ГСМ плюс») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к государственному унитарному предприятию Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» (далее – ГУП ПО «ОГЭК») об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания (склад ГСМ), кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литер А, общей площадью 50,1 кв.м, адрес: примерно 6,7 км по направлению северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район с учетом условий, согласно протоколу разногласий от 09.03.2017. Требования истца заявлены на основании статей 10, 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленного иска истец указал, что ООО «ГСМ плюс» является субъектом малого предпринимательства – микропредприятием. На основании заключенных договоров аренды недвижимого имущества № 1023 от 26.04.2007, № 267 от 01.12.2012 и №431 от 29.03.2016 в арендном пользовании ООО «ГСМ плюс» находится недвижимое имущество – склад ГСМ. Воспользовавшись преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, предоставленным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ ООО «ГСМ плюс» просило ГУП ПО «ОГЭК» осуществить возмездное отчуждение склада ГСМ. 09 февраля 2017 года ГУП ПО «ОГЭК» направило ООО «ГСМ плюс» предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества исх.№75 по цене 3171000 руб., определенной на основании отчета об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы», и проект договора купли-продажи недвижимого имущества. ООО «ГСМ плюс» не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» протокол разногласий от 21.02.2017, в соответствии с которым предлагало изменить обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка, расположенного под складом, цену продажи склада ГСМ, а также изъявило желание воспользоваться правом на рассрочку посредством ежемесячных платежей. Письмом №143 от 09.03.2017 ГУП ПО «ОГЭК» направило в адрес ООО «ГСМ плюс» новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласившись с изменением характеристик склада. В свою очередь, ООО «ГСМ плюс» сопроводительным письмом от 22.03.2017 направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» новый подписанный протокол разногласий от 09.03.2017 и подписанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложив пункты 2.1., 2.4., 3.1.4., 4.1., 7.3. договора изложить в иной редакции. Вместе с тем, ответчик согласие на подписание протокола разногласий не выразил, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с данным иском.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2017г. по ходатайству представителей истца производство по делу №А49-7663/2017 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, назначенной для определения соответствует ли отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016 ООО «Центр независимой экспертизы» требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленным нормам и стандартам; подлежала ли включению в рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ) рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем, а также рыночной стоимости нежилого здания (склада ГСМ), кадастровый номер 58:24:0341001:1194.

Согласно заключению эксперта №299/16 от 26.09.2017 (т.2 л.д.117-133), проведенного экспертом АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы», отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, по состоянию на 15.12.2016 составляет (с НДС): 357000 руб. В рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ), рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем включению не подлежала.

Протокольным определением от 13.11.2017 арбитражным судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований в части п.2.1. и п.2.4. договора купли-продажи нежилого здания (склад ГСМ) и, с учетом результатов заключения судебной экспертизы от 26.09.2017 №299/16, истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи склада ГСМ по стоимости 357000 руб. с предоставлением рассрочки ежемесячных платежей в равных долях в размере 5950 руб.

Определением от 25.12.2017 по ходатайству представителя ответчика производство по делу №А49-7663/2017 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, необходимой для определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194 и рыночной стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м.

Согласно выводам эксперта АНО «Институт судебных экспертиз», изложенным в заключении №А49-7663/01/2018 от 29.01.201 (т.3, л.д.130-159), рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, по состоянию на 15.12.2016 составляет 970000 руб., с учетом НДС, в том числе: рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194 – 447000 руб. с учетом НДС 18%; рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м. - 523000 руб. с учетом НДС 18%.

В судебном заседании 14.03.2018 представители истца исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему (т. л.д.1-, т. 3 л.д.50-52, 79, т. 4 л.д. 11-16). Пояснили, что ООО «ГСМ плюс» согласно и не оспаривает выводы экспертного заключения от 29.01.2018. Однако истец не согласен с тем, что итоговая величина стоимости объекта исследования равна 970000 руб., определенная как сумма стоимости здания и сумма стоимости права аренды земельного участка. Объектом исследования были самостоятельно как здание, так и право аренды земельного участка. ФЗ-159 не предусмотрено передача прав на земельный участок. Соответственно объединять стоимость здания и стоимость земли не следует. В связи с чем, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи склада ГСМ по стоимости 447000 руб. с предоставлением рассрочки ежемесячных платежей в равных долях в размере 7450 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему (т.2 л.д. 7-11, т. 2 л.д.143-145, т.3 л.д. 34-38). Пояснил, что выводы экспертного заключения от 29.01.2018 не оспаривает. В соответствии с нормами действующего законодательства ГУП ПО «ОГЭК», исходя из рыночной стоимости склада ГСМ в размере 3171000 руб. (с учетом НДС), определённой в соответствии с отчетом об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, получило согласие от собственника в лице Правительства Пензенской области. Согласие на заключение договора купли-продажи склада ГСМ по стоимости определенной в экспертном заключении №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 в размере 970000 руб., Департамент государственного имущества Пензенской области не давал. В связи с чем, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен по цене 970000 руб. Кроме того, у ООО «ГСМ плюс» имеется задолженность по оплате арендных платежей за пользование объектом недвижимости и возмещению расходов по внесению арендных платежей за земельный участок.

Представитель ответчика также пояснил, что в производстве Арбитражного суда Пензенской области находится исковое заявление к ООО «ГСМ плюс» о расторжении договора аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 и взыскании задолженности. В связи с чем, заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела №А49-2811/2018.

Представитель третьего лица – Департамента государственного имущества Пензенской области пояснил, что выводы экспертного заключения от 29.01.2018 не оспаривает. Поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом установлена в размере 970000 руб., то есть менее одного миллиона рублей, согласие на заключение сделки – договора купли-продажи, должен давать Департамент государственного имущества Пензенской области. Вместе с тем, Правительство Пензенской области распоряжением от 01.02.2017 №35-рП согласовало ГУП Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, - нежилое здание – склад ГСМ, литер А, общей площадью 50,1 кв.м., рыночной стоимостью согласно отчету об оценке в размере 3171000 руб. Поскольку экспертным заключением установлена рыночная цена спорного объекта недвижимости ниже, чем указано в распоряжении, договор купли-продажи с истцом заключен быть не может. Ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по делу поддержал.

Представитель третьего лица - Правительства Пензенской области поддержал позиции ответчика и Департамента государственного имущества Пензенской области (т.4 л.д. 47-48). Ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по делу поддержал.

Представители истца против удовлетворения ходатайства представителя ответчика о приостановлении производства по делу возражали, пояснив, что ответчиком данное ходатайство заявлено в целях затягивания рассмотрения настоящего спора.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Из содержания данной нормы следует, что объективной предпосылкой ее применения является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу в случае, когда указанное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу. Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания. Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 18167/07.

Заявляя ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения арбитражным судом дела №А49-2811/2018, представителем ответчика не представлено определение, которым принято к производству исковое заявление и возбуждено производство по делу №А49-2811/2018.

При этом судом установлено, что определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.03.2018 исковое заявление ГУП ПО «ОГЭК» к ООО «ГСМ Плюс» о расторжении договора аренды и о взыскании 542862 руб. 83 коп. оставлено без движения до 04.04.2018.

Таким образом, в рассматриваемом случае судом не установлено процессуальных препятствий для рассмотрения настоящего дела.

При данных обстоятельствах, ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения арбитражным судом дела №А49-2811/2018 подлежит оставлению без удовлетворения.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств в судебном заседании 14.03.2018 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15.03.2017 до 11 час. 00 мин.

Представители истца в судебном заседании, продолженном после перерыв 15.03.2018, исковые требования поддержали. Представили письменные возражения на доводы ответчика (т.4 л.д.52-60). Дополнительно пояснили, что задолженность по арендным платежам за арендуемый объект за период с 01.12.2012 по март 2018г. отсутствует, в том числе, взысканная решениями Арбитражного суда Пензенской области, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений.

Представитель ответчика в судебном заседании 15.03.2018 пояснил, что ГУП ПО «ОГЭК» числит за ООО «ГСМ полюс» задолженность как по исполнению решения Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2016 по делу №А49-876/2015, так и по возмещению расходов ответчика по оплате арендных платежей Департаменту государственного имущества Пензенской области за пользование земельным участком, на котором расположен склад ГСМ в общей сумме 542862 руб. 83 коп., что также является основанием для отказа в иске.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств в судебном заседании 15.03.2018 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 19.03.2017 до 12 час. 20 мин.

Представители истца в судебном заседании 19.03.2018, исковые требования поддержали. Пояснили, что задолженность по возмещению расходов по оплате арендных платежей за пользование земельным участком на момент направления ответчиком в адрес истца договора также отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений.

Представители ответчика и третьих лиц – Департамента государственного имущества Пензенской области и Правительства Пензенской области, изложенные ранее позиции поддержали. Просили в иске отказать.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и ООО «Центр независимой экспертизы» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве на иск ООО «Центр независимой экспертизы» дело просило рассмотреть без участия своего представителя (т.2 л.д.1).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в отзыве на иск также просило рассмотреть дело без участия своего представителя (т.2 л.д. 3-4).

Заслушав представителей истца, ответчика, и третьих лиц – Департамента государственного имущества Пензенской области и Правительства Пензенской области исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ООО «ГСМ плюс» на основании договора аренды недвижимого имущества № 1023 от 26.04.2007, действовавшего в период с 26.04.2007 по 30.11.2012 являлось арендатором склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м.

На основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 07.07.2009 г. № 152-пр у ГБУ Пензенской области «Ахунско-Ленинское лесничество» было изъято и закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП ПО «ОГЭК» имущество – нежилое здание склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м, инв. № 000000366, лит.А, расположенное по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район.

Право хозяйственного ведения государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» в отношении нежилого здания склада ГСМ зарегистрировано 30.08.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 58 АВ № 242355 от 30.08.2012.

01.12.2012 между ГУП ПО «ОГЭК» (арендодатель) и ООО «ГСМ плюс» (арендатор) на срок с 01.12.2012 по 30.06.2015 заключен договоров аренды недвижимого имущества № 267 в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатора было передано недвижимое имущество – склад ГСМ, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 50,1 кв.м., инв. № 000000366, лит. А, размещенное по адресу: примерно 6,7 км. по направлению на северо – восток от ориентира с.Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, кадастровый номер: 58-58-01/013/2007-369, для складирования (хранения) горюче – смазочных материалов с целью их последующей реализации.

Между Департаментом государственного имущества Пензенской области (арендодатель) и ГУП ПО «ОГЭК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012, предметом которого является земельный участок площадью 2 387 кв.м. из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности земель иного специального назначения, с кадастровым номером 58:24:390501:702, имеющий ориентир: с. Засечное Пензенского района Пензенской области и находящийся примерно в 6,7 км от ориентира по направлению на северо-восток, предоставляемый в пользование на условиях аренды для размещения нежилого здания (склад ГСМ) (п.1.1 договора аренды земельного участка).

Границы Участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение № 1) (п.2.1 договора).

Договор аренды земельного участка вступает в силу с момента его подписания, условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 03.12.2012 г. (пункты 3.1, 3.2 договора).

Учитывая, что договор аренды земельного участка не содержит согласованного сторонами срока аренды, то в силу положений ст.610 ГК РФ договор аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012 считается заключенным на неопределенный срок.

В связи с тем, что срок действия договора аренды недвижимого имущества № 267 от 01.12.2012 истек 01.07.2015, арендодателем – ГУП ПО «ОГЭК» и арендатором – ООО «ГСМ плюс» 29.03.2016 подписан договор аренды недвижимого имущества №431, по условиям которого, во временное владение и пользование ООО «ГСМ плюс» передан спорный объект – склад ГСМ на срок с 01.07.2015 по 30.06.2018.

Договор аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.04.2016.

Передача недвижимого имущества оформлена актом приема – передачи от 29.03.2016.

Плата за пользование земельным участком, на котором расположено имущество, не включена в стоимость арендной платы по настоящему договору (п.4.1 договора).

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 арендная плата по договору уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, в сумме, не менее месячного арендного платежа включая НДС, начисленной на арендную плату. До 25.04.2016 арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя арендную плату за период с 01.07.2015 по 31.03.2016, с учетом произведенных расходов арендатора по арендной плате за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды №195зем. от 17.12.2012. Арендатор дополнительно к арендной плате за пользование имуществом возмещает арендодателю понесенные последним расходы по оплате арендной платы за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды №195зем от 17.12.2012. Возмещение вышеуказанных расходов осуществляется арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, на основании выставленного арендодателем счета на оплату (п.4.2., п. 4.3. договора).

15.12.2016 ООО «ГСМ плюс» направило ГУП ПО «ОГЭК» письмо за №67, в котором указало, что склад ГСМ с 2007 года непрерывно находится в арендном пользовании общества на основании договоров аренды №1023 от 26.04.2007, №267 от 01.03.2012 и №431 от 29.03.2016. ООО «ГСМ плюс» является субъектом малого предпринимательства – микропредприятием, что подтверждается его нахождением в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. В связи с чем, в соответствии с ч.2 ст.2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ ООО «ГСМ плюс» просило осуществить возмездное отчуждение склада ГСМ в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, и осуществить необходимые юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ. В случае принятия решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение вышеуказанного склада ГСМ, определённой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности Российской Федерации», из которой 40% стоимости недвижимого имущества ООО «ГСМ плюс» перечислит в течение 1 рабочего дня с даты подписания договора купли-продажи, остальные 60% в течение 30 календарных дней с даты подписания договора. Письмо получено представителем ГУП ПО «ОГЭК» 15.12.2016.

Руководствуясь ч.2 ст. 2, ч.3 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, ГУП ПО «ОГЭК» направило в Департамент государственного имущества Пензенской области письмо за №612 от 15.12.2016 о согласовании возмездного отчуждения склада ГСМ в порядке, установленном нормами Федерального закона №159-ФЗ.

В целях определения рыночной стоимости склада ГСМ, ГУП ПО «ОГЭК» заключило с ООО «Центр независимой экспертизы» договор на проведение оценки, на основании которого был подготовлен отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости склада ГСМ с учетом НДС составляет 3171000 руб.

01 февраля 2017 года Правительством Пензенской области было принято распоряжение №35-рП «О согласовании распоряжения имуществом ГУП ПО «ОГЭК» в соответствии с которым согласовано совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение принадлежащего ГУП «ОГЭК» на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, – нежилое здание – склад ГСМ, литер А, общей площадью 50,1 кв.м, расположенного примерно в 6,7 км по направлению на северо – восток от ориентира с. Засечное, рыночной стоимостью согласно отчету об оценке 3171000 руб. (с учетом НДС), – ООО «ГСМ плюс», пользующемуся преимущественным правом на приобретение данного имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ и распоряжением Правительства Пензенской области от 01.02.2017 №35-рП, приказом №15 от 08.02.2017 ГУП ПО «ОГЭК» принято решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение склада ГСМ и направлении ООО «ГСМ плюс» предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойки – требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

09 февраля 2017 года ГУП ПО «ОГЭК» направило ООО «ГСМ плюс» предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества исх.№75, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, а также требование о погашении задолженности. Указанный пакет документов ООО «ГСМ плюс» получен 10.02.2017.

ООО «ГСМ плюс» не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» протокол разногласий от 21.02.2017, в соответствии с которым предлагало изменить обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка, расположенного под складом, цену продажи склада ГСМ, а также изъявило желание воспользоваться правом на рассрочку посредством ежемесячных платежей.

Письмом №143 от 09.03.2017 ГУП ПО «ОГЭК» направило в адрес ООО «ГСМ плюс» подписанный со своей стороны новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласовав обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка. Данный проект получен директором общества в тот же день.

В свою очередь, ООО «ГСМ плюс» сопроводительным письмом от 22.03.2017 направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» подписанный протокол разногласий от 09.03.2017 и подписанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложив отдельные пункты договора изложить в следующей редакции:

п.2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 268711 руб. Цена объекта равна рыночной стоимости нежилого здания и не включает рыночную либо иную стоимость земельного участка, на котором расположено здание. Указанная цена определена независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы»;

п.2.4. Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в п.2.1. осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях по реквизитам, указанным в разделе 9 Договора. Рассрочка предоставляется на 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретенного в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем;

п.3.1.4. Заменить словосочетание «полной оплаты» словосочетанием «очередного платежа»;

п.4.1. Заменить словосочетание «не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты» на словосочетание «в день подписания настоящего Договора»;

п.7.3. Заменить слово «срока» словом «сроков».

Иные условия договора ООО «ГСМ плюс» принимает в редакции ГУП ПО «ОГЭК».

Указанный пакет документов получен ГУП ПО «ОГЭК» 27.03.2017.

Вместе с тем ГУП ПО «ОГЭК» отказалось принимать условия договора купли-продажи в редакции, изложенной в протоколе разногласий, указывая на то, что составленный им проект договора соответствует закону. Уведомление об отклонении протокола разногласий от 09.03.2017 ГУП ПО «ОГЭК» в адрес ООО «ГСМ плюс» не направило.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года между сторонами возникли разногласия, в том числе по цене выкупаемого имущества и сроков оплаты и передачи по акту, в порядке урегулирования разногласий стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 445 Гражданского кодекса РФ определен порядок заключения договора, когда это обязательно для одной из сторон.

В данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, не согласование ответчиком протокола разногласий в редакции истца. Основанием для обращения ООО «ГСМ плюс» в арбитражный суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает наличие между сторонами преддоговорного спора.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 №32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца.

В силу п. 4 ст. 455 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Одним из предметов спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной нормы права, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверной величине рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания склада ГСМ определена в размере 3171000 руб. и имеет две составляющие: 1) стоимость самого объекта капитального строительства в сумме 268711 руб., 2) рыночная стоимость права аренды на земельный участок, на котором расположено данное здание в сумме 2902592 руб.

Поскольку по смыслу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ФИО7

Согласно заключению эксперта №299/16 от 26.09.2017 отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а именно: п.21а ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) [2], п.5, п.8е, п.8ж Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [4], п.8, п.22е, п.25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» [5] и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], по причинам, изложенным в таблицах №1,2 исследовательской части «по первому вопросу» настоящего заключения. В рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ), определенную в отчете об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленном ООО «Центр независимой экспертизы», рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ [11] - включению не подлежала, по причинам, изложенным в исследовательской части «по первому вопросу» настоящего заключения; рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м., находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район по состоянию на 15.12.2016, составляет (с НДС): 357000 руб.

Для дачи пояснений по заключению №299/16 от 26.09.2017 в судебное заседание 20.11.2017 был вызван эксперт ФИО7

На дополнительно поставленные вопросы эксперт пояснил, что отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки поскольку в отчете для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в качестве объектов-аналогов для оценки земельного участка выбраны участки, расположенные в «Заводском» промышленном районе <...> В данном районе очень развита и сформирована инфраструктура, это и инженерные сети, и социальная среда и транспортные артерии, которые связывают его с остальными частями города и т.д. Оцениваемый объект расположен на земельном участке, который находится за пределами города Пензы, не имеет такой развитой инфраструктуры, в связи с чем, это несопоставимые объекты и не могут являться объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из указанного пункта, приведенный перечень элементов сравнения является примерным, необходимость использования всех без исключения перечисленных элементов ФСО N 7 не предусмотрена.

Проанализировав отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы», суд пришел к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов использованы объекты, не соответствующие требованиям к понятию объекта-аналога, указанного в пункте 22 ФСО N 7, поскольку использованные оценщиком объекты, существенно отличаются от спорного по площади и местоположению.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд признает отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016 составленным с нарушением Федеральных стандартов оценки, поскольку имеются противоречия в примененных объектах-аналогах.

В связи с чем, арбитражный суд соглашается с выводом эксперта, изложенным в заключении №299/16 от 26.09.2017, являющимся ответом на первый вопрос, о том, что отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Излагая свою позицию на возражения представителя ответчика относительно вывода эксперта о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного под складом ГСМ, не подлежала включению в стоимость оцениваемого объекта, эксперт ФИО7 пояснил, что при определении рыночной стоимости нежилого здания (склада ГСМ) не учитывалась рыночная стоимость права аренды земельного участка ГУП ПО «ОГЭК», на котором оно расположено, так как данный вопрос на разрешение эксперта не ставился. В случае постановки данного вопроса перед экспертом, была бы дана оценка, в том числе и рыночной стоимости права аренды на земельный участок, поскольку земельная составляющая учитывается при определении рыночной стоимости объекта недвижимости находящегося на земельном участке. В связи с чем, эксперт предложил назначить дополнительную экспертизу.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки в том числе, относится право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Согласно п.4 ФСО N 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Пунктом 24 ФСО N 7 рекомендовано применение затратного подхода для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Условиями применения такого подхода названа низкая активность рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Пунктом 24 «г» и «д» ФСО N 7 установлена следующая последовательность расчета при определении стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства, для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Таким образом, законодательством Российской Федерации не только допускается оценка рыночной стоимости прав аренды на земельный участок, но и в конкретных случаях она является обязательной при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Из представленного в материалы дела отчета об оценке от 20.12.2016 №ОЦ-904-16 и заключения эксперта №299/16 от 26.09.2017 следует, что в целях определения рыночной стоимости склада ГСМ использовался затратный подход. При этом в заключении судебной экспертизы эксперт не определил стоимость прав на земельный участок как незастроенный, хотя это предусмотрено ФСО №7.

В соответствии с п. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 25 декабря 2017г. по ходатайству представителя ответчика, не согласившегося с выводами судебной экспертизы, по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО8.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м, находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, и рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания (склада ГСМ), адрес: примерно в 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, на котором расположен склад ГСМ, по состоянию на 15.12.2016 составляет 970 000 руб., с учетом НДС, в том числе:

- рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м, находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, составляет 447000 руб. с учетом НДС 18%;

- рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м., составляет 523000 руб. с учетом НДС 18%.

Представители истца выводы экспертного заключения не оспорили. Однако истец не согласен с тем, что итоговая величина стоимости объекта исследования равна 970000 руб., определенная как сумма стоимости здания и сумма стоимости права аренды земельного участка, поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрена передача прав на земельный участок. Соответственно объединять стоимость здания и стоимость земли не следует.

Представитель ответчика выводы эксперта не оспорил.

Оценив представленное экспертом заключение №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 по правилам ст.ст. 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к объекту оценки, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Довод представителей истца о том, что итоговая величина стоимости объекта не должна включать в себя рыночную стоимость права аренды на земельный участок арбитражным судом отклонен исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объекты недвижимости, после продажи объектов недвижимости иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника, то есть фактически к ООО «ГСМ плюс» перейдет право аренды по договору аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012.

В связи с чем, экспертом правомерно определена рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (склада ГСМ) исходя из рыночной стоимости права аренды на земельный участок.

Довод представителя истца со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 (п.1) в котором указано, что действие ФЗ-159 не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, в связи с чем, в стоимость выкупаемого объекта недвижимости не должна включаться стоимость права аренды, не может быть принят судом во внимание, поскольку основан на неверном его толковании. Объектом оценки был только выкупаемый склад ГСМ, рыночная стоимость земельного участка при его выкупе не определялась. А определение рыночной стоимости права аренды земельного участка является необходимым элементом при определении стоимости объекта недвижимости находящегося на нем согласно ФСО № 7.

Оценив экспертное заключение АНО «Институт судебных экспертиз» №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждыми в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и в части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, арбитражный суд признает заключение эксперта АНО «Институт судебных экспертиз» №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого здания, которая по состоянию на 15.12.2016 составляла 970000 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежит изложению в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 №04/01, составленным АНО «Институт судебных экспертиз».

Довод представителя ответчика и третьего лица – Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что поскольку экспертным заключением установлена рыночная цена спорного объекта недвижимости ниже, чем указано в распоряжении Правительства Пензенской области №35-рП от 01 февраля 2017 года, в связи с чем, договор купли-продажи не может быть заключен, судом признан необоснованным, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 970000 руб. по результатам судебной экспертизы при рассмотрении дела арбитражным судом. В связи с чем, иных согласований цены, определённой в процессе рассмотрения спора об урегулировании разногласий, не требуется. Истцом соблюдена процедура выкупа арендуемого объекта, получено согласие, повторного согласования и обращения с заявлением о выкупе арендуемого объекта, не требуется. На момент обращения с заявлением о выкупе, согласие на выкуп получено от уполномоченного органа, в связи с чем, право истца на выкуп объекта недвижимости не должно нарушаться межведомственными полномочиями. Указанный довод ответчика имел бы значение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора, а не при рассмотрении настоящего дела об урегулировании разногласии при заключении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Истец, воспользовавшись своим правом, определил оплату цены договора указанной в п.2.1. в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях на срок пять лет.

Исходя из приведенного нормативно-правового регулирования, арбитражный суд считает возможным принять п.2.4. в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, поскольку предложенная истцом редакция не противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ.

В связи с чем, возражения ответчика относительно включения в договор купли-продажи условия о рассрочке оплаты приобретаемого арендуемого имущества на 5 лет, являются необоснованными. Ссылка представителя ответчика, что обращаясь с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости истец гарантировал оплату сразу, не состоятельна, поскольку истец воспользовался своим правом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Поскольку п.2.4. судом принят в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, следовательно, п.3.1.4. и п.7.3. также подлежат принятию в редакции истца, согласно которой, словосочетание «полной оплаты» следует заменить на словосочетание «очередного платежа», а слово «срока» на слово «сроков».

Согласно п. 4.1. в редакции договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года направленной ГУП ПО «ОГЭК» истцу, передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты.

Истцом в протоколе разногласий предложено урегулировать данный пункт путем замены словосочетания «не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты» на словосочетание «в день подписания настоящего Договора».

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 Постановление Пленума N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно абзацу 3 пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановление Пленума N 73 и положения пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, арбитражный суд приходит к выводу о том, что объект недвижимости – склад ГСМ, будет считаться переданным ООО «ГСМ плюс» с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года, поскольку уже находится во владении истца-покупателя на основании договора аренды. В связи с чем, составление и подписание отдельного документа о передаче в виде акта приема-передачи, не требуется. В данном случае сам договор будет являться документом подтверждающим передачу имущества.

Таким образом, принимая во внимание указанные нормы права, п. 4.1. договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежит изложению в редакции суда: «Объект считается переданным Покупателю с момента заключения договора купли-продажи. Составление документа о передаче не требуется».

Учитывая, что склад ГСМ находится в пользовании истца, суд считает необходимым также включить в договор купли-продажи (п.2.4.) условие о том, что оплата выкупаемого имущества начинается с даты заключения договора купли-продажи.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а так же принимая во внимание характер правоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого и среднего предпринимательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года должен быть заключен по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ и п. 2 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, то есть по цене 970000 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежит изложению в редакции суда. Пункт 2.4. договора в части осуществления оплаты в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях подлежит изложению в редакции истца, а в части суммы ежемесячного платежа в размере 16166 руб. 67 коп. – в редакции суда. Пункты 3.1.4. и 7.3. договора подлежат изложению в редакции истца, а п. 4.1. в редакции суда по изложенным выше основаниям.

Таким образом, учитывая, что рыночная стоимость объекта определена независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» в размере 970000 руб. с учетом НДС и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 №04/01, составленным АНО «Институт судебных экспертиз», право выбора порядка оплаты в рассрочку приобретаемого арендуемого имущества предоставлено истцу Федеральным законом № 159-ФЗ, а составление и подписание акта приема-передачи объекта не требуется в силу закона, арбитражный суд, руководствуясь п.1 ст.422, п.4 ст. 455, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации признает исковые требования ООО «ГСМ плюс» об урегулировании разногласий при заключении договоракупли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежащими частичному удовлетворению.

Доводы представителя ответчика,касающиеся наличия задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 и возмещению понесенных им расходов по оплате арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012, являлись бы заслуживающими внимания, если бы истцом было заявлено требование о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в силу п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что ГУП ПО «ОГЭК» направило в Департамент государственного имущества Пензенской области письмо №612 от 15.12.2016, в котором сообщило о том, что в арендном пользовании ООО «ГСМ плюс» с 26.04.2007 и по настоящее время находится склад ГСМ. По состоянию на текущую дату имеется задолженность перед ГУП ПО «ОГЭК» в размере 52 486 руб. 25 коп. Тем не менее, ГУП ПО «ОГЭК» считает возможным возмездное отчуждение в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ арендуемого склада ГСМ в пользу ООО «ГСМ плюс» при условии оплаты последней задолженности по арендной плате.

02.02.2017 ГУП ПО «ОГЭК» направило ООО «ГСМ плюс» оферту – предложение о заключении договора купли-продажи арендованного имущества, проект договора и требование о погашении задолженности по арендной плате. Вместе с тем, если бы у истца имелась задолженность по арендной плате и пени, ответчик не должен был направлять проект договора купли-продажи, он же его направил, и стороны обратились в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Кроме того, в подтверждение отсутствия задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 истцом в материалы дела представлены платежные поручения за весь период пользования с 01.12.2012 года из которых следует, что арендные платежи за пользование складом оплачены по март 2018, что ответчиком не оспаривается. Истцом также оплачены и проценты по ранее принятому решению по делу №А49-876/2015. Наличие задолженности по возмещению расходов ответчика по оплате арендной платы за земельный участок по договору аренды №195зем от 17.12.2012 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, не включена в стоимость аренды по договору №431 от 29.03.2015, а согласно ст. 3 ФЗ-159 одним из критериев реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства по выкупу арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1. ст.9 настоящего закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Кроме того, истцом возмещены расходы ответчика по оплате арендной платы за земельный участок на день подписания проекта договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Между тем, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" также указано, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2777-О, возмещение судебных расходов на основании части 1 статьи 110 АПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесен судебный акт, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Аналогичное положение указано в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которому принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Таким образом, принимая во внимания указанные разъяснения, и учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также расходы по оплате стоимости судебной экспертизы проведённой АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» в сумме 28325 руб., оплата которых истцом произведена платежными поручениями №26 от 19.07.2017 и № 41 от 30.08.2017, подлежат возмещению ООО «ГСМ полюс» за счет ГУП ПО «ОГЭК» в полном объеме.

Расходы по оплате стоимости судебной экспертизы, проведенной АНО «Институт судебных экспертиз», в размере 70000 руб. назначенной судом по ходатайству ответчика, подлежат отнесению на ГУП ПО «ОГЭК».

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» удовлетворить частично. Судебные издержки отнести на ответчика.

Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 №04/01, составленным АНО «Институт судебных экспертиз».

Изложить пункт 2.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в пункте 2.1. осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях в размере 16166 рублей 67 коп. по реквизитам, указанным в разделе 9 договора. Последний платеж составит 16166 руб. 47 коп. Оплата производится с даты заключения договора купли-продажи. Рассрочка предоставляется на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем».

Изложить пункт 3.1.4 договора купли-продажи в следующей редакции: «Представить Продавцу платежные документы, подтверждающие факт оплаты недвижимого имущества, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента осуществления очередного платежа».

Изложить пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Объект считается переданным Покупателю с момента заключения договора купли-продажи. Составление документа о передаче не требуется».

Изложить пункт 7.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Продавца в случае нарушения Покупателем сроков уплаты цены договора, указанной в разделе 2 договора, более чем на 50 календарных дней».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и судебные издержки в сумме 28325 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова