Гражданский кодекс часть 1

к заинтересованному лицу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***> / ИНН <***>; <...>)

заинтересованные лица:

- Администрация Орджоникидзевского района г. Перми (614000, <...>);

- Департамент земельных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>);

- Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (<...>);

- Инспекция гостехнадзора по г. Перми (<...>);

- ФИО2;

- ФИО3;

- ФИО4;

- ФИО5;

- ФИО6;

- ФИО7;

- ФИО8;

- ФИО9;

- ФИО10;

- ФИО11;

- ФИО12;

- ФИО13;

- ФИО14;

- ФИО15

о признании отказа незаконным

при участии:

от заявителя: ФИО16, представитель по доверенности от 22.09.2012, паспорт;

от заинтересованного лица (Управления Росреестра): ФИО17, представитель по доверенности № 39 от 09.12.2011, удостоверение ТО № 006360 от 29.04.11;

от заинтересованных лиц: не явились, извещены.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, далее заявитель, обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, далее Управление Росреестра, о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 09.06.2012 № 25/001/2012-421-436 в проведении государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП о регистрации права собственности выделенных долей в натуре из существующего объекта недвижимости: жилого дома с подвалом площадью 1044,9 кв.м. по адресу: <...>; обязании Управление Росреестра провести государственную регистрацию снесения изменений в ЕГРП о регистрации права собственности выделенных долей в натуре из существующего объекта недвижимости: жилого дома с подвалом площадью 1044,9 кв.м. по адресу: <...>.

Определением суда от 10.09.2012 года участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены, Администрация Орджоникидзевского района г. Перми, Департамент земельных отношений администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15.

Определением суда от 01.10.2012 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Инспекция государственного строительного надзора Пермского края.

Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда.

Неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела по существу заявленных требований (статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель на требованиях настаивает по основаниям, изложенным в заявлении.

Управление Росреестра с требованиями не согласно по основаниям, изложенным в отзыве на заявлении.

Заинтересованное лицо - Администрация Орджоникидзевского района г. Перми направило в суд отзыв на заявление, а также ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя. В представленном отзыве на заявление указало, что заявитель обращался в администрацию с заявлением о переустройстве (перепланировке) жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. Распоряжением главы администрации от 24.11.2011 № СЭД- 01-04-219, заявителю отказано на основании пункта 2 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так же указывает, что спорный объект следует считать самовольной постройкой, поскольку возведенный заявителем многоквартирный жилой дом, построен без получения разрешительной документации на строительства такого объекта.

Заинтересованные лица Департамент земельных отношений администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми отзыв на заявление в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили, направили в суд ходатайство о рассмотрении заявления без участия своих представителей.

Суд критически относится к доводам указанных лиц о невозможности предоставления отзыва на заявления, в виду неполучения копии заявления, поскольку указанные лица привлечены к участию в дело определением суда от 10.09.2012, которое ими получено 13.09.2012, согласно почтовым уведомлением. Таким образом, указанные лица имели достаточно времени для подготовки отзыва на заявление, поскольку в соответствии со статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеют право на ознакомление с материалами дела, однако своим правом не воспользовались и не исполнили возложенную на них судом обязанность.

Привлеченные к участию в дело заинтересованные физические лица, в направленном суд ходатайстве требования заявителя поддерживают, просят рассмотреть дело без своего участия (том 2 л.д. 104-123).

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в деле, исследованы, представленные в материалы дела документы, в соответствии со статьями 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено:

03.08.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании Кадастрового паспорта жилого дома от 26.07.2011, выданного МУП «Верещагинское БТИ», и договора купли-продажи от 28.02.2011 (устанавливающего право собственности на земельный участок кад. № 59:01:3512344:0003) зарегистрировано право собственности за заявителем в отношении объекта недвижимости - жилой дом с подвалом, назначение: жилое, 3 -этажный, общая площадь 1044,9 кв.м, инв.№ 6-255, лит. А, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, пер.Мозырьский 1-й, д. 19. Запись в ЕГРП № 59-59-25/034/2011-484.

14.03.2012 на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом от 28.02.2012 (дата регистрации 14.03.2012, №59-59-25/014/2012-441) зарегистрированы права общей долевой собственности (по 1/20 доли в праве) граждан: ФИО5, ФИО10., ФИО13, ФИО11, ФИО12, ФИО9, ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО2, ФИО18 Запись о регистрации №59-59-25/014/2012-442 является актуальной.

В связи с продажей доли в праве собственности в запись о праве ФИО1 № 59-59-25/034/2011-484 внесены изменения: доля в праве - 1/4.

04.04.2012 ФИО1 и ФИО19, действующий от имени сособственников, обратились в Управление Росреестра с заявлениями о внесение изменений в ЕГРП (преобразование объекта) в целях разделения данного жилого дома, а также с заявлениями о регистрации права собственности сособственников на помещения в данном доме:

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,3 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 7,8,9,10,11,12;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 39,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 13,14,15,16,17;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 18,19,20,21,22,23;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 24,25,26,27,28,29;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,3 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8,9,10,11,12;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 39,8 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 13,14,15,16,17;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 18,19,20,21,22,23;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,8 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 24,25,26,27,28,29;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,3 кв.м, этаж 3, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 39,8 кв.м, этаж 3, номера на поэтажном плане 13,14,15,16,17;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 41,8 кв.м, этаж 3, номера на поэтажном плане 18,19,20,21,22,23;

- жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 44,8 кв.м, этаж 3, номера на поэтажном плане 24,25,26,27,28,29.

В качестве документа основания на регистрацию были представлены соглашение о разделе жилого дома, находящегося в совместной собственности в соответствии с договором о совместной деятельности от 03.04.2012 (том 1 л.д. 40-47), договор о совместной деятельности от 23.03.2011 (том 1 л.д. 29-35).

Письмом от 17.04.2012 № 25/001/2012-421-436 Управлением Россреестра заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации в связи с возникновением сомнений в возможности государственной регистрации в связи с тем, что из представленных документов следует, что здание преобразуется в многоквартирный жилой дом, однако на регистрацию не представлены разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, возникновение многоквартирного жилого дома противоречит разрешенному использованию земельного участка.

16.05.2012 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) по заявлению заявителя сроком до трех месяцев.

30.05.2012 на регистрацию представлены дополнительные документы -экспертное заключение от 30.05.2012 (том 2 л.д. 1-19), а также заявление о возобновлении.

09.06.2012 Управлением Россреестра заявителю направлено уведомление об отказе в государственной регистрации № 25/001/2012-421-436 на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. Поскольку заявителем обжалуются действия Управления Росреестра, основанные на договорах в которых ФИО1 действует как индивидуальный предприниматель, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) государственных органов необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управление Росреестра в представленном отзыве на заявление (том 1 л.д. 128-131) указало, что на государственную регистрацию прав представлены кадастровые паспорта объектов недвижимости - жилых помещений. Из описания жилых помещений, а также из представленного ранее в материалы дел правоустанавливающих документов технического паспорта здания следует, что каждое из жилых помещений является структурно обособленным помещением, включающим одну или несколько комнат, помещения вспомогательного характера (санузлы, лоджии), а также имеющими выход в места общего пользования (коридор). Соответственно, единственно возможными объектами недвижимости -жилыми помещениями, образуемыми в результате раздела жилого дома, являются квартиры. В здании имеются нежилые помещения, которые остаются в общей собственности всех собственников дома, и фактически являются помещениями вспомогательного использования, несущими функции обслуживания жилых помещений в доме. Данные обстоятельства позволили Управлению Росреестра считать преобразованное подобным образом здание в многоквартирный жилой дом, связи с чем, считает, что отказ в государственной регистрации является правомерным.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего

Преобразование объектов недвижимости должно осуществляться в соответствии с требованиями действующего градостроительного и земельного законодательства. В противном случае преобразованный (реконструированный) объект недвижимости является самовольной постройкой, право собственности на который не возникает.

На преобразование (реконструкцию) индивидуального жилого дома в многоквартирный дом требуется получение разрешения на строительство. Завершение реконструкции, ее соответствие установленным требованиям и разрешительной документации и должно быть подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако данные документы на государственную регистрацию прав заявителем не были представлены.

Ранее в январе 2012 при проведении правовой экспертизы документов, представленных также для оформления раздела дома на квартиры, государственным регистратором были направлены запросы в Департамент планирования и развития территории города Перми, в настоящее время Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, осуществляющий функции по принятию решений о выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства разрешений на ввод в эксплуатацию.

Согласно поступившему ответу (том 2 л.д. 45) разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства по указанному адресу и, соответственно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

Согласно поступившему ранее в регистрирующий орган ответу (том 2 л.д. 43) Департамента земельных отношений в соответствии с новой картой градостроительного зонирования, утвержденной решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Перми» земельный участок находится в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-4), среди видов разрешенного использования которой отсутствуют многоквартирные жилые дома.

В силу статьей 1, 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка определяется, исходя из принадлежности его к той или иной категории земель и разрешенного использования земельного участка, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок которого установлены градостроительным законодательством.

Пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

На основании части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Положения об идентификации зданий и сооружений содержатся в статье 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии с пунктом 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, Федеральный закон № 384-ФЗ устанавливает, что получения разрешения на строительство не требуется в случае индивидуального жилищного строительства, на земельном участке отведенном под эти цели.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Таким образом, для того чтобы дом был признан многоквартирным, достаточно, чтобы он включал в себя две квартиры.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту указанного нежилого помещения по состоянию на 24.07.2011 (том 2 л.д. 23-15 - 20) следует, что площадь здания (с лоджиями, шкафами, коридорами и лестничными клетками составляет 1 342, кв. м.; площадь квартир 1 304, 1 кв.м., по указанным документам заявителем было сделано экспертное заключение. Согласно данному техническому паспорту помещения поделены на самостоятельные секции (квартиры).

Между тем, заявителем представлен в суд технический паспорт на спорное строение датированный 26.07.2011, согласно которому площадь здания (с лоджиями, шкафами, коридорами и лестничными клетками составляет 1 085, 1 кв. м.; площадь квартир 1 044,9 кв.м. из указанного технического паспорта усматривается, что застройка производилась как объекта- индивидуальный жилой дом для проживания одной семьи, согласно экспликации.

Легальное понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из технических паспортов, в результате произведенной реконструкции объекта капитального строительства образовался новый объект - многоквартирный жилой дом.

Согласно пунктам 4, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на выполнение такого вида работ требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию).

Представленное в суд экспертное заключение ООО «УралСтройПроект» не может заменить собой разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на объект недвижимости возможно только в случае, если объект расположен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для строительства с получением разрешения на строительство и иных необходимых документов, предусмотренных статьями 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из представленных в суд документов следует, что жилой дом по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, пер.Мозырьский 1-й, д. 19, возведен на земельном участке кад. № 59:01:35 1 2344:0003 общей площадью 1238 кв.м. с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками. Из представленных в суд документов следует, что в соответствии с Решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Перми» земельный участок находится в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-4), среди видов разрешенного использования которой отсутствуют многоквартирные жилые дома.

Из представленного в материалы дела фрагмента таблицы учета замечаний и предложений … (том 2 л.д. 41) следует, что собственник земельных участков, расположенных по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, пер. 1-й Мозырский , 17, 18а, 19 обращались о внесении изменений территориальной зоны Ж-4 на Ж-3, в связи с намерением строительства многоквартирного жилого дома. Данное предложение отклонено, так как не соответствует Генеральному плану города Перми. Таким образом, суд делает вывод о том, что уже на тот момент заявитель знал, что строительство такого объекта на данном земельном участке противоречит действующему законодательству.

Учитывая изложенное судом установлено, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), право собственности на которую не может быть зарегистрировано.

Руководствуясь абзацем 11 пункта 1 статьи 17 данного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

При этом суд отмечает, что согласно требованиям раздела III Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184, правовая экспертиза документов, поданных на государственную регистрацию права, является формальным действием, не предполагающим разрешение спора о праве либо установление истинности сведений в поданных документах, в связи с чем у регистрирующего органа при вынесении решения о государственной регистрации права не должно быть сомнений в наличии предусмотренных законом оснований для его возникновения. Ввиду указанного судом принимается правовая позиция Управления Росреестра о том, что ввиду наличия у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, которые не были устранены при приостановлении государственной регистрации, государственная регистрация не могла быть осуществлена.

Из материалов дела следует, что действия заявителя направлены на получение регистрации права собственности в обход установленного законом порядка разрешительной системы в области градостроительной деятельности, охраняемым общественным отношениям в области строительства в связи с осуществлением строительства без получения соответствующего разрешения. Таким образом, строительство многоквартирного жилого дома, начатое без полученного в установленном порядке разрешения, не предназначенном для этого земельном участке, причиняет существенный вред охраняемым общественным правоотношениям, приведя к невозможности осуществления государственного контроля за этим строительством.

Действия заявителя судом расцениваются как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, 614089, Пермский край, г. Пермь, <...>) справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 2 800 руб. 00 коп., перечисленной по платежному поручению № 4 от 03.07.2012 года.

Справку на возврат государственной пошлины и подлинник платежного поручения выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Г.В. Лядова