Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1, далее истец, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, далее ответчик, о:

- взыскании 94 253 руб. 58 коп. задолженность по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года;

- расторжении договора аренды № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года земельного участка с кадастровым номером 59:10:0105011:39, находящегося по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 309, 424, 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 12.08.2014 года, в соответствии со ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Пермского края «Имущественное казначейство Пермского края».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда; направило в суд пояснения по иску, а также ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Неявка лица, участвующего в деле не препятствует рассмотрению дела в судебном заседании (ст. 156 АПК РФ, с учетом ст. 123 АПК РФ).

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в соответствии с которым истец просит суд:

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 108 992 руб. 55 коп. в рамках договора аренды земельного участка № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года;

- расторгнуть договор аренды № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года земельного участка с кадастровым номером 59:10:0105011:39, находящегося по адресу: <...>.

Данное ходатайство судом, в соответствии со ст. 49 АПК РФ рассмотрено, уточнения приняты.

Истец на заявленных требованиях настаивает в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик предъявленные к нему требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Судом исследованы материалы дела в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено:

14.03.2012 года между Агентством по управлению имуществом Пермского края (далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ответчик, арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 0837 (АУИ), в соответствии с условиями которого арендатору в аренду для целей не связанных со строительством был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:10:0105011:39, находящийся по адресу: <...>, площадью 1790 кв.м. с разрешенным использованием – под учреждения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (наземные открытые стоянки автотранспорта) (раздел 1 договора). Договор аренды заключен на срок до 14.02.2017 года, зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 21/012/2014-250 от 22.07.2014 года.

Порядок и условия внесения арендных платежей за пользование спорным земельном участком согласованы сторонами в разделе 3 договора, согласно которым арендатор обязан ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года вносить арендную плату на расчетный счет арендодателя. Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата при подписании договора за спорный земельный участок устанавливается (без НДС) согласно расчету (приложение № 2), а в дальнейшем – в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 3.2 договора.

Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей. Изменения кадастровой стоимости земельных участков, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Пермской области, Пермского края, органов местного самоуправления, регулирующих исчисление размера арендной платы, и вида деятельности арендатора (в целях использования объекта в соответствии с п.1.1.). арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. В расчет принимается календарный год.

Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Арендатор обязан в пятидневный срок со дня получения уведомления произвести перерасчет размера арендной платы и уплатить денежные средства, составляющие разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, указанной в уведомлении. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

21.02.2014 года между государственным казенным учреждением Пермского края «Имущественное казначейство Пермского края» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи земельного участка на аукционе № НИ/АО-01/2014, предметом которого явился земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:10:0105011:39, находящийся по адресу: <...>, площадью 1790 кв.м. с разрешенным использованием –учреждение для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (наземные открытые стоянки автотранспорта).

Пунктом 1.3 договора купли-продажи земельного участка на аукционе № НИ/АО-01/2014 от 21.02.2014 года установлено, что объект обременен договором аренды земельного участка № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года до 14.02.2017 года.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 246337 от 01.04.2014 года за истцом зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Уведомлением б/н от 12.03.2014 года истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы – 50 000 руб. 00 коп. в месяц.

Письмом (л.д. 85) ответчик сообщил истцу о несогласии с повышением арендной платы ввиду того, что оно противоречит условиям заключенного договора аренды и действующему законодательству.

Претензией б/н от 18.06.2014 года истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате, необходимости оплаты арендных платежей в новом размере, возможности обращения в суд с требованиями расторжении договора аренды.

Заявленные истцом требования основываются на том, что ИП ФИО1 с момента приобретения земельного участка выступает в статусе арендодателя спорного имущества; размер арендной платы определен на основании расчета (приложение № 2), ставка арендной платы установлена в 21,0518 руб./кв.м. в год. В соответствии с п. 3.2 договора, которым предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы, письмом от 12.03.2014 года арендатору предложен новый порядок внесения и размер арендной платы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в месяц. Указанная стоимость определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка. Не согласившись с представленным дополнительным соглашением к заключенному договору, арендатор указал на отсутствие правовых оснований для изменения условий договора, ссылаясь на ст. 309 Гражданского Кодекса РФ.

По мнению истца, учитывая, что право аренды ИП ФИО1 опосредовано от договора купли-продажи, то есть договор заключен не напрямую, истец не мог разумно предвидеть соответствующего изменения, предусмотренного п. 1 ст. 451 ГК РФ, в связи с чем, имеются все основания для реализации предусмотренного договором права на изменение его условий в одностороннем порядке.

Ввиду просрочки ответчиком внесения арендной платы истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и взыскании недоплаченной суммы арендной платы.

Дополнительно в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды истцом указывается на нецелевое использование ответчиком спорного земельного участка – ответчиком на спорном земельном участке размещена открытая наземная стоянка автотранспорта.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уведомлением Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 11.02.2014 года размер арендной платы (л.д. 82-83), согласно которому размер годовой арендной платы установлен 30 940 руб. 58 коп. (7 735 руб. 14 коп. – в квартал).

Согласно данному расчету арендатор и вносились арендные платежи.

Таким образом, заключая договор купли-продажи имущества с обременением в виде аренды, истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Ввиду того, что арендодателем в 2014 году уже был изменен размер арендных платежей, методика расчета не поменялась, не оспорена новым арендодателем.

Таким образом, истец для изменения размера арендной платы должен был обратиться к истцу в установленном законом порядке.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о изменении размера арендной платы, не рассматривался этот вопрос и в судебном порядке с учетом положений ст. 445, 446, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для признания судом требований истца относительно взыскания с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 108 992 руб. 55 коп. в рамках договора аренды земельного участка № 0837 (АУИ) от 14.03.2012 года подлежащими удовлетворению не имеется.

Необходимо отметить также тот факт, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у арендатора задолженности по арендным платежам по спорному договору, исходя из расчета арендной платы 30 940 руб. 58 коп. в год, исходя из уведомления о расчете арендной платы на 2014 года, направленном Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 11.02.2014. Кроме того, суд учитывает, что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась в виду того, что истцом был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Однако истец в установленном законом порядке не направил в адрес ответчика предложения об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (ст. 9,65 АПК РФ).

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий настоящего договора:

а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 3.1 договора, независимо от ее последующего внесения;

б) при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния участка, подтвержденного уполномоченным органом.

Предметом спорного договора аренды является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:10:0105011:39, находящийся по адресу: <...>, площадью 1790 кв.м. с разрешенным использованием – под учреждения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (наземные открытые стоянки автотранспорта) (раздел 1 договора).

Представитель третьего лица в судебном заседании 28.11.2014 пояснил, что спорный земельным участок входил в большой земельный участок с разрешенным использованием – под учреждения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Однако для предоставления ответчику земельного участка в аренду были внесены корректировки с указанием наземные открытые стоянки автотранспорта и был сформирован данный земельный участок.

Таким образом, по мнению суда, размещая на спорном земельном участке открытую наземную стоянку автотранспорта, ответчиком не допущено нарушений использования спорного земельного участка с учетом целей использования.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате, а также отсутствие нарушений целевого использования спорного земельного участка, у истца отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в срок до 19.01.2015 года представить в суд подлинный чек-ордер от 16.12.2014 об оплате государственной пошлины в сумме 470 руб. 00 коп.

В случае не предоставления чека-ордера в срок до 19.01.2015 года, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> / ИНН <***>; 614065 <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 469 руб. 77 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Лядова Г.В.