Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Кремер Ю.О. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ереминой А.М., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***> ИНН <***>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Февраль»,

о взыскании убытков,

В заседании приняли участие:

От истца: ФИО1, по доверенности от 01.06.2018, предъявлен паспорт,

ФИО2, директор, предъявлен паспорт,

ФИО3, по доверенности от 13.06.2018, предъявлен паспорт,

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 12.12.2017, предъявлен паспорт, ФИО5, по доверенности от 12.12.2018, предъявлен паспорт,

ФИО6, по доверенности от 17.01.2019, паспорт,

От третьего лица: ФИО7, доверенность от 12.11.2018, предъявлен паспорт.

Общество с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которому просит взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ответчик) упущенную выгоду в размере 1 279 723 руб. 53 коп.

В дальнейшем истец неоднократно изменял исковые требования.

В судебном заседании 19.03.2019 принято заявление истца об уточнении исковых требований о взыскании с ответчика упущенной выгоды за период с 04.11.2017 по 28.02.2018 в размере 727 225 руб. 20 коп., реального ущерба в размере 1 010 953 руб. 63 коп.

Исковые требования поддержаны истцом в полном объеме и мотивированы злоупотреблением правом при даче согласия на заключение договора аренды с ПАО "Детский мир" и договора купли-продажи с ООО "Февраль" в отношении имущества, находящегося в залоге у ответчика (т.10 л.д.124-130).

Ответчик с иском не согласен по мотивам, изложенным в отзывах на иск. Считает, что отсутствуют условия применения деликтной ответственности, со стороны ПАО Сбербанк отсутствует совершение противоправных действий, все действия банка совершены в пределах предоставленных законом и договором полномочий. Требования истца не подтверждены доказательствами. Истцом не доказано, что он со своей стороны предпринял все возможные разумные меры по снижению размера убытков. Доводы истца об умышленном доведении до состояния несостоятельности не соответствуют действительности. Истцом допущена недобросовестность при заключении договора с ПАО "Детский мир", поскольку истец распорядился заложенным имуществом без предварительного согласия залогодержателя. Считает, что у третьего лица ООО "Февраль отсутствовала реальная финансовая возможность для приобретения помещений в собственность (т.7 л.д.5-8, т.10 л.д.67-71, л.д.117-119, т.11 л.д.169-172).

Третье лицо ООО "Февраль" поддерживает доводы иска. Представил расчеты и доказательства, подтверждающие финансовую состоятельность, дающие возможность приобрести помещения, принадлежащие истцу и находящиеся в залоге у ответчика, обремененные арендой ПАО "Детский мир" по договору купли-продажи (т.9 л.д.139-140, т.10 л.д. 194, т.12 л.д.4-6, т.11 л.д.187).

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен кредитный договор <***> (т. 1, л.д. 38) и кредитный договор <***> (т. 2, л.д. 94), В соответствии с условиями кредитных договоров ответчик открыл истцу невозобновляемые кредитные линии для финансирования затрат по строительству комплекса многофункциональных общественных зданий «GreenPlaza» в <...> (далее - БЦ «GreenPlaza»), а истец обязался возвратить ответчику полученный кредит и уплатить проценты за пользование им.

Обязательства истца по кредитным договорам обеспечены в числе прочего залогом недвижимого имущества на основании заключенного между истцом и ответчиком договора ипотеки (т. 3, л.д. 126) - п. 2.1 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 17 от 07.09.2015 г. (т. 4, л.д. 49).

В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. (т. 4, л.д. 110) в предмет залога в числе прочего входят объекты недвижимого имущества, расположенные на 2 этаже здания по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности истцу (далее - Объекты недвижимости).

В соответствии с п. 4.1.1 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. (т. 4, л.д.110) истец не вправе без письменного согласия ответчика распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения истцом обязательств по кредитным договорам.

Согласно п. 6.2.8 кредитного договора <***> (т. 1, л.д. 47) истец обязан осуществлять предварительное согласование с ответчиком договоров, в т.ч. предварительных договоров (аренды, купли-продажи, уступки прав и пр.), предметом которых являются помещения, расположенные по адресу: <...>, или права на них.

Письмом № 62 от 23.06.2017 г. (т. 1, л.д. 17) истец запросил у ответчика согласие на заключение договора аренды с ПАО «Детский мир» в отношении Объектов недвижимости. Письмом № 72 от 06.07.2017 г. (т. 1, л.д. 19) истец уточнил свой запрос.

07.07.2017 г. истцом (арендодатель) и ПАО «Детский мир» (арендатор) был подписан договор аренды (т. 5, л.д. 5), в соответствии с условиями которого истец обязался за плату передать ПАО «Детский мир» объекты недвижимости во временное владение и пользование.

В соответствии с п. 2.4.4 Договора аренды (т. 5, л.д. 8) истец обязался в течение 30 календарных дней с даты подписания договора предоставить ПАО «Детский мир» оригинал согласия залогодержателя (ответчика) на заключение договора аренды.

Возражая против иска, ответчик утверждает, что истцом допущена недобросовестность при заключении договора с ПАО "Детский мир", поскольку истец распорядился заложенным имуществом без предварительного согласия залогодержателя.

Истец указывает, что в связи с тем, что согласие ответчика на заключение договора аренды является принципиальным и для истца, и для ПАО «Детский мир», его наличие в соответствии со ст. 432 ГК РФ является существенным условием договора, без которого договор заключенным не считается.

Также с учетом сложившейся практики взаимоотношений между сторонами, срок выдачи согласия ответчика на заключение любого договора аренды мог доходить до 132 календарных дней с момента получения запроса истца (копии запросов и ответов за 2017 г. - т. 10, л.д. 166-193). В связи с указанными обстоятельствами ответчик самостоятельно требовал от истца прикладывать к запросу уже подписанный договор аренды, в котором содержатся все согласованные с арендатором условия, поскольку, исходя из согласованных условий, ответчик принимает решение о выдаче согласия. Все условия будущего договора аренды первоначально согласуются между сторонами арендных отношений, подписывается договор, свидетельствующий о достижении договоренностей, а в последующем договор вместе с запросом направляется ответчику. Истец пояснил, что подобные отношения сложились в связи с тем, что арендаторы не готовы полгода ждать согласие ответчика в ущерб собственной экономической выгоде. Обратная ситуация привела бы к невозможности осуществления истцом основного вида деятельности в связи с потерей арендатора в период ожидания согласия ответчика. Ответчик на протяжении всего периода взаимоотношений с истцом, придерживался именно такого подхода, требуя от истца уже подписанные договоры аренды для рассмотрения вопроса о даче согласия на их заключение.

Исходя из указанной практики взаимоотношений сторон, суд не усматривает недобросовестности истца при подписании договора аренды с ПАО "Детский мир".

В процессе взаимодействия истца и ответчика по вопросу получения согласия на заключение договора аренды ответчик:

-многократно запрашивал дополнительные сведения;

-требовал включить в текст договора определенные условия;

-ставил разрешение вопроса о даче согласия на заключение договора аренды в зависимость от исполнения истцом иных требований ответчика, не связанных с договором аренды, тем самым фактически понуждая истца к совершению определенных действий;

-указывал, что к рассмотрению вопроса о выдаче разрешения на заключение договора аренды он вернется после разрешения вопроса о реструктуризации задолженности иных организаций, что не имеет никакого отношения к заключаемому договору аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 157.1 ГК РФ если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Разумный срок ответчика на запрос истца ответчиком не был соблюден.

Первоначальный запрос для получения согласия на заключение договора аренды был получен ответчиком 26.06.2017 г. (т. 1, л.д. 17). В соответствии с требованиями закона (ст. 314 ГК РФ) истец должен был получить согласие или отказ от дачи согласия не позднее 03.07.2017 г. Однако, ответчик начал затягивать процедуру согласования договора аренды:

-28.06.2017г. ответчик запросил информацию о прогнозном товарообороте ПАО "Детский мир" в БЦ «GreenPlaza» (т. 1, л.д. 21);

-03.07.2017 г. истец представил запрошенную информацию (т. 1, л.д. 23);

-18.07.2017 г. истец получил коммерческое предложение от ООО «БЕЛЬЕТАЖ» о готовности взять в аренду помещения площадью 406,1 кв.м. по цене 700 руб. за 1 кв.м. в случае наличия магазина ПАО «Детский мир» (т. 5, л.д. 54);

-19.07.2017 г. ответчик запросил информацию о товарообороте ПАО "Детский мир" за 2015-2017 г. в других ТЦ г. Перми (т. 1, л.д. 24);

-21.07.2017 г. ответчик сообщил истцу, что вопрос о согласовании Договора аренды должен рассматриваться одновременно с вопросом о реструктуризации задолженности (т. 1, л.д. 25);

-26.07.2017 г. ответчик запросил информацию о сумме, которую ПАО "Детский мир" направит на ремонт помещения (т. 1, л.д. 26-27);

-28.07.2017 г. истец направил жалобу управляющему Пермским отделением ответчика на трудности взаимодействия (т. 10, л.д. 132-135);

-02.08.2017 г. ответчик потребовал включить в договор аренды условия досрочного расторжения, сообщил, что вопрос о даче согласия будет рассматриваться одновременно с реструктуризацией (т. 1, л.д. 28);

-08.08.2017 г. истец направил ответчику уведомление о том, что ПАО «Детский мир» готово внести в договор условия, выдвинутые ответчиком, в случае включения условий о компенсации неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора (т. 10, л.д. 136);

-08.08.2017 г. ответчик сообщает, что необходимо заново начинать согласование Договора аренды (т. 10, л.д. 137);

-16.08.2017 г. истец направил ответчику запрос для получения согласия на заключение договора купли-продажи помещений с ООО «Февраль», указано, что обязательным условием для продажи помещений является их обременения долгосрочным договором аренды с ПАО «Детский мир» (т. 8, л.д. 2);

-18.08.2017 г. истец уведомил ответчика о выполнении требований включения в текст договора аренды определенных условий, уведомление о получении предложения ООО «БЕЛЬЕТАЖ» на заключение договора аренды в случае наличия магазина «Детский мир» (т. 10, л.д. 138-139);

-22.08.2017 г. истец направил ответчику просьбу ускорить процесс согласования договора аренды (т. 10, л.д. 140-141);

-25.08.2017 г. истец направил ответчику просьбу ускорить процесс согласования Договора аренды (т. 10, л.д. 142-144);

-05.09.2017 г. прошла встреча представителей истца и ответчика, на которой обсуждался вопрос о необходимости получения согласия на заключение договора аренды и договора купли-продажи с ООО «Февраль», истец уведомил ответчика, что в случае заключения указанных договоров реструктуризация не потребуется, истец высказал согласие на передачу в залог ответчику дополнительных помещений в случае заключения договора аренды (т. 10, л.д. 145-152);

-08.09.2017 г. ответчик направил спорное согласие на заключение договора аренды (т. 1, л.д. 29) при условии включения в текст договора ряда условий (часть из которых является, по мнению истца, заведомо неисполнимой), в том числе:

·в договоре аренды не должно содержаться условий о праве выкупа арендатораарендуемого помещения,

·срок договора аренды - 10 лет с момента подписания акта приема-передачи помещений,

·установление ежеквартальной платы с оборота, равной разнице превышения 3% товарооборота (с учетом НДС) ПАО «Детский мир» за квартал над размером постоянной арендной платы за соответствующий квартал,

·наличие права арендодателя проводить индексацию арендной платы в одностороннем порядке ежегодно на размер индекса потребительских цен, но не более 5%,

·арендатор не вправе оплачивать арендную плату (постоянную и плату с оборота) досрочно полностью (единовременно за весь срок аренды) или частично (свыше установленного договором аренды ежемесячного/ежеквартального порядка оплаты),

·договор аренды может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке по требованию ПАО Сбербанк в следующих случаях:

·в случае обращения банком взыскания на арендуемое имущество как предмет залога,

·при изменении целевого назначения, реконструкции или проведения капитального ремонта арендуемого имущества в целом или в части без согласия залогодержателя,

·при уменьшении размера арендной платы или порядка ее внесения без согласования и залогодержателем,

·при передаче имущества в субаренду без согласия залогодержателя,

·в случае ликвидации, реорганизации арендодателя, подачи в отношении него заявления о признании несостоятельным (банкротство). При этом арендодатель обязан предупредить арендатора о расторжении по требованию залогодержателя не позднее 1 рабочего дня с даты получения от залогодержателя такого письменного требования путем направления письменного уведомления арендатору о соответствующем расторжении с приложением оригинального экземпляра требования залогодержателя, при этом арендатор обязуется освободить помещение в течение 1 месяца с даты получения от арендодателя такого уведомления.

·отсутствие в договоре аренды штрафных санкций, возлагающихся на арендодателя, связанных с досрочным расторжением договора аренды по требованию залогодержателя и/или арендодателя, в том числе связанные с компенсацией неотделимых улучшений в арендуемых помещениях.

-12.09.2017 г. истец уведомил ответчика о том, что ПАО «Детский мир» не может включить в договор аренды условия, выдвинутые ответчиком (т. 10, л.д. 153);

-13.09.2017 г. ПАО «Детский мир» уведомило истца о том, что крайняя дата для начала подготовительных работ в помещении - 10.10.2017 г. (т. 1, л.д. 32);

-14.09.2017 г. истец обратился к ответчику с просьбой вновь рассмотреть условия договора аренды, указал на убытки, причиненные отказом от заключения договора аренды (т. 10, л.д. 155-156);

-15.09.2017 г. ответчик уведомил истца о том, что вернется к рассмотрению договора аренды (т. 10, л.д. 157);

-27.09.2017 г. ответчик уведомляет истца, что его не удовлетворяют условия договора аренды, поскольку они, по мнению ответчика, не отвечают интересам истца, а также, по мнению ответчика, могут повлечь отказ ООО «Февраль» от покупки помещения (т. 10, л.д. 158);

-28.09.2017 г. ответчик, понуждая истца к совершению определенных действий, не связанных с договором аренды, уведомил истца о том, что он вернется к рассмотрению вопроса о предоставлении согласия на заключение договора аренды при условии передачи истцом ответчику в залог дополнительного недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам (т. 1, л.д. 33). Принципиальное согласие на передачу дополнительных помещений в залог при условии согласования ответчиком договора аренды было высказано на встрече с Председателем Волго-Вятского банка ещё 05.09.2017 г. (т. 10, л.д. 145-152);

-28.09.2017 г. истец обратился к ответчику с претензией о неисполнении ответчиком условий, согласованных на встрече 05.09.2017 г., уведомил о том, что истец несет убытки (т. 10, л.д. 159-160);

-29.09.2017 г. истец обратился к ответчику с жалобой на затягивание согласования, уведомил об исполнении Группой компаний «РИАЛ» условий ответчика (т. 8, л.д. 127-130);

-02.10.2017 г. истец направил ответчику очередное согласие на передачу в залог дополнительных помещений в случае согласования договора аренды (т. 8, л.д. 131);

-10.10.2017 г. ответчик указал новую причину отказа в предоставлении согласия на заключение договора аренды - рыночная стоимость помещений, планируемых к передаче в аренду ПАО «Детский мир» составляет 135,9 млн. руб. с НДС, в случае обременения помещений долгосрочным договором аренды с ПАО «Детский мир» их рыночная стоимость составит 24,6 млн. руб. с НДС, снижение рыночной и залоговой стоимости помещений ухудшит позицию банка как основного кредитора (т. 1, л.д. 34);

-11.10.2017 г. истец уведомил ответчика, что сделка с ПАО «Детский мир» сорвана, так как условия, выдвинутые ответчиком неприемлемы для арендатора (т. 10, л.д. 161-162);

-18.10.2017 г. ПАО «Детский мир» уведомило о невозможности включения в текст договора условий, выдвинутых ответчиком, просил вернуть подписанные экземпляры Договора аренды (т. 1, л.д. 37);

Содержание данного письма опровергает довод ответчика о том, что причиной отказа ПАО "Детский мир" от договора аренды явились не неправомерные действия ПАО Сбербанк, а невыполнение истцом условий договора аренды по предоставлению арендуемого помещения арендатору.

-19.10.2017 г. ответчик выдал бессмысленное, по мнению истца, согласие на заключение договора купли-продажи с ООО «Февраль» (т. 8, л.д. 59).

Оценивая состоявшиеся взаимоотношения сторон в процессе согласования договора аренды с ПАО "Детский мир", истец утверждает, что ответчиком допущено злоупотребление правом дачи согласия на распоряжение предметом залога.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.02.2015 N 32-КГ14-17).

Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если участниками кредитного договора являются с одной стороны предприниматель, а с другой - крупный банк, в силу положений ст.ст. 1, 10 ГК РФ должна быть исключена возможность кредитной организации налагать на контрагентов неразумные ограничения или устанавливать необоснованные условия реализации контрагентами своих прав, поскольку подобное поведение признается злоупотреблением правом (постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 г. № 13567/11 по делу № А71-10080/2010-Г33) .

Злоупотребление субъективным правом имеет место в случае с любыми негативными последствиями, явившимися прямым или косвенным результатом осуществления этого права (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 52-КГ16-4, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.12.2015 N 4-КГ15-54).

Суд полагает, что при рассмотрении вопроса о даче согласия на заключение договора аренды в ПАО "Детский мир" и купли-продажи с ООО "Февраль" ответчиком ПАО Сбербанк допущено злоупотребление правом.

Судом рассмотрен основной довод ответчика о снижении рыночной стоимости объектов недвижимости, руководствуясь которым он отказал в предоставлении согласия на заключение договора аренды.

Права ответчика не могли быть нарушены снижением рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку истец пришел к соглашению с ООО «Февраль» о продаже указанных помещений при условии обременения их долгосрочным договором аренды с ПАО «Детский мир».

Письмом № 92 от 16.08.2017 г. (т. 8, л.д. 2) истец обратился к ответчику с запросом для получения согласия на продажу ООО «Февраль» помещений, передаваемых ПАО «Детский мир». Истец уведомил ответчика, что главным условием заключения договора купли-продажи между истцом и ООО «Февраль» является обременение продаваемогопомещения долгосрочным договором аренды с ПАО «Детский мир».

На встрече представителей истца и ответчика 05.09.2017 г. ответчик обязался в срок до 15.09.2017 г. выдать согласие на заключение договора купли-продажи (п. 6 протокола встречи, т. 10, л.д. 146), однако нарушил принятые на себя обязательства.

Лишь письмом от 19.10.2017 г. (т. 8, л.д. 59) после отказа ПАО «Детский мир» от договора аренды ответчик согласовал заключение договора купли-продажи между Истцом и ООО «Февраль», посчитав его условия рыночными и не нарушающими права залогодержателя.

Доводы ответчика о том, что продажа объектов недвижимости ООО «Февраль» в действительности не предполагалась, а была спланирована истцом и третьим лицом с целью нарушения прав ответчика, необоснованны.

Ответчик выдал согласие на заключение договора купли-продажи с ООО «Февраль» 19.10.2017 г. спустя более 2 (двух месяцев) с момента получения заявки 16.08.2017 г., проведя всестороннюю оценку и анализ возможных рисков для залогодержателя. При таких обстоятельствах, изменение позиции ответчика при отсутствии изменения фактических обстоятельств не может быть признано обоснованным.

Документально неподтвержденным является утверждение ответчика о том, что у ООО «Февраль» отсутствовало реальное намерение на приобретение помещений в связи с тем, что ООО «Февраль» и ООО «Пермь-констракшн» являются аффилированными лицами.

ООО «Февраль» представлены доказательства, что общество реально вело и ведет предпринимательскую деятельность, что подтверждается данными бухгалтерской отчетности (т. 9, л.д. 144-145).

ООО «Февраль» имело реальные намерения по приобретению в собственность помещений, расположенных в БЦ «GreenPlaza», с целью извлечения прибыли от сдачи их в аренду. Указанный вывод с достоверностью подтверждается фактическими обстоятельствами. В материалы дела представлены доказательства, что ООО «Февраль» уже приобрело в собственность несколько помещений (т. 10, л.д. 195-200, т. 11, л.д. 1-21). Общество сообщило, что планирует продолжать эту деятельность.

Из представленных ООО «Февраль» документов следует, что оно имело реальную финансовую возможность для приобретения помещений. В предварительном договоре был указан срок для выплаты ООО «Февраль» полной стоимости помещений - 01.04.2020 г. Как указано в пояснениях ООО «Февраль», к указанному сроку оно планировало осуществить расчет за счет собственных денежных средств, полученных в результате предпринимательской деятельности. Вместе с тем, ООО «Февраль» рассматривало возможность уплаты полной стоимости помещений в момент заключения договора купли-продажи, для чего и были направлены запросы о представлении займов. ООО «ПГС» и ООО «ПСУ» готовы были представить заемные денежные средства сроком до 31.12.2020 г. - тот период, в который ООО «Февраль» планировало накопить собственные денежные средства.

Кроме того, за период с 01.01.2011 г. по 18.02.2019 г. ООО «Февраль» перечислило на счет Истца денежные средства в общем размере 79 200 765 (семьдесят девять миллионов двести тысяч семьсот шестьдесят пять) руб. 76 коп. (т. 11, л.д. 122-151), что однозначно свидетельствует о платежеспособности ООО «Февраль».

Требования ответчика о представлении иных доказательств платежеспособности ООО "Февраль", заявляемые в рамках рассмотрения настоящего спора, представляются недопустимыми и необоснованными, противоречащими ст. 10 ГК РФ, поскольку ответчик уже согласовал 19.10.2017 г. заключение договора купли-продажи с ООО «Февраль», посчитав его достаточно платежеспособным.

Кроме того, договором ипотеки при определении залоговой стоимости имущества истца предусмотрен дисконт в размере 30% от рыночной стоимости. Вместе с тем, в соответствии с результатами оценки, выполненной ООО "ОК "Тереза" 21.11.2017г. (т. 6) рыночная стоимость объектов недвижимости при условии заключения договора аренды на условиях, согласованных истцом и ПАО «Детский мир», составляла бы более 70% от рыночной стоимости объектов недвижимости, не обремененных арендными отношениями. При таких обстоятельствах недопустимо говорить о том, что заключение договора аренды нарушило бы права залогодержателя.

Более того, общая оценочная стоимость объектов недвижимости, переданных истцом ответчику в залог, в соответствии с дополнительным соглашением № 26 к Договору ипотеки (т. 5, л.д. 1) по состоянию на 07.07.2017 г. (дата заключения договора аренды) составляла 1 922 509 119 руб. 00 коп. Вместе с тем, общий размер обязательств истца перед ответчиком по кредитным договорам по состоянию на 07.07.2017 г. составлял 1 494 717 541 руб. 37 коп. (т. 7, л.д. 31), что на 427 791 578 руб. меньше общей оценочной стоимости заложенных объектов недвижимости. При таких обстоятельствах необходимо сделать вывод, что даже в случае полного обнуления рыночной стоимости объектов недвижимости, которые предполагалось передать по договору аренды, права ответчика (залогодержателя) не были бы нарушены при возникновении необходимости обращения взыскания на предмет залога, поскольку стоимость остальных объектов недвижимости существенно превышает размер обязательств истца перед ответчиком.

Возражая против иска, ответчик утверждает, что залог имущества истца обеспечивает исполнение перед ответчиком обязательств по кредитным договорам, заключенным с ООО «ФСК», ООО «ДЦ «Колизей», ООО «Центр-строй», ООО «ГРАН», ООО «Сода-хлорат».

Истец пояснил, что каждый кредитный договор каждой организации, входящей в Группу компаний «РИАЛ», в том числе ООО «Пермь-констракшн», обеспечен в числе прочего самостоятельным договором ипотеки, кроме того, каждый кредитный договор обеспечен залогом долей в уставных капиталах различных действующих платежеспособных юридических лиц, каждый кредитный договор обеспечен поручительством различных действующих платежеспособных юридических лиц, а также личным поручительством конечных бенефициаров. При таких обстоятельствах недопустимо говорить о том, что снижение стоимости помещения, планируемого к передаче ПАО «Детский мир», могло сказаться на возможности исполнения обязательств Группы компаний «РИАЛ» перед ответчиком.

Необходимо также учесть, что с 2017 г. общий размер обязательств истца перед ответчиком существенно сократился, в то время как общий размер обеспечения практически не изменился. В материалах дела имеется оборотно-сальдовая ведомость (т. 7, л.д. 31) из которой следует, что по состоянию на 07.07.2017 г. общий размер обязательств истца перед ответчиком составлял 1 494 717 541 руб. 37 коп. По состоянию на 28.02.2019 г. общий размер обязательств истца перед ответчиком составляет 1 074 443 480 руб. 07 коп., в то время как общая залоговая стоимость имущества, переданного истцом в залог ответчику, в соответствии с п. 1.6 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 41 от 25.01.2019 г. составляет 1 321 836 919 руб. 05 коп., а общая оценочная стоимость заложенного имущества составляет 1 788 894 319 руб. 00 коп..

Указанные обстоятельства подтверждают, что даже в случае полного обнуления стоимость помещений, передаваемых в аренду ПАО «Детский мир», права ответчика не были бы нарушены в случае возникновения необходимости обращения взыскания на заложенное имущество.

Другим доводом ответчика, который послужил основанием для отказа к выдаче согласия на заключения договора аренды, является указание на то, что размер арендной платы по договору аренды ниже рыночного уровня (350 руб. за 1 кв.м. в месяц).

Между тем из материалов дела следует, что 2 этаж Бизнес Центра «GreenPlaza», на котором располагаются Объекты недвижимости, с момента ввода в эксплуатацию и до настоящего момента являлся и является абсолютно пустым. Все помещения находятся в состоянии Shell & Core(бетонные стены и пол с подведенными, но не разведенными инженерными коммуникациями, системами кондиционирования, вентиляции и отопления, телефонными сетями, требующие дальнейшего ремонта). Истец многократно пытался сдать в аренду помещения на 2 этаже БЦ «GreenPlaza», о чем свидетельствует переписка с потенциальными арендаторами (т. 7, л.д. 36-144), а также размещенная реклама (т. 7, л.д. 153-162). Однако попытки истца, совершившего все возможные и зависящие от него действия, не увенчались успехом.

Как утверждает истец, указанная площадка без «якорного» арендатора является совершенно не привлекательной для потенциальных арендаторов, именно по этой причине объекты недвижимости до настоящего момента пустуют, что подтверждается актом осмотра нежилых помещений с приложением фотографий (т. 7, л.д. 145-152). ПАО «Детский мир» в соответствии с условиями договора аренды не только обязалось уплачивать арендную плату, но и за свой счет выполнить ремонт, произвести неотделимые улучшения объектов недвижимости, которые существенно увеличили бы их рыночную стоимость и привлекательность для будущих арендаторов.

Кроме того, истец получал иные коммерческие предложения, в соответствии с которыми иные потенциальные арендаторы выражали свое намерение заключить договоры аренды в отношении помещений, расположенных на 2 этаже, в случае заключения договора аренды с ПАО «Детский мир», поскольку он является «якорным» арендатором, за счет потока посетителей которого повышается интерес к помещениям, расположенным в непосредственной близости, а также ко всему торговому центру. В соответствии с указанными коммерческими предложениями потенциальные арендаторы выражали намерение уплачивать арендную плату в размере, который в несколько раз превышает рыночный уровень, тем самым компенсируя незначительное снижение размера арендной платы для ПАО «Детский мир» в сравнении с рыночным уровнем.

Кроме того, выражали готовность арендовать помещения при наличии «якорного» арендатора: Магазин цифровой и бытовой техники «DNS», «М-Видео», Сумки ИП ФИО8, «Фамилия», парфюмерия и косметика «Оптима». Суду представлено письмо от ООО «БЕЛЬЕТАЖ» о готовности взять в аренду помещения площадью 406,1 кв.м. по цене 700 руб. за 1 кв.м. в случае наличия магазина «Детский мир» (т. 5, л.д. 54). Указанное обстоятельство положительно сказалось бы на размере и сроках погашения задолженности по кредитным договорам в связи с дополнительными поступлениями на счет истца денежных средств в качестве арендной платы. Только за счет передачи в аренду помещений ООО «БЕЛЬЕТАЖ» истцом могла быть получена арендная плата аналогичная по размеру арендной плате, полученной от ПАО «Детский мир», учитывая, что помещение ООО «БЕЛЬЕТАЖ» в 3 раза меньше по площади помещения ПАО «Детский мир» (подробный расчет - т. 11, л.д. 26).

Доводы истца о даче согласия ПАО Сбербанк на заключение договора аренды с ПАО "Детский мир" с ООО "Центр-Строй" в г.Березники, с ПАО "Сбербанк России" суд полагает не имеющими значения по делу, поскольку характеристики помещений, являющихся объектом аренды различны и несопоставимы со спорными помещениями.

Суд полагает обоснованным доводы истца о том, что механизм, в соответствии с которым ответчик определяет ставку арендной платы, не соответствует методам рыночного ее определения.

По мнению ответчика, выраженному в письме № 6984Ф-01-исх/93 от 10.10.2017 г. (т. 7, л.д. 34), средневзвешенная месячная ставка аренды с учетом согласовываемых договоров/изменений в договоры аренды по каждому ТЦ/БЦ должна быть больше или равна средневзвешенной месячной ставке аренды в соответствии с финансовой моделью реструктуризации задолженности заемщиков от 25.08.2016 г., утвержденной ответчиком.

Средневзвешенная месячная ставка аренды по финансовой модели рассчитывается как отношение запланированного совокупного дохода от аренды за соответствующий квартал (без учета возмещения коммунальных услуг) с учетом НДС к общей площади, сданных в аренду в соответствии с финансовой моделью помещений за соответствующий квартал, разделенное на три (по ООО «Пермь-констракшн» доход от аренды торговых и офисных помещений суммируется).

Средневзвешенная месячная ставка аренды с учетом согласовываемых договоров/изменений в договора аренды по каждому в отдельности ТЦ/БЦ рассчитывается как совокупный доход от аренды за месяц, начисленный в соответствии с реестром арендаторов на последнюю отчетную дату по ТЦ/БЦ, увеличенный/уменьшенный на сумму арендного дохода, в связи с заключением нового договора аренды на дополнительные площади/изменением арендной ставки по договору, разделенный на площадь помещений в аренде по ТЦ/БЦ с учетом площади, заключаемого договора аренды/изменением условий по договору аренды.

Вместе с тем, рыночной является не та цена, которую по своему внутреннему представлению устанавливает ответчик, а та, по которой потенциальные покупатели/арендаторы готовы приобрести товар/арендовать помещение. Однако позиция ответчика, которой он руководствуется, выдавая согласия на заключение договоров аренды и определяя «рыночный» уровень арендной платы, нарушает права истца, поскольку потенциальные арендаторы отказываются от предложений истца в связи с тем, что определенный по такой методике уровень арендной платы не соответствует рыночному.

Доводы ответчика о том, что согласованная банком арендная ставка 350 руб. за 1 кв.м. соответствует рыночным условиям согласно Сводным аналитическим данным, не может быть принята во внимание, поскольку данная ставка не учитывает возможность компенсации низкой арендной платы иными способами, в т.ч. путем установления более высокого размера ставки для иных арендаторов.

Также ответчиком не опровергнуты доводы истца об отказе потенциальных арендаторов от предложений истца в связи с тем, что определенный по методике ответчика уровень арендной платы не соответствует рыночному (ст. 65 АПК РФ).

Ответчик в процессе согласования договора аренды также ссылался на согласованную сторонами финансовую модель, которой не предусмотрена сдача в аренду помещений, расположенных на 2 этаже БЦ «GreenPlaza».

Финансовая модель является не документом, согласуемым сторонами кредитного договора, а является односторонним документом Ответчика, который составляется, исходя из понимания ответчиком правильного ведения хозяйственной деятельности заёмщиком.

Существенное значение для рассмотрения настоящего спора имеет то, что на этапе предоставления кредитных ресурсов ответчик рассматривал реализацию площадей в качестве основного источника погашения задолженности, учитывая это при составлении финансово-экономической модели, являющейся основой для формирования графиков погашения задолженности.

Ответчик стимулировал истца на ускорение продаж площадей, включая в кредитную документацию следующие условия:

-досрочное погашение сумм выданного кредита за счет средств, вырученных от реализации площадей объекта, в первоочередном порядке, при этом погашение текущих процентов, комиссионных платежей и неустоек не осуществляется (п. 7.9 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 13 от 24.12.2013 г. - т. 1, л.д. 87; п. 12.14 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 7 от 24.12.2013 г.-т. 2, л.д. 140);

-установлен порядок обязательного направления средств, вырученных от реализации площадей объекта, в погашение основного долга сначала истца, в случае наличия остатка таких средств в погашение основного долга иных участников Группы компаний «РИАЛ», поручившихся за истца (п. 7.11 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 13 от 24.12.2013 г. - т. 1, л.д. 88; п. 12.16 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 7 от 24.12.2013 г. - т. 2, л.д. 141);

-установлен диапазон стоимости квадратного метра, в зависимости от типа помещения, его площади и срока продажи. Уточнен порядок направления средств, вырученных от реализации площадей объекта, в первую очередь на погашение основного долга, в случае наличия остатков средств - в погашение накопленных, но не уплаченных процентов и только после этого, в случае наличия остатков средств, направление последних в погашение основного долга иных участников Группы компаний «РИАЛ», поручившихся за истца (п. 7.11 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 21 от 21.10.2016 г. - т. 2, л.д. 6; п. 12.16 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 15 от 21.10.2016 г. - т. 3, л.д. 43);

-установлен порядок и сроки согласования ответчиком договоров купли-продажи помещений объекта, призванный ускорить процессы согласования, а следовательно и реализации площадей объекта (п. 9.10 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г. - т. 8, л.д. 118; п. 14.10 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г. - т. 8, л.д. 116).

Доводы ответчика о том, что истец не предпринял все возможные разумные действия для того, чтобы максимально снизить размер убытков противоречат обстоятельствам дела и доказательствам, исследованным выше.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что вся совокупность действий ответчика, в том числе содержащиеся в письмах ответчика указания на то, что он выражает согласие на заключение Договора аренды при обязательном соблюдении определенных условий, является злоупотреблением правом залогодержателя, последствием которого является нарушение прав истца на ведение предпринимательской деятельности по своему усмотрению своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ).

Злоупотребление правом является противоправным, недопустимым действием согласно ст. 10 ГК РФ, в связи с чем доводы ответчика об отсутствии противоправного поведения не могут быть приняты во внимание.

Мотив совершения ответчиком указанных действий (причинение вреда, доведение истца до банкротства, стремление контролировать все финансово-хозяйственную деятельность истца, подчинить данную деятельность своей воле), по мнению суда, правового значения не имеет, поскольку ни ст. 10 ГК РФ, ни ст. 15 ГК РФ не предполагают установление мотива как условия привлечения к ответственности в виде возмещения убытков.

Также не имеют правового значения доводы истца о систематическом злоупотреблении правом со стороны ответчика, в том числе при рассмотрении вопроса о даче согласия на перепланировку помещений 2 этажа БЦ «GreenPlaza», согласия на продажу помещений 3 этажа БЦ «GreenPlaza»ООО «Аэро-Фитнес» по рыночной цене, обстоятельств дел № А50-38982/2017 и № А50-38981/2017, предъявление дополнительных требований в письме № 6984-01-исх/296 (т. 10, л.д. 164-165),поскольку данные обстоятельства не являются основанием заявленных исковых требований и не подлежат исследованию судом при вынесении решения.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения вреда необходимо установление совокупности следующих обстоятельств: совершение ответчиком неправомерных действий, наличие вреда у истца, причинной связи между неправомерными действиями и возникшим вредом, наличие вины причинителя вреда. Отсутствие хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в возмещение вреда.

В соответствии с ч. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При таких обстоятельствах упущенной выгодой истца является, прежде всего, арендная плата, которую мог бы уплатить ПАО «Детский мир» за пользование объектами недвижимости.

Размер упущенной выгоды рассчитывается с учетом п. 5.1.1 Договора аренды (т. 5, л.д. 14), в соответствии с условиями которого истец обязан был передать ПАО «Детский мир» по акту допуска Объекты недвижимости не позднее 30 календарных дней с даты подписания договора (то есть не позднее 06.08.2017 г.) и подписать акт приема-передачи не позднее, чем по истечении 90 календарных дней с момента подписания акта допуска (то есть не позднее 04.11.2017 г.). С момента подписания акта приема-передачи ПАО «Детский мир» обязан был бы уплачивать арендную плату, предусмотренную п. 4.1 Договора аренды в следующем размере:

-за ноябрь 2017 г. - 167 821 руб. 20 коп. (за вычетом 1, 2, 3 чисел месяца);

-за декабрь 2017 г. - 186 468 руб. 00 коп.;

-за январь 2018 г. - 186 468 руб. 00 коп.;

-за февраль 2018 г. - 186 468 руб. 00 коп.;

Таким образом, общий размер неполученной истцом арендной платы от ПАО «Детский мир» за период с 04.11.2017 г. по 28.02.2018 г. составляет согласно расчету истца 727 225 руб. 20 коп.

Реальным ущербом истца является сумма процентов за пользование кредитными денежными средствами, уплаченных ответчику по кредитным договорам, рассчитанных исходя из тех сумм, которые могли быть получены от ООО «Февраль».

В случае выполнения ответчиком принятых на себя обязательств по выдаче согласия на заключение договора купли-продажи в установленный им же самим срок до 15.09.2017 г. (п. 6 протокола встречи, т. 10, л.д. 146), не возникло бы убытков ни у истца, ни у ООО «Февраль», ни у ПАО «Детский мир».

В случае выдачи ответчиком согласия на продажу помещений ООО «Февраль» до 15.09.2017г., условия договора аренды не имели бы значения для ответчика, и он был бы лишен возможности устанавливать свои порядки, поскольку договор аренды регулировал бы правоотношения ПАО «Детский мир» и ООО «Февраль», а не ООО «Пермь-констракшн».

В результате действий ответчика истец не получил денежные средства от ООО «Февраль», не перечислил их ответчику в счет досрочного погашения задолженности, а ответчик при таких обстоятельствах продолжил начислять и получать проценты за пользование кредитом.

В соответствии с п. 2.5 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 21 от 21.10.2016 г. и 4.1 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 15 от 21.10.2016 г. Истец уплачивает Ответчику проценты за пользование кредитом по ставке 11% годовых (с 27.08.2016 г.)

Истец на основании п. 7.9 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 13 от 24.12.2013 г. и п. 12.14 Кредитного договора <***> в редакции дополнительного соглашения № 7 от 24.12.2013 г. регулярно после получения денежных средств от покупателей объектов недвижимости в тот же день перечисляет всю сумму в счет досрочного погашение сумм выданного кредита.

В соответствии с достигнутыми договоренностями между истцом и ООО «Февраль» покупатель обязался оплатить стоимость объектов недвижимости в следующем порядке:

-1 000 000 руб. - в момент заключения предварительного договора;

-3 000 000 руб. - в течение 30 календарных дней с момента заключения основного договора;

-22 032 000 руб. - в срок до 31.12.2018 г.;

-29 376 000 руб. - в срок до 31.12.2019 года;

-18 032 000 руб. - в срок до 01.04.2020 года.

В случае поступления денежных средств от ООО «Февраль» истец немедленно перечислил бы их в счет досрочного погашения кредита, тем самым на указанную сумму не подлежали бы начислению проценты за пользование кредитными денежными средствами, которые истцу пришлось уплатить из собственных денежных средств.

Общий размер убытков в виде излишне уплаченных процентов по состоянию на 27.11.2018г. составляет согласно расчету истца 1 010 953 руб. 63 коп. (т.11 л.д.188-190).

Истец оспаривает расчет убытков истца.

Вместе с тем, согласно п.5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности.

Убытки истца находятся в прямой причинной связи с деянием ответчика. Ответчик предоставил истцу согласие на заключение договора аренды с указанием заведомо неисполнимых условий, в связи с чем ПАО «Детский мир» отказалось от заключения договора аренды. После получения отказа ПАО «Детский мир» от заключения договора, ответчик выдал согласие на заключение договора с ООО «Февраль», зная, что этот договор не может быть заключен при отсутствии обременения помещения долгосрочным договором аренды с ПАО «Детский мир».

При таких обстоятельствах исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Уплата государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170,176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (ОГРН <***> ИНН <***>) 1 738 178 руб. 83 коп. убытков, в том числе 727 225 руб. 20 коп. упущенной выгоды, 1 010 953 руб. 63 коп. реального ущерба, а также 30 382 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета 6 617 руб. 00 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.О. Кремер