Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трефиловой Е.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Окуловой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ПМ-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к заместителю прокурора Свердловского района города Перми, советнику юстиции ФИО1

о признании недействительным представления,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Прокуратура Пермского края, ФИО2, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 13.01.2014, предъявлен паспорт;

от прокуратуры Пермского края: ФИО4 – представитель по доверенности от 11.10.2016, предъявлено служебное удостоверение;

от Управления Роспотребнадзора по ПК: ФИО5 – представитель по доверенности от 18.01.2016 № 23, предъявлен паспорт.

заинтересованное лицо, третье лицо ФИО2: не явились, извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «ПМ-Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения предмета требования в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 2-23-149/16 от 21.07.2016, вынесенного заместителем прокурора Свердловского района г. Перми, советником юстиции ФИО1.

В обоснование требования заявитель указывает, что оспариваемое представление не соответствует Закону № 214-ФЗ, незаконно возлагает на общество дополнительные обязанности в виде исключения из договоров участия в долевом строительстве абзаца пункта 3.8 договора участия в долевом строительстве (в частности из договора № 5/408) и создает препятствия для осуществления обществом предпринимательской деятельности, поскольку изменение условий всех договоров участия в долевом строительстве требует значительных затрат как материальных, так и рабочего времени.

Заинтересованное лицо с требованием заявителя не согласно по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, указывая на то, что оспариваемое представление направлено на соблюдение прав участников долевого строительства, поскольку включение спорного условия в договоры участия в долевом строительстве ущемляет права потребителя, предусмотренные частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ и пунктом 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей (л.д.95-97).

Определениями от 12.10.2016, 01.11.2016 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пермского края, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю и ФИО2.

Прокуратура Пермского края считает заявленное требование общества не подлежащим удовлетворению в виду отсутствия оснований для признания оспариваемого представления недействительным, так как спорное условие договора противоречит целям Закона № 214-ФЗ, а оспариваемое представление о принятии мер по устранению выявленного нарушения прав граждан указанным в нем способом является законным и обоснованным, направленным на защиту прав и законных интересов потребителей - участников долевого строительства многоквартирного дома, о чем представлены отзывы на заявление (л.д.73-76, 91-94).

Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю просило суд в удовлетворении требования заявителю отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для признания оспариваемого представления недействительным, поскольку оно соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

ФИО2 отзыв на заявление в суд не представила, правовой позицию по делу не выразила.

Заинтересованное лицо и третье лицо ФИО2, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ, явку представителей в суд не обеспечили. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, что в силу ч. 3 ст. 156, ч. 3 ст. 200 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в отсутствие указанных сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, прокуратурой Свердловского района города Перми проведена проверка в отношении ООО «ПМ-Девелопмент», являющегося застройщиком многоквартирного дома по адресу: <...>, на предмет соблюдения законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан.

В ходе проверки установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 93б (5 очередь строительства) от 07.07.2016 № 5/408 (далее – договор) (л.д.25-35) с гражданкой ФИО2 общество включило в указанный договор следующее условие: «В случае, если выявленное расхождение Общей проектной площади Помещения и окончательной площади Помещения составляет менее 2% или равно 2% от Общей проектной площади Помещения (далее по тексту – «допустимое отклонение»), перерасчет Цены Помещения не производится.» (абз. 2 п. 3.8. договора), что противоречит п. 1 ст. 16, ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»,ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По результатам проверки заместителем прокурора Свердловского района города Перми, советником юстиции ФИО1 внесено представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 2-23-149/16 от 21.07.2016, которым установлено требование рассмотреть настоящее представление, принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий им способствующих, путем приведения в соответствие с требованиями законодательства условий договоров участия в долевом строительстве (л.д.18-20).

ООО «ПМ-Девелопмент», полагая, что названное представление не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в совокупности доводы сторон и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 9, 65, 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого представления недействительным необходимо установить, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 22, ст. 24 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предусмотрено, что при реализации возложенных на органы прокуратуры функций прокурор вправе вносить представления об устранении выявленных нарушений закона. Представление вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению ими.

С учетом позиции, изложенной в вопросе 19 Обзора судебной практике Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, представление прокурора может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ними иными актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Положениями п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 4 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

То есть, на регулирование отношений, связанных с участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, ущемляющими признаются те условия договора, которые по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из материалов дела, прокуратура при анализе текста договора участия в долевом строительстве от 07.07.2016 № 5/408, заключенного между гражданкой ФИО2 и ООО «ПМ-Девелопмент», пришла к выводу о том, что пункт 3.8 договора вступает в противоречие с действующим законодательством и ущемляет права потребителя.

Так, в п. 3.8 названного договора указано, что в случае, если окончательная общая площадь помещения (включая площади балконов, лоджий, террас, веранд, кладовок и тому подобное), определяемая согласно данным экспликации технического паспорта или плана на дом (на объект), выданного застройщику организацией технической инвентаризации или кадастровым инженером, осуществляющим кадастровую деятельность, (далее по тексту «окончательная площадь») будет отличаться от общей проектной площади, стороны уточняют размер общего объема финансирования в следующем порядке.

В случае, если выявленное расхождение общей проектной площади Помещения и окончательной площади помещения составляет менее 2% или равно 2% от общей проектной площади помещения (далее по тексту - «допустимое отклонение»), перерасчет цены помещения не производится.

В остальных случаях:

- если окончательная площадь помещения окажется менее общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, застройщик обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения соответствующего уведомления от участника долевого строительства осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств, рассчитанных по формуле: {общая проектная площадь помещения - окончательная площадь помещения - допустимое отклонение} х {цена помещения / общая проектная площадь помещения};

- если окончательная площадь помещения окажется больше общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, участник долевого строительства обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня направления соответствующего уведомления застройщиком осуществить доплату за помещение, рассчитанную по формуле: {окончательная площадь помещения - общая проектная площадь помещения - допустимое отклонение} х {цена помещения / общая проектная площадь помещения}.

До момента совершения участником долевого строительства доплаты за помещение застройщик вправе приостановить передачу помещения. Данный период приостановки передачи участнику долевого строительства помещения не засчитывается в период течения срока передачи или в период просрочки передачи помещения участнику долевого строительства.

Изменение общей площади и (или) общего объема и (или) назначения общего имущества многоквартирного жилого дома (объекта) не является основанием для изменения цены договора и осуществления каких-либо перерасчетов.

Таким образом, указанным пунктом договора предусмотрено отсутствие возможности изменения цены договора при изменении площади помещения в пределах 2% об общей проектной площади.

По мнению заявителя, указанный пункт не нарушает права потребителя, поскольку определяет обоюдное отсутствие обязанности сторон по возврату (доплате) денежных средств при допустимом отклонении площади передаваемого помещения от соответствующей проектной площади, согласовать который сторонам позволяет ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Суд с данной позицией заявителя согласиться не может, поскольку указанное условие договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными следующими правовыми нормами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено в пункте 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из содержания представленного суду договора видно, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, является отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, условие абз. 2 п. 3.8. договора ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, поскольку ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при изменении площади объекта долевого строительства.

Довод заявителя о том, что в силу прямого указания ст. 4 Закона № 212-ФЗ к отношениям сторон договора участия в долевом строительстве статья 29 Закона о защите прав потребителей не может применяться, судом признан несостоятельным, поскольку основан на ошибочном толковании норм материального права.

Положения ст. 29 Закона о защите прав потребителей не вступают в противоречие с положениями ст. 7 Закона № 214-ФЗ и не возлагают на застройщика дополнительных обязательств, в связи с чем, положения указанных нормативных документов подлежат применению в совокупности.

Довод заявителя о том, что статья 7 Закона № 214-ФЗ не регламентирует вопросы отклонения проектной площади объектов долевого строительства от фактической, судом отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214 к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из содержания договора следует, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади (п. 2.5 договора), следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с площадью указанной в договоре, является отступлениями от условий договора, пришедшими к ухудшению качества такого объекта, что регламентируется ст. 7 Закона № 214-ФЗ (гарантии качества, предусмотренные договором).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого представления прокурора требованиям действующего законодательства и отсутствие нарушения им прав и законных интересов общества.

Поскольку совокупность оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ, для признания оспариваемого представления недействительным судом не установлена, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требования отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Е.М. Трефилова