Гражданский кодекс часть 1

к ответчику - акционерному обществу "Камская долина" (ОГРН<***>, ИНН <***>; 614066, <...>, этаж 3, офис 14; конкурсный управляющий ФИО1 (ИНН <***>, СНИЛС <***>; 614039, Пермский край, Пермь, ОПС 39, а/я 4653)

об установлении частного сервитута здания,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

1) общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная группа "ИстКоммерц" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 119435, <...>; конкурсный управляющий ФИО2 (ИНН <***>, СНИЛС <***>; 105082, г. Москва, а/я 145);

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>; сокращенное наименование - Управление Росреестра по Пермскому краю; 614990, <...>) Пермский отдел

В судебном заседании принимали участие:

от истца - ФИО3, доверенность б/н от 24 августа 2018 года (л.д. 30, том 2), паспорт,;

от ответчика - извещены, не явились;

от третьих лиц - извещены, не явились.

Товарищество собственников жилья "Южная усадьба" (ОГРН<***>, ИНН<***>) (далее - истец, Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Камская долина" (далее - ответчик) об установлении за Товариществом права ограниченного бессрочного пользования (сервитут) помещением № 2, общей площадью 22,7 кв.м., помещением № 8, площадью 8,3 кв.м., расположенном на первом этаже административного здания с кадастровым номером: 59:32:0000000:12041, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, квартал «Заречный», ул. Правобережная, д. 34, в виде свободного доступа клинейным объектам, принадлежащим ТСЖ «Южная усадьба», для их обслуживания и эксплуатации, в том числе, для выполнения регламентных, плановых или экстренных ремонтных работ, с правом круглосуточного размещения на первом этаже Здания рабочего места охранника для эксплуатации охранной сигнализации и системы видеонаблюдения, а также об установлении платы за пользование сервитутом помещения № 2, помещения № 8 в сумме 7 396 руб. 00 коп. ежемесячно (с учетом уточненных исковых требований.

Определением суда от 13.09.2018 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 29.10.2018.

29.10.2018 в судебном заседании объявлен перерыв до 06.11.2018.

Определением суда от 06.11.2018 дело назначено к судебному разбирательству на 22.11.2018.

22.11.2018 в судебном заседании объявлен перерыв до 28.11.2018 (протокол судебного заседания).

28.11.2018 дата судебного заседания перенесена на 04.12.2018. Лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, уведомлены надлежащим образом (статья 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв на иск, в соответствии с которым, сервитут не подлежит установлению, так как, существуют иные способы обеспечения нужд истца. Кроме того, по мнению ответчика, размер платы за сервитут является заниженным, несоразмерным и не отвечающим принципу разумности, в связи с чем, просит в удовлетворении иска отказать (л.д. 33, том 2).

Управление Росреестра по Пермскому краю в своем отзыве сообщило о том, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о принадлежности ответчику на праве собственности административного здания с кадастровым номером: 59:32:0000000:12041 (далее - Здание), находящегося по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, квартал «Заречный», ул. Правобережная, д. 34. Кроме того, в отношении указанного административного здания в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ипотеке на основании договора о залоге недвижимости (ипотека) от 23.11.2009 №400-20-20/09, дата регистрации 09.02.2010, №59-59-14/002/2010-572, срок залога - с 09.02.2010 по 24.12.2010, в пользу залогодержателя - общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная группа "ИстКоммерц" (л.д. 31, т. 2).

Арбитражным судом установлено.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец также указал Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В качестве фактических обстоятельств истец отметил то, что между истцом (пользователем) и ответчиком (собственником) подписано соглашение об установлении частного сервитута от 03.04.2018, в пункте 1.1. которого предусмотрено, что собственник предоставляет пользователю для обеспечения права прохода и эксплуатации принадлежащих пользователю линейных объектов и связанного с ним оборудования право ограниченного пользования (сервитут) административным зданием (лит. А), назначение нежилое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 159,0 кв.м., инв. № 57:246:002:000071530, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, квартал «Заречный», ул. Правобережная, д. 34. В Приложении №2 к Соглашению определены границы сервитута. В Приложении №1 к Соглашению стороны указали перечень оборудования, принадлежащего пользователю, которое находится в принадлежащем собственнику здании. В качестве оборудования указаны средства измерений узла учета расхода воды, повысительная насосная станция ХВС, средств измерений узла учета расхода электроэнергии, оборудование для управления системой контроля доступом для видеонаблюдения и архивации записей, а также охранная сигнализация.

Истец указывает то, что поскольку в Здании расположено общее имущество всех членов ТСЖ «Южная усадьба» (линейные объекты и связанное с ним оборудование), то истец заинтересован в сохранении права законного пользования помещениями в Здании, так как, в обязанности истца входит управление жилыми домами в коттеджном поселке «Южная усадьба» в с. Култаево Пермского района Пермского края и обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, предоставление коммунальных услуг, обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг.

В подтверждение фактического нахождения общего имущества членов ТСЖ «Южная усадьба» в Здании истец представил Заключение от 31.08.2018 (л.д. 70-152, т.1) по строительно-техническому исследованию инженерных сетей в квартале «Заречный» с. Култаево, расположенные по адресу: Пермский край, Пермский район, ул. Правобережная, д. 34, составленному ООО «Бизнес Эксперт», в котором отражены результаты обследования технической документации на здания, сети инженерно-технического обеспечения и относящегося к ним оборудования, а также натурного осмотра Здания и находящегося в нем сетей и оборудования.

Согласно выводам, содержащимся в данном заключении, в помещениях №2 и №8 находятся сети и оборудование, необходимое для обслуживания и подачи энергоресурсов в коттеджный поселок «Южная усадьба» в с. Култаево Пермского района Пермского края. При этом, отсутствует возможность переноса указанных сетей и оборудования в другие здания. В целях обслуживания и эксплуатации инженерных сетей, находящихся в Здании, требуется обеспечение постоянного доступа в помещения, в которых расположены указанные сети.

Истец считает, что в силу статей 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерация обслуживание и эксплуатация сетей и оборудования, относящегося к общему имуществу собственников жилых домов в коттеджном поселке «Южная усадьба» в с. Култаево Пермского района Пермского края, и находящегося в Здании, возможна только путем установления сервитута на помещения №2 и №8 в Здании.

Истцом также указано, что у него существует обязанность представлять законные интересы собственников помещений в силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и в подпункте 8 пункта 6.1. устава ТСЖ «Южная усадьба».

Истец сообщил, что во внесудебном порядке установление сервитута невозможно, так как, в отношении ответчика проводятся процедуры банкротства.

Кроме того, государственной регистрация сервитута препятствует отсутствие согласия залогодержателя Здания - ООО «ИГ «ИСТ Комерц», в отношении которого завершено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника определением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-111899/17-46-88Б.

В обоснование размера платы за сервитут истцом представлен отчет об оценке №1231 от 02.11.2018, составленный ООО «Бизнес Эксперт», в соответствии с которым определен размер платы за пользование помещениями №2 и №8 в Здании. Отчет составлен с учетом экономической ситуации обстановки, с учетом темпов инфляции, размера средних арендных ставок на рынке аренды торгово-офисной недвижимости, иных показателей. С учетом весовых коэффициентов по сравнительному и доходному подходам размер платы за пользование нежилыми помещениями №2 и №8 в Здании составил сумму 7 396 руб. 00 коп. в месяц.

В связи с указанными выше обстоятельствами, истец обратился в арбитражный судс настоящим иском, просит установить право ограниченного бессрочного пользования на помещения №2 и №8 в Здании в виде свободного пользования линейными объектами, принадлежащими истцу, для их обслуживания и эксплуатации, а также установить плату за пользование сервитутом в размере 7 396 руб. 00 коп.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (л.д. 46-48, т.2) сообщил, что Здание принадлежит ответчику на праве собственности и находящееся в нем оборудование размещено в соответствии с проектом строительства коттеджного поселка «Южная усадьба» и принадлежит на праве собственности членам ТСЖ «Южная усадьба», в связи с чем, на них возложена обязанность нести расходы и бремя содержания линейных объектов, оборудования и приборов.

Эксплуатация сетей водоснабжения, электроэнергии и охранной сигнализации ТСЖ «Южная усадьба» невозможна без обеспечения права прохода к приборам учета, расположенным в Здании.

Ответчик, отметил то, что с 23.05.2018 находится в процедуре конкурсного производства, все имущество ответчика включается в конкурсную массу и подлежит реализации в ходе процедуры для последующего удовлетворения требований кредиторов. По мнению ответчика, признание права сервитута сузит круг потенциальных участников конкурса, продажа здания будет осуществлена в более длительные сроки и по меньшей цене в сравнении с продажей аналогичных объектов недвижимости без обременений. Кроме того, конкурсный управляющий возражает против размера платы за сервитут, указанный в Соглашении от 03.04.2018 - 118 рублей.

Правовой статус товарищества, его права и обязанности изложены в пункте 1 статьи 123.12, статье 291 Гражданского кодекса, а также главе 13 Жилищного кодекса.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (пункт 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса).

Согласно положениям пунктов 6,7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом или препятствующих этому.

Управление жилыми домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений, должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения о правах и обязанностях содержатся в Уставе ТСЖ «Южная усадьба», утвержденного общим собранием от 24.03.2018 года (л.д. 1-16, т.2).

По смыслу закона такая организация совместно с собственниками управляет общим имуществом (статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истец в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников жилых домов в коттеджном поселке «Южная усадьба» в с. Култаево Пермского района Пермского края с требованием об установлении сервитута в отношении помещений №2 и №8 в Здании.

Указанный подход был сформирован Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 N 19488/13 в Определении Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу N 304-ЭС16-10165.

В статье 277 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по правилам, предусмотренным в статьях 274-276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с пунктом 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (далее - Обзор), достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть, возникновение между ними спора.

Из представленного ответчиком отзыва и дополнительного отзыва на исковое заявление следует, что ответчик против установления сервитута на помещения в Здании (л.д. 33, 46-48, т.2), так как, установление сервитута может повлиять на стоимость Здания при его реализации.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ (п. 10 Обзора).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты прав, т.е. при наличии спора, истец был вправе обратится в суд с требованием об установлении обременения в виде права ограниченного пользования помещениями №2 и №8 в Здании без прекращения прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом у собственника - ответчика.

Требования истца содержат обоснование необходимости установления сервитута - линейные объекты, оборудование и приборы учета, принадлежащие истцу, на момент подачи иска смонтированы в помещениях №2 и №8 в Здании в соответствии с проектом строительства. Возможность переноса данного имущества отсутствует, что подтверждается Заключением от 31.08.2018 (л.д. 70-152, т.1) по строительно-техническому исследованию инженерных сетей в квартале «Заречный» с. Култаево, расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, ул. Правобережная, д. 34, составленным ООО «Бизнес Эксперт». Данные доводы ответчиком не опровергнуты.

В связи с чем, установление сервитута является единственным способом обеспечения реализации истцом своих обязанностей по эксплуатации линейных объектов, оборудования и приборов учета, находящихся в Здании. Без обеспечения доступа в помещения №2 и №8 в Здании невозможно организовать надлежащее содержание общего имущества.

Кроме того, истцом определен вид работ, которые подлежат выполнению в соответствии с требования жилищного законодательства - выполнение регламентных, плановых и экстренных ремонтных работ.

Суд считает, что размер платы за сервитут - 7 396 руб. 00 коп. в месяц определен исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, что подтверждается Отчетом об оценке №1231 от 02.11.2018. Ответчик не представил доказательства, опровергающие выводы специалиста, указанные в заключении.

Наличие ипотеки Здания в пользу третьего лица - ООО «ИГ «ИСТ Комерц» не является препятствием установления сервитута, так как возражения от данного лица не поступило.

Кроме того, в отношении ООО «ИГ «ИСТ Комерц» вынесено определение Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-111889/2017 о завершении конкурсного производства, которое является основанием для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника (пункт 3 статьи 149 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Как видно из материалов дела, истец просит установить сервитут без указания срока, что закону не противоречит, со стороны ответчика это обстоятельство не оспаривается.

На основании изложенного, требования истца, указанные в иске, являются законными, иск следует удовлетворить.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при обращении в арбитражный суд оплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000, 00 руб. по платежному поручению №275 от 03 сентября 2018 года (л.д. 17). Государственная пошлина по иску относится на ответчика, так как, судебный акт принят не в пользу ответчика, взыскивается с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Установить за товариществом собственников жилья "Южная усадьба" (ОГРН<***>, ИНН <***>; 614520, <...>) право ограниченного бессрочного пользования (сервитут) помещением № 2, общей площадью 22,7 кв.м., помещением № 8, площадью 8,3 кв.м., расположенном на первом этаже административного здания с кадастровым номером: 59:32:0000000:12041, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, квартал «Заречный», ул. Правобережная, д. 34, в виде свободного доступа клинейными объектами, принадлежащим ТСЖ «Южная усадьба», дляихобслуживания и эксплуатации, в том числе для выполнения регламентных, плановых или экстренных ремонтных работ, с правом круглосуточного размещения на первом этаже Здания рабочего места охранника для эксплуатации охранной сигнализации и системы видеонаблюдения.

Установить плату за пользование сервитутом помещения № 2, помещения № 8 в сумме 7 396 руб. 00 коп. ежемесячно.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.Т. Султанова