Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Хохловой Ю.А. при ведении протокола судебного заседания секретарём Апышевой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-управление недвижимостью» (614068, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-Сити» (614066, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 225 843 руб. 68 коп. задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, расходов на капитальный ремонт общего имущества здания, 10 362 руб. 50 коп. неустойки

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность № 1 от 01.10.2020 года, предъявлен паспорт;

от ответчика: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-управление недвижимостью» (далее - ООО «УК «ПУН», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-Сити» (далее – ООО «Офис-Сити», ответчик) о взыскании:

- задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, расходов на капитальный ремонт общего имущества здания, оказанных по договору агентирования № 119ос-11-74/14 от 17.11.2017 года в период с 01.02.2020 года по 20.04.2020 года, в сумме 225 843 руб. 68 коп.;

- неустойки, начисленной на основании пункта 7.2 договора за просрочку оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг за период с 18.02.2020 года по 11.11.2020 года, в сумме 10 362 руб. 50 коп. с ее дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 26.11.2020 года исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик, ООО «Офис-Сити», исковые требования оспорил по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что истцом неправомерно предъявлено требование о взыскании задолженности за апрель 2020 года, поскольку ответчик был вынужден в одностороннем порядке расторгнуть договор агентирования № 119ос-11-74/14 с 01.04.2020 года в связи с односторонним отказом АО «Центр управления проектами» от агентского договора № 4ос-аг/2007, во исполнение которого ООО «Офис-сити» был заключен договор с ООО «УК «ПУН».

Кроме того, истцом не учтены оплаты, произведенные ООО «Офис-сити» платежными поручениями№ 15 от 23.01.2020 года на сумму 50 508 руб. 60 коп., № 16 от 23.01.2020 года на сумму 29 380 руб. 22 коп.; № 36 от 05.02.2020 года на сумму 4 680 руб. 80 коп.; № 59 от 25.02.2020 года на сумму 42 394 руб. 68 коп.; № 65 от 02.03.2020 года на сумму 45 619 руб. 21 коп.; № 66 от 02.03.2020 года на сумму 7 365 руб. 88 коп.; № 67 от 02.03.2020 года на сумму 50 508 руб. 60 коп.

С учетом указанных обстоятельств ООО «Офис-Сити» просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением от 26.01.2021 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства на основании пункта 2 части5 статьи 227 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости; пояснил, что стоимость услуг определена истцом по 20.04.2021 года в связи с продажей нежилого помещения по адресу: <...> площадью 432,6 кв.м. третьему лицу.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительного документа судом рассмотрено в соответствии со статьей 159 АПК РФ и удовлетворено.

Ответчик, ООО «Офис-Сити», в судебное заседание представителя не направил.

Рассмотрев материалы дела в предварительном судебном заседании в порядке статьи 136 АПК РФ, суд с согласия истца и в отсутствие возражений ответчика признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в суде первой инстанции и рассмотрел спор по существу в порядке статьи 137 АПК РФ (пункт 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца в судебном заседании, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «УК «ПУН» (Агент) и ООО «Офис-Сити» (Принципал) заключен договор агентирования № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года, в соответствии с условиями которого по поручения Принципала Агент обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала, а при необходимости от имени Принципала, юридические и иные действия по эксплуатации и содержанию имущества, указанного в п. 1.4.1 настоящего договора, и уплачивать Агенту вознаграждение в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором.

К указанным в настоящем пункте договора действиям по эксплуатации и содержанию имущества относятся: уборка помещений общего пользования, уборка прилегающей к объекту территории; сбор и вывоз твердых бытовых отходов; дератизация объекта; обеспечения безопасности объекта, включая техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, диспетчеризации, системы контроля доступа, системы автоматического пожаротушения; техническое обслуживание систем вентиляции, кондиционирования, дымоудаления объекта; проведение текущего ремонта мест общего пользования, инженерного оборудования, устранение аварий инженерного оборудования, ремонт рекламных средств, рекламоносителей; техническое обслуживание индивидуального теплового пункта объекта; формирование резервного фонда на устранение аварийных ситуаций, выполнение непредвиденных ремонтных работ; осуществление управления общим имуществом.

Кроме того, Агент обязуется заключить от своего имени договоры с физическими и юридическими лицами на обеспечение объекта, включая помещения, принадлежащие Принципалу на праве собственности, электрической энергией, тепловой энергией, горячей и холодной водой, на оказание услуг по водоотведению.

Агент осуществляет юридические и иные действия по эксплуатации и содержанию имущества за счет Принципала. Понесённые Агентом расходы в связи с исполнением настоящего договора подлежат возмещению Принципалом в полном объеме (пункт 1.3 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года).

Согласно пункту 1.4.1 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года под имуществом, в отношении которого Агент обязан совершать действия по его содержанию и эксплуатации понимается площадь, объект, места общего пользования и инженерное оборудование, понятие которых содержатся в п.п. 1.4.2 – 1.4.5 настоящего договора:

1.4.2 под площадью по тексту настоящего договора понимается: встроенные помещения, назначение нежилое, общая площадь 432,6 кв.м., расположенные на втором этаже 5-этажного административного здания с мансардой и цокольным этажом по адресу: <...>, номера на поэтажном плане 13-15, 31-47, указанные на плане второго этажа, который является неотъемлемой частью настоящего договора;

1.4.3 под объектом по тексту настоящего договора понимается нежилое 5-этажное административное здание с мансардой и цокольным этажом, общей площадью 7 602,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

1.4.4. под местами общего пользования по тексту договора понимаются помещения, используемые всеми собственниками помещений объекта: коридоры, лестничные клетки (площадки и марши), в т.ч. пожарные помещения, помещения инженерного назначения (электрощитовые, технические каналы, тепловой пункт, насосные, помещения пожарных резервуаров, вентиляционные камеры, кладовые, тамбуры, санузлы, технические помещения, прилегающая к объекту придомовая территория и др.)

1.4.5 под инженерным оборудование понимаются расположенные на площади, объекте и (или) в местах общего пользования: элементы системы электроснабжения, элементы системы отопления, элементы системы вентиляции, элементы системы холодного и горячего водоснабжения, элементы системы канализации, элементы системы охранно-пожарной сигнализации.

В силу пункта 1.4.6 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года доля Принципала в содержании объекта составляет 7,4308%.

Пунктом 3.2 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года предусмотрено, что в качестве возмещения расходов Агента по содержанию и эксплуатации имущества и уплаты обусловленного вознаграждения Принципал обязан ежемесячно уплачивать Агенту денежные средства в размере 50 508 руб. 60 коп. в месяц. В указанную сумму включается причитающееся Агенту вознаграждение по настоящему договору за месяц и сумма компенсации Агенту расходов по содержанию и эксплуатации имущества. В указанную сумму не входит стоимость коммунальных услуг по содержанию площади и мест общего пользования и оплачивается Принципалом отдельно.

Согласно пункту 3.3 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года предусмотренные в п. 3.2 настоящего договора платежи должны уплачиваться Агенту ежемесячно в порядке предварительной оплаты в срок до 15 числа текущего оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента в банке.

Расходы Агента на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, электроснабжение) в сумме платежа, указанную в п. 3.2 настоящего договора, не включены и возмещаются Агенту Принципалом отдельно, исходя из размера расходов, фактически понесенных Агентом на оплату коммунальных услуг (пункт 3.5 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года).

Согласно пункту 3.10 договора расходы на оплату коммунальных услуг Принципал обязан возмещать Агенту в следующем порядке:

- ежемесячно в срок до 25 числа каждого текущего месяца Принципал обязан уплачивать Агенту денежные средства в размере, установленном п. 3.11 настоящего договора, в счет авансирования расходов Агента, которые он должен будет понести на оплату коммунальных услуг, оказанных в текущему оплачиваемом месяце;

- ежемесячно в срок до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, Принципал обязан уплачивать Агенту положительную разницу между стоимость фактических расходов Агента по оплате коммунальных услуг в отношении площади и мест общего пользования в прошедшем месяце и суммой денежных средств, уплаченных Принципалом Агенту в прошедшем месяце авансов за предстоящие расходы.

Первый авансовый платеж в размере 36 000 руб. 00 коп. вносится Принципалом в течение 5 рабочих дней с момента заключения настоящего договора. Авансовые платежи на коммунальные услуги за последующие месяцы Принципал обязан вносить в установленном порядке в размере 9-% коммунальных расходов, возмещенных Принципалом Агенту за прошедший месяц. Разница между авансом и фактическими расходами возмещается в порядке, установленном п. 3.10 настоящего договора (пункт 3.11 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года).

В Приложении № 2 к договору сторонами согласован Перечень и стоимость работ (услуг) по содержанию и эксплуатации имущества; в Приложении № 3 – Расчет размера платежей.

Во исполнение условий договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года ООО «УК «ПУН» в период с 01.02.2020 года по 20.04.2020 года оказало ООО «Офис-Сити» эксплуатационные услуги на общую сумму 134 689 руб. 60 коп., а также коммунальные услуги на общую сумму 87 851 руб. 22 коп., о чем составлены отчеты агенты от 29.02.2020 года, от 31.03.2020 года, от 30.04.2020 года.

14.01.2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору агентирования № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года, пунктом 2 которого стороны предусмотрели, что обязанностью Агента является выполнение работ по капитальному ремонту Имущества, если такие работы утверждены решением общего собрания собственников объекта.

Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору агентирования № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года Принципал обязался оплатить стоимость работ по капитальному ремонту пропорционально своей доле в содержании объекта (7,4308%).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений бизнес-центра «Cлавяновский «PLAZA» от 11.10.2016 года собственниками принято решение о замене затвора дискового поворотного Ду 100 ХВС ввод в здание.

Факт несения ООО «УК «ПУН» указанных расходов подтверждается договором на выполнение работ по замене затвора дискового поворотного № 21/11 от 21.11.2019 года, заключенного с ООО «Пермская жилищно-коммунальная компания»; локальным сметным расчетов № 1 от 21.11.2019 года, актом выполненных работ № 349 от 21.11.2019 года, актом о приемке выполненных работ № 1; справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 23.12.2019 года.

Доля расходов ООО «Офис-Сити» в расходах на проведение капитального ремонта составила 3 302 руб. 86 коп.

В нарушение требований действующего законодательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условий договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года обязательство по возмещению понесенных истцом расходов на общую сумму 225 843 руб. 68 коп. ответчиком не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили ООО «УК «ПУН» основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Факт оказания истцом ответчику услуг эксплуатационных и коммунальных услуг подтвержден материалами дела.

Возражений в части объема и стоимости оказанных услуг ответчиком не приведено (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Возражая против исковых требования, ООО «Офис-Сити» ссылается на необоснованное предъявление стоимости услуг за апрель 2020 года, поскольку ответчик был вынужден в одностороннем порядке расторгнуть договор агентирования № 119ос-11-74/14 с 01.04.2020 года в связи с односторонним отказом АО «Центр управления проектами» от агентского договора № 4ос-аг/2007, во исполнение которого ООО «Офис-сити» был заключен договор с ООО «УК «ПУН».

Вместе с тем, доказательств расторжения в спорный период агентского договора № 119ос-11-74/14 с 01.04.2020 года в установленном законом и договором порядке ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение, не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Пунктом 5.3 договора агентирования № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года Принципал на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ вправе в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора в случае отчуждения им (передачи права собственности) площади третьему лицу. Принципа обязан письменно уведомить Агент не позднее чем за 15 дней до даты отказа от настоящего договора.

Согласно пункту 10.4 договора агентирования № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года все уведомления и другие сообщения, носящие юридический характер, которые должны быть сделаны в рамках и (или) в связи с настоящим договором, должны быть оформлены в письменном виде и вручаться лично или посылаться заказной почтой с уведомлением о вручении по адресам сторон, указанным в настоящем договора, или другим адресам, представленным стороной в форме письменного уведомления другой стороне.

Таким образом, с учетом указанного условия договор агентирования не мог быть расторгнут ответчиком в спорный период, поскольку согласно представленной ответчиком распечатке уведомление о расторжении договора агентирования № ОС-20-87 от 27.03.2020 года направлено ответчиком истцу на электронную почту лишь 19.05.2020 года.

Факт оказания истцом ответчику услуг за апрель 2020 подтверждается представленными истцом отчетами агента, справкой-расчетом по оплате коммунальных услуг и счетам-фактурам ресурсоснабжающих организаций.

Кроме того, право собственности на нежилое помещение перешло к новому собственнику 21.04.2020 года, следовательно, начисление платежей по договору от 17.11.2014 №119ос-11-74/14 за период по 20.04.2020 года является правомерным.

Представленные в материалы дела платежные поручения № 36 от 05.02.2020 года, № 15 от 23.01.2020 года, № 16 от 23.01.2020 года, № 59 от 21.02.2020 года, № 65 от 02.03.2020 года, № 66 от 02.03.2020 года, № 67 от 02.03.2020 года, вопреки доводам ответчика, подтверждают факт оплаты услуг за период, не относящийся к спорному (статья 67 АПК РФ).

Иных доказательств оплаты оказанных услуг ответчиком не представлено.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств возмещения ответчиком истцу стоимости оказанных в спорный период услуг в полном объеме (статьи 9, 65 АПК РФ), задолженность в сумме 225 843 руб. 68 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 7.2 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года за нарушение Принципалом сроков уплаты платежей, причитающихся Агенту по настоящему договору, Агент вправе потребовать от Принципала уплаты пени в размере 0,02% от невыплаченных денежных сумм за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтвержден факт просрочки ООО «Офис-Сити» исполнения денежного обязательства, требование о взыскании договорной неустойки заявлено истцом обоснованно.

По расчету истца размер неустойки за период с 18.02.2020 года по 11.11.2020 года составил 10 362 руб. 50 коп.

Расчет неустойки судом проверен, признан соответствующим положениям пункта 7.2 договора № 119-ос-11-74/14 от 17.11.2014 года.

Кроме того, истец просит начислять договорную неустойку на сумму долга, начиная с 12.11.2020 года до даты его полного погашения.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенного требование о взыскании договорной неустойки, начиная с 12.11.2020 года по день фактической оплаты долга, является правомерным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 7 724 руб. 00 коп. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-Сити» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-управление недвижимостью» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 225 843 (двести двадцать пять тысяч восемьсот сорок три) руб. 68 коп. задолженности, 10 362 (десять тысяч триста шестьдесят два) руб. 50 коп. неустойки, а также 7 724 (семь тысяч семьсот двадцать четыре) руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Неустойка на оставшуюся сумму задолженности подлежит начислению с 12.11.2020 года по день фактической оплаты долга в размере 0,02% от невыплаченных денежных сумм за каждый день просрочки.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.А.Хохлова