Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных отношений администрации города Перми, далее истец, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «В.А. и Ко», далее ответчик, о взыскании 2 927 276 руб. 00 коп., в том числе 2 522 719 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.07.2012 года, 68 333 руб. 98 коп. неустойки за период с 16.03.2012 по 15.09.2012 года, 336 222 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2012 по 21.04.2014 года.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 11, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда.

Истец направил в суд ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя, в виду занятости всех специалистов в других судебных процессах.

Ответчиком, в нарушение ст. 16, 65, 131 АПК РФ, требования суда не исполнены, запрошенные судом документы, а также отзыв на иск суду не представлены.

Неявка лиц, участвующих в деле не препятствует рассмотрению дела в предварительном судебном заседании (ст. 136, 156 АПК РФ, с учетом ст. 123 АПК РФ).

Поскольку стороны не представили возражений против рассмотрения дела по существу, в силу ч. 4 ст. 137 АПК РФ судом завершено предварительное судебное заседание и открыто судебное заседание в первой инстанции.

Судом исследованы материалы дела в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 АПК РФ, установлено:

Из материалов дела следует, что 06.06.2011 года между департаментом земельных отношений администрации города Перми (далее, арендодатель, истец) и ООО «В.А. и Ко» (далее, арендатор, ответчик) был заключен договор аренды земельного участка под расположенным(и) на нем зданием(ями), строением(ями), сооружением(ями) № 029-11Д, на основании которого ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 30831 кв.м., с кадастровым номером 59:01:4410806:23, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая, 9, под легкоатлетический комплекс открытого типа: 1-4-х этажное здание легкоатлетического манежа (лит. А), вход в подвал (лит. а), приямок (лит. а1,а2), холодный пристрой (лит. а3,а7,а8,а9), крыльцо (лит. а4,а5,а6,а10,а11), замощение (лит. I), велотрек (в стадии разрушения) (лит. II), теннисный корт (лит. III); земельный участок расположен в территориальной зоне обслуживания и деловой активности Ц-2.

Земельный участок был передан арендатору по акту приема – передачи от 26.02.2011 года.

Срок действия договора аренды был установлен с 26.02.2011 по 25.01.2016 года. Доказательства государственной регистрации договора в установленном законом порядке не представлены.

В соответствии с п. 4.2. договора арендная плата, действующая в течение 2010-2011 годов устанавливается в размере, указанном в приложении 2 к договору, с учетом платы за фактическое пользование земельного участка за период с 01.12.2010 по 28.02.2011 года, составляет 4 685 049 руб. 72 коп., в том числе за фактическое использование 1 081 165 руб. 32 коп., а в дальнейшем – в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 договора.

Для арендатора – юридического лица арендная плата вносится ежеквартально равными долями от указанной в пункте 4.2 договора суммы не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года (п. 4.3. договора).

Арендная плата исчисляется помесячно с 01.12.2010 года и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3. договора (п. 4.4. договора).

В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка № 0901-12 от 23.07.2012 года, заключенный между истцом и ответчиком, в соответствии с которым ответчиком приобретается право собственности на спорный земельный участок. Данный экземпляр договора сторонами не подписан.

Однако, исходя из представленной в суд выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/140/2013-43265 от 20.09.2013 года, следует, что 30.07.2012 года за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Претензионным письмом исх. № И-21-01-09-4717 от 20.03.2013 года истец уведомил ответчика об имеющейся у него задолженности, необходимости оплаты.

В исковом заявлении содержится указание на то, что ответчиком в период с 01.01.2012 по 31.07.2012 года использовался спорный земельный участок в отсутствие уплаты денежных средств за такое пользование, за ответчиком числится задолженность за данный период в сумме 2 522 719 руб. 07 коп.

На момент рассмотрения дела арбитражным судом, задолженность ответчиком не погашена, данный факт послужил основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Пунктом 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, к правоотношениям между сторонами применяются нормы главы 34 ГК РФ (аренда).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю», ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Однако, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также установлено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом расчет истца проверен, признан не верным по следующим основаниям:

Истцом ко взысканию заявлен период - с 01.01.2012 по 31.07.2012 года, однако истцом не учтена дата государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к ответчику – 30.07.2012 года. Таким образом, в соответствии с вышеизложенным, истцом ответчику к оплате может быть предъявлен период с 01.01.2012 по 29.07.2012 года.

Годовая арендная плата составляет 4 324 661 руб. 28 коп.; в квартал – 1 081 165 руб. 32 коп.; в месяц – 360 388 руб. 44 коп.

Ответчиком не представлены в арбитражный суд в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по внесению арендных платежей.

Таким образом, учитывая даты оплат по договору аренды (до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября), а также надлежащий период взыскания - 01.01.2012 по 29.07.2012 года, ответчику надлежит уплатить арендную плату за пользование спорным земельным участком в сумме

2 499 468 руб. 21 коп.

Истец в исковом заявлении просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 68 333 руб. 98 коп. за период с 16.03.2012 по 15.09.2012 года, начисленную в соответствии с п. 4.7 договора (1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования ЦБ РФ от величины недоимки арендной платы за каждый день просрочки).

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет неустойки, представленный истцом в суд, судом проверен, признан не верным в силу следующего:

Истцом на сумму долга начислена неустойка за период с 16.03.2012 по 15.09.2012 года, однако истцом не учтен тот факт, что подписав договор купли-продажи от 23.07.2012 года, обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента подписания такого договора. Таким образом, период неустойки, который может быть предъявлен истцом ответчику составляет - с 16.03.2012 по 22.07.2012 года.

Согласно расчету суда, с учетом перерасчета судом суммы арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца и периода начисления неустойки с 16.03.2012 по 22.07.2012 года, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 41 129 руб. 33 коп.

Кроме того, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 336 222 руб. 95 коп., рассчитанных за период с 16.09.2012 по 21.04.2014 года, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету суда, с учетом перерасчета судом суммы арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца и заявленного истцом периода начисления процентов - 16.09.2012 по 21.04.2014 года, сумма процентов, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 329 929 руб. 80 коп.

Иного истцом не заявлено.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика: 2 870 527 руб. 34 коп., в том числе 2 499 468 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате, 41 129 руб. 33 коп. неустойки, 329 929 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «В.А. и Ко» (ОГРН <***> / ИНН <***>; 614087, <...>) в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>) сумму 2 870 527 руб. 34 коп., в том числе 2 499 468 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате, 41 129 руб. 33 коп. неустойки, 329 929 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «В.А. и Ко» (ОГРН <***> / ИНН <***>; 614087, <...>) в доход федерального бюджета 36 906 руб. 75 коп. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Г.В. Лядова