Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.В.Кобко при ведении протокола судьей Кобко Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» к Товариществу собственников жилья «Толстого 30» о признании деятельности незаконной

В заседании участвовали: от истца – ФИО1, доверенность от 27.05.2009 №23/05; от ответчика – ФИО2, доверенности от 27.07.2009, председатель ФИО3, протокол №1 от 22.12.2008

Суд установил, что Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (далее – ООО «УК Ленинского района») обратилось в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Толстого 30» (далее – ТСЖ «Толстого 30») о признании деятельности по управлению многоквартирным домом №30 по ул.Толстого в г.Владивосток незаконной, признании деятельности по выставлению квитанций за коммунальные услуги (содержанию жилья) незаконной, обязании прекратить деятельность по выставлению квитанций за коммунальные услуги (содержание и ремонт жилья).

В судебном заседании 27.10.2009 суд, в порядке ст.49 АПК РФ, удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований – просит прекратить незаконную деятельность ТСЖ «Толстого 30» по управлению многоквартирным домом №30 по ул.Толстого в г.Владивосток, а именно: пользование общим имуществом в указанном доме, предоставление коммунальных услуг, услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома, а также сбор платы за них.

В судебном заседании 18.11.2009 суд, в порядке ст.49 АПК РФ, удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований – обязать ТСЖ «Толстого 30» прекратить незаконную деятельность по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме №30 по ул.Толстого в г.Владивостоке, выражающуюся в обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, предоставлении коммунальных услуг, услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома, выставлении квитанций на оплату за содержание и ремонт жилья, а также сбор платы за них.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, пояснил, что собственниками многоквартирного дома №30 по ул.Толстого в г.Владивостоке был выбран в качестве способа управления домом – управление управляющей организацией в качестве управляющей организации выбрано ООО «УК Ленинского района». В декабре 2008 года собственниками многоквартирного дома №30 по ул.Толстого в г.Владивостоке был изменен способ управления домом и в качестве способа управления было выбрано ТСЖ «Толстого 30». По настоящее время «УК Ленинского района» осуществляет управление домом в качестве управляющей компании, выставляет квитанции по содержанию и ремонту жилья собственникам, однако ТСЖ «Толстого 30» выставляет собственникам жилья квитанции за содержание и ремонт жилья наравне с ООО «УК Ленинского района», в связи с чем, был подан настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что в декабре 2008 года на общем собрании собственников жилья выбрана форма управления домом в форме управления товариществом собственников жилья, заключены договоры с обслуживающими организациями, при этом, истец продолжал осуществлять деятельность по управлению домом, также выставлял к оплате квитанции. Считает, что у истца отсутствуют полномочия по управлению домом и выставление квитанций.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

30.05.2006 Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица ТСЖ «Толстого 30», о чем выдано свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 25 №002911571.

26.10.2007 Протоколом счетной комиссии №1 общего собрания собственников помещений дома №30 по ул.Толстого, г.Владивосток большинством голосов утвержден способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией; утверждена ООО «УК Ленинского района» в качестве управляющей организации по организации обслуживания и содержания общего имущества дома; утвержден проект договора на управление многоквартирным домом.

20.12.2008 Протоколом №3 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке большинством голосов собственников изменен способ управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья, расторгнуть договор на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

02.03.2009 Протоколом счетной комиссии №2 по результатам голосования решение принято большинством голосов отказаться от выбранного способа управления – управление товариществом собственников жилья ТСЖ «Толстого 30», выйти из состава членов ТСЖ «Толстого 30», подтвердить выбор способа управления – управление управляющей организацией.

11.01.2009 Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица ТСЖ «Толстого 30», о чем выданы свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 25 №003167438, серия 25 №003167439.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования ООО «УК Ленинского района» не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Порядок выбора способа управления многоквартирным домом, его изменение предусмотрены главой 6 ЖК РФ.

Выбор способа управления, обслуживающей организации сопровождается рядом обязательных процедур, проводим до голосования и закрепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Согласно ст.139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Материалами дела установлено, что решением общего собрания лиц, которым принадлежит право собственности на помещения в многоквартирном доме выбрана форма управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья, создано ТСЖ «Толстого 30», при наличии 50,52 % от общего числа голосов собственников многоквартирного дома, что подтверждается Протоколом №3 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке проводимого в форме заочного голосования 19.12.2008 года.

Согласно п.9 ст.161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Протоколом №3 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке проводимого в форме заочного голосования 19.12.2008 года при наличии 50,52 % от общего числа голосов собственников многоквартирного дома, принято решение о расторжении договора на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома № 30 по ул.Толстого в г.Владивостоке с ООО «УК Ленинского района».

Материалами дела установлено, что ТСЖ «Толстого 30», действующее по поручению и за счет членов ТСЖ заключило с управляющей компанией ООО «Мажордом» Договор управления многоквартирным домом (на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома) от 12.01.2009, согласно которому управляющая компания по заданию и за счет средств товарищества в течение согласованного срока за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию (обеспечению эксплуатации) и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке, осуществляет иную, направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Согласно представленным в материалам дела документам, подтверждается что ТСЖ «Толстого 30» для качественного содержания и обслуживания общего имущества дома заключило ряд договоров с обслуживающими организациями, что подтверждается Договором на ремонт мягкой кровли жилого дома по ул.Толстого, 30 от 12.08.2009; Договор от 28.06.2009 на предоставление услуг по промывке и опрессовки системы центрального отопления многоквартирного дома по ул.Толстого, 30 в г.Владивостоке; Договор на оказание услуг с ООО «Водоканал» от 05.06.2009 года; Договор на проведение периодического технического освидетельствования и электроизмерительных работ на лифтах №19-03/1 от 16.03.2009; Договор подряда №14 от 09.03.2009; Договор на вывоз твердых бытовых отходов №6-104/9 от 01.02.2009.

Таким образом, суд установил, что форма управления многоквартирным домом №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке выбрана общим собранием собственников, ТСЖ «Толстого 30» зарегистрировано надлежащим образом в качестве юридического лица, являющимся объединением собственников помещений в многоквартирном доме №30 по ул.Толстого, в г.Владивостоке созданного для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательствам пределах, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем, суд считает, что ТСЖ «Толстого 30» осуществляет свою деятельность в пределах действующего жилищного и гражданского законодательства.

Суд считает необоснованными доводы истца о том, что ООО «УК Ленинского района» осуществляет свою деятельность в рамках закона и не противоречит ему, так как договора с собственниками жилья не расторгнуты ни одним из собственников и продолжают действовать.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способауправления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, у собственников помещений в таком доме обязанность расторгнуть договор с прежней управляющей компанией появляется после того, когда общим собранием собственников принято решение о смене управляющей компании.

Односторонний отказ от договоров управления многоквартирным домом допускается и гражданским законодательством.

По своей правовой природе такой договор относится к договорам возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 782 названного Кодекса предусмотрено, что заказчик, которого в спорных правоотношениях представляют собственники помещений многоквартирного дома, вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. По смыслу данной нормы права причина отказа не имеет значения.

Таким образом, суд установил, что собственники многоквартирного дома, приняв заочное решение о расторжении договора с ООО «УК Ленинского района», отказались от исполнения договоров, заключенных с прежней управляющей компанией, в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству, в связи с чем, выставление квитанций ТСЖ «Толстого 30» на оплату услуг по содержанию дома собственникам многоквартирного дома суд считает обоснованным.

Материалами дела подтверждается, что председателем ТСЖ «Толстого 30» ФИО3 было направлено уведомление в адрес ООО «УК Ленинского района» о том, что в связи с изменением способа управлением дома решением общего собрания собственников принято решение о расторжении договора управления с ООО «УК Ленинского района» и с просьбой о передаче технической документации на дом, а также иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом до 01.02.2009 года, что подтверждается уведомлением от 25. 12.2008 года.

В силу п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Суд установил, что ООО «УК Ленинского района» уклоняется от передачи управления жилым домом и необходимых для этого управления документов, что привело к возникновению спорной ситуации, когда собственники помещений приняли решение о смене управляющей компании, а последняя уклоняется от обязанности, установленной пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ и не передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей компании, что подтверждается Актом от 27.01.2009, составленным комиссией в составе собственников помещений дома №30 по ул.Толстого.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования ООО «УК Ленинского района» не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований Товарищества собственников жилья «ТСЖ №5» отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Е.В.Кобко