Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пелевиной В.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Дальнереченского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Восточные поля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 336 225,10 рублей, в том числе 308000 руб. основного долга, 28225,10 рублей пени, о расторжении договора аренды земельного участка,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору № 2 от 07.04.2014 г. до 6 693,31 рублей, взыскании с администрации Дальнереченского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" переплаты по договору № 2 от 07.04.2014 г. в размере 225 223,54 рубля.

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство сельского хозяйства Приморского края (690007, Приморский край, г.Владивосток, ул.1-Морская д.2, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 18.01.2022, диплом;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 16.06.2021, паспорт, диплом;

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края – ФИО3, паспорт, доверенность от 21.01.2022, копия диплома;

установил:

Администрация Дальнереченского городского округа обратилась в суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОСТОЧНЫЕ ПОЛЯ" с иском о взыскании задолженности в размере 336 225,10 рублей, в том числе 308000 руб. основного долга, 28225,10 рублей пени, о расторжении договора аренды земельного участка.

Определением суда от 09.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Определением суда от 18.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство сельского хозяйства Приморского края.

Определением суда от 18.11.2021 к производству принято встречное исковое заявление ООО «Восточные поля» к Администрации Дальнереченского городского округа о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по Договору №2 от 07.04.2014 до 6 693,31 руб., а также взыскании переплаты по Договору №2 от 07.04.2014 в размере 225 223,54 руб.

24.01.2022 от истца в материалы дела поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит взыскать с ООО "Восточные поля" в пользу Администрации Дальнереченского городского округа сумму основного долга в размере 385 000,02 руб., 39776 рубля 41 копеек пени; расторгнуть договор от 07.04.2014 № 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>; обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля» передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира , расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

В судебном заседании 16.02.2022 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 22.02.2022 до 13 часов 15 минут, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерывах и продолжении судебного заседания на доске объявлений в здании суда и официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»). После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц при ведении протокола секретарем судебного заседания Пелевиной В.А.

Министерство сельского хозяйства Приморского края в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанного лица по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка №2 от 07.04.2014, однако, ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность в заявленной сумме.

Ответчик представил письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что он не признает исковые требования в полном объеме.

ООО «Восточные поля» поддержало в полном объеме встречные исковые требования, пояснило, что сумма арендной платы, подлежащей начислению за весь период действия договора, с учетом установленного размера арендной ставки, составляет 1 114 495,89 руб., однако представленным в материалы дела актом натурного обследования №21 от 03.08.2021 подтверждается, что значительная часть земельного участка не пригодна для использования в сельскохозяйственных целях из-за переувлажненности, заболоченности, наличия в границах участка водных объектов и подверженности затопления талыми водами, в связи с чем, площадь участка, пригодного для использования в сельскохозяйственных целях, составляет 1 437 272 кв.м., в связи с чем, ООО «Восточные поля» просить соразмерно занимаемой площади земельного участка снизить арендную плату.

Администрация Дальнереченского городского округа Приморского края заявленные встречные требования не признает в полном объеме, полагает, что представленный истцом по встречному иску Акт натурного обследования №21 от 03.08.2021 не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку кадастровым инженером было проведено лишь натурное обследование земельного участка, ответчик по встречному иску полагает, что несмотря а утверждение общества о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, истец на протяжении более четырех лет не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы. Ответчик полагает, что арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений п.2 ст.612 ГК РФ относятся на арендатора.

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края поддерживает позицию истца в полном объеме, поскольку полагает, что неисполнение арендатором его обязанности по оплате арендных платежей привело к нарушению прав муниципального образования Дальнереченского городского округа Приморского края на поступление в бюджет платы за использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 07.04.2014 №2.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Дальнереченского городского округа (Арендодатель) и ООО «Восточные поля» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №2 от 07.04.2014 (в редакции Дополнительного соглашения от 11.07.2017), согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...>, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

В силу п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно).

Согласно п.4.1 договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 154 000,00 руб. в год, согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 28000 руб., засчитывается в счет погашения арендной платы. Арендная плата вноситься Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (п.4.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Уведомлением №7775 от 01.12.2020 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за землю в размере 222 129,06 руб., в том числе основной долг 205 333,32 руб., пени 16 795,74 руб., согласно договора аренды земельного участка от 07.04.2014 №2, в связи с чем, предлагал в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Письмом от 30.12.2020 ответчик уведомил истца о том, что в связи с ограничительными мерами, наложенным Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность ООО «Восточные поля» значительно усложнилась и на сегодняшний день компания находится в трудном финансовом положении, в связи с чем ответчик гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

Письмом №1-4/2327 от 29.03.2021 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендной платежи в счет задолженности по арендной плате в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили, а именно сумма задолженности за январь, февраль 2021 в размере 382498,32 руб., пени в размере 42353,06 руб., в связи с чем, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Указанное письмо направлено в адрес ответчика 30.03.2021 на его электронную почту.

Письмом №1-4/2327 от 29.03.2021 ответчик уведомил истца о том, что реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных ООО «Восточные поля» от реализации собственных земельных участков. При получении денежных средств от одного покупателя на расчетный счет ООО «Восточные поля», задолженность по арендной плате будет полностью оплачена.

Претензией №1-4/3969 от 31.05.2021 истец уведомил ответчика о том, что долг по арендной плате на 27.05.2021 составляет сумму основного долга в размере 282333,34 руб., пени 26115,30 руб., итого задолженности с учетом пени – 308 4483,64 руб., в связи с чем, истец предлагал ответчику в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Уведомлением №1-4/4316 от 09.06.2021 истец уведомил ответчика о том, что поскольку ООО «Восточные поля» существенно нарушаются условия договора аренды земельного участка по внесению платы за аренду земельного участка, администрация Дальнереченского городского округа уведомляет ответчика о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка №2 ото 07.04.2014 и освобождении земельного участка с кадастровым №, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым №25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...>, предоставленного для сельскохозяйственного использования. Разрешенный вид использования: для сельскохозяйственного производства, в связи с чем, истец требовал в 10-дневный срок с момента получения данного уведомления в добровольном порядке подписать три подлинных экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и два подписанных экземпляра соглашения направить в адрес администрации Дальнереченского городского округа.

Указанное уведомление было получено ответчиком 16.06.2021, что подтверждается представленным в материалы дела уведомление о вручении, с проставлением даты и подписи получившего лица.

Поскольку ответчик не возвратил сумму основного долга в размере основного долга в размере 385 000,02 руб., 39776 рубля 41 копеек пени, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд находит заявленные Администрацией Дальнереченского городского округа требования обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле,
а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из Договора аренды земельного участка №2 от 07.04.2014, в связи, с чем подлежат применению нормы главы 34 §1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договорами, актами приема-передачи.

Однако, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательства оплаты задолженности по арендной платы в размере 385000,02 руб. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Учитывая изложенное, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 385000,02 руб. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 39776,41 руб. за период с 03.05.2017 по 17.01.2022.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.7.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежат применению нормы п.7.2 договора о взыскании суммы пени в заявленном размере.

Однако ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковое заявление подано в суд 02.07.2021, а, следовательно, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности за период за период с 03.05.2017 по 02.06.2018.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истца о взыскании суммы пени, начисленной на задолженность по договору аренды, возникшую за период с 03.05.2017 по 02.06.2018.

Суд, самостоятельно произвел расчет суммы пени за период с 02.06.2018 по 01.01.2022, с учетом ст.193 ГК РФ, считает подлежащими удовлетворение требований истца о взыскании с ответчика суммы пени в размере 27 693,57 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований суд считает необходимым отказать.

Истцом заявлены требования о расторжении Договора от 07.04.2014 № 2 аренды земельного участка.

В силу п.2.1 договора настоящий договор действует с 07.04.2014 по 06.04.2024.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства, суд считает установленным факт нарушения ответчиком условий Договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №2 от 07.04.2014 в части исполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы в установленном размере.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что Уведомлением №1-4/4316 от 09.06.2021 истец уведомил ответчика о том, что поскольку ООО «Восточные поля» существенно нарушаются условия договора аренды земельного участка по внесению платы за аренду земельного участка, администрация Дальнереченского городского округа уведомляет ответчика о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка №2 ото 07.04.2014 и освобождении земельного участка с кадастровым №, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым №25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...>, предоставленного для сельскохозяйственного использования. Разрешенный вид использования: для сельскохозяйственного производства, в связи с чем, истец требовал в 10-дневный срок с момента получения данного уведомления в добровольном порядке подписать три подлинных экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и два подписанных экземпляра соглашения направить в адрес администрации Дальнереченского городского округа.

С учетом изложенное, суд считает заявленные требования о расторжении Договора от 07.04.2014 № 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ООО «Восточные поля» передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира , расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу на основании статьи 622 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд находит заявленные ООО «Восточные поля» требования необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Восточные поля» о соразмерности снижения ежемесячного размера арендной платы по договору №2 от 07.04.2014 до 6 693,31 руб., ссылается на то, что Актом натурного обследования №21 от 03.08.2021 подтверждается, что значительная часть земельного участка не пригодна для использования в сельскохозяйственных целях из-за переувлаженности, заблочености, наличия в границах участка водных объектов и подверженности затопления талым водами, в связи с чем, площадь пригодного для использования участка в сельскохозяйственных целях составляет 1 437 272 кв.м.

Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что на основании договора присоединения от 15.08.2016 правопреемником ООО «Объединенная молочная компания» является ООО « Восточные поля», о чем администрация Дальнереченского городского округа была уведомлена заявлением исх. № 1406/2 от 14.06.2017г., в котором указано, что к ООО «Восточные поля» перешли все права и обязанности по всем заключенным договорам аренды с ООО «Объединенная молочная компания», в том числе по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116, в связи с чем, с ООО «Восточные поля» было подписано дополнительное соглашение от 11.07.2017 г. к договору аренды № 2 от 07.04.20014 г.

Согласно п.3.1 договора Участок считается переданным Арендодателем и принятым Арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в п. 2.1 Договора. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка. Согласно п.3.3. Договора состояние земельного участка на момент заключения Договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что кадастровым инженером - судебным экспертом ФИО4 составлен Акт натурного обследования №21 от 03.08.2021, из которого следует, что площадь земельного участка с кадастровым №25:02:010704:116 пригодная для сельскохозяйственного производства составляет 1437272 кв.м. (143.7272 га), оставшаяся часть земельного участка площадью 1318465 кв.м. (131.8465 га) не пригодна для сельскохозяйственного использования и сельскохозяйственного производств в виду ее переувлажненности, закустаренности, подверженности подтоплению (затоплению).

Кадастровые работы выполнены кадастровым инженером - судебным экспертом ФИО4, которым в качестве исходных документов использовались: кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67246589 от 04.06.2021; кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67241830 от 04.06.2021; кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67247343 от 04.06.2021; выписка из ЕГРН№ 99/2021/410137491 от 10.08.2021г.

Судом установлено, что результат кадастровых работ представлен актом натурного обследования, то есть кадастровым инженером было проведено только натурное обследование земельного участка.

При этом истец по встречному иску указывает на то, что недостатки участка являются скрытыми и не могли быть выявлены в ходе визуального осмотра при подписании договора аренды, однако кадастровый инженер провел только натурное обследование земельного участка, следовательно, при присоединении к прежнему арендатору ООО «Восточные поля» знало о состоянии земельного участка, так как аукционная документация, схемы земельного участка, сельхозкарты, были доступны для всех участников аукциона.

При этом, выводы кадастрового инженера - судебного эксперта ФИО4, составившего Акт натурного обследования от 03.08.2021г. № 21 не может быть принят в качестве расчета площади участка, пригодного для использования в сельскохозяйственных целях и снижения арендной платы по договору поскольку, согласно условиям п. 1.1. договора земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:116 предоставлен для сельскохозяйственного производства, конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур), условиями данного договора не регламентирован; в состав переданного земельного участка площадью 2 755 737 кв.м. (275,5737га) входят не только пашни, данные обстоятельства были достоверно известны не только ООО «Объединенная молочная компания» при подписании договора, но и его правопреемнику ООО «Восточные поля», что подтверждается сведениями об использовании земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, представленному в администрацию Дальнереченского городского округа исх. № 24 от 01.06.2018г., за подписью Генерального директора ООО «Восточные поля» ФИО5; не учитывается возможность использовать земельный участок для других видов сельскохозяйственного производства, а только предполагает использование пашни.

При подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ООО «Восточные поля» согласилось со всеми условиями договора, приняло на себя права и обязанности по ранее заключенному договору.

Из материалов дела следует, что ООО «Восточные поля» 21.02.2018 направляло в адрес администрации Дальнереченского городского округа заявление о согласовании на вырубку, раскорчевку деревьев на арендованных земельных участках, том числе и на участке с кадастровым номером 25:02:010704:116, а также проведения других работ по очистке участка от кочки и древесно-кустарниковой растительности для увеличения площадей под севооборот.

Таким образом, суд установил, что, несмотря на утверждение общества о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, ООО «Восточные поля» на протяжении более четырех лет не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы. ООО «Восточные поля», являясь профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было учитывать все характеристики земельного участка на стадии принятия на себя обязательств по договору.

Поскольку на момент принятия прав и обязанностей по договору ООО «Восточные поля» имело возможность осмотреть земельный участок, и в случае не согласия с условиями договора, состоянием земельного участка не принимать на себя права и обязанности по договору, не подписывать дополнительное соглашение, а расторгнуть его в добровольном порядке.

Арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений п. 2 ст. 612 ГК РФ относятся на арендатора.

Учитывая изложенное, суд считает, что факт невозможности использования спорного земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, поскольку фототаблица к акту натурного обследования свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, о неисполнении условий договора Арендатором, о неэффективном использовании Участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В результате таких действий ухудшаются качественные характеристики земельного участка.

Из представленного в материалы дела Акту планового (рейдового) осмотра, обследования № 08-95-19 озн от 21.03.2019, составленного Уссурийским отделом по ветеринарному и карантинному фитосанитарному надзору Управления по Приморскому краю и Сахалинской области на земельном участке сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства выявлено нарушение земельного законодательства РФ. На земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:02:010704:116 при осмотре (обследовании) данного земельного участка установлено на площади 74га не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Остальная территория земельного участка около 70га заросшая сорной древесно-кустарниковой растительностью (дуб, осина, ива, леспедиция) требует проведения рекультивационных мероприятий. При визуальном осмотре земельного участка в точке г.к. 45,84701 133,64371 наблюдается зарастание площади около 1 гектара кустарником (тальником) высотой до Зм возрастом примерно от 3-8 лет, а так же признаки выращивания сельскохозяйственных культур (наличие пожневых остатков). В точке г.к. 45,93941 133,63571 отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур, участок на 100% зарос сорной растительностью высотой до 2м. (амброзия, осоки).

В связи с этим в адрес ООО «Восточные поля» направлены предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.

Согласно ч. 2 ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с планом проведения таких мероприятий, составленным в соответствии с частью четвертой статьи 15 настоящего Федерального закона; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы общества о наличии существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых ему могло быть известно заранее перед принятием на себя прав и обязанностей по договору и подписанию дополнительного соглашения, несостоятельны.

Таким образом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не доказаны факты наличия существенных недостатков, препятствующих использованию участка, о которых не могло быть известно при заключении договора, не представило доказательств невозможности использовать арендованный земельный участок с указанным видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения должны эффективно использоваться. Арендатор имеет право проводить в отношении участка оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями, а в случае не согласия с условиями договора и невозможностью использовать земельный участок с разрешенным использованием и в границах, который передан по договору ООО «Восточные поля» имело право расторгнуть договор в добровольном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные ООО «Восточные поля» встречные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ суд считает необходимым взыскать с ООО "Восточные поля" в доход федерального бюджета 29169 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" в пользу Администрации Дальнереченского городского округа 385000 рублей 02 копейки основного долга, 27693 рубля 57 копеек пени.

Расторгнуть договор от 07.04.2014 № 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля» передать Администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2755737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира , расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" в доход федерального бюджета 29169 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.