Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириченко С.А., рассмотрев исковое заявление Индивидуального предпринимателя Петрова Александра Александровича (ИНН 253908744769, ОГРН 304253935800241) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, третье лицо: МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"; Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока, ООО «Аналитик центр».

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, доверенность от 09.10.2020, паспорт, диплом;

от УМС г.Владивостока – ФИО3, доверенность от 30.04.2021, удостоверение, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с заявлением к Управлению Муниципальной собственности г. Владивостока об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от.08.2020 г. № 348-ППВ, установив выкупную стоимость в соответствии с условиями протокола разногласий от 13.08.2020.

Определением суда от 18.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

Определением суда от 21.12.2020 суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока.

17.11.2021 от истца в материалы дела поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора № 348-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3320048 (три миллиона триста двадцать тысяч сорок восемь) рублей 33 копеек (без учета НДС)».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что цена, указанная в проекте Договора купли-продажи №348-ППВ, является завышенной, в связи с чем, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, однако ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца, в связи с чем, был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между УМС г.Владивостока и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества №05-17682-001-Н-АР-8856-08 от 14.01.2019, согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 87,2 кв.м., этаж 1, кадастровый №25:28:050031:1608, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях магазин.

Уведомлением №10/1528 от 16.07.2020 истец предложил ответчику на основании решения Думы г.Владивостока от 09.07.2020 №397 «Об утверждении условий приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» заключить Договор купли-продажи арендуемого ИП ФИО1 муниципального имущества: нежилого помещения, общей площадью 87,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый №25:28:0500312:1608. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 10.12.2023 – ИП ФИО1; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №25:28:050028:41012, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым №25:28:050031:1608. Общая площадь земельного участка – 2274 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома. В связи с изложенным, предлагало выбрать способ оплаты арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку сроком на пять лет), а также рассмотреть три проекта договора купли-продажи арендуемого имущества: при условии единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества; с условием о выкупе в рассрочку, сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях; с условием о выкупе в рассрочку, сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях. В связи с чем, просил в течение 30 дней со дня получения данного уведомления подписать в МКУ «АПМЗН» один из предложенных вариантов договора и документы, являющиеся его неотъемлемой частью.

Согласно проекту Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке №348-ППВ от 13.08.2020 следует, что продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество: нежилого помещения, общей площадью 87,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый №25:28:0500312:1608. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 10.12.2023 – ИП ФИО1; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №25:28:050028:41012, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым №25:28:050031:1608. Общая площадь земельного участка – 2274 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

В силу п.3.1 договора согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г.Владивостока от 15.07.2020 №1491/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 6 752 833,33 руб. (без учета НДС).

Указанный Договор купли-продажи №348-ППВ от 13.08.2020 подписан ИП ФИО1 с Протоколом разногласий, согласно которому п.3.1 договора изложен в следующей редакции: «п.3.1. Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3 982 489 руб. (без учета НДС).

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу ст.3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела Определением суда от 03.03.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза №А51-15114/2020. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Дальневосточный центр оценки» ФИО4.

27.08.2021 в материалы дела от ООО «Дальневосточный центр оценки» поступило Заключение эксперта №11-3/21, согласно которому итоговая рыночная стоимость нежилого помещения общей площадь 87,2 кв.м., этаж:1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №25:28:050031:1608 с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №25:28:050028:1012 пропорциональной размеру общей площади помещения с кадастровым 25:28:050031:1608, рассчитанная с использованием общепринятых подходов и методов оценки, по состоянию на 05.09.2019 составляет 3 984 058 руб. (в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым №25:28:050028:1012 пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым №25:28:050031:1608, общей площадь земельного участка 2274 кв.м., адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома составляет 1128123 руб. Указанная рыночная стоимость включает НДС.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела IIПриказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении ООО «Дальневосточный центр оценки» Заключения эксперта №11-3/21, был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав Заключение эксперта №11-3/21, изготовленное оценщиком «Дальневосточный центр оценки», суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключение эксперта №11-3/21, изготовленное оценщиком «Дальневосточный центр оценки», нежилого помещения общей площадь 87,2 кв.м., этаж:1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №25:28:050031:1608 с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №25:28:050028:1012 пропорциональной размеру общей площади помещения с кадастровым 25:28:050031:1608, рассчитанная с использованием общепринятых подходов и методов оценки, по состоянию на 05.09.2019 составляет 3 984 058 руб. (в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым №25:28:050028:1012 пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым №25:28:050031:1608, общей площадь земельного участка 2274 кв.м., адрес установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома составляет 1128123 руб., составляет 3320048 рублей 33 копеек, не включая НДС, соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора № 348-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3320048 (три миллиона триста двадцать тысяч сорок восемь) рублей 33 копеек (без учета НДС)», обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что ИП ФИО1 понесены и документально подтверждены расходы в размере 30 000 руб., перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края (платежное поручение №1612 от 14.12.2020 на сумму в размере 40000 руб.).

Положение статьи 108 АПК РФ направлено на обеспечение интересов лица (лиц), заявившего ходатайство о проведении экспертизы в целях получения доказательств по делу, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку судом исковые требования ИП ФИО1, в том числе по причине доказанности правомерности требований истца, материалами дела подтверждены понесенные истцом судебные издержки, связанные с оплатой расходов на проведение судебной экспертизы, арбитражный суд считает необходимым взыскать с УМС г.Владивосток в пользу ИП ФИО1 30 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора № 348-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3320048 (три миллиона триста двадцать тысяч сорок восемь) рублей 33 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 30000 рублей расходов на оплату услуг эксперта, а также 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.