Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.В.Кобко, при ведении протокола секретарем судебного заседания Козловой Н.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата рождения 05.01.1963, место рождения г.Магдебург ГДР) к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 23.08.2012, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 03.10.2012, удостоверение;

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «АГРО» (далее – ОАО «АГРО») об обязании ОАО «АГРО» предоставить необходимую для оформления земельного участка документацию и заключить основной договор купли-продажи земельного участка на согласованных в предварительном договоре от 27.12.2011 года условиях.

В судебном заседании 27.11.2012 суд в порядке ст.132 АПК РФ принял к производству встречный иск Открытого акционерного общества «АГРО» к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2011 года, заключенного между ОАО «АГРО» и ФИО1

В судебном заседании 23.01.2013 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство ИП ФИО1 об уточнении заявленных требований – просит обязать ОАО «АГРО» в течение 2 месяцев произвести постановку на кадастровый учет земельного участка длиной 17 метров, шириной 10 метров, общей площадью 170 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 4 119 кв.м. примерной в 63 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание АБК ОАО «АГРО», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый №25:27:03 01 03:0994; обязать ОАО «АГРО» заключить основной договор купли-продажи земельного участка на согласованных в предварительном договоре от 27.12.2011 условиях.

ИП ФИО1 поддержал заявленные требования, пояснил, что ответчик в нарушение заключенного предварительного договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2011 отказывается заключать основной договор купли-продажи, в связи с чем был подан данный иск.

ОАО «АГРО» исковые требования не признает, пояснило, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, следовательно, такой земельный участок не может является предметом договора купли-продажи. Кроме того, ответчик полагает, что Предварительный договор от 27.12.2012 был заключен неуполномоченным лицом – ФИО4

ОАО «АГРО» подержало заявленные встречные требования, пояснило, Предварительный договор от 27.12.2011 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку данный договор был заключен неуполномоченный лицом в форме не установленной действующим законодательством для основного договора. В обоснование заявленных требований ОАО «АГРО» ссылается на ст.160,162,429,550 ГК РФ.

ИП ФИО1 встречные исковые требования не признает, пояснил, что ФИО4 являлся в период заключения договора исполняющим обязанности генерального директора, то есть лицом, действующим на основании прав по должности и устава и, соответственно, имел полномочия на подписание договора. ИП ФИО1 полагает, что спорный договор был одобрен ОАО «АГРО» посредством совершения конкретного действия – принятия ОАО «АГРО» оплаты по договору.

Истец заявил ходатайство об истребовании доказательств у ОАО «АГРО». Суд в порядке ст.66 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с его необоснованностью.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

27.12.2011 ОАО «АГРО», в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от 13.10.2011 (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) подписан Предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому по настоящему договору Продавец обязуется в сроки указанные в договоре заключить договор купли-продажи земельного участка, передать его в собственность Покупателя в сроки, предусмотренные в настоящем договоре, а Покупатель обязуется в сроки указанные в настоящем договоре заключить договор купли-продажи земельного участка, принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п.1.2 договора передаваемый земельный участок длиною 17 метров, шириной 10 метров, общей площадью 170 кв.м., расположен на земельном участке площадью 4 119 кв.м. примерно в 63 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание АБК ОАО «АГРО», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> кадастровый №25:27:030103:0994. Расположение земельного участка указано в Приложении №1, выделен красным и пронумерован номером №5А, которое является неотъемлемой частью договора.

В силу п.2.1.1 договора Покупатель обязан заключить договор купли-продажи, в течение 9 месяцев со дня получения от Продавца письменного уведомления о снятии обременения с земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:0994.

В силу раздела 3 договора цена участка составляет 169 000 рублей. Указанная сумма оплачивается в два этапа: первый платеж – 142 000 рублей; второй платеж – 27 000 рублей.

Согласно п.6.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

04.07.2012 ИП ФИО1 направил в адрес ОАО «АГРО» уведомление №27, в котором просил предоставить межевой дело и кадастровый план земельного участка, указанного в Предварительном договоре от 27.12.2011 года.

ИП ФИО1, полагая, что ОАО «АГРО» уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования ИП ФИО1, заявленные по первоначальному иску, по следующим основаниям.

Согласно п.1 и п.3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком подписан Предварительный договор от 27.12.2011, согласно которому предметом данного договор является земельный участок длиною 17 метров, шириной 10 метров, общей площадью 170 кв.м., расположен на земельном участке площадью 4 119 кв.м. примерно в 63 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание АБК ОАО «АГРО», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> кадастровый №25:27:030103:0994. Расположение земельного участка указано в Приложении №1, выделен красным и пронумерован номером №5А, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.2.1.1 Предварительного договора от 27.12.2011 Покупатель обязан заключить договор купли-продажи, в течение 9 месяцев со дня получения от Продавца письменного уведомления о снятии обременения с земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:0994.

В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела установлено, что Предварительный договор от 27.12.2011 от имени ОАО «АГРО» подписан ФИО4, действующим на основании доверенности от 13.10.2011 года.

Доверенность от 13.10.2011, на основании которой ФИО4 был подписан Предварительный договор от 27.12.2011 сторонами представлена не была, у истца данная доверенность также отсутствует.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ФИО4 является работником ОАО «АГРО» и занимает должность заместителя генерального директора по административно-хозяйственной части. Согласно представленной в материалы дела Должностной инструкции заместителя директора по административно-хозяйственной части ОАО «АГРО» целевое назначение данной должности заключается в управлении обеспечением функционирования и развития материально-технической и материально-производственной базы организации. В его должностные обязанности входит реализация функций управления, в том числе, планирование, организация, мотивация, контроль административно-хозяйственной части ОАО «АГРО».

Согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

В соответствии с ч.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Из представленного в материалы дела Устава ОАО «АГРО» следует, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется Генеральным директором (единоличным исполнительным органом общества). В силу п.11.5 устава генеральный директор без доверенности действует от имени общества, в том числе, подписывает финансовые и иные документы общества. Данные полномочия предоставлены в соответствии с п.11.5 ст.11 Устава ОАО «АГРО», утвержденного Решением общего собрания акционеров от 08.04.2002, Генеральному директору ОАО «АГРО» ФИО5

Истец в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду доказательства, наделения ФИО4 единоличным исполнительным органом ОАО «АГРО» в лице Генерального директора ФИО5 полномочиями на заключение Предварительного договора от 27.12.2011 года.

Суд считает необоснованными доводы истца о том, что ФИО4 имеет право действовать от имени ОАО «АГРО» без соответствующей доверенности, поскольку он подписывал бухгалтерский баланс и списки аффелированных лиц, так как из представленных в материалы дела документов следует, что бухгалтерский баланс и списки аффелированных лиц были подписаны ФИО4 в соответствии с доверенностью, предоставленной Генеральным директором ФИО5 на подписание данных документов.

Таким образом, суд установил, что поскольку доказательства наличия у ФИО4 на момент подписания Предварительного договора от 27.12.2011 года правомочий действовать от имени ОАО «АГРО» отсутствуют, следовательно, Предварительный договор от 27.12.2011 года подписан неуполномоченным лицом, воля общества на совершение сделки отсутствует. Данный договор считается по смыслу ст.183 ГК РФ заключенным от имени и в интересах ФИО4 Однако, ФИО4 не вправе был заключать такой договор, поскольку не обладает правами в отношении спорного земельного участка, принадлежащего ОАО «АГРО», следовательно, ФИО4 не вправе был распоряжаться данным участком.

Суд считает несостоятельными доводы истца о том, что Предварительный договор от 27.12.2011 был впоследствии одобрен ОАО «АГРО» посредством оплаты в порядке ст.183 ГК РФ, поскольку из представленных в материалы дела платежных поручений, на которые ссылается истец, №333 от 24.08.2011 следует, что сумма в размере 142 000 рублей была произведена согласно счету №58 от 19.08.2011 за продукты питания; №20 от 16.01.2012 сумма в размере 27 000 рублей, следует, что данная сумма является оплатой по договору купли-продажи от 27.12.2011 за земельный участок, однако платежным поручением №213 от 213 сумма в размере 27 000 рублей была возвращена на счет ИП ФИО1 как возврат ошибочно перечисленных денежных средств по платежному поручению №20 от 16.01.2012 года.

Учитывая изложенное, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ОАО «АГРО» заключить основной договор купли-продажи земельного участка на согласованных в Предварительном договоре от 27.12.2011 условиях.

Защита гражданских прав предусмотрена ст.12 ГК РФ.

Однако, ст.12 ГК РФ не предусмотрен такой защиты нарушенного права как обязание произвести постановку земельного участка на кадастровый учет.

Учитывая изложенное, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ОАО «АГРО» в течение 2 месяцев произвести постановку на кадастровый учет земельного участка длиной 17 метров, шириной 10 метров, общей площадью 170 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 4 119 кв.м. примерной в 63 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание АБК ОАО «АГРО», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый №25:27:03 01 03:0994

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ОАО «АГРО» по следующим основаниям.

Истец в обоснование требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2012, заключенного между ОАО «АГРО» и ФИО1 ссылается на ст.160,162,429,550 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.2 ст.162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что между ОАО «АГРО», в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от 13.10.2011 (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) был подписан Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2011.

Судом установлено, что спорный договор был составлен в виде единого документа в письменной форме, однако Предварительный договор от 27.12.2011 года был подписан со стороны ОАО «АГРО» неуполномоченным лицом – ФИО4

Следовательно, при оценке данной сделки следует руководствоваться положениями ст.183 ГК РФ.

Истец в порядке ст.65 АПК РФ не представил доказательств последующего одобрения данной сделки в порядке ст.183 ГК РФ.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В то же время ст.183 ГК РФ предусмотрены иные правовые последствия заключения договора неуполномоченным лицом.

Согласно п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому (в частности, об исполнении обязательства, о применении ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

При этом, согласно п.4 названного информационного письма пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Превышение предоставленных представителю полномочий не свидетельствует о безусловной ничтожности заключенной им сделки в случае, если она прямо не противоречит требованиям закона или иных правовых актов и одобрена представляемым.

Таким образом, суд установил, что подписание Предварительного договора от 27.12.2011 года от имени ОАО «АГРО» неуполномоченным лицом свидетельствует о заключении данного договора с пороком воли, а не формы, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признании данного договора недействительной (ничтожной) сделкой, в силу ст.160,162,429,550 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований ИП ФИО1 отказать.

В удовлетворении заявленных встречных требований ОАО АГРО отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.