Гражданский кодекс часть 1

о признании недействующим пункта 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденного Постановлением Главы Уссурийского городского округа № 1697 от 19.10.2007,

при участии в заседании:

от заявителя – не явился, извещен;

от Главы Уссурийского городского округа – начальник отдела ФИО2 по доверенности № 84 от 18.01.2010, действительной до 31.12.2010, со специальными полномочиями,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующим пункт 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденного Постановлением Главы Уссурийского городского округа № 1697 от 19.10.2007, в связи с его не соответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Заявитель в судебное заседание не явился, компетентных представителей не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

В обоснование заявленных требований предприниматель сослался на то, что положения пункта 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденного Постановлением Главы Уссурийского городского округа № 1697 от 19.10.2007, устанавливают ограничения обязанностей Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на полную компенсацию издержек, понесенных арендатором в связи с проведением капитального ремонта занимаемого помещения.

По мнению заявителя, принятое Главой Уссурийского городского округа оспариваемое Постановление № 1697 от 19.10.2007не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нормы гражданского законодательства не устанавливают каких-либо ограничений на

зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Глава Уссурийского городского округа с заявленными требованиями не согласился. Представитель ответчика пояснил, что оспариваемый заявителем пункт 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденного Постановлением № 1697 от 19.10.2007, не противоречит нормам гражданского законодательства, полностью согласуется с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принят в соответствии с положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

По мнению представителя ответчика, оспариваемый муниципальный правовой акт не ограничивает обязанности Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на полную компенсацию издержек, понесенных арендатором.

При рассмотрении дела судом установлено следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.04.2000 Администрацией Первореченского района г. Владивостока, о чем в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись за основным государственным регистрационным номером 304251124100095.

24.07.2002 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района, в лице заместителя главы муниципального образования - председателя комитета по управлению имуществом (арендодатель) заключен договор № 316 на аренду объектов нежилого фонда муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района, являющихся муниципальной собственностью.

В соответствии с данным договором индивидуальному предпринимателю ФИО1 был передан во временное пользование объект нежилого фонда общей площадью 245,1 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для использования его под склад.

19.10.2007 в соответствии с решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.206 № 460-НПА в целях восстановления и улучшения технического состояния арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности Уссурийского городского округа, Постановлением № 1697 Главы Уссурийского городского округа утвержден «Порядок осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа» (далее – «Порядок»).

В пункте 7 данного Порядка установлена норма, в соответствии с которой к зачету может быть принята стоимость затрат арендатора, не превышающая 24-кратный размер месячной арендной платы, рассчитанный на день заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с информацией Администрации Уссурийского городского округа от 03.02.2010 № 28-16/085 Постановление № 1697 было опубликовано 26.10.2007 в газете «Уссурийские новости» № 43.

28.05.2008 Постановлением Главы Уссурийского городского округа № 615 «О внесении изменений в Постановление главы Уссурийского городского округа от 19.10.2007 № 1697» пункт 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа» дополнен абзацем, в соответствии с которым при зачете затрат арендатора на проведение работ по капитальному ремонту объекта, имеющего физический износ более 75 процентов, к зачету может быть принята стоимость затрат, не превышающая 48-кратный размер месячной арендной платы, рассчитанный на день заключения дополнительного соглашения. Данные изменения были опубликованы 06.06.2008 в газете «Уссурийские новости» № 23.

Заявитель, полагая, что оспариваемая часть нормативного правового акта не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его имущественные права, обратился с заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, проанализировав законность оспариваемого нормативного акта, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 194 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельного положения на соответствие его федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, а также полномочия органа или лица, принявших оспариваемый нормативный правовой акт.

В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится исключительно в ведении Российской Федерации, поэтому органы местного самоуправления не вправе принимать нормативные правовые акты, противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отдельные положения оспариваемого нормативного правового акта, устанавливающие правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц и рассчитанные на неоднократное применение, в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации не должны содержать положений, противоречащих нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим договор аренды, а также общим принципам гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 3 части1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (далее - «Закон № 131-ФЗ») вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 17 Закона № 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов обладают полномочиями, в том числе, на принятие устава муниципального образования и внесение в него изменений и дополнений, а также издание муниципальных правовых актов.

Основные принципы и порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью Уссурийского городского округа в целях ее сохранения и рационального использования в интересах жителей муниципального образования определены Положением о порядке управления, владения и распоряжения муниципальной собственностью Уссурийского городского округа, утвержденным Решением Думы г. Уссурийска и Уссурийского района от 28.11.2004 № 84.

В соответствии с пунктом 2.5 указанного Положения муниципальная собственность, если иное не установлено действующим законодательством, может быть передана во владение, пользование, распоряжение юридических и физических лиц, использована в качестве предмета залога, аренды, объединена с имуществом юридических (том числе негосударственных) и физических лиц, использована и обременена иными законными способами.

Общие положения об аренде определены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здание, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, а также потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Уссурийского городского округа, оформления и переоформления договоров аренды, взаимоотношений между арендодателем и арендатором, а также порядок сбора арендных платежей устанавливается Решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2006 № 460-НПА «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности Уссурийского городского округа».

Согласно пункту 1.2 указанного Решения полномочия арендодателя при сдаче объектов муниципальной собственности Уссурийского городского округа в аренду от имени Уссурийского городского округа осуществляет Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.

Капитальный ремонт арендованного имущества производится арендатором по согласованию с собственником муниципального имущества за свой счет с последующим зачетом произведенных затрат в счет арендной платы согласно Порядку, утвержденному главой Уссурийского городского округа (пункт 2.3 Решения).

В спорной ситуации предметом договора в соответствии с п. 1.1 договора от 24.07.2002 № 316 является объект нежилого фонда – склад, следовательно, заключение договора аренды с условием об установлении арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (капитальный ремонт ) нормами муниципального правового акта допускается.

Таким образом, арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства.

Вопросы согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности Уссурийского городского округа, арендодателем которых является Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, а также оформления зачета объема выполненных работ в счет арендной платы регулируются Постановлением № 1697 от 19.10.2007 «Об утверждении порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденным Главой Уссурийского городского округа в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2006 № 460-НПА.

Пункт 7 данного Порядка устанавливает, что стоимость затрат арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта, принимаемая к зачету в счет арендной платы, не может превышать 24-кратный размер месячной арендной платы, рассчитанной на день заключения дополнительного соглашения, при зачете затрат арендатора на проведение работ по капитальному ремонту объекта, имеющего физический износ более 75 процентов, к зачету может быть принята стоимость затрат, не превышающая 48-кратный размер месячной арендной платы, рассчитанный на день заключения дополнительного соглашения

При этом согласно пункту 5 Порядка, зачет стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта осуществляется в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды, заключаемым между Управлением и арендатором.

Суд, исследовав материалы дела, установил, что договор № 316 на аренду объектов нежилого фонда муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района заключен арендатором и арендодателем 24.07.2002, при этом никаких дополнительных соглашений к договору аренды между сторонами заключено не было.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 47 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

Порядок опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов устанавливается уставом муниципального образования и должен обеспечивать возможность ознакомления с ними граждан, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом.

Оспариваемое Постановление Главы Уссурийского городского округа Приморского края от 19.10.2007 № 1697 опубликовано 26.10.2007 в газете «Уссурийские новости» № 43.

Поскольку договорные отношения между сторонами возникли раньше, чем было издано Постановление Главы Уссурийского городского округа № 1697 от 19.10.2007, на них не могут распространяться нормы и положения указанного постановления.

Соответственно, оспариваемое Постановление не может затрагивать каким – либо образом права и интересы заявителя в сфере арендных и имущественных отношений.

Ограничение 24-кратным либо 48-кратным размером месячной арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта, принимаемых к зачету, по смыслу пункта 7 Постановления № 1697 от 19.10.2007 «Об утверждении порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа» не означает невозможности компенсации остальной части затрат арендатора иным, кроме зачета, способом.

Заявитель получил компенсацию фактических затрат на проведение капитального ремонта, что следует из судебных актов по делу № А51-5174/2009, согласно которым заявление Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании арендной платы и встречный иск предпринимателя о взыскании стоимости затрат на капитальный ремонт рассмотрены, произведен зачет требований по встречному и первоначальному искам, с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскана соответствующая сумма в качестве возмещения затрат на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Таким образом, индивидуальному предпринимателю ФИО1 компенсированы фактические расходы на капитальный ремонт как путем произведения зачета, так и выплаты денежных сумм, в связи с чем имущественные права предпринимателя не нарушены.

Суд отклоняет довод заявителя о том, что оспариваемые положения пункта 7 устанавливают ограничение обязанностей Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на полную компенсацию издержек, понесенных арендатором в связи с проведением капитального ремонта занимаемого помещения.

Кроме того, суд не установил несоответствия и противоречий положений, содержащихся в пункте 7 оспариваемого Порядка Гражданскому кодексу Российской Федерации, иному федеральному закону или нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.

Оспариваемый пункт 7 Порядка принят в пределах полномочий Главы Уссурийского городского округа.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Признать пункт 7 «Порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа», утвержденного Постановлением Главы Уссурийского городского округа № 1697 от 19.10.2007, соответствующим Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Решение арбитражного суда по делу вступает в законную силу немедленно после его принятия.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1900 (одну тысячу девятьсот) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение арбитражного суда по делу может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в течение месяца со дня вступления в законную силу.

Председательствующий О.П. Хвалько

Судьи Н.Н. Анисимова

А.А. Фокина