Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Золкиной Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «РОСТ» (ИНН 2029529 , ОГРН 2500534593 ) к Администрации Артемовского городского округа (ОГРН1022500538444, ИНН2502012187), Обществу с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» (ОГРН1065406153856, ИНН5406360363) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, о направлении проекта договора,

при участии:

от истца: - представитель ФИО1 – доверенность от 22.07.2014, паспорт;

от ответчиков: - ;

установил: Истец - Общество с ограниченной ответственностью "РОСТ" обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчикам - Администрации Артемовского городского округа, Обществу с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» и просит суд:

- признать недостоверным отчет ООО «Профессиональная оценка» о рыночной стоимости здания – баня № 2 общей площадью 1962, 20 кв.м. (лит.А), этажность 1,подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>;

- определить достоверную величину рыночной стоимости здания – баня № 2 общей площадью 1962, 20 кв.м. (лит.А), этажность 1,подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>.

- обязать ответчика направить истцу подписанный со своей стороны договор купли – продажи здания - баня № 2 общей площадью 1962, 20 кв.м. (лит.А), этажность 1,подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем е судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в отсутствие ответчиков.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит: признать недостоверным выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» отчет №278-р об оценке рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

установить в качестве достоверной величину рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в отчете №14-01.1639 от 22.08.2014, выполненном ООО «Центр развития инвестиций», и равную 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей;

обязать Администрацию Артемовского городского округа направить Обществу с ограниченной ответственностью «Рост» подписанный со своей стороны проект договора купли–продажи муниципального имущества - здания - баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м. (лит.А), этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>, с указанием в пункте 2.1. договора рыночной цены объекта равной 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Уточненные исковые требования приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец уточненные исковые требования поддержал, приобщил подлинные документы к материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующее.

06.03.2008 Артемовский городской округ в лице муниципального учреждения управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа (Арендодатель) и ООО «Рост» (Арендатор) заключили Договор аренды имущества №35, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование муниципальное имущество: здание -Баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м (лит. А); этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, 1939 года постройки, расположенное по адресу: <...> для использования в производственных целях.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2008.

23.06.2014 ответчик Администрация Артемовского городского округа направил в адрес истца письмо №30-18/1379 с предложением заключить договор купли-продажи указанного арендуемого муниципального имущества как субъекту малого и среднего предпринимательства в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с приложением проекта договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке.

Согласно п.1.2 договора порядок продажа объекта осуществляется на основании решения Думы Артемовского городского округа от 28.11.2013 №216 «О программе приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа на 2014 год». Условия приватизации арендуемого истцом имущества утверждены Постановлением администрации Артемовского городского округа от 16.06.2014 № 2053-па.

В соответствии с п.2.1 проекта спорного Договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке цена продажи арендуемого имущества составляет 18890000 рублей.

Рыночная стоимость определена в размере 18890000 рублей на основании произведенной ответчиком ООО «Профессиональная оценка» по муниципальному контракту от 26.05.2014 № 2/05 на оказание услуг по оценке муниципального имущества, заключенному между ООО «Профессиональная оценка» и Управлением имущественных отношений администрации артемовского городского округа, оценки рыночной стоимости здания - Баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м (лит. А); этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, 1939 года постройки, расположенного по адресу: <...>, отраженной в отчете №278-р от 03.06.2014.

11.07.2014 истцом был подготовлен и передан ответчику Администрации Артемовского городского округа протокол разногласий от 09.07.2014 к проекту Договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что истец заинтересован в приобретении указанного имущества и намерен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене 7890000 рублей.

15.07.2014 Администрация Артемовского городского округа подготовила письменное Уведомление №30-18/1555 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

Истец, не согласившись с выводами, изложенными в отчете №278-р от 03.06.2014, выполненном ответчикомООО «Профессиональная оценка», полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, а отчет, на основании которого определена выкупная стоимость спорного имущества – недостоверным, обратился в суд с данным иском, ссылаясь в обоснование заявленных требований на отчет №14-01.1639 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, выполненный ООО «Центр развития инвестиций» 22.08.2014.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в ст. 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В этой связи, поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со ст.13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, 255 и 256.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 ФСО № 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчёта корреспондируют права оценщика, предусмотренные ст. 14 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

-информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

-состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

-отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований о признании недостоверным выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» отчета №278-р, истец ссылается на представленное в материалы дела заключение №09-2014/15 на отчет №278-р специалиста Некоммерческого партнерства «Национальный союз экспертных организаций», согласно которому содержание отчета №278-р от 03.06.2014, подготовленного ООО «Профессиональная оценка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, кроме того, в заключении отмечено, что в рамках определения стоимости затратным подходом оценщиками рассчитана только стоимость улучшений (здания) без учета стоимости земельного участка.

Доказательств, опровергающих данный довод истца, ответчиками в материалы дела не представлено.

При этом суд принимает во внимание представленное в материалы дела экспертное заключение №093/3-14, подготовленное 22.07.2014 НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации» по результатам обследования строительных конструкций здания, согласно выводам которого строительные конструкции и инженерные коммуникации здания, расположенного по адресу: <...>, находятся в аварийном техническом состоянии, на грани разрушения, которое местами уже началось, физический износ здания составляет 75,83%, что не соответствует данным о физическом износе здания, приведенным в отчете №278-р, согласно которому физический износ здания составляет 65,31 %.

Неудовлетворительное состояние здания также подтверждается представленными фототаблицами.

Таким образом, поскольку как установлено судом и подтверждается материалами дела, отчёт №278-р не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков», арбитражный суд признает спорный отчет недостоверным и удовлетворяет предъявленные по настоящему делу исковые требования о признании недостоверным выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» отчета №278-р об оценке рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, как законные и обоснованные.

Кроме того, в рамках настоящего дела истцом заявлены исковые требования об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной в отчете №14-01.1639 от 22.08.2014, выполненном ООО «Центр развития инвестиций», и равной 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей, а также обязании Администрации Артемовского городского округа направить Обществу с ограниченной ответственностью «Рост» подписанный со своей стороны проект договора купли–продажи муниципального имущества - здания - баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м. (лит.А), этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>, с указанием в пункте 2.1. договора рыночной цены объекта равной 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что продажа объекта осуществляется на основании решения Думы Артемовского городского округа от 28.11.2013 №216 «О программе приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа на 2014 год». Условия приватизации арендуемого истцом имущества утверждены Постановлением администрации Артемовского городского округа от 16.06.2014 № 2053-па.

Рыночная стоимость муниципального имущества установлена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, изготовленного ООО «Профессиональная оценка».

Однако, из представленного в материалы дела заключения №09-2014/15н, подготовленного НП «Национальный союз экспертных организаций» на Отчет №278-р от 03.06.2014, выполненный оценщиком ООО «Профессиональная оценка» следует, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом был представлен Отчет №14-01.1639 от 22.08.2014 об оценке рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций» согласно которому установлено, что рыночная стоимость объекта оценки – по состоянию на 18.08.2014 составляет 6600000 рублей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении Отчета №14-01.1639 от 22.08.2014 рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изготовленного ООО «Центр развития инвестиций», оценщиком был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в отчете №14-01.1639, было установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 18.08.2014 округленно составляет 6600000 рублей

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав Отчет об оценке №14-01.1639 от 22.08.2014, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций» суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

Из представленного в материалы дела Экспертного заключения №2152/11/14 от 23.09.2014, изготовленного НП СРО «Деловой союз оценщиков» на Отчет об оценке рыночной стоимости здания №14-01.1639 от 22.08.2014, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», также следует, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998; а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с Отчетом об оценке №14-01.1639 от 22.08.2014, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», и составляющий 6600000 рублей, соответствует действующему законодательству, в связи с чем суд считает возможным возложить на Администрацию Артемовского городского округа обязанность по направлению истцу подписанного со своей стороны проекта договора купли–продажи муниципального имущества - здания - баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м. (лит.А), этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>, с указанием в пункте 2.1. договора рыночной цены объекта равной 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом того, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недостоверным выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» отчет №278-р об оценке рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Установить в качестве достоверной величину рыночной стоимости здания – бани №2 (лит.А), этажность: 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, общей площадью 1962,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в отчете №14-01.1639 от 22.08.2014, выполненном ООО «Центр развития инвестиций», и равную 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Обязать Администрацию Артемовского городского округа направить Обществу с ограниченной ответственностью «Рост» подписанный со своей стороны проект договора купли–продажи муниципального имущества - здания - баня №2 общей площадью 1962,20 кв.м. (лит.А), этажность 1, подвальный этаж, назначение: нежилое, по адресу: <...>, с указанием в пункте 2.1. договора рыночной цены объекта равной 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Рост» 4 000 (четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.