Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Запеваловым Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ГлавМонтажОбъединение» (ИНН 2511083314, ОГРН 1132511001985) к Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления градостроительства Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600) об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора

при участии в заседании:

от истца - ФИО1, доверенность от 16.07.2014 (сроком на 3 года), паспорт;

от ответчика – не явились, извещены;

установил: Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ГлавМонтажОбъединение» (далее – ООО СК «ГлавМонтажОбъединение») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации Уссурийского городского округа об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора №8540/14а аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа от 28.05.2014: пункт 3.3. Договора изложить в следующей редакции «Размер задатка 3 536 000 рублей 00 копеек засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с 28.06.2014 по 27.07.2014 в размере 1 768 000 рублей 00 копеек вносится не позднее 30дней со дня подписания Покупателем протокола об итогах аукциона на счет Арендодателя УФК по Приморскому краю (Администрация Уссурийского городского округа) ИНН <***> КПП 251101001, код ОКТМО 05723000, р/сч. 40101810900000010002, ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г.Владивосток, БИК 040507001, код 00111105012040000120», соответственно пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции: «С 28.05.2014 года арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным в размере, указанном в пункте 3.2 Договора».

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в отсутствие представителей указанного лица.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что по итогам проведенного аукциона 13.05.2014 сторонами был составлен проект Договора аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а. Истец, не согласившись с условиями проекта договора аренды, в том числе, в части исчисления суммы арендной платы, а также иных пунктов, направил в адрес ответчика протокол разногласий, однако на момент подачи данного иска в суд ответчик в порядке ст.445 ГК РФ не дал истца ответ о принятии или об отклонении протокола разногласий к спорному договору, в связи с чем был заявлен настоящий иск.

Ответчик представил письменный отзыв в материалы дела, в котором пояснил, что исковые требования не признает, полагает, что изменение условий по договору, заключенному на торгах, противоречит требованиям ст.38.1, ст. 65 ЗК РФ, согласно которым условия о порядке оплаты арендных платежей являются существенным условием договора аренды земельного участка. Ответчик полагает, что заключение договора с протоколом разногласий с измененным условием внесения арендных платежей договора аренды земельного участка с истцом приведет к нарушению муниципального правового акта и как следствие к нарушению норм земельного законодательства.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

11.04.2014 в газете «Уссурийские новости» №15 (178) было опубликовано Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, в котором сообщалось о том, что 13.05.2014 года в 10 часов 30 минут администрация Уссурийского городского округа проводит аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок по адресу: <...>. Организатор аукциона и продавец – Администрация Уссурийского городского округа. Лот №1 – предмет аукциона – право на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Местоположение: установлено примерно в 103 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>. Площадь 5691 кв.м. Кадастровый №25:34:017101:5737. Начальная цена предмета аукциона (без учета НДС) – 8 840 000 рублей. Размер задатка (40 % начальной цены) – 3 536 000 рублей.

13.05.2014 в соответствии с Протоколом о результатах аукциона №329 был признан победителем аукциона ООО СК «ГлавМонтажОбъединение».

13.05.2014 Истец направил в адрес ответчика Письмо №316, в котором просил в связи с неожиданно высокой стоимостью аукциона предусмотреть в Договоре аренды земельного участка №8540/14а рассрочку внесения платежей за первый год пользования участком сроком на шесть месяцев.

28.05.2014 Администрация Уссурийского городского округа Приморского края (Арендодатель) и ООО СК «ГлавМонтажОбъединение» (Арендатор) заключили Договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5691 кв.м., для строительства многоквартирного жилого дома, кадастровый №25:34:017101:5737, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 103 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома.

В силу п.3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается в размере 31 824 000 рублей в год.

Согласно п.3.2 договора размер арендной платы за участок в месяц устанавливается в размере 2 652 000 рублей.

В силу п.3.3 договора размере 3 536 000 рублей засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с 28.05.2014 по 27.05.2015 в размере 28 288 000 рублей вносится не позднее 30 дней со дня подписания Покупателем протокола об итогах аукциона на счет Арендодателя УФК по Приморскому краю (Администрация Уссурийского городского округа) ИНН <***>, КПП 251101001, код ОКТМО 05723000, р/сч. 40101810900000010002 ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г.Владивосток, БИК 040507001, код 00111105012040000120.

В силу п.3.4 договора с 28.05.2015 арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным в размере, указанном в п.3.2 договора.

Истец, не согласившись с п.3.3, п.3.4 договора в редакции ответчика направил в адрес ответчика Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а, согласно которому п.3.3 договора изложен в следующей редакции: «Размер задатка 3 536 000 рублей засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельный участка. Остальная часть платежа за период с 28.05.2014 по 27.05.2015 в размере 17 680 000 рублей вносится не позднее 30 дней со дня подписания Покупателем протокола об итогах аукциона на счет Арендодателя УФК по Приморскому краю (Администрация Уссурийского городского округа) ИНН <***>, КПП 251101001, код ОКТМО 05723000, р/сч. 40101810900000010002 ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г.Владивосток, БИК 040507001, код 00111105012040000120»; п.3.4 договора изложить в следующей редакции: «с 28.05.2014 арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным, в размере, указанном в п.3.2 настоящего договора».

07.07.2014 ответчик подготовил письменное Уведомление №16-01/21/8479 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора аренды в предложенной истцом редакции.

Истец, полагая, что изложение п.3.3, п.3.2 Договора аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а от 28.05.2014 является неправомерным, обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Наряду с этим, согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрены случаи, когда заключение договора является обязательным для сторон, и определен порядок разрешения возникших между ними разногласий по условиям проекта договора.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании указанной нормы права либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда в порядке статьи 446 ГК РФ.

По смыслу положений статей 447, 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги, в день проведения аукциона или конкурса путем подписания протокола о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Положениями статьей 22, 25, 29, 30, 38 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии Правилами N 808.

Согласно пунктам 25, 26, 27 Правил N 808 результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что истец, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, текст которого был размещен в газете «Уссурийские новости» №15 (178) от 11.04.2014, а также обладал достоверной информацией относительно характеристик земельного участка, размера задатка, срока аренды земельного участка, порядком оплаты арендной платы. Договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а от 28.05.2014 подписан со стороны истца на момент подписания без разногласий.

Доказательства того, что при заключении Договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а от 28.05.2014 между сторонами существовали какие-либо разногласия по его условиям, в частности по внесению арендных платежей, истцом в порядке ст.65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Исходя из смысла положений статьи 432, 433 ГК РФ момент заключения договора непосредственно связан с получением лицом, направившим оферту, ее акцепта, в результате чего стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения.

В случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия такого договора наступают после его регистрации (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

При проведении торгов акцепт оферты происходит в момент подписания протокола между организатором торгов и их победителем, в связи с чем сам факт подписания такого протокола по результатам торгов исключает возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий подлежащего заключению договора. Это обстоятельство положено судами в основу вывода о правомерности отказа ответчиков от заключения спорного договора на условиях истца.

При этом несоответствие условий договора, заключенного по результатам проведения торгов, в части оплаты арендной платы единовременным платежом за первый год аренды, муниципальному правовому акту, предусматривающему ежемесячное внесение арендной платы, не является нарушением правового акта, а относится к праву сторон включить в договор условия по смыслу ст.421 ГК РФ.

Кроме того, суд считает, что в случае удовлетворения требований истца победитель торгов будет иметь явно неравное положение перед другими участниками торгов, которые предлагая на торгах тот или иной размер арендной платы, предполагали свою обязанность по условиям конкурсной документации оплату единовременно арендной платы за первый год аренды, а не рассчитывали на возможность урегулирования данного условия впоследствии в суде.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, изложение п.3.3, п.3.2 Договора аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа №8540/14а от 28.05.2014 в редакции ответчика является правомерным и соответствует действующему гражданскому и земельному законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.