Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: администрация Посьетского городского поселения Хасанского муниципального района, администрация Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района

о расторжении договора, обязании возвратить земельные участки,

при участии

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 22.08.2014 №14;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 21.01.2016;

от третьих лиц представители не явились,

установил: Администрация Хасанского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями «ТУМАНГАН» (далее – ООО «ТУМАНГАН») с иском о расторжении договора аренды от 30.12.2005 № 658 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:20:030801:51, 25:20:040101:68, 25:20:040101:69, 25:20:040101:70, 25:20:040101:71, 25:20:040101:72, 25:20:040101:73, 25:20:040101:74; обязании передать Администрации Посьетского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:030801:51 площадью 6000000 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 2750 м на северо-восток от дома №28 по ул.Центральная в с.Гвоздеве; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:68 площадью 455960 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 5262 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:69 площадью 746994 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 4255 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:70 площадью 243520 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 5842 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:71 площадью 1587831 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 1510 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязать передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:72 площадью 237650 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 2073 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:73 площадью 49039 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 1458 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово; обязании передать Администрации Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:20:040101:74 площадью 6144875 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, Хасанский район, в 97 м на северо-восток от дома №19 по ул.Юбилейная в с.Цуканово (с учетом уточнения требований в судебном заседании 22.12.2015).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации и обоснованы использованием ответчиком земельных участков по договору аренды не по целевому назначению.

Определением суда от 01.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены Администрация Посьетского городского поселения Хасанского муниципального района и Администрация Краскинского городского поселения Хасанского муниципального района.

Администрация Посьетского городского поселения и Администрация Краскинского городского поселения, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель Администрации Хасанского муниципального района поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, сославшись на акты проверок целевого использования земельных участков, постановления мирового судьи о назначении ответчику административного наказания по части 1 статьи 19.4.1, частям 1, 25 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Считает, что действующим законодательством в отношении земель сельскохозяйственного назначения, с учетом их особой значимости и ценности, установлен особый режим использования, в соответствии с которым неиспользование земель для ведения сельскохозяйственной деятельности равнозначно использованию земель не по целевому назначению. Также пояснил, что по сложившейся в районе практике, после исполнения судебного акта о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении участка Администрации Хасанского муниципального района, документы по спорному земельному участку передаются в администрацию соответствующего городского и сельского поселения для приятия решения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Полагает, что действия Администрации Хасанского муниципального района как стороны договора аренды земельных участков по расторжению данного договора в связи с неиспользованием земельных участков по целевому назначению не являются распоряжением земельными участками по смыслу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Представитель ООО «ТУМАНГАН» пояснил, что считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку общество условия договора не нарушает, исполняет обязательства по оплате аренды в полном объеме. Пояснил, что арендованные земельные участки используются для выращивания лекарственных трав, фруктов, разведения садов. При заключении договора аренды земельного участка ООО «Туманган» по просьбе Администрации района дополнительно взяло в аренду площади, которые не могут использоваться для земледелия, а именно было принято в аренду 1740000 кв.м болот, 1093520 кв.м под кустарниками, 358000 кв.м прочих земель, а также земель под сенокосами граждан 254719 кв.м, в то время как оплата по договору производится и за данные земли. Кроме того, указал, что в настоящее время проводится работа по проектированию использования земель в районе с.Гвоздево по участку с кадастровым номером 25:20:030801:51, что свидетельствует о его использовании. Также указал на проверку, проведенную Хасанским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (акт проверки от 14.06.2012 №46), которой каких-либо нарушений земельного законодательства обществом не выявлено. Кроме этого, считает, что с 01.03.2015 полномочия истца как арендодателя земельного участка прекращены.

Администрация Посьетского городского поселения в письменном отзыве на иск указала, что относительно удовлетворения требований в части земельного участка с кадастровым номером 25:20:030801:51 не возражает, однако считает, что в связи с изменениями земельного законодательства указанный участок должен быть передан не истцу, а Администрации Посьетского городского поселения. Просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Из материалов дела судом установлено, что на основании постановления Администрации Хасанского муниципального района от 20.10.2005 №930 (в редакции постановления от 29.12.2005 № 1171) Администрация Хасанского муниципального района (арендодатель) и ООО «ТУМАНГАН» (арендатор) заключили договор аренды от 30.12.2005 № 658 (далее – договор аренды). По условиям Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду вышеуказанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) с кадастровыми номерами 25:20:030801:51, 25:20:040101:68, 25:20:040101:69, 25:20:040101:70, 25:20:040101:71, 25:20:040101:72, 25:20:040101:73, 25:20:040101:74 общей площадью 15055505 кв.м.

Земельные участки предоставлены обществу для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды установлен с 20.10.2005 по 20.10.2054 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 4.4 договора установлена обязанность арендатора использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, а пунктом 4.1 – право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, и в иных случаях.

По акту приема-передачи (приложение №1 к договору) земельные участки переданы истцом ответчику в пользование.

По результатам проверок целевого использования участков, проведенных Администрацией Хасанского муниципального района 08.12.2014, 14.02.2014, 25.06.2013, 14.10.2009, 15.07.2008, 20.06.2007, 04.08.2006, установлено, что участки по целевому назначению, то есть для ведения сельскохозяйственного производства, не используются. Факты нецелевого использования также были установлены Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области в ходе проверок, проведенных в 2014 и 2015 годах.

Уведомлением от 18.12.2014 исх.№7271 Администрация Хасанского муниципального района предупредила общество о необходимости использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и предложила расторгнуть договор аренды от 30.12.2005 №658. В ответ на данное предложение ООО «ТУМАНГАН» направило истцу возражения, в которых указало на отсутствие нарушения договора аренды.

Поскольку стороны не достигли соглашения о расторжении договора, Администрация Хасанского муниципального района обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком. Необходимым условием применения одного из указанных в статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Администрация Хасанского муниципального района ссылается на то, что по договору аренды является арендодателем, чьи права нарушены, и в то же время обращение в суд с рассматриваемыми требованиями не является распоряжением земельными участками.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), которая введена Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

- органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

Решением муниципального комитета Посьетского городского поселения от 12.12.2013 №96 утверждены Правила землепользования и застройки Посьетского городского поселения. Решением Муниципального комитета Краскинского городского поселения от 19.06.2014 №13 утверждены Правила землепользования и застройки Краскинского городского поселения. С учетом данных обстоятельств полномочия по распоряжению земельными участками, в том числе являющимися объектом договора аренды, на территории вышеуказанных городских поселений, право государственной собственности на которые не разграничено, с 01.03.2015 стали осуществлять третьи лица, которые в силу статьи 125 ГК РФ являются функциональными правопреемниками истца по договору аренды указанных земельных участков, и обладают полномочиями арендодателя независимо от переоформления арендных отношений.

Таким образом, указанные городские поселения в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Вводного закона в настоящее время распоряжаются земельными участками, являющими объектом рассматриваемого договора аренды, а полномочия Администрации Хасанского муниципального района как собственника и арендодателя в отношении указанных участков прекратились с 01.03.2015 в силу закона (пункт 3 статьи 3.3 Вводного закона).

В соответствии с уточнением требований Администрация Хасанского муниципального района просит обязать ответчика возвратить земельные участки третьим лицам как органам, уполномоченным на распоряжение земельными участками в настоящее время. Однако истцом не приведено доводов о том, что неиспользование земельных участков по целевому назначению или использование не по целевому назначению в настоящее время каким-либо образом нарушают права Администрация Хасанского муниципального района, а удовлетворение иска повлечет восстановление каких-либо прав указанного лица.

Поскольку иск заявлен ненадлежащим лицом, права которого ответчиком в настоящее время не могут быть нарушены и оснований для возврата земельных участков которому не имеется, правовые основания для его удовлетворения отсутствуют.

Кроме того, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу статьи 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

По условиям договора между сторонами (пункт 4.1) арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче.

Актами осмотра земельных участков, арендуемых ответчиком, установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:20:030801:51 представляет собой распаханный массив под посадки сельскохозяйственных культур, остальная часть участка заросла древесно-кустарниковой и сорной травяной растительностью; на земельных участках с кадастровыми номерами 25:20:040101:68, 25:20:040101:69, 25:20:040101:70, 25:20:040101:71, 25:20:040101:72, 25:20:040101:73, 25:20:040101:74 не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы. Осмотр земельных участков проводился без участия представителей арендатора, которые могли бы давать пояснения относительно целевого использования земельных участков. Суд учитывает, что каждый земельный участок имеет значительную площадь, в актах осмотра не отражено, осмотрены ли участки по всей их площади.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369. В соответствии с указанным Перечнем неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Из содержания актов осмотра и постановлений мирового судьи о назначении административного наказания видно, что в них не указаны признаки неиспользования земельных участков, содержащиеся в вышеуказанном Перечне. Из данных документов не следует вывод о существенном нарушении условий договора, поскольку часть земельных участков ответчиком используется по целевому назначению.

В материалы дела представлены шнуровые книги учета семян, начатые в 2006 году, в отношении культур: полыни обыкновенной, череды, колокольчика, кодонопсиса, яблони, груши, персика, рыжика ярового, хрустящего картофеля. По книгам посев семян предполагалось осуществлять в 2012-2015 годах. Согласно Общероссийскому классификатору продукции, утвержденному постановлением Госстандарта России от 30.12.1993 №301) цветки и трава полыни цитварной являются лекарственными средствами, полынь относится к многолетним лекарственным культурам; череда относится к однолетним лекарственным культурам; рыжик яровой относится к масличным культурам. По пояснениям ответчика часть выращиваемых культур являются многолетними, для получения полезных свойств лекарственных растений требуется не один год, засевать земельные участки необходимо с учетом сезонных особенностей выращивания лекарственных растений.

Ответчик также представил публикации в местных средствах массовой информации о сельскохозяйственной деятельности общества, фотографии работников общества на арендованных участках. Из данных материалов следует, что земельные участки используются и обрабатываются.

Кроме того, ответчик пояснил, что при заключении договора аренды общество по просьбе истца дополнительно взяло в аренду площади, которые не могут использоваться для земледелия: 1740000 кв.м болот, 1093520 кв.м под кустарниками, 358000 кв.м прочих земель, а также земель под сенокосами граждан 254719 кв.м. Данные доводы подтверждаются постановлениями Администрации муниципального образования Хасанский район Приморского края от 20.10.2005 №930 и от 29.12.2005 №1171 о предоставлении земельных участков в аренду ответчику для ведения сельскохозяйственного производства, в которых в составе земельных участков указаны болота и древесно-кустарниковая растительность. При этом условий о разработке указанных частей земельных участков под сельскохозяйственное производство распорядительные акты и договор аренды не содержат. Таким образом, часть объекта аренды объективно не могла быть использована арендатором по целевому назначению.

Суд учитывает, что расторжение договоров в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств, каковым ответчик с учетом установленных судом конкретных обстоятельств дела признан быть не может.

Суд установил, что часть арендуемых объектов используется ответчиком по целевому назначению, а часть не может быть использована, поскольку изначально передана не подлежащей сельскохозяйственному использованию, в связи с чем условие договора о целевом использовании участков не может считаться нарушенным существенно. Таким образом, доказательства существенного нарушения условий договора в материалы настоящего дела не представлены, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды по данному основанию.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.