Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Приходько Д.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 366 500 рублей убытков (с учетом уточнений от 20.06.2016),

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 07.09.2015, паспорт; представитель ФИО4 по доверенности от 07.09.2015, паспорт;

от ответчика: до перерыва не явился, извещен, после перерыва: представитель ФИО5 по доверенности № 25АА 130770 от 23.09.2014, удостоверение адвоката;

установил: истец – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась с требованиями к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2(далее – ответчик) о взыскании 1 021 800 рублей убытков, в том числе 962 700 рублей – стоимость затрат на восстановительный ремонт для приведения помещения в нормальное состояние, 59 100 рублей – стоимость замены разбитого стеклопакета и замков рольставней.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 273, кв.м. При этом, перед передачей в помещениях был произведен капитальный ремонт. В августе 2015 года договор аренды расторгнут, помещения возвращены в неудовлетворительном состоянии. Кроме того, после передачи помещений арендодателю был обнаружен разбитым витраж, и выяснилось, что ключ, переданный арендатором от рольставней, подходит только к одной из 15 рольставней. В соответствии с отчетом № 160 от 29.10.2015 стоимость затрат на проведение восстановительного ремонта составила 962 700 рублей, стоимость замены разбитого стеклопакета и замков рольставней – 59 100 рублей. Ссылается на обязанность арендатора по возмещению арендодателю убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества помещения в результате хозяйственного износа.

Ответчик против требований возразил, указал, что в стоимость убытков включена стоимость водонагревателя и работы по его установке, при этом, обогреватель приобретался ответчиком. Также ссылается на то, обстоятельство, что ремонт кровли относится к капитальному ремонту, который должен производить арендодатель.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2016 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертизу по делу по определению рыночной стоимости работ (затрат), связанных с устранением недостатков, отраженных в акте приема-передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения № 01/07-2011 от 01.07.2011, составленного 27.08.2015 в отношении недвижимого имущества, которое являлось предметом договора аренды: помещения, расположенные на первом этаже в строении по адресу: <...>, общей площадью 1330,2 кв.м. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 08.06.2016 производство по делу было возобновлено.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил заявленные требования на основании заключения эксперта от 08.06.2016, просит взыскать 1 307 400 рублей стоимости работ, связанных с устранением недостатков, отраженных в акте приема-передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения № 01/07-2011 от 01.07.2011, составленного 27.08.2015 в отношении недвижимого имущества, которое являлось предметом договора аренды: помещения, расположенные на первом этаже в строении по адресу: <...>, общей площадью 1 330,2 кв.м, а также 59 100 рублей – стоимость замены разбитого стеклопакета и замков рольставней.

Ответчик в судебное заседание не явился извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд в порядке статьи 156 АПК РФ провел судебное заседание в отсутствие ответчика.

В судебном заседании 14.06.2016 арбитражным судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 часов 20 минут 20.06.2016. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края и в kad.arbitr.ru.

После окончания судебное заседание было продолжено 20.06.2016.

В судебном заседании 20.06.2016 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить перерыв до 10 часов 30 минут 22.06.2016. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края в kad.arbitr.ru.

После окончания судебное заседание было продолжено 22.06.2016.

Из пояснений сторон, материалов дела суд установил следующее.

01.07.2011 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения на первом этаже строения по адресу: <...>: №№ 1-58 общей площадью 1 273,2 кв.м сроком с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по 01.07.2016.

В соответствии с разделом 5 договора арендатор обязуется: содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечить пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки, а также иные требования органов надзора (пункт 5.1.2); своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 5.1.4); при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электрического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю (пункт 5.1.5); не производить реконструкцию помещения и другие капитальные ремонтные работы без согласия арендодателя, соответствующими службами города и Ростехинвентаризацией (пункт 5.1.6); если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке (пункт 5.1.10); возмещать арендодателю убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества помещения в результате своей хозяйственной деятельности (пункт 5.1.14).

В соответствии с подписанным сторонами 01.07.2011 актом приема-передачи, арендодатель передел, арендатор принял нежилые помещения общей площадью 1273,2 кв.м на первом этаже строения по адресу: <...>, №№ 1-58. Помещение передано после капитального ремонта.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.08.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением от 15.07.2013, зарегистрированным в установленном законом порядке 14.08.2013, к договору аренды № 01/07-2011 от 01.07.2011 стороны определили, что арендатор обязуется за свой счет произвести частичный ремонт кровли здания (в местах течи). После проведения ремонтных работ уведомить арендатора.

27.08.2015 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 01/07-2011 от 01.07.2011 с 27.08.2015. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 14.09.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения № 01/07-2011 от 01.07.2011 от 27.08.2015, арендатор передал, а арендодатель принял нежилые помещения, расположенные на первом этаже в строении по адресу: <...>, №№ 1-20, общей площадью 1330,2 кв.м. Номера указаны согласно нового технического паспорта после реконструкции помещения. Помещения переданы в следующем техническом состоянии:

- на витражной двери тамбурного помещения отсутствует дверная ручка;

- малый зал (№ 2 согласно экспликации): плиты подвесного потолка «Армстронг» частично повреждены;

- большой торговый зал (№ 3 согласно экспликации): нарушена гидроизоляция внешних стен (стены мокрые, повреждена штукатурка). На потолке имеются желтые пятна, указывающие на повреждения кровли. На полу – вода после дождя. Произведен демонтаж металлопрофиля, служившего основой для крепления электрических светильников в комплекте с лампами. По состоянию на 27.08.2015 в указанном торговом зале площадью 866,4 кв.м находится восемь светильников. Остальные светильники в количестве 80 штук были демонтированы и вывезены Арендатором самовольно. По всему периметру зала висят оторванные провода. Металлический пожарный короб был демонтирован и заменен на деревянный с разбитым стеклом. По состоянию на 23.08.2015 демонтированный металлопрофиль находился в вышеуказанном помещении. По состоянию на 27.08.2015 демонтированный металлопрофиль вывезен арендатором самовольно;

- косяк входной двери в электрощитовую (№ 4 согласно экспликации) разрушен;

- косяк входной двери в водомерный узел (№ 5 согласно экспликации) разрушен;

- складские помещения (№ 8 и 9 согласно экспликации): повреждена штукатурка внешних и внутренних стен, нарушена стяжка бетонных полов, кровля течет;

- коридор (№ 10 согласно экспликации): частично повреждена штукатурка дверных проемов и нарушена стяжка бетонных полов;

- санузлы (№ 15, 16,17 согласно экспликации) – демонтирован водонагреватель;

- складское помещение (№ 19 согласно экспликации): повреждена электропроводка, демонтировано освещение, разрушен дверной косяк, демонтированы двери;

- дебаркадер (№ 20 согласно экспликации) находится в антисанитарном состоянии, а именно: стены грязные, по всему периметру дебаркадера разрушена штукатурка, нарушение штукатурки парапета, кровля течет;

- рекламный баннер, расположенный на центральной части фасада магазина, вырезан арендатором, обрешетка рекламной вывески не демонтирована арендатором.

В соответствии с пунктом 4 акта на момент составления акта приема-передачи помещения была произведена фотосъемка передаваемого помещения. По состоянию на 23.08.2015 фотосъемка производилась в присутствии представителя ИП ФИО2 администратора магазина – ФИО7. По состоянию на 27.08.2015 фотосъемка производилась в присутствии представителя ИП ФИО2 администратора магазина – ФИО8. На основании фотосъемки составлена фототаблица.

Акт приема-передачи от 27.08.2015 подписан сторонами без замечаний.

Письмом от 06.10.2015 № 12, полученным ответчиком 23.10.2015, истец сообщил о том, что администратором магазина 27.08.2015 были переданы ключи арендуемого ранее помещения. В ходе выполнения работ выяснилось, что переданные ключ подходит только для одной рольставни из 15 имеющихся, в связи с чем истец потребовал передать комплект ключей от рольставней в количестве 14 штук.

Согласно отчету № 160 от 29.10.2015, подготовленному ООО «Краевой центр оценки» по заказу ИП ФИО1, об определении размера ущерба, нанесенного нежилым помещениям в результате нарушения условий договора размер указанного ущерба по состоянию на 26.10.2015 составляет 962 700 рублей – стоимость затрат на восстановительный ремонт для приведения помещения в нормальное состояние, 59 100 рублей – стоимость замены разбитого стеклопакета и замков рольставней, в том числе, 4 300 рублей – стеклопакет, 44 600 рублей – замена 12 замок рольствней, 4 200 рублей и 6 000 рублей – замена еще двух замков рольствней.

Как следует из заключения эксперта от 08.06.2016, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО6 на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2016 по настоящему делу, стоимости работ, связанных с устранением недостатков, отраженных в акте приема-передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения № 01/07-2011 от 01.07.2011, составленного 27.08.2015 в отношении недвижимого имущества, которое являлось предметом договора аренды: помещения, расположенные на первом этаже в строении по адресу: <...>, общей площадью 1 330,2 кв.м, по стоянию на 27.08.2015 составляет 1 307 400 рублей

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как установлено судом, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.07.2011 заключен договор аренды недвижимого имущества.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В актах приема-передачи помещений от истца ответчику по договору аренды 01.07.2011 указано, что по помещение передано после капитального ремонта.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, прекращение спорного договора аренды обусловило возникновение обязанности арендатора возвратить арендодателям арендованные помещения в состоянии, в котором они были получены с учетом нормального износа.

В доказательство нарушения данной обязанности истцом был представлен подписанный сторонами без замечаний акт приема-передачи от 27.08.2015. Кроме того, 13.05.2016 экспертом ФИО6 совместно с представителями сторон произведен осмотр спорных помещений.

Согласно представленному отчету № 160 от 29.10.2015, выполненному по поручению истца специалистом ООО «Краевой центр оценки», общая стоимость восстановительных работ по состоянию на 26.10.2015 составляет 962 700 рублей.

Оценив подписанный сторонами акт приема-передачи недвижимого имущества от 27.08.2015 и заключение эксперта от 08.06.2015, составленный назначенным судом экспертом ФИО6, суд пришел к выводу о том, что состояние спорных помещений на день их возврата арендодателю может быть достоверно установлено на основании акта от 27.08.2015.

Кроме того, какие-либо возражения относительно содержания акта приема-передачи в последующем ответчик не заявлял.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований, таким образом, суд полагает признанным ответчиком фактом состояние ранее арендуемых им помещений, отраженное в акте от 27.08.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из анализа указанной нормы права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

Согласно заключению эксперта от 08.06.2016, выполненному экспертом ФИО6 в рамках назначенной судом экспертизы, стоимость восстановительного ремонта спорных помещений для устранения недостатков, отраженных в акте от 27.08.2015, составляет 1 307 400 рублей.

Доказательства недостоверности данного доказательства в части использованных специалистом сведений о видах и объемах необходимых работ, расценках на работы и материалы, расчетов и итогового вывода, ответчиком не представлены. Основания для недопустимости данного доказательства апелляционным судом не установлены.

В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках данного правового подхода суд пришел к выводу о существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика, нарушающими положения статьи 622 ГК РФ, пунктов 5.1.2, 5.1.4 договора аренды от 01.07.2011, пункта 2 дополнительного соглашения от 15.07.2013 к договору аренды, и убытками истца в размере расходов, необходимых для устранения соответствующих недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.

Однако, суд не может согласиться с предъявленной истцом ко взысканию суммой убытков.

Так, в соответствии с локальным с локальным сметным расчетом № 1, выполненным ФИО6, в стоимость восстановительного ремонта помещений включены расходы на установку подогревателя – 87 833 рублей 63 копейки, однако, при наличии указания в акте приема-передачи от 27.08.2015 на демонтаж водонагревателя в санузле в материалах дела отсутствуют доказательства передачи 01.07.2011 спорного помещения, оснащенного водонагревателем с учетом возражения ответчика относительно оснащенности спорного помещения водонагревателем и пояснения о покупке водонагревателя арендатором. Таким образом, расходы на приобретение и установку водонагревателя при совокупности данных обстоятельств не может быть отнесены на ответчика.

Также суд не находит оснований для взыскания с ответчика расходов на замену стеклопакета в размере 4 300 рублей, поскольку доказательств причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями в виде повреждения стеклопакета не имеется. В акте приема-передачи от 27.08.2015 сведения о том, что стеклопакет витража разбит, отсутствуют, тогда как указанное повреждение, если оно имело место, не носило скрытый характер, могло быть обнаружено при передаче помещения, следовательно, обстоятельство обнаружения повреждения стеклопакета после передачи помещений ответчиком свидетельствует о том, что достоверно установить период возникновения повреждений не представляется возможным.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о доказанности причинения ответчиком истцу убытков в общей сумме 1 274 366 рублей 37 копеек (1 219 566 рублей 37 копеек – стоимость восстановительного ремонта, 53 900 рублей – расходы на замену замков рольставень).

Суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии правовых оснований для отнесения на него расходов по ремонту кровли, потолка, подвесного потолка в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, однако в пункте 2 дополнительного соглашения от 15.07.2013 к договору аренды стороны отнесли к обязанности арендатора проведения частичного ремонта кровли в местах течи с уведомлением арендодателя о проведенных работах. Доказательств исполнения указанной обязанности ответчик не представил, в материалах дела отсутствуют уведомления, направленные ответчиком истцу о проведенных работах по ремонту кровли. В качестве доказательств исполнения указанной обязанности не могут быть приняты представленные ответчиком документы – авансовый отчет от 22.05.2014, расходная накладная на приобретение мастики каучуко-битумной, товарные чеки и квитанция, поскольку из указных документов не следует, что приобретенные материалы были использованы именно для ремонта кровли спорного объекта. Иных доказательств выполнения работ по ремонту кровли сооружения по адресу: <...>, не представлено.

Доказательств необходимости осуществления ремонтных работ на меньшей площади потолка, нежели указано в заключении эксперта от 08.06.2016, ответчик не представил, документально не опроверг.

Поскольку уточненный иск удовлетворен в части, составляющей 93 % от суммы заявленных требований, то на основании части 1 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные издержки в сумме 21 593 рубля; в остальной части государственная пошлина в размере 3 447 подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 274 366 рублей 37 копеек убытков, а также расходы по оплате госпошлины по иску в сумме 21 593 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 3447 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Клёмина Е.Г.