Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бесединой Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального казенного учреждения «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» (ИНН 7736182835, ОГРН 1037739325800), Открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» (ИНН 2536196045, ОГРН 1072536016211) к Индивидуальному предпринимателю Ледовских Олегу Васильевичу (ИНН 253600667783, ОГРНИП 304253606500071) об изъятии объектов недвижимости, встречным исковым заявлением Индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича (ИНН 253600667783, ОГРНИП 304253606500071) к Федеральному казенному учреждению «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» (ИНН 7736182835, ОГРН 1037739325800), Открытому акционерному обществу «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» (ИНН 2536196045, ОГРН 1072536016211) об обязании выплатить 21 100 000 рублей в связи с изъятием в собственность Российской Федерации объектов недвижимости

при участии до перерыва:

от истца - Открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта»: - представитель Волкова Т.Е. – доверенность от 27.09.2012, паспорт; Железный А.В. – доверенность от 15.05.2012, паспорт;

от истца - Федерального казенного учреждения «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации»: - не явились, извещены;

от ответчика: - представитель Гриценко Е.С. – доверенность от 31.01.2012, паспорт;

установил: Федеральное казенное учреждение «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации», Открытое акционерное общество «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» обратились в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Ледовских Олегу Васильевичу об изъятии в собственность Российской Федерации путем выкупа за счет средств открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» объектов недвижимости:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 3 020 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 950 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 3 340 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 3 260 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 80 000 рублей;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А: 10000, площадью 307,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А с выкупной ценой изымаемого административного здания 5 090 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 4 990 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 100 000 рублей;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания проходной 170 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 120 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 50 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 07.12.2012 в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит изъять в собственность Российской Федерации путем выкупа за счет средств открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» объекты недвижимости:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 2 443 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 350 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 93 000 рублей;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 917 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 840 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 77 000 рублей;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А:10000, площадью 307,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А с выкупной ценой изымаемого административного здания 5 826 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 5 700 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 126 000 рублей;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания проходной 160 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 90 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей.

Истец - ФКУ «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанного истца.

Через канцелярию суда в материалы дела от ответчика поступило встречное исковое заявление.

Заслушаны пояснения ответчика по ходатайству о принятии встречного искового заявления.

Суд в порядке ст.159 АПК РФ приобщил к материалам дела дополнительные документы от сторон.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд определил встречный иск оставить без движения до 21.01.2012, о чем вынесено отдельное определение. Суд в порядке ст. 163 АПК РФ определил объявить перерыв в судебном заседании до 21.01.2013 до 10 часов 30 минут.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Протокол судебного заседания ведет секретарь Беседина Ю.О.

В судебное заседание явились:

от истца - Открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта»: - представитель Коляда Д.В. – доверенность от 21.12.2011, паспорт; Железный А.В. – доверенность от 15.05.2012, паспорт;

от истца - Федерального казенного учреждения «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации»: - ;

от ответчика: - представитель Гриценко Е.С. – доверенность от 31.01.2012, паспорт;

Суд в порядке ст. 132 АПК РФ принял к производству встречное исковое заявление ответчика Ледовских Олега Васильевича об обязании Федерального казенного учреждения «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации» и ОАО «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» выплатить 21 100 000 рублей в связи с изъятием в собственность Российской Федерации объектов недвижимости, о чем вынесено отдельное определение.

С учетом положений ч.6 ст.132 АПК РФ рассмотрение дела производится с самого начала.

В связи с тем, что ответчик, в нарушение положений ст.65 АПК РФ не представил доказательства заблаговременного вручения истцам отчета №2799, арбитражный суд в порядке ст. 163 АПК РФ определил объявить перерыв в судебном заседании до 22.01.2013 до 14 часов 10 минут.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии:

от ответчика: - представитель Гриценко Е.С. – доверенность от 31.01.2012, паспорт;

Суд в порядке ст. 159 АПК РФ приобщил дополнительные документы от сторон.

Заслушаны пояснения истца, который встречное исковое заявление оспорил по доводам, изложенным в отзыве на иск, заявил ходатайство о вызове специалиста в судебное заседание.

Ответчик не возражает против удовлетворения данного ходатайства.

Суд остается для разрешения заявленного ходатайства истца.

Судом данное ходатайство истца о вызове специалиста рассмотрено и отклонено с учетом положений ст.55.1 АПК РФ.

Суд в порядке ст. 159 АПК РФ приобщил дополнительные документы к материалам дела от истца.

Ответчик на вопрос суда пояснил, что не оспаривает факт получения писем от 12.04.2012.

Истец заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Ответчик ходатайство истца поддержал.

Суд остается для разрешения заявленного ходатайства истца.

Судом данное ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы рассмотрено и отклонено с учетом положений ст.82 АПК РФ и с учетом представленных в материалы дела отчетов, не оспоренных в установленном законом порядке.

Заслушаны пояснения истца, который исковые требования поддержал, встречные исковые требования оспорил.

Заслушаны пояснения ответчика, который иск оспорил, встречные исковые требования поддержал.

Исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать в силу следующего.

Как следует из материалов дела 18.01.2012 Министерством регионального Развития РФ принят Приказ № 8 «Об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд» (далее по тексту -Приказ №8) для размещения объекта федерального значения судостроительной верфи «Восток-Раффлс»

Согласно приложению к Приказу №8 объекты недвижимого имущества:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:000000:00:00320/А:10000, площадью 307,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая,

подлежат изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа, так как находятся на земельном участке, выбранном под строительство судостроительной верфи «Восток-Раффлс».

Собственником перечисленных выше объектов является Ледовских Олег Васильевич, что подтверждается выписками из ЕГРП от 26.09.2011 № 01/188/2011-635, от 26.09.2011 № 01/188/2011-633, от 26.09.2011 № 01/188/2011-636, от 26.09.2011 № 01/188/2011-634.

25.01.2012 истец в соответствии с ч. 7 и ч. 16 ст. 6 Федерального закона № 93-ФЗ, во исполнение п. 2 Приказа №8, направил ответчику уведомление об изъятии путем выкупа принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, в котором содержалась информация о месте и времени ознакомления с проектом соглашения, заключаемого в связи с изъятием у него объектов.

31.01.2012 ответчиком указанное уведомление получено, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

25.02.2012 ООО «Центр развития инвестиций» по заданию ОАО «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» на основании ч. 19 ст. 6 Федерального закона № 93-ФЗ подготовило отчет № 11-01.587/6/1-1 об оценке рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости, а также причиненных убытков, таким изъятием, согласно которому:

- выкупная цена изымаемого здания (склад №1) площадью 632,2 кв.м (Лит.А2) составила 3 020 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 950 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого здания (склад №2) площадью 905,8 кв.м (Лит.А3) составила 3 340 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 3 260 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 80 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого административного здания площадью 307,8 кв.м с подвалом площадью 141,8 кв.м (Лит.А) составила 5 090 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 4 990 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 100 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого здания проходной площадью 27,8 кв.м (Лит. А1) составила 170 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 120 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 50 000 рублей.

12.04.2012 письмами № 01/1316, 01/1317, 01/1319, 01/1320 в адрес ответчика повторно направлены уведомления об изъятии объектов недвижимого имущества с приложением проектов соглашений о выкупе, в связи с тем, что ответчик за заключением соглашений в связи с изъятием у него объектов недвижимости не явился. В судебном заседании ответчик не отрицал факт получения указанных писем.

Поскольку ответчик длительное время уклонялся от подписания соглашений о выкупе объектов недвижимого имущества в связи с изъятием, Истцы обратились с настоящим иском в суд.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При определении выкупной цены в нее включаются не только рыночная стоимость земельного участка, но и находящегося на нем недвижимого имущества (ст. 281 ГК РФ).

Следовательно, установленный ст. 282 ГК РФ способ выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем предъявления иска о выкупе земельного участка в полной мере распространяется и на выкуп недвижимого имущества, находящегося на изымаемом земельном участке.

Таким образом, первоначальный иск, заявленный в порядке ст. 282 ГК РФ, является надлежащим способом защиты гражданских прав, поскольку ответчик длительное время уклонялся от подписания соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества, что расценено судом как несогласие с решением об изъятии и условиях выкупа недвижимого имущества.

В соответствии со ст.12 ГК РФ гражданские права защищаются только теми способами, которые предусмотрены в законе.

На основании постановления правительства Российской Федерации от 08.12.2010 № 1004 мероприятие «Строительство судостроительной верфи «Восток-Раффлс» включено в подпрограмму «Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе» (далее по тексту – Подпрограмма развития г. Владивостока) федеральной целевой программы «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года», утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 № 480 (далее по тексту –Федеральная целевая программа).

Реализация указанных мероприятий регулируется нормами земельного и гражданского законодательства с особенностями, установленными Федеральным законом от 08.05.2009 №93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту – Закон №93-ФЗ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа по решению соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с обстоятельствами, предусмотренными федеральными законами.

Исключительность данного случая применительно к ч. 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ обусловлена целями и задачами Российской Федерации на Дальнем Востоке, порядок и сроки осуществления которых предусмотрены Федеральной целевой программой а также Подпрограммой развития г. Владивостока.

Целью Федеральной целевой программы является формирование необходимой инфраструктуры и благоприятного инвестиционного климата для развития приоритетных отраслей экономики Дальнего Востока и Забайкалья с учетом геостратегических интересов и обеспечения безопасности Российской Федерации.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, а также подтверждаются вступившим в законную силу решением арбитражного суда Приморского края от 14.06.2012 по делу № А51-6427/2012.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 93-ФЗ до 31 июля 2012 года на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Исходя из части 1 ст. 3 Закона N 93-ФЗ "под необходимыми для саммита объектами" понимается строительство объектов, предусмотренных Подпрограммой развития г. Владивостока.

Несмотря на то, что судостроительная верфь «Восток-Раффлс» непосредственно не относится к объектам саммита, на строительство данного объекта в полной мере распространяется действие Закона №93-ФЗ, что следует из части 1 ст.3 Закона N 93-ФЗ.

Таким образом, между сторонами возникли правоотношения по обязательному выкупу объектов недвижимости, с последующей регистрацией перехода права собственности от Ледовских О.В. в собственность РФ. Указанные обстоятельства подтверждаются проектами соглашений о выкупе объектов недвижимости в связи с изъятием, направленных в адрес Ответчика, согласно которым на собственника возлагается обязанность передать в собственность РФ изъятые у него объекты, а на Плательщика (ОАО «ДЦСС») оплатить за них выкупную стоимость.

Согласно ч. 25 ст. 6 Закона № 93-ФЗ в случае, если соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества.

Представленными в материалы дела документами подтверждается, что Ответчику неоднократно предоставлялась возможность ознакомиться с проектом соглашения о выкупе (25.01.2012 и 12.04.2012), а также предлагалось в добровольном порядке заключить соглашение по выкупу изъятых Приказом №8 объектов, в связи с чем судом сделан вывод о соблюдении Истцами трехмесячного срока по добровольному заключению соглашения о выкупе объектов недвижимости.

Срок до 31.07.2012 года, установленный Законом № 93-ФЗ, в соответствии с которым допускается изъятие объектов на территории Приморского края, соблюден Министерством регионального развития РФ в полном объеме, так как решение (Приказ №8) об изъятии у Ледовских О.В. спорных принято 18.01.2012, что соответствует требованиям ст. 282 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 6 Закона № 93-ФЗ.

При таких обстоятельствах, исковое заявление об изъятии у Ледовских О.В. 4-х объектов недвижимого имущества фактически направлено на принудительное исполнение Приказа №8 по выкупу у собственника изъятых объектов недвижимого имущества

Согласно ст. 282 ГК РФ федеральный орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка для государственных нужд в течение трех лет с момента направления собственнику земельного участка соответствующего уведомления. Следовательно, срок для предъявления иска о выкупе земельного участка (выкупе недвижимого имущества) истцом не пропущен, поскольку уведомления об изъятии направлялись ответчику в январе и апреле 2012 года.

В связи с изложенным, исковые требования об изъятии у Ледовских Олега Васильевича объектов недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопроса, связанных с применением земельного законодательства» применительно к ст. 55 ЗК РФ разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии земельного участка не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В материалы дела истцами по уточненному первоначальному иску представлен Отчет об оценке спорных объектов недвижимости от 19.10.2012 № 12-01.912/8-1, выполненный ООО «Центр развития инвестиций» (далее по тексту – Отчет № 12-01.912/8-1) , согласно которому общая выкупная цена объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Ледовских О.В. и изымаемых для государственных нужд, составила 9 346 000 рублей.

Истцом по встречному иску представлен Отчет №2799, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составила 21 100 000 рублей.

Оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ указанные выше Отчет №12-01.912/8-1 и Отчет №2799, суд принял к вниманию указанную ООО «Центр развития инвестиций» величину выкупной стоимости изымаемого имущества в размере 9 346 000 рублей, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.19 ст.6 Закона №93-ФЗ оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектах недвижимого имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценке).

Согласно ст.12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» под итоговой стоимостью объекта оценки понимается стоимость объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно вышеназванного ФСО №1 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не долее шести месяцев.

Исследовав отчет от 19.10.2012 №12-01.912/8-1 суд пришел к выводу о том, что данный документ соответствует всем требованиям, установленным Законом об оценке и ФСО №1.

Доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства и ставящим под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, ответчик по первоначальному иску суду не представил.

Исследовав отчет от 11.12.2012 №2799 суд пришел к выводу о том, что данный документ не может рассматриваться как достаточное и достоверное доказательство определения величины стоимости изымаемых для федеральных нужд спорных объектов по следующим основаниям.

Согласно п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке.

Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (п. 24 ФСО N 1).

Из Отчета № 2799 усматривается применение оценщиком всех трех подходов к оценке, в то время как в Отчете № 12-01.912/8-1 оценщиком применялся лишь сравнительный подход, остальные обоснованно не применялись.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21 ФСО N 1).

В основе доходного периода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В Отчете № 12-01.912/8-1 для оцениваемых производственно-складских и административного объектов эксперт-оценщик не применял для оценки рыночной стоимости доходный подход по причине затруднения определить будущие доходы и расходы от оцениваемого объекта на рынке недвижимости Шкотовского района п. Мысовой.

В Отчете № 2799 оцениваемых объектов оценщик при применении доходного подхода использовал данные о суммах арендной платы по договорам аренды за оцениваемые объекты, заключенные сроком на 1 год.

Использование данных кратковременных договоров аренды в отношении оцениваемых объектов для определения рыночной стоимости доходным подходом нарушает сам принцип определения рыночной стоимости, так как информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, в данном случае – договоры аренды, не проанализирована на соответствие рыночным данным. Не исследована способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также не сделано заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования, что нарушает требования к применению доходного подхода, установленные п. 21ФСО № 1.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).

В соответствии с п. 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний

Из анализа Отчета № 12-01.912/8-1 усматривается, что оценщиком данный подход применялся только к оценке одного изымаемого объекта - здания (склад №2) площадью 905,8 кв.м (Лит.А3) в силу его уникальности по своим характеристикам, а также отсутствием аналогов на рынке.

В расчете производственной базы затратным подходом в Отчете № 2799 оценщиком оценивалась прибыль предпринимателя и не учтен внешний износ, что характеризует оцениваемые объекты как обладающие высоким спросом на рынке, что по мнению суда противоречит действительной ситуации и приведенным данным рынка в отчетах об оценке № 2799. Из представленного Отчета также следует, что рынок производственно-складских объектов недвижимости развит слабо, что подтверждено ограниченным количеством предложений по аренде и продаже такой недвижимости в небольших населенных пунктах края (отчет № 2799, публичные данные).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком в Отчете № 12-01.912/8-1 были выбраны несколько объектов-аналогов, предлагаемых к продаже со ссылкой на источник получения информации. Экспертом при проведении оценки учтены характеристики таких ключевых факторов объектов-аналогов как местоположение земельного участка, вид права, наличие и состав коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом.

Проводя оценку производственной базы сравнительным подходом оценщик в Отчете № 2799 в качестве аналогов выбирал объекты, не соответствующие определению объекта-аналога, представленному в ФСО № 1. В Отчете № 2799 в качестве объектов-аналогов приводятся предложения разнородных объектов, расположенных в существенно более развитых городах Приморского края, как Уссурийск, Артем, Большой Камень. Оцениваемая производственно-складская база расположена в поселке с отсутствием развитой инженерной и транспортной инфраструктуры. В отношении объектов-аналогов не приводятся качественные корректировки: на физическое состояние, расположение, инженерную инфраструктуру.

В Отчете № 12-01.912/8-1 для определения рыночной стоимости для каждого объекта использовались подходы либо затратный, либо сравнительный, а для выведения итоговой стоимости объектов оценки использована стоимость, полученная подходом, использованным для определения рыночной стоимости соответствующего объекта оценки (стр. 148 п. 7 Отчета № 12-01.912/8-1).

В силу указанных обстоятельств судом сделан вывод, что информация в представленном Отчете № 2799, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, в силу чего не может свидетельствовать о недостоверности рыночной стоимости, приведенной в представленном Отчете № 12-01.912/8-1 от 19.10.2012 г.

Кроме того, в соответствии с п.4 ст.57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Приказ №8 об изъятии спорного объекта недвижимого имущества принят Министерством регионального развития Российской Федерации 18.01.2012.

Из представленного ответчиком отчета №2799 об оценке рыночной стоимости объекта видно, что оценка проведена по состоянию на 28.11.20123, что не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Также суд учитывает, что в судебном заседании сторонами заявлены ходатайства о вызове специалистов, проводивших оценку спорных объектов, а также о проведении судебной оценочной экспертизы с целью выяснения рыночной стоимости изъятых у Ледовских О.В. объектов недвижимости.

Данные ходатайства судом отклонены, поскольку доводов о необходимости в соответствии со ст. ст. 82, 87.1 АПК РФ привлечения специалистов и проведения судебной оценочной экспертизы сторонами не приведено. Разница сумм, приведенных в представленных Отчетах, возникла в следствие нарушения оценщиком ООО «Индустрия-Сервис» подходов и требований к проведению оценки, установленных ФСО № 1.

Иных доводов, обосновывающих необходимость в проведении дополнительной оценки, сторонами не приведено. Иных доказательств, кроме Отчета № 2799 от 28.11.2012, к которым суд относится критически, сторонами не приведено.

Таким образом, суд считает недоказанными обстоятельства, на которые ссылается ответчик во встречном исковом заявлении, в силу которых рыночная стоимость изъятых объектов составляет 21 100 000 рублей.

Кроме того в рамках сложившихся между сторонами правоотношений по изъятию объектов недвижимого имущества, с учетом ст. 35 Конституции РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ, ст. 6 ФЗ № 93-ФЗ собственнику изымаемых объектов подлежат возмещению убытки, а также выкупная стоимость изымаемых объектов.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования Федерального казенного учреждения «Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации», Открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» к Индивидуальному предпринимателю Ледовских Олегу Васильевичу об изъятии у него объектов недвижимого имущества в собственность Российской Федерации путем выкупа за счет средств открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» с учетом уточнения подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича об обязании ОАО «ДЦСС» выплатить 21 100 000 рублей в связи с изъятием у в собственность РФ объектов недвижимости не подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Изъять у Индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича в собственность Российской Федерации путем выкупа за счет средств открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» объекты недвижимости:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1 А, с выкупной ценой изымаемого здания 2 443 000 (два миллиона четыреста сорок три тысячи) рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого Объекта составляет 2 350 000 (два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, величина убытков, причиненных изъятием Объекта, составляет 93 000 (девяносто три тысячи) рублей;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 917 000 (девятьсот семнадцать тысяч) рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого Объекта составляет 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей, величина убытков, причиненных изъятием Объекта, составляет 77 000 (семьдесят семь тысяч) рублей;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А: 10000, площадью 307,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А с выкупной ценой изымаемого административного здания 5 826 000 (пять миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого Объекта составляет 5 700 000 (пять миллионов семьсот тысяч) рублей, величина убытков, причиненных изъятием Объекта, составляет 126 000 (сто двадцать шесть тысяч) рублей;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания проходной 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого Объекта составляет 90 000 (девяносто тысяч) рублей, величина убытков, причиненных изъятием Объекта, составляет 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требования отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича в пользу Открытого акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» 16 000 (шестнадцать тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Открытому акционерному обществу «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» из федерального бюджета 24 550 (двадцать четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей излишне оплаченной государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в течение десяти дней после дня принятия судом первой инстанции данного решения. Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия в случае, если апелляционная жалоба не подана.

Судья Левченко Е.А.