Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бесединой Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО1 (ИНН<***>, ОГРН<***>) к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, ООО «РЕСПЕКТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта,

при участии:

от истца: - представитель ФИО2 – доверенность от 31.07.2013, паспорт;

от ООО «РЕСПЕКТ»: - представитель ФИО3 – доверенность от 01.10.2013, паспорт;

от Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа: - ;

установил: ИП ФИО1 обратился с заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, ООО «РЕСПЕКТ» о признании недостоверной величины рыночной стоимости муниципального нежилого помещения №6 в здании (лит.А) общей площадью 992,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, установленной в спорном отчете об оценке №7088/97-10 от 10.05.2013 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в отсутствие указанного лица.

Истец поддержал заявленные требования, представил суду свое мнение и свои кандидатуры по назначению экспертизы, ходатайство о назначении экспертизы в целом оспорил.

Представитель ООО «РЕСПЕКТ» поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы, требования оспорил.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ определил объявить перерыв в судебном заседании до 10.02.2014 до 14 часов 55 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии: от истца: - представитель ФИО2 – доверенность от 31.07.2013, паспорт.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в их отсутствие.

Заслушаны пояснения истца по ходатайству о назначении экспертизы.

Судом ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено и отклонено как необоснованное, поскольку суд считает, что может самостоятельно дать оценку достоверности представленного в материалы дела истцом отчета, на котором последний основывает заявленные требования в совокупности с иными доказательствами по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 14.02.2005 № 312/05, расположенных в отдельно стоящем одноэтажном здании магазина по адресу: <...>, общей площадью 373,9 кв.м. Срок договора с 14.02.2205 по 13.02.2015.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества.

Для оценки указанного объекта недвижимости Управлением привлечено ООО «РЕСПЕКТ». В результате проведенной оценки рыночная стоимость объекта согласно отчету об оценке от 10.05.2013 № 7088/97-10 установлена в размере 29048000 рублей.

Проведение оценки обусловлено требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

ИП ФИО1, не согласившись с выводами оценщика при определении рыночной стоимости нежилого помещения, ссылаясь на несоответствие отчета от 10.05.2013 № 7088/97-10 действительности и требованиям действующего законодательства, обратился с иском о признании данного отчета недостоверным.

Исследовав представленные документы в их взаимосвязи и совокупности, заслушав пояснения истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта (объектов) оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, заявляя требование о признании недостоверным (недействительным) отчета от 10.05.2013 № 7088/97-10, указал на следующие замечания: отчет составлен с нарушением действующих стандартов и предъявляемых к нему требований без учета характеристик объекта, в результате чего итоговая стоимость существенно отличается от реальной рыночной цены спорного помещения.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на отчет №588/13 от 24.07.2013, подготовленный ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «Регион-25», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки – помещений торгового зала магазина «Стройматериалы» общей площадью 992,3 кв.м по состоянию на 12.07.2013 составляет 17000000 рублей, а также на представленное в материалы дела заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 на отчет №7088/97-10.

Согласно заключению экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 отчет от 10.05.2013 №7088/97-10, выполненный ООО «Респект», по оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 6 в здании (лит.А) общей площадью 992, 3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, не может быть признан соответствующим требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам; ошибки и недостатки отчета от 10.05.2013 №7088/97-10 об оценке рыночной стоимости; выявленные в процессе экспертизы могут повлиять на достоверность определенной оценщиком стоимости объекта оценки; выводы, указанные в отчете № 7088/97-10 признаны необоснованными.

Оценив заключение эксперта от 06.09.2013 в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время суд отклоняет довод ответчиков о том, что для определения рыночной стоимости спорных объектов должен применяться отчет №7088/97-10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 10.05.2013 с учетом представленного в материалы дела заключения экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013.

Судом установлено, что в результате исследования спорного отчета об оценке № 7088/97-10 на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности выявлены такие существенные недостатки как: п.п. 43-52. Раздел «Точное описание объекта оценки» присутствует, но в нем имеется только год постройки, этаж и обременения объекта; п. 54. Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» присутствует формально.

В Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам установлено следующее.

В указанном отчете был применен только сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах сравнительного подхода. В рамках выбранного подхода Оценщик использовал метод сравнения продаж, что вполне уместно. По мнению специалиста, проводившего исследование, отказ от применения затратного подхода является обоснованным. Обоснование отказа от применения доходного подхода является неубедительным и некорректным.

В отчете формально содержится раздел анализа НЭИ, который называется «Анализом наилучшего и наиболее эффективного использования». Однако, сам анализ в отношении объекта оценки не проводился, т.к. «оценщик принял решение анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не выполнять».

Доходный подход не использовался. Обоснование отказа приведено в разделе 12.3 на стр. 50 отчета и является неубедительным и неаргументированным. В данном разделе оценщик прописывает, что «задачей настоящей оценки является определение годового размера арендной платы для заключения арендодателем договора аренды», в то время как в отчете определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. Отказ от использования доходного подхода аргументируется оценщиком тем, что отсутствует открытая информация о сдаче в аренду нежилых помещений в г. Уссурийске, что не соответствует действительности.

В рамках сравнительного подхода Оценщик использовал метод сравнения продаж.

При реализации метода были допущены следующие ошибки:

1. Не выполнен выбор объектов-аналогов.

2. Не выполнен выбор единиц сравнения.

3. Не выполнен сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения. Весь расчет оценщик строит на корректировке средней стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости, полученной из выборки проданных нежилых помещений в г. Уссурийске в разделе 11.4 «Анализ рынка», что методологически неверно, и противоречит ФСО-1 (Ст. 22). Эта средняя стоимость 1 кв.м. определена оценщиком условно в состоянии «как новое», т.е. реальная цена сделки увеличена на процент износа (стр. 36). Причем величина износа аналогов не обоснована, в указанном источнике этой информации нет и нет никаких предпосылок для ее получения (телефонов, адресов). Таким образом, была получена средняя стоимость 1 кв.м. не реальных объектов, которые были проданы, а неких абсолютно новых, только что построенных объектов.

Информация об объектах-аналогах, используемых оценщиком для расчета, получена на портале Росреестра в разделе «Мониторинг рынка недвижимости». Данная информация является скудной, т.к. не дает представления в большинстве случаев даже о функциональном назначении объекта, не говоря уже о его техническом состоянии (износе), уровне отделки и т.д. Причем в этой выборке присутствуют и гаражные боксы площадью 16 кв.м. и нежилые помещения неизвестного назначения площадью до 414 кв.м. Очевидно, что использованные оценщиком «аналоги» таковыми не являются.

При описании корректировок на стр. 42 в п. 1 прописано, что «корректировка на разницу в датах продажи аналога и датой оценки» вводится, если временной промежуток между этими датами более 1-2 месяцев. На этой же странице в п. 2 описана «корректировка на дату продажи», которая вводится, если между датой продажи аналога и датой оценки временной промежуток больше 1 месяца. Т.е. оценщик дважды описывает одну и ту же корректировку, указывая разные условия ее применения. По сути же данную корректировку он в расчетах не применяет, несмотря на то, что все аналоги были проданы в 2012 г. и между датой продажи аналога и датой оценки прошло 6-9 месяцев. При этом оценщик указывает, что цены по сделкам скорректированы на индекс инфляции в разделе «Анализ рынка», что не соответствует действительности.

«Корректировка на местоположение» оценщиком не применяется (табл. на стр. 49) несмотря на то, что используемые в расчетах аналоги расположены в разных частях (ценовых зонах) города и, что сам оценщик утверждает, что при оценке торговой недвижимости разница даже в несколько десятков метров может сказаться на стоимости.

«Корректировка на разницу в физическом состоянии аналогов и объекта оценки» выполнена методологически неправильно. Кроме того, оценщик определяет техническое состояние объекта оценки как «отличное» и указывает износ объекта в размере 25,5% (табл. стр. 48), в то время как по Шкале экспертного определения физического износа объектов недвижимости (табл. 3 стр. 35) состоянию «отличное» соответствует износ в размере 0% - 10%. Оценщик вводит понижающую корректировку на вид использования (коэф. = 0,86 табл. стр. 48), при том, что объект оценки является торговой недвижимостью, а торговые площади самые дорогие в сегменте коммерческой недвижимости. Обоснования данной корректировки нет. В качестве же аналогов взяты нежилые помещения, в т.ч. и гаражные боксы.

Корректировка на этаж не вводится (коэф. = 1 табл. стр. 48), несмотря на то, что объект оценки находится на 1 этаже, аналоги на 1, 2 и 3 этажах. При этом оценщик утверждает, что корректировка проведена.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов», на который ссылается оценщик по тексту отчета, выполнен некачественно: содержит общую информацию о европейских инвестициях в коммерческую недвижимость на начало 2011 год и динамику цен на земельные участки под ИЖС в пригороде Владивостока. Что же касается ценообразующих факторов, то нет даже их перечня.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные нарушения и несоответствия влекут недостоверность определенной в указанном отчете от 10.05.2013 №7088/97-10, выполненный ООО «Респект» рыночной стоимости нежилого помещения № 6 в здании (лит.А) общей площадью 992, 3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

При этом суд отклоняет, как необоснованный, довод ООО «РЕСПЕКТ», на который последний ссылается в обоснование заявленных возражений о том, что представленное в материалы дела заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 на отчет №37088/97-10 не является допустимым доказательством по делу, поскольку не является экспертизой на подтверждение стоимости, поскольку согласно п. 1 Методических рекомендаций (требования к экспертному заключению), утвержденных решением совета РОО от 13.01.2012, указанная экспертиза проводится только в отношении отчета об оценке членов СРО «Российское общество оценщиков» в то время как ООО «РЕСПЕКТ» является членом иного СРО «Экспертный Совет».

При этом суд учитывает, что заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 на спорный отчет №37088/97-10 не является экспертизой отчета в порядке ст. 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности», составлено не во исполнение определения арбитражного суда Приморского края о назначении экспертизы по настоящему делу, вместе с тем, оценив данное заключение в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что данное заключение содержит объективную оценку недостатков и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированными и компетентными специалистами.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ИП ФИО1 к ООО «РЕСПЕКТ» являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, считает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является ООО «РЕСПЕКТ», в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа следует отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ госпошлина взыскивается с ответчика Общества с ограниченной ответственностью «РЕСПЕКТ».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недостоверным результат оценки рыночной стоимости объекта нежилого помещения №6 общей площадью 992,3 кв.м. в здании (Лит.А), расположенном по адресу: <...>, определенной ООО «РЕСПЕКТ» в отчете №7088/97-10 от 10.05.2013.

В удовлетворении заявленных требований к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РЕСПЕКТ» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 4 000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.