Решение № А51-3892/2021 от 09.12.2021 АС Приморского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток                                                           Дело № А51-3892/2021

16 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена декабря 2021 года .

Полный текст решения изготовлен декабря 2021 года .

          Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириченко С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Элит" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»; Муниципального образования Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца: ФИО1, доверенность от 17.07.2020 года, паспорт, сл. Удостоверение;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 25.12.2020, свидетельство о заключении брака, диплом;

от МКУ «АПМЗН»: ФИО3, паспорт, копия диплома, доверенность от 15.01.2021;   

установил: истец - общество с ограниченной ответственностью "Элит" (далее – ООО «Элит») обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику - управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между ООО «Элит» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1, 5.3, 5.9 договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества составляет 7189000 (Семь миллионов сто восемьдесят девять тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС)».

п. 5.3. «За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору».

5.9. «В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком).

Исключить из текста договора абзац третий пункта 1.1., пункт 2.2.7., пункт 3.6, пункт 5.10 договора, абзац третий пункта 1.1. акта приема-передачи нежилых помещений.

В ходе рассмотрения дела суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), а также муниципальное образование Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока.

Ответчик, возражая против заявленных требований, представил в материалы дела отзыв на иск, указав на достоверность установленной оценщиком в отчете об оценке величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений со ссылкой на экспертное заключение, подтверждающее соответствие указанного отчета, а также на намерение со стороны истца, обращаясь с настоящим иском в суд, заранее исключить свою ответственность за неисполнение условий договора об оплате имущества.

Определением суда от 26.07.2021 по делу №А51-3892/2021 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур Эксперт» ФИО4.

Третьи лица - ООО «Аналитик Центр», муниципальное образование Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока – в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие указанных лиц.

В материалы дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях между ООО «Элит» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1, 5.3, 5.9 договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Согласно заключению эксперта от 24.09.2021 №090-С/2021г. об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному на основании определения арбитражного суда Приморского края от 26.07.2021 по делу №А51-3892/2021, стоимость недвижимого имущества составляет 7633000 (Семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 коп.(без учета НДС)».

п. 5.3. «За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору».

п. 5.9. «В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком)».

Исключить из текста договора пункт 2.2.7., пункт 5.6, пункт 5.10 договора.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу ООО «Элит» расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей, судебные издержки по внесению в депозит суда денежной суммы за проведение судебной оценочной экспертизы 35000 рублей.

Суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

Третье лиц МКУ «АПМЗН», по существу поддержав позицию ответчика, представило в материалы дела отзыв на иск с учетом уточнений истца, в котором третье лицо возразило против исключения из текста договора пунктов, содержащих условия об ответственности покупателя в случае неоплаты обязательных платежей по договору, а также ходатайство об оставлении без рассмотрения требования истца в части исключения из текста договора п. 5.6. в порядке статьи 148 АПК РФ с учетом несоблюдения обязательного досудебного порядка разрешения спора в указанной части.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица возразили относительно уточненных исковых требований.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в судебном заседании объявил перерыв до 09.12.2021 10:00, о чем вынесено определение.

После перерыва судебное заседание продолжено в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем Кириченко С.А., в судебном заседании после перерыва явились:

от ответчика: представитель ФИО5, сл. удостоверение, диплом, доверенность от 30.04.2021.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные ранее, против рассмотрения иска по существу не возразил.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, третьего лица, судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН 29.01.2015 за муниципальным образованием город Владивосток зарегистрировано право собственности (№ 25-25/001-01/119/2014-373/2) на объект недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 194,3 кв.м., с к.н. 25:28:030011, местоположение: <...> ВЛКСМ, д. 11, пом. I .

12 ноября 2015 года УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Элит» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 22.10.2015 № 2 заключили договор № 03-01109-001-Н-АР-7280-00 аренды (далее - договор от 11.09.2012) недвижимого имущества нежилых помещений в здании (лит. 1), общая площадь 194,3 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I), адрес объекта: <...> ВЛКСМ, (далее  - Объект), для использования в целях торговое, оказание социально-бытовых услуг, склад, производственное, мастерские, сроком с 12.11.2015 по 11.11.2020. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

В апреле 2020 года ООО «Элит», как субъект малого предпринимательства, направило в адрес Управления заявление о приватизации указанного нежилого помещения, кадастровый номер 25:28:030011:2341, в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

По итогам рассмотрения указанного заявления Управление направило обществу письмо от 06.05.2020 № 4851сп, содержащее сведения о признании ООО «Элит» соответствующим условиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, а также положительный ответ в части включения арендуемого помещения в программу приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке.

В соответствии с подготовленным по заданию ответчика обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» отчетом от 21.09.2020 № 2737/20 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 194,3 кв. м, цокольный этаж, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I), кадастровый номер: 25:28:030011:2341, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, 11, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030011:157, по состоянию на 10.04.2020 г. рыночная стоимость указанного объекта  с учетом НДС составила 13 213 000 рублей,  без учета НДС – 11 188 333,33 рублей.

Согласно выполненному Саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков» экспертному заключению № 34/160920/22-02, отчет об оценке от 21.09.2020 № 2737/20 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке и условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Уведомлением от 05 февраля 2021 года № 21/193, МКУ «АПМЗН», выступающее от имени Управления муниципальной собственности г.Владивостока, на основании решения Думы города Владивостока от 28.01.2021 № 485 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» направило в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с приложением трех проектов договора № 356-ППВ: с условием единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат):

- нежилые помещения в здании (лит.1), общей площадью 194,3 кв, этаж: цокольный, расположенные по адресу: <...> лет ВЛКСМ, 11, кадастровый номер: 25:28:030011:2341. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 22.01.2020 - ООО «ЭЛИТ»;

- доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030011:157, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341. Общая площадь земельного участка - 8 039 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...> ВЛКСМ, 11. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Проект договора № 356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), содержал среди прочих следующие условия:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество:

- нежилые помещения в здании (лнт.1), общей площадью 194,3 кв, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I), этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток; 50 лет ВЛКСМ, 11, кадастровый номер: 25:28:030011:2341. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 22.01.2020 - ООО «ЭЛИТ»;

- доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030011:157, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341. Общая площадь земельного участка - 8 039 кв.м, адрес; установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...> ВЛКСМ, 11. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

2.1. В случае отчуждения указанного нежилого помещения третьему лицу Покупатель обязан довести до его сведения в письменной форме данное обязательство.

3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 05.02.2021 г. № 236/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества составляет 11 188 333, 33  рублей (без учета НДС).

3.6. Первый платеж по договору Покупатель обязан произвести в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего договора.

5.3. За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3 %с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору.

5.9. В случае расторжения договора. Покупатель возвращает Продавцу полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного Объекта (за исключением суммы пени и денежных средств за пользование Объектом).

5.10. За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи имущества.

Не согласившись с указанными условиями договора купли-продажи, истец 20.02.2021 подписал указанный договор с протоколом разногласий в части следующих условий:

Письмом от 01 марта 2021 года №21/359 МКУ «АПМЗН» ответило об отклонении протокола разногласий (Приложение №4).

Таким образом, истец, с учетом возникших разногласий по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также обязательств об ответственности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, заявив одновременно ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

При рассмотрении дела по ходатайству истца судом назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур Эксперт» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 10.04.2020 (с учетом обращения от 10.04.2020 истца к ответчику о предоставлении хозяйственному обществу преимущественного права на приобретение недвижимого имущества по выкупной цене):

– нежилого помещения, общая площадь – 194,3 кв. м, этаж: цокольный, назначение – нежилое, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I). Местонахождение объекта: <...> ВЛКСМ, д. 11, кадастровый номер: 25:28:030011:2341;

– доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030011:157, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341. Общая площадь земельного участка – 8039 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...> ВЛКСМ,11. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

28.09.2021 в материалы дела от ООО «КК «Арктур Эксперт» поступило экспертное заключение № 090-С/2021.

В указанном экспертном заключении эксперт пришел к следующим выводам:

 Рыночная стоимость объекта экспертизы: Нежилые помещения в здании (лит.1) общей площадью 194.3 кв.м., назначение: нежилое, этаж: цокольный, кадастровый но­мер: 25:28:030011:2341, адрес объекта: <...> ВЛКСМ, п.11, номера на поэтажном плане 1-7 (I). 12-13 (I), 30-32 (1), 34 (I), составляет на дату 10.04.2020г. округленно: 8152 000 (восемь миллионов сто пятьдесят две тысячи) рублей с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта экспертизы: Доля в праве обшей долевой собствен­ности на земельный участок обшей площадью 8039 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 25:28:030011:157. пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ори­ентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край. Г.Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ.11. составляет на дату 10.04.2020г. округленно: 1 007000 (один миллион семь тысяч) рублей.

Итого рыночная стоимость объектов недвижимости: 9 159 000 (девять миллионов сто пятьдесят девять тысяч) рублей с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта экспертизы: Нежилые помещения в здании (лит.1) общей площадью 194.3 кв.м., назначение: нежилое, этаж: цокольный, кадастровый но­мер: 25:28:030011:2341, адрес объекта: <...> ВЛКСМ, п.11, номера на поэтажном плане 1-7 (I). 12-13 (I), 30-32 (1), 34 (I), составляет на дату 10.04.2020г. округленно: 6 793 000 (шесть миллионов семьсот девяносто три тысячи) рублей без учета НДС.

Рыночная стоимость объекта экспертизы: Доля в праве обшей долевой собствен­ности на земельный участок обшей площадью 8039 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 25:28:030011:157. пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030011:2341, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ори­ентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край. Г.Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ.11. составляет на дату 10.04.2020г. округленно: 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей без учета НДС.

Итого рыночная стоимость объектов недвижимости: 7 633 000 (семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей без учета НДС.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся  выкупной цены арендуемого имущества, а также обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В этой связи, поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18.10.2012.

Как следует из материалов дела, истец обратился к УМС г. Владивостока с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещения 10.04.2020, соответственно, именно на указанную подлежит определению рыночная стоимость выкупаемого объекта.

По заказу ответчика рыночная стоимость спорного имущества определена обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» по состоянию на 10.04.2020 - на дату обращения истца с заявлением о реализации своего преимущества права.

Однако в соответствии со статьей 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом изложенного судом в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 10.04.2020, итоговый размер которой составил 9 159 000 (девять миллионов сто пятьдесят девять тысяч) рублей с учетом НДС, 7 633 000 (семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей без учета НДС.

Сторонами выводы эксперта не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание, что в первоначальной редакции продавца в проекте договора стоимость спорного недвижимого имущества была указана без учета НДС суд установил, что с учетом выводов эксперта в рамках проведения судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость  в размере 7 633 000 (семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей без учета НДС подлежит принятию судом в качестве достоверной.

Таким образом, пункт 3.1 подлежит принятию в редакции продавца с учетом уточнений в следующем виде: «3.1. Согласно заключению эксперта от 24.09.2021 №090-С/2021г. об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному на основании определения арбитражного суда Приморского края от 26.07.2021 по делу №А51-3892/2021, стоимость недвижимого имущества составляет 7633000 (Семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 коп.(без учета НДС)».

Истцом также с учетом уточнений заявлены требования об урегулировании разногласий в отношении пункта 5.3. Договора, согласно которому за нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3 %с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору.

По мнению истца, в редакции к протоколу разногласий указанный пункт 5.3. подлежит включению в договор при установлении пени в меньшем размере, а именно,  0,01 %.

Таким образом, при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в договор условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение пени в спорный договор не достигнуто, то суд вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Включение в договор условия в виде ответственности покупателя предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Суд считает необходимым урегулировать разногласия по данному пункту с учетом предложенной истцом редакции, поскольку ответчик в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил доказательств нарушения его прав предложенной истцом редакции, не мотивировал необходимость принятия именно его редакции спорного пункта.

При этом доводы ответчика о намерении истца исключить со своей стороны ответственность за недобросовестное исполнение договора по оплате спорного объекта посредством изменения условий договора, содержащихся в пятом разделе, суд признает не состоятельными с учетом того факта, что редакция истца в указанной части не освобождает покупателя от ответственности в случае неисполнения обязательств по договору, а лишь направлена на установление пени в меньшем размере, что отвечает требованиям о соблюдении баланса интересов сторон и  не нарушает права и имущественные интересы продавца и покупателя.

Принимая во внимание изложенное, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и не допущения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, в связи с начислением денежных санкций, суд приходит к выводу о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,01 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.  

Учитывая изложенное, пункт 5.3. договора подлежит изложению в следующей редакции: «5.3. За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01%с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору»

Между сторонами также возникли разногласия относительно пункта 5.9. договора, согласно которому в случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом).

В предлагаемой истцом редакции указано, что в случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком)»

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что указанный пункт договора в редакции истца не изменяет по существу и не отменяет условия Договора в указанной части, а напротив, конкретизирует условия договора, что способствует исключению неопределенности в части исчисления суммы, подлежащей возврату Покупателю исходя из установленной независимым оценщиком стоимости объекта.

Кроме того, суд учитывает, что ответчик указанное дополнение п. 5.9. Договора в редакции истца не оспорил, а также необходимость принятия именно его в редакции спорного пункта не мотивировал, в связи с чем суд считает необходимым урегулировать разногласия по данному пункту с учетом предложенной истцом редакции.

Также между сторонами возникли разногласия относительно включения в условия договора следующих пунктов:

2.2.7. В случае отчуждения указанного нежилого помещения третьему лицу Покупатель обязан довести до его сведения в письменной форме данное обязательство.

5.6. Просрочка более двух сроков подряд по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, в течение грех рабочих дней, с момента истечения допустимой просрочки, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. По истечении 10 дней с момента отправки уведомления Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по настоящему Договору прекращается.

5.10. За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи имущества

Истец настаивает на исключении указанных пунктов из текста договора.

В части исключения п. 2.2.7. из текста договора истец в обоснование указал, что данный пункт логически не связан с другими условиями договора и обязательства, установленные договором, не распространяются на лиц, не являющихся стороной договора.

Пунктом 3 статьи 308 ГК РФ установлено, что по общему правилу обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В данном случае спорный пункт касается возложения обязанности на покупателя как сторону договора довести до сведения третьего лица установленные указанным договором обязанности покупателя в случае отчуждения спорного объекта в пользу указанного третьего лица.

Однако указанный договор купли-продажи по своей правовой природе не является договором в пользу третьего лица, спорное условие действующим гражданским законодательством не предусмотрено в качестве последствий отчуждения спорного объекта в пользу третьих лиц, более того, формулировка в тексте договора «данное обязательство» является не конкретизированной и вносит в правоотношения сторон, подлежащие регулированию указанным договором, правовую неопределенность.

Пунктом 4. статьи 420 ГК РФ установлено, что  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения

При таких обстоятельствах, суд признает требование истца об исключении п. 2.2.7 из текста договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, суд учитывает отсутствие возражений со стороны ответчика против исключения указанного пункта.

Суд также признает обоснованными требования истца в части исключения из текста договора пункта 5.10 договора, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает ответственности за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению обеих сторон.

В протоколе разногласий, направленном в адрес ответчика, истец возразил против включения указанного условия в спорный договор.

Поскольку согласие обеих сторон договора в отношении условий о штрафе за расторжение договора по вине Покупателя сторонами достигнуто не было, у суда отсутствуют основания для включения указанного условия в спорный договор.

Истцом также заявлено требование об исключении пункта 5.6. договора, в соответствии  с которым просрочка более двух сроков подряд по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, в течение трех рабочих дней, с момента истечения допустимой просрочки, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. По истечении 10 дней с момента отправки уведомления Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по настоящему Договору прекращаются.

Третье лицо, МКУ «АПМЗН» в отзыве на уточненный иск заявило ходатайство об оставлении иска в указанной части без рассмотрения с учетом несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в отношении данного пункта.

Разрешая вопрос о принятии искового заявления к производству, суд устанавливает, соответствует ли оно формальным требованиям, предъявляемым АПК РФ к его форме и содержанию, а также содержит ли оно перечень необходимых документов.

Пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ предусмотрено, что к исковому заявлению прилагаются, в том числе, документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

В соответствии с пунктом 2. статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из вышеназванных норм, претензионный порядок должен быть соблюден до подачи искового заявления в суд и при подаче заявления к нему должны быть приложены соответствующие доказательства, подтверждающие соблюдение такого порядка; иск может быть заявлен только после направления (вручения) претензии и полного или частичного отказа должника в удовлетворении этой претензии либо в случае неполучения от него ответа в срок, предусмотренный федеральным законом или условиями договора.

Из текста искового заявления, а также приложенных к нему документов, судом установлено, что истцом заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, в связи с чем для подачи настоящего иска в суд необходимо соблюдение обязательного досудебного порядка.

Во исполнение указанного требования к поданному истцом в арбитражный суд исковому заявлению приложен протокол разногласий к договору № 356-ППВ купли-продажи арендуемого имущества  с условием о рассрочке от 20.02.2021, составленный истцом и направленный в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора.

Однако судом установлено, что в указанном протоколе разногласий отсутствуют возражения в отношении п. 5.6. Договора, а также предложение об исключении из текста договора данного пункта.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец в нарушении требований статьи 65 АПК РФ не представил суду достоверных доказательств соблюдения предусмотренного законодательством досудебного порядка урегулирования спора в части исключения п. 5.6. из текста договора.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание указанное, исковые требования общества в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины по требованию к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, а также по оплате услуг эксперта при проведении судебной экспертизы относятся на управление муниципальной собственности г.Владивостока.

Руководствуясь статьями 49, 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях между ООО «Элит» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1, 5.3, 5.9 договора в следующей редакции:

«3.1. Согласно заключению эксперта от 24.09.2021 №090-С/2021г. об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному на основании определения арбитражного суда Приморского края от 26.07.2021 по делу №А51-3892/2021, стоимость недвижимого имущества составляет 7633000 (Семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 коп.(без учета НДС)».

«5.3. За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору».

«5.9. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком)»

Исключить из текста договора пункт 2.2.7., пункт 5.10 договора.

В части требований об исключении из текста договора пункта 5.6 исковое заявление оставить без рассмотрения.

Взыскать с управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элит" 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 35000 рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

          Судья                                                                            Левченко Е.А.