Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗАКАМ" (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>; <***>, дата государственной регистрации: 02.07.2008)

к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 28.10.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью «Веркор» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 28.10.2002)

третье лицо: управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

о признании недействительными отчета, постановления

при участии: от заявителя - адвокат Тихая С.В., доверенность от 14.03.2014; от ответчика - не явились, извещены, от третьего лица - не явились, извещены;

установил: Общество с ограниченной ответственностью "ЗАКАМ" (далее - общество) обратилось с заявлением о признании недействительным постановления администрации Уссурийского городского округа (далее – администрация УГО) №4392 от 25.12.2013; о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчете №067-05/13 ООО «Вектор» в части установления рыночной стоимости здания - салона.

Определение суда от 04.04.2014 к участи в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «Веркор».

Ответчик и третьего лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Заявитель требования поддержал в полном объеме, пояснил, что основанием для обращения явилось несогласие с рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной по результатам оценки величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженным в отчете ООО «Вектор» №067-05/13 от 11.11.2013, так как допущенные оценщиком неточности и противоречия позволяют усомниться в правильности произведенных расчетов.

Ответчик – администрация Уссурийского городского округа заявленные требования спорил, пояснил, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства.

В связи с указанным, оценка предложенная заявителем не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете заявителя стоимость не может быть признана ответчиком рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Кроме того, ответчик указал, что не может отвечать за достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта, поэтому требования должны быть заявлены к оценщику ООО «Веркор».

ООО «Веркор» письменного отзыва на заявление не представило.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

28.12.2010 между ООО «ЗАКАМ» и администрацией УГО заключен договор № 223/11 аренды объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа – здания –салона оргтехники пристройки к жилому дому по адресу: <...>, сроком до 28.12.2015.

25.12.2013 администрацией УГО вынесено постановление № 4392 об утверждении условий приватизации здания – салон оргтехники пристройка к жилому дому, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей-1), общей площадью 454,5 кв.м, инв.№13040, лит.Б, расположенного по адресу: <...> и земельного участка, площадью 742 кв.м. для обслуживания и эксплуатации объекта здания - салон оргтехники, пристройка к жилому дому.

21.01.2014 Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края в адрес ООО «ЗАКАЗ» направлено письмо №11-01/14/0168 с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества: здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: <...>, и земельный участок площадью 742 кв.м для обслуживания и эксплуатации здания – салона оргтехники пристройки к жилому дому.

К указанному письму были приложены следующие документы: постановление администрации Уссурийского городского округа Приморского края №4392 от 25.12.2013 «Об утверждении условий приватизации здания - салон оргтехники пристройка к жилому дому, расположенному по адресу: <...>, и земельного участка для обслуживания и эксплуатации объекта - здания-салона оргтехники, пристройки к жилому дому» с условиями приватизации и проект договора купли-продажи.

В соответствии с условиями приватизации муниципального имущества, утвержденными постановлением администрации Уссурийского городского округа №4392 от 25.12.2013 рыночная стоимость здания - салон оргтехники пристройка к жилому дому без учета НДС определена в размере 13 504 237 рублей, рыночная стоимость земельного участка для обслуживания и эксплуатации объекта - здания-салона оргтехники, пристройки к жилому дому без учета НДС определена в размере 639 ООО рублей, итого общая стоимость объекта приватизации без учета НДС составила 14 143 237 рублей.

Рыночная стоимость объекта приватизации в указанном размере была определена на основании отчета ООО «Вектор» №067-05/13 об оценке объекта оценки от 13.11.2013.

Оценка объекта проводилась по заказу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа. Рыночная стоимость объекта приватизации в указанном размере была определена на дату проведения оценки.

Письмом от 06.02.2014 ООО «ЗАКАМ» дало согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору аренды №223/11 от 28 декабря 2010 года.

Указало, что рыночную стоимость земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому в размере 639 000 рублей без учета НДС ООО «ЗАКАМ» не оспаривает.

Однако указало, что не согласно с рыночной стоимостью здания - салона оргтехники пристройки к жилому дому в размере 13 504 237 рублей без учета НДС, установленной по результатам проведенной оценки величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженным в отчете ООО «Вектор» №067-05/13 от 13.11.2013, так как допущенные оценщиком неточности и противоречия позволяют усомниться в правильности произведенных расчетов.

Замечания на отчет ООО «Вектор» №067-05/13 об оценке объекта оценки от 13.11.2013 приведены обществом в отдельном приложении к данному письму.

По заказу ООО «ЗАКАМ» оценщиком ИП ФИО1 проведена оценка рыночной стоимости здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: <...>, результаты которой отражены в отчете об оценке №13-01/01112 от 15.01.2014.

В результате проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки на 26.12.2013 составляет 9 048 869 рублей без учета НДС.

Кроме того, в письме от 06.02.2014 ООО «ЗАКАМ» сообщило, что с письменного согласия управления имущественных отношений администрации УГО обществом были проведены неотделимые улучшения арендуемого по договору аренды №223/11 от 28.12.2010 здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому по адресу: <...>. Затраты Арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения составили 3 562 792 рубля, в том числе НДС 18% - 543 477 рублей.

17.02.2014 письмо № 11-01/14/0623 Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа сообщило ООО «ЗАКАМ» об отказе на обращение от 06.02.14 о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, с предложенным нами вариантом рыночной стоимости здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: <...>, согласно отчета об оценке №13-01/01112 от 15.01.2014, выполненного оценщиком ФИО1, в размере 9 048 869 рублей без учета НДС.

Не согласившись с Постановлением Администрации УГО от 25.12.2013 №4392 в части установления рыночной стоимости муниципального имущества и отчётом ООО «Вектор» от 13.11.2013 №067-05/13 в части установления рыночной стоимости недвижимости, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, оценив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013) (далее – Федеральный Закон т 22.07.2008 №159-ФЗ) урегулированы отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, при принятии уполномоченным органом решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, в них должно предусматриваться преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

25.12.2013 администрацией УГО вынесено постановление № 4392 об утверждении условий приватизации здания - салон оргтехники пристройка к жилому дому, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей-1), общей площадью 454,5 кв.м, инв.№13040, лит.Б., расположенного по адресу: <...> и земельного участка, площадью 742 кв.м. для обслуживания и эксплуатации объекта здания - салон оргтехники, пристройка к жилому дому.

На основании данного постановления Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края ООО «ЗАКАМ» имеющего преимущественное право предложено заключить договор купли-продажи данного муниципального имущества, рыночная стоимость которого составила 14 143 237 рублей.

Рыночная стоимость объекта приватизации в указанном размере была определена на основании отчета ООО «Веркор» №067-05/13 об оценке объекта оценки от 13.11.2013.

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы суда кассационной инстанции о рекомендательном характере проведенной оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Из материалов дела следует, что общество обратилось с требованием о признании недействительным отчета Общества с ограниченной ответственностью «Веркор» №067-05/13 от 13.11.2013 в части установления рыночной стоимости здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенной по адресу: <...>.

Рассматриваемый по данному заявлению спор, обусловлен возникшими между управлением и обществом разногласиями об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества по поводу цены спорного помещения, указанного оферте.

Поскольку указанная в отчете от 067-05/13 рыночная стоимость является обязательной для управления при формировании им цены продажи названного помещения, оценщик ООО «Веркор» согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 был привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки).

В соответствии со статей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимает под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 ФСО № 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчёта корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

В соответствии с отчетом об оценке №067-05/13 от 13.11.2013, выполненного ООО «Веркор», рыночная стоимость объекта оценки - здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенной по адресу: <...> составила 13 504 237 рублей, без учета НДС. Рыночная стоимость земельного участка для обслуживания и эксплуатации объекта - здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому определена в размере 639 000 рублей. Общая стоимость объекта приватизации согласно отчету об оценке №067-05/13 от 13.11.2013 составила 14 143 237 рублей без учета НДС.

Изучив положения отчета оценки объекта оценки №067-05/13 от 13.11.2013, суд пришел к выводу, что он не соответствует вышеприведённым требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

При анализе рынка объекта оценки (пункт 3.2. стр. 16) оценщик приводит данные об арендной ставке на 01.09.2010, то есть на два года позже даты оценки, что является устаревшей информацией.

В допущениях в п. 1.10 (стр. 7) оценщик указывает, что согласно Муниципальному контракту на оказание услуг по оценке муниципального имущества № 9 от 13.11.2013 года рыночная стоимость Объекта оценки производится без учета стоимости земельного участка. Однако в отчете об оценке Оценщик производит расчет стоимости земельного участка и его стоимость включена в итоговую стоимость объекта оценки на стр. 2. (15 935 000+639 000=16 754 000).

При расчете ставки арендной платы на стр. 22-23 Оценщик рассматривает общую площадь помещения 454,5 кв.м. Однако согласно представленным фотографиям и техническому паспорту в состав данной площади входит площадь подвала - 233 кв.м., которая по своим техническим характеристикам (низкая высота потолка) и состоянию не может использоваться по такому же назначению, что и площадь первого этажа. оценщик подбирает объекты-аналоги - помещения, в составе которых отсутствует подвал, имеется только площадь на этаже. Это приводит к некорректному расчету арендной ставки и, следовательно, к некорректной стоимости, рассчитанной доходным подходом.

При расчете ставки арендной платы на стр. 22 оценщик при рассмотрении расположения объекта указывает, что объект оценки расположен на первой линии, объекты-аналоги согласно представленной таблице также расположены на первой линии. Несмотря на то, что объект оценки и объекты-аналоги одинаково распложены, оценщик все же вводит корректировку в виде понижающего коэффициента 0,79 ничем ее не обосновывая. При этом при применении сравнительного подхода (стр. 48) Оценщик указывает, что объект оценки расположен не на первой линии.

При расчете ставки арендной платы на стр. 22 оценщик производит корректировку на отделку.

Хотя при введении данной корректировки отсутствует описание характеристик, но по величине данной корректировки можно сделать вывод, основанный на таблице стр. 21, что корректировка 0,79 вводится, когда объект оценки требует ремонта, а аналог - не требует ремонта. При применении же сравнительного подхода на стр. 48 оценщик указывает напротив фактора «наличие ремонта» - «ремонт не нужен».
Данная характеристика на стр. 48 противоречит данным в таблице на стр. 2, где оценщик указывает, что состояние объекта оценки неудовлетворительное и процент износа составляет 27%, этот же процент износа приведен оценщиком и в затратном подходе на стр. 36.

Данные неточности и противоречия позволяют усомниться в правильности расчетов.

При применении сравнительного подхода оценщик подбирает объекты – аналоги совершенно в другом ценовом диапазоне, который превышает максимальное значение цены за кв.м., представленном в анализе рынка на стр. 15.

В результате конечная стоимость 1 кв.м. по каждому объекту-аналогу отличается от первоначальной на величину (например, по объекту-аналогу № 1): (103333-34214)7103333 = 67% 7.

Имеются неточности и ошибки, влияющие на расчеты при применении доходного подхода.

На стр. 50 при расчете ставки дисконтирования оценщик указывает безрисковую ставку в размере 7,2%, а при вычислении итоговой ставки дисконтирования использует величину безрисковой ставки -7,33%. При сложении цифр: 7,33+1,5+1,8 получается величина 10,8%, а оценщик ошибочно указывает величину 10,5%. Величина ставки дисконтирования влияет на расчеты, приведенные на странице 51, где также указывается ошибочная величина 10,5%.

При согласовании результатов также имеются неточности, влияющие на итоговую величину стоимости. При согласовании результатов оценщик рассматривает только результаты доходного и сравнительного подходов. На стр. 48 результат сравнительного подхода составил 16 067 000 руб., на стр. 51 результат доходного составил 17 061 000 руб.

В таблице согласования стр. 53 приведены абсолютно другие цифры: доходный подход 12 992 000 руб., сравнительный подход - 13 566 000 руб.

Кроме того, в результате согласования величин оценщик получает величину 13 284 740 руб., а на страницах 54 и стр. 4 оценщик получает итоговую величину 16 574 000 руб.

Данные несоответствия позволяют усомниться в правильности проведения оценки и полученном результате.

При этом судом принимается во внимание, что ответчик возражений в части указаний о несоответствия отчета №067-05/13 от 13.11.2013 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ не заявил.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило не только доказательства нарушений ООО «Веркор» положений законодательства об оценочной деятельности, но и подготовленный другим оценщиком по заказу ООО «ЗАКАМ» альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного помещения, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной управлением цены.

Исходя из представленного заявителем отчета №13-01/01112 от 15.01.2014 выполненного оценщиком ИП ФИО1 об оценке объекта – здания – салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26.12.2013 составила 9 048 869 рублей без учета НДС.

Ответчик не оспорил результаты отчета №13-01/01112 от 15.01.2014, которым была определена рыночная стоимость спорного имущества ниже, предложенной управлением цены.

На основании изложенного, отчет №067-05/13 от 13.11.2013 признается судом не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, в связи с чем суд признаёт его недействительным и удовлетворяет требования заявителя в данной части.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если в соответствии с законом или иным нормативным актом государственного органа, должностного лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такой акт государственного органа должен признаваться судом недействительным, решение должностного лица - незаконным.

Соответственно, в случае недостоверного отчета оценщика могут быть оспорены как сама произведенная оценка, так и соответствующее постановление органа местного самоуправления, поскольку последнее нарушает права и законные интересы заявителя на преимущественное право приобретение такого имущества по цене.

При этом в данной части требований суд учитывает то, что частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий и принятого решения, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий и принятие решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий и принятия решения возлагается на орган или лицо, которые совершили действие и приняли решение.

Исходя из положений части 4 статьи 200 АПК РФ, оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления оценивается судом на дату его издания.

Учитывая изложенное, суд считает, что Администрация в данном деле не доказала, что итоговая величина оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленная в оспариваемом Постановлении, является достоверной, а отчёт №067-05/13 от 13.11.2013 как одно из доказательств такой величины – достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством (статья 71 АПК РФ).

Не дав оценку содержанию отчёта №067-05/13 от 13.11.2013, Администрация приняла его в качестве достоверного и достаточного доказательства величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и приняла на его основе оспариваемое Постановление, установив в них такое условие приватизации спорного объекта как величину рыночной стоимости.

Однако, обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», возложена именно на орган местного самоуправления.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что Администрация в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказала обоснованность и законность оспариваемого Постановления № 4392 от 25.12.2013 в части указания величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов и их должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определенна на основании отчёта ООО «Веркор» №067-05/13 от 13.11.2013 положена в основу Постановления Администрации УГО № 4392 от 25.12.2013, требование общества части признания недействительным указанного постановления подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с соответчиков в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным отчет Общества с ограниченной ответственностью «Веркор» №067-05/13 от 13.11.2013 в части установления рыночной стоимости здания-салона оргтехники пристройки к жилому дому, расположенной по адресу: <...>, как не соответствующий Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Признать недействительным Постановление Администрации Уссурийского городского округа № 4392 от 25.12.2013 «Об утверждении условий приватизации здания – салона оргтехники пристройка к жилому дому, расположенному по адресу: <...> и земельного участка, для обслуживания и эксплуатации объекта здания – салона оргтехники, пристройка к жилому дому» в части установления рыночной стоимости муниципального имущества – помещения площадью 454,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в размере 13 504 237 рублей как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Администрации Уссурийского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАМ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Веркор» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАМ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чугаева И.С.