Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириченко С.А., рассмотрев исковое заявление управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Восточные Ворота" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2783919руб.56коп. задолженности по договору от 27.12.2011 аренды земельного участка, в том числе 2648632руб.50коп. основного долга за период с 01.12.2018 по 29.02.2020 и 135287руб.06коп. пени за период 02.01.2019 по 17.03.2020

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 25.12.2020, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика – не явились, извещены;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Восточные Ворота" о взыскании 2783919руб.56коп. задолженности по договору от 27.12.2011 аренды земельного участка, в том числе 2648632руб.50коп. основного долга за период с 01.12.2018 по 29.02.2020 и 135287руб.06коп. пени за период 02.01.2019 по 17.03.2020.

В судебном заседании 12.10.2021 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 560 518,34 руб. за период с 01.12.2018 по 31.08.2021 и пеню в размере 255 317,90 руб. за период с 02.01.2019 по 20.09.2021, всего – 1 815 836,24 руб.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного заседания, истец возражает по ходатайству ответчика.

Суд отказывает в удовлетворении заявленного ходатайство в связи с его необоснованностью, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанного лица по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка №2 от 27.12.2011, в нарушение условий которого ответчиком несвоевременно и не в полном объеме исполнялись обязательства в части оплаты арендной платы, в связи с чем, был подан настоящий иск.

Ответчик заявленные требования оспорил, представил письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, после фактической передаче многоквартирного дома, в адрес Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 27.12.2019 было направлено письмо с уведомлением об окончании строительства с предложением расторгнуть договор. Ответчик полагает, что истец может выставлять требование по аренде только до 29.08.2019, соответственно и размер выставляемой неустойки подлежит перерасчету. Причинами несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию является нарушения участниками порядка оплат по договорам долевого участия (вплоть до расторжения ДДУ), а также существенное нарушение обязательств по оплате инвестиционного договора на строительство дома №03/2015 от 24.03.2015 МЖСК «Варяг». Кроме того, ответчик заявил ходатайство о снижении суммы неустойки в порядке ст.333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и ООО Инвестиционная компания «Восточные ворота» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №2 от 27.12.2011, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №25:28:010036:128 площадью 37139 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования жилищного строительства.

Согласно п.1.3 договора срок аренды устанавливается сроком на 5 лет – 23.12.2011 по 22.12.2016.

В силу п.3.1 договора арендная плата устанавливается на весь срок договора аренды согласно протоколу от 23.12.2011 №1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и составляет 10 708 425 руб., с учетом задатка в размере 2 039 700 руб., уплаченного Арендатором, сумма к оплате 8 668 725 руб. за 5 лет (п.3.1). Арендная плата в размере 178 473,75 руб. вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца (п.3.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предупреждением №28/16-2492 от 23.03.2020 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 17.03.2020 составляет 2 783 919,56 руб., в том числе по арендной плате – 2 648 632,50 руб., пене – 135 287,06 руб., в связи с чем, ответчику необходимо 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме по указанным реквизитам.

Указанное предупреждение направлено в адрес ответчика 23.03.2020, что подтверждается представленным в материалы дела заказным письмом от 23.03.2020.

Поскольку на момент подачи настоящего иска в суд задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы истца, суд находит заявленное истцом требование обоснованным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле,
а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Фактически по спорным договорам между сторонами сложились обязательственные отношения по Договору аренды земельного участка №2 от 27.12.2011, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу ч.4 ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ответчиком переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договорами, актами приема-передачи.

Однако, суд, проверив расчет истца за период с 02.01.2019 по 20.09.2021, считает его арифметически не верным, поскольку он произведен без учета норм действующего гражданского законодательства, поскольку 29.08.2019 зарегистрировано право собственности на объект пайщиком МЖСК «Варяг» на кв.36 по адресу: Приморский край, ул.Черняховского, д.9 с кадастровым №25:28:010036:5991, в связи с чем, истец имеет начислять арендную плату только до указанной даты регистрации с учетом Определения ВС РФ от 29.12.2020 № 308-ЭС20-17579.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 255 319,90 руб. за период с 02.01.2019 по 20.09.2021.

В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.4.2 договора при неуплате Арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (действующей на момент начисления пени) с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В то же время ответчик, ссылаясь на несоразмерность заявленного к взысканию размера неустойки, просит суд применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

Действительно, пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Пунктом 77 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Следовательно, должник обязан предоставить доказательства явной несоразмерности договорной неустойки, а также то, что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами соглашения неустойки последствиям, нарушения обязательства.

При этом установление фактических обстоятельств по делу, к которым относятся также соотнесение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства при рассмотрении ходатайства, их оценка относится к полномочиям суда.

Оценивая доводы ответчика в рассматриваемой части, суд принимает во внимание компенсационный характер заявленной к взысканию истцом неустойки и учитывает принцип юридического равенства сторон, предусмотренный пунктом 1 статьи 1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства. Иными словами, при подписании данного договора стороны согласовали и признали необходимой и достаточной именно определенную в договоре санкцию за нарушение договорных обязательств в рамках рассматриваемого договора аренды. Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора данные условия обязательны для сторон.

Кроме того, сумма основного долга превышает размер неустойки, что свидетельствует об отсутствии чрезмерности.

В рассматриваемом деле вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик, заявляя о чрезмерном размере предъявленной к взысканию суммы неустойки, не представил суду доказательств, подтверждающих ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Учитывая изложенное, суд самостоятельно произведя расчет суммы пени с учетом ст.193 ГК РФ за период с 10.01.2019 по 28.08.2019 считает необходимым взыскать с ответчика сумму пени в размере 45 150,41 руб., в силу ст.330 ГК РФ. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд считает необходимым отказать.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Восточные Ворота" в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 1 560 518 рублей 34 копеек основного долга, 45 150 рублей 41 копейка пени.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Восточные Ворота" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27552 рубля.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.