Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Золкиной Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «Терминал Владивосток» (ИНН 2039781 , ОГРН 2502001998 ) к Закрытому акционерному обществу «Центр «Строй» (ИНН 2504000405, ОГРН 1022501279866), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Открытое акционерное общество «Международный аэропорт Шереметьево», о взыскании 9 750 000 руб.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 - доверенность от 27.08.2013, паспорт;

от ответчика: адвокат Назаров В.В. - доверенность от 07.04.2014, удостоверение адвоката; адвокат Баранов А.В. – доверенность от 07.04.2014, удостоверение адвоката;

от третьего лица: - ;

установил: Закрытое акционерное общество "Терминал Владивосток" обратилось с заявлением к Закрытому акционерному обществу "Центр"Строй" о взыскании 9 999 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество «Международный аэропорт Шереметьево».

В судебном заседании 15.09.2014 истец уточнил исковые требования, просит взыскать 9750000 рублей.

Уточненные исковые требования приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

К делу по ходатайству истца приобщены дополнительные материалы.

К делу по ходатайству ответчика приобщены дополнительные материалы.

Истец исковые требования поддержал, ответил на вопросы суда.

Ответчик иск оспорил, ответил на вопросы суда.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

18.12.2009 Федеральное агентство воздушного транспорта Российской Федерации (Арендодатель) и Открытое акционерное общество «Международный аэропорт Шереметьево» (Арендатор) заключили договор аренды земельных участков, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное пользование земельные участки из земель промышленности и иного специального назначения, расположенный по адресу: Приморский край, г.Артем в р-не с.Кневичи:

площадью 4186 кв.м с кадастровым номером 25:27:080105:27;

площадью 4296 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:71;

площадью 55651 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:72.

Согласно п. 3.1 договора до 01.01.2013 размер арендной платы за каждый участок составляет 0,1 % от его кадастровой стоимости в год (п.3.1 договора).

Согласно п.3.2 договора после 01.01.2013 размер арендной платы за каждый участок составляет 1,5 % от его кадастровой стоимости в год.

Участки были переданы арендатору по акту приема-передачи от 18.12.2009.

30.04.2010 Открытое акционерное общество «Международный аэропорт Шереметьево» (Арендатор) и Закрытое акционерное общество «Терминал Владивосток» (Терминал) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.12.2009 земельных участков, согласно условиям которого Арендатор передает, а Терминал принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельных участков из земель промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артем в р-не с.Кневичи:

площадью 4186 кв.м с кадастровым номером 25:27:080105:27;

площадью 4296 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:71;

площадью 55651 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:72.

Согласно п.2.1 договора цена договора составляет 315573 рубля 30 копеек.

Земельные участки переданы Терминалу по акту приема-передачи от 30.04.2010.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту от 22.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>, площадью 9999 кв.м, данный земельный участок образован путем разделения земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:72 на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:080103:75 и 25:27:080103:76.

Дополнительным соглашением от 24.01.2011 стороны внесли изменения в п.1.1 договора аренды земельных участков от 18.12.2009 № Р0914890, решив изложить его в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельные участки из земель промышленности и иного специального назначения, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артем в р-не с.Кневичи:

площадью 4186 кв.м с кадастровым номером 25:27:080105:27, расположенный примерно в 1460 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>;

площадью 4296 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:71, расположенный примерно в 1249 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>».

17.02.2011 между Федеральным агентством воздушного транспорта Российской Федерации (Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Терминал Владивосток» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №б/н, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель промышленности и иного специального назначения, расположенный по адресу: Приморский край, г.Артем, в районе с.Кневичи, площадью 9999 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:75 для использования в целях строительства объектов аэровокзального комплекса аэропорта г.Владивосток. Срок действия договора установлен с 25.01.2011 по 28.04.2059.

Согласно п. 3.1 договора до 01.01.2013 размер арендной платы составляет 0,1 % от его кадастровой стоимости в год (п.3.1 договора).

Согласно п.3.2 договора после 01.01.2013 размер арендной платы составляет 1,5 % от его кадастровой стоимости в год.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдать участок или часть его в субаренду в пределах срока договора с согласия арендодателя.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2011.

Дополнительным соглашением от 04.04.2011 к договору аренды от 17.02.2011 №б/н стороны внесли изменения в п.1.1 указанного договора «предмет договора», согласно которому договорились читать адресные ориентиры земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: «примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>».

Ранее 26.01.2011 Закрытым акционерным обществом «Терминал Владивосток» (Арендатор 1) и Закрытым акционерным обществом «Центр «Строй» (Арендатор 2) было подписано соглашение №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды земельного участка, согласно условиям которого Арендатор 1 с согласия Федерального агентства воздушного транспорта Российской Федерации обязуется передать Арендатору 2 свои права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75. расположенного по адресу: Приморский край, г.Артем, в р-не с.Кневичи, площадью 9999 кв.м.

Согласно п. 1.2 передача будет осуществлена по заявлению Арендатора 2 после государственной регистрации права собственности Арендатора 2 на объекты аэровокзального комплекса аэропорта г.Владивосток – котельная и очистные сооружения. Стоимость права аренды должна быть определена на основании отчета независимого оценщика.

31.05.2011 Закрытое акционерное общество «Терминал Владивосток» (Арендатор 1) и Закрытое акционерное общество «Центр «Строй» (Арендатор 2) подписали договор №19/05/2011 о переуступке права аренды земельного участка, согласно условиям которого Арендатор 1 с согласия Арендодателя передает Арендатору 2 свои права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>, площадью 9999 кв.м.

Указанные договор аренды, дополнительное соглашение к нему и договор переуступки права аренды земельного участка зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2013.

Письмом от 24.06.2011 ЗАО «Терминал Владивосток» уведомило Арендодателя Федеральное агентство воздушного транспорта о переуступке ЗАО «Центр «Строй» права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>, площадью 9999 кв.м.

Полагая, что ответчик не исполнил обязательство по оплате по договору №19/05/2011 от 31.05.2011 о переуступке права аренды земельного участка, заключенному, по мнению истца, во исполнение соглашения от 26.01.2011 №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды земельного участка, согласно которому стоимость права аренды должна быть определена на основании отчета независимого оценщика, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично в размере 49195 рублей 08 копеек по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как следует из п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что обязательство ответчика по оплате предъявленной ко взысканию суммы в размере 9750000 рублей возникло из договора от 31.05.2011 №19/05/2011 о переуступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, <...>, площадью 9999 кв.м, который по мнению истца, заключен во исполнение соглашения №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды указанного земельного участка, согласно которому стоимость права аренды должна быть определена на основании отчета независимого оценщика.

При этом в обоснование заявленных требований истец ссылался первоначально на отчет №15-242 от 06.09.2011, подготовленный ЗАО «АБМ Партнер», согласно которому стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.07.2011 составила 9999000 рублей, а в последующем – на отчет №400 от 12.09.2014, подготовленный ООО «Индустрия-Сервис», согласно которому по состоянию на 31.05.2011 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.05.2011 составила 9750000 рублей.

Однако, данные доводы истца отклоняются судом, как несостоятельные, в связи со следующим.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в соответствии с соглашением от 26.01.2011 №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды, передача спорного земельного участка Арендатору 2 должна была быть осуществлена после регистрации права собственности Арендатора 2 (ЗАО «Центр Строй») на объекты аэровокзального комплекса аэропорта г.Владивосток – котельная и очистные сооружения.

Вместе с тем, как установлено судом, право ответчика (Арендатора 2 на указанные объекты аэровокзального комплекса зарегистрировано в установленном законом порядке лишь 14.08.2013, в то время как договор №19/05/2011 о переуступке права аренды спорного земельного участка подписан сторонами 31.05.2011.

Кроме того, в нарушение ст. 429 ГК РФ, указанный договор №19/05/2011 не содержит существенного условия о стоимости права аренды.

В связи с изложенным, принимая во внимание несоблюдение сторонами при заключении договора №19/05/2011 от 31.05.2011 условий о сроке заключения договора и указания стоимости передаваемого права аренды, предусмотренных соглашением от 26.01.2011 №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды, у суда отсутствуют основания полагать, что указанный договор заключен сторонами во исполнение соглашения от 26.01.2011 №4/01/2011, в связи с чем, стоимость передаваемого по договору от 31.05.2011 права не может быть определена в соответствии с п.1.2 соглашения от 26.01.2011 на основании отчета независимого оценщика.

Кроме того, представленные истцом в материалы дела в обоснование заявленных требований отчеты не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств стоимости передаваемого права аренды земельного участка.

При этом суд принимает во внимание, что отчетом №15-242 от 06.09.2011, подготовленным ЗАО «АБМ Партнер», определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 9999000 рублей по состоянию на 21.07.2011, в то время как договор о переуступке права аренды указанного земельного участка датирован 31.05.2011, кроме того, целью оценки, проводимой в рамках данного отчета является определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога, в то время как предметом указанного договора от 31.05.2011 является переуступка права аренды спорного земельного участка.

Отчет №4000, подготовленный 12.09.2014 ООО «Индустрия-Сервис», которым определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.05.2011 в размере 9750000 рублей, также не принимается судом в качестве надлежащего доказательства стоимости передаваемого права аренды спорного земельного участка, поскольку при определении стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, экспертом проведено сравнение неравнозначных с объектом оценки объектов, так в качестве объектов-аналогов экспертом указаны не только земельные участки, находящиеся на праве долгосрочной аренды, но и в преобладающем большинстве земельные участки, находящиеся в собственности, кроме того, при проведении сравнения экспертом не учтено, что земельные участки, приведенные в качестве объектов-аналогов относятся к иной категории земель как то: земли сельскохозяйственного назначения, промзастройки, ИЖС, региональных складов, в то время как согласно данным кадастрового паспорта от 2.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 данный земельный участок полностью расположен в границах земель категории промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, которые в силу положений п.5 ст. 27, ст.87, ст.90 ЗК РФ отнесены к землям, ограниченным в обороте, в связи с изложенным земельные участки, приведенные экспертом в качестве объектов-аналогов не могут быть признаны таковыми для целей оценки права аренды спорного земельного участка.

В соответствии с п.54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

В связи с изложенным, для определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка суд считает необходимым в качестве сравнимой цены принять во внимание условия о цене договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 30.04.2010, по условиям которого истцу переданы права аренды, в том числе, земельного участка той же категории земель, что и спорный земельный участок, с аналогичным целевым назначением и разрешенным использованием, площадью 55651 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:72, путем разделения которого, согласно данным представленных в материалы дела кадастровых паспортов земельных участков, образован спорный земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:75.

Таким образом, принимая во внимание цену договора от 30.04.2010, которая установлена в размере 315573 рубля 30 копеек и общую площадь земельных участков с кадастровыми номерами 25:27:080103:72 площадью 55651 кв.м, 25:27:080103:71 площадью 4296 кв.м и 25:27:080105:27 площадью 4186 кв.м, право аренды на которые переданы по данному договору, стоимость права аренды одного кв.м земельных участков можно считать равной 4,29 рубля, таким образом, стоимость права аренды спорного земельного участка, площадь которого составляет 9999 кв.м, определена судом в размере 49195 рублей 08 копеек.

При этом суд отклоняет, как необоснованный, довод ответчика, на который последний ссылается в обоснование заявленных возражений, о безвозмездности договора о передаче прав и обязанностей от 31.05.2011 в силу положений Федерального закона от 08.05.2009 №93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран-участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Приказа Росавиации №584 от 29.12.2010 «Об образовании земельных участков, предназначенных для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения», при этом суд учитывает, что указанными нормативными актами действительно предусмотрена упрощенная процедура предоставления указанных земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов, без проведения торгов, вместе с тем, условие о безвозмездной передаче в аренду таких земельных участков данные нормативно-правовые акты не содержат.

На основании изложенного, суд считает исковые требования Закрытого акционерного общества «Терминал Владивосток» законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению частично в размере 49 195 (сорок девять тысяч сто девяносто пять) рублей 08 копеек.

Расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Излишне уплаченная госпошлина в размере 2 245 (две тысячи двести сорок пять) рублей на основании ст. 104 АПК РФ, п.п.1 п.1 ст. 333.40 НК РФ подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Центр «Строй» в пользу Закрытого акционерного общества «Терминал Владивосток» 49 195 (сорок девять тысяч сто девяносто пять) рублей 08 копеек стоимости права аренды земельного участка, 362 (триста шестьдесят два) рубля 03 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Терминал Владивосток» из федерального бюджета 2 245 (две тысячи двести сорок пять) рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.