Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация города Владивостока (ИНН: <***>), Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН: <***>), Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН: <***>),

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 26.02.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.10.2021, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании,

от Администрация города Владивостока – ФИО3 по доверенности от 12.10.2021, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании.

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее ответчик, УМС г. Владивостока) о:

- признании недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение в здании (лит. 1), общей площадью 84,9 кв.м., этаж: подвал, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в размере 5 858 100, 00 рублей (без учета НДС), определенной ООО «ГК «АЗИРА» в отчете №312/23-1 от 14.09.2020 года:

- определении условия договора №359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет со дня заключения договора, ежемесячно, равными долями, нежилого помещения в здании (лит. 1), общей площадью 84,9 кв.м., этаж: подвал, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, заключаемого Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП ФИО1.: 1. Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: согласно отчета об оценке №21-01.13 от 18.03.2021 г., подготовленного ООО «Геолого-геодезический центр», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 850 000 рублей (без учета НДС).

Определением суда от 07.06.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация города Владивостока, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира».

Определением суда от 15.09.2021 по ходатайству истца в порядке ч. 1 ст. 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено ООО Консалтинговая фирма «Арктур эксперт».

В судебное разбирательство, назначенное на 15.12.2021, представители МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель», ООО «ГК «Азира», не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статей 123 АПК РФ, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

До начала судебного разбирательства от истца через канцелярию суда поступило ходатайство об уточнении исковых требований с учетом заключения эксперта, которое представитель истца в судебном заседании поддержал в полном объеме, просил суд урегулировать разногласия по п. 3.1., возникшие между ИП ФИО1 и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока при заключении Договора № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 рублей без учета НДС. Кроме того, истцом заявлено оботказе от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости определенной ООО «ГК «Азира». Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ., отказ от части исковых требований принят.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить иск.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в ранее представленном в материалы дела письменном отзыве, полагает, что единственно верным отчетом об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества является отчет № 312/23-1 от 14.09.2020, в связи с чем, просил в иске отказать.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 03.07.2015 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 04-02856-001-Н-АР-7165-00 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого на основании протокола об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды муниципального имущества от 18.06.2015 № 2, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение в здании (лит.1) общей площадью 84.9 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-10 (I), расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: «офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, общественное питание».

Указанное нежилое помещение передано истцу, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 03.07.2015.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 13.10.2015 за номером 25-25-001/-25/001/006/2015-5515/1.

30.04.2020 ИП ФИО1 направила в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

В соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, с целью определения рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, ответчиком с ООО «ГК «Азира» заключен муниципальный контракт от 13.07.2020 № 966/287-59/20.

Согласно отчету от 14.09.2020 № 312/23-1, подготовленному ООО «ГК «Азира», итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет, с учетом НДС: 6 912 558 рублей и без учета НДС: 5 858 100 рублей.

28.01.2021 года Думой города Владивостока принято решение №485, согласно которому, в план приватизации объектов муниципальной собственности включены арендуемые истцом нежилые помещения, в порядке Федерального закона № 159 от 22.07.2008

05.02.2021г. Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в адрес ИП ФИО1 направлен договор купли-продажи №359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.

Пунктом 3.1. данного договора предусмотрена цена нежилого помещения 5 858 100 рублей (без учета НДС). Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке № 312/23-1 от 14.09.2020, подготовленного ООО «Группа компаний «Азира».

Истец, не согласившись с данным условием договора (с размером цены продажи в размере 5 858 100, 00 рублей (без учета НДС) заключил договор на оказание услуг по оценке №01.13 от 05.03.2021 года с ООО «Геолого-геодезический центр», для определения реальной рыночной стоимости Объекта.

Согласно отчету ООО «Геолого-геодезический центр» №21-01.13 от 18.03.2021 года, рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 850 000 рублей (без учета НДС).

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, истец направил в адрес ответчика письмо от 26.03.2021 № 4105сп о подписании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения площадью 84,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, с актом разногласий, ввиду несогласия со стоимостью указанного помещения.

Письмом от 31.03.2021 № 4105сп УМС г. Владивостока уведомило истца о направлении вышеуказанного обращения в соответствии с компетенцией на рассмотрение в МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Письмом от 09.04.2021 № 21/708 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало в удовлетворении требования заявителя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика и утвержденной представительным органом муниципального образования – Думой города Владивостока.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью в здании (лит. 1), общей площадью 84,9 кв.м., этаж: подвал, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Крупа компаний «Азира» № 312/23-1 от 14.09.2020, согласно которому рыночная стоимость помещения без учета НДС составляет 5 858 100 рублей.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику – ООО «Геолого-геодезический центр», которым подготовлен отчет № 21-01.13 от 18.03.2021, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении без учета НДС составила 3 850 000 рублей.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО Консалтинговая фирма «Арктур Эксперт» № 111-С/2021 от 10.11.2021, выполненному в рамках судебной экспертизы, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 30.04.2020 составила округленно 3 401 000 рублей.

Таким образом, достоверность выводов оценщика в отчете № 312/23-1 от 14.09.2020 опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, УМС г. Владивостока не оспорено.

Оценив, в свою очередь, экспертное заключение ООО Консалтинговая фирма «Арктур Эксперт», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

При таких обстоятельствах доводы УМС г. Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС, являются необоснованными и нарушают права истца.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта № 111-С/2021 от 10.11.2021 по состоянию на 30.04.2020 в сумме 3 401 000 рублей (пункт 3.1 договора).

Доводы ответчика о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Крупа компаний «Азира» № 312/23-1 от 14.09.2020, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются судом несостоятельными, поскольку покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, истцом заявлено ходатайство о частичном отказе от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости определенной ООО «ГК «Азира».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Судом установлено, что частичный отказ ИП ФИО1 от иска не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает прав других лиц. Заявление о частичном отказе от иска сделано уполномоченным на то представителем ФИО2, действующей на основании доверенности от 26.02.2021.

Учитывая изложенное, производство по делу в указанной части подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать, возникшие между УМС г. Владивостока и ИП ФИО1, разногласия по п. 3.1. договора № 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 (три миллиона четыреста одна тысяча) рублей без учета НДС.

Прекратить производство по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости определенной ООО «ГК «Азира».

Взыскать с УМС г. Владивостока в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 200 (четыре тысячи двести) рублей.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.