Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Приходько Д.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лазурный» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отчета № 3-963-14Х от 30.09.2014 недействительным, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Профи Оценка», ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 31.03.2015, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 03-2051 от 06.03.2015, служебное удостоверение;

третьи лица не явились, извещены надлежащим образом.

установил: общество с ограниченной ответственностью «Лазурный» обратилось с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 8-26/_ аренды земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009, имеющего местоположения: установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский, МО Партизанский городской округ, <...>, площадью 3 162 кв.м.

Определением суда от 30.06.2015 дело А51-8937/2015 по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЛАЗУРНЫЙ» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общества с ограниченной ответственностью «Профи Оценка», ФИО1 о признании величины стоимости объекта оценки – указанного земельного участка недостоверной, признании отчета от 30.09.2014 № 3-963-14Х об оценке рыночной стоимости находящегося в федеральной собственности земельного участка недействительным объединено с делом А51-8606/2015 в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А51-8606/2015.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные (ст. 123 АПК РФ), в судебное заседание не явились, поэтому суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие по материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик по существу предъявленных к нему требований возразил, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как установил суд из материалов дела и пояснений участвующих в нем лиц, 26.03.2002 конкурсным управляющим ГСХП «Лазурное» в рамках банкротства предприятия ООО «Дальэнергомонтаж - Лазурное коллективное сельскохозяйственное предприятие» («ДЭМ – Лазурное КСП») на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26.03.2002 было отчуждено здание – контора общей площадью 839,8 кв.м. (лит. 11), инвентарный номер: 7467; этажность: 2; назначение: нежилое, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 25-АА № 164453.

На основании договора от 16.08.2004 № 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества указанное имущество ООО «Дальэнергомонтаж - Лазурное коллективное сельскохозяйственное предприятие» было отчуждено истцу – ООО «Лазурный»; право собственности последнего подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2004 сер. 25-АА № 473173.

Ранее указанная контора находилась в федеральной собственности, принадлежала Государственному сельскохозяйственному предприятию «Лазурное» (на праве хозяйственного ведения).

Данное здание находится на земельном участке площадью 3 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (лит. 11). Почтовый адрес ориентира: край Приморский, Партизанский городской округ, <...>, кадастровый номер земельного участка: 25:33:180123:009, находящимся в федеральной собственности (дата регистрации 0.01.2006, запись регистрации № 25-25-14008/2005-289).

На момент приобретения ООО «ДЭМ – Лазурное КСП» здания земельный участок с номером 25:33:180123:009 находился в постоянном бессрочном пользовании ГСХП «Лазурный» на основании Государственного акта на право постоянного пользования землей ПК-33-0 № 0213, выданного согласно постановлению администрации г.Партизанска от 02.08.1993 № 600.

10.04.2012 ввиду обмера в натуре и уточнения общей площади земельного участка, предоставленного ГСХП «Лазурный» Администрация Муниципального образования город Партизанск Приморского края издала постановление № 418 «Об изменении площади земельного участка», которым утвердила общую площадь находящегося в пользовании ГСХП «Лазурный» земельного участка в размере 25,2176 га, в том числе под административным зданием – 0, 3162 га. Этим же постановлением № 418 предписано произвести ГСХП «Лазурный» перерегистрацию земельного участка в постоянном пользовании (пункт 2), внести соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию (пункт 3), Государственный акт ПК-33-0 № 0213 считать утратившим силу (пункт 4).

Таким образом, в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, принадлежащее ГСХП «Лазурное» право бессрочного (постоянного) пользования в отношении упомянутого земельного участка перешло к ООО «Лазурный».

Ссылаясь на ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, ООО «Лазурный» обратилось к ответчику с заявлением от 20.02.2007 № 38 о переоформлении договора аренды земельного участка площадью 3162 кв.м. с кадастровым номером 25:33:180123:009.

Письмом от 10.04.2007 № 08-3848 ответчик сообщил истцу о необходимости предоставления дополнительных документов.

Письмом исх. № 145 от 03.07.2007 общество предоставило Управлению истребованные документы, а также Государственный акт на право постоянного пользования землей ПК-33-0 № 0213, Постановление администрации Муниципального образования город Партизанск Приморского края от 10.04.2002 № 418 «Об изменении площади земельного участка»; копии договора от 26.03.2002 купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного между ГСХП «Лазурный» и ООО «ДЭМ – Лазурное КСП», договора от 16.08.2004 № 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного между ООО «ДЭМ – Лазурное КСП» и истцом.

При подаче документов общество в заявке № 144 от 03.07.2007 о предоставлении земельного участка в аренду указало площадь испрашиваемого земельного участка – 1 553 кв.м.

Управление, рассмотрев обращение истца, письмом от 01.10.2007 № 08-10664 сообщило о том, что в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 3 162 кв.м; о необходимости размежевания земельного участка, регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с площадью 1 553 кв.м. после чего, о возврате к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка в аренду.

ООО «Лазурный» обратилось в Партизанский филиал Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Приморскому краю с просьбой разъяснить существование в государственном кадастре недвижимости сведений о наличии аренды ООО «Лазурный» части земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009 площадью 1 553 кв.м,

Согласно представленному истцу кадастровому плану земельного участка от 23.10.2007 № 33/07-0960, сведения о наличии аренды обществом части земельного участка площадью 1 553 кв.м отсутствовали как ранее ошибочно внесенные.

11.03.2008 истец направил ответчику откорректированную заявку исх. № 25 о предоставлении земельного участка площадью 3 162 кв. м в аренду.

05.12.2013 ответчик издал Распоряжение № 521-р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный» земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009», которым предоставил обществу земельный участок в аренду сроком на пять лет для дальнейшей эксплуатации здания-конторы, находящегося в собственности ООО «Лазурный».

Письмом от 20.12.2013 исх. № 08-15386 ответчик уведомил истца о направлении проекта договора аренды земельного участка после осуществления рыночной оценки размера арендной платы.

22.01.2015 Управление письмом № 08-413 направило в адрес ООО «Лазурный» три экземпляра договора № 8-26 аренды земельного участка (далее по тексту - договор) для подписания, однако истец его не подписал, не согласившись с размером арендной платы как основанном на необоснованно завышенной кадастровой оценке рыночной стоимости земельного участка.

ООО «Лазурный» был составлен протокол разногласий к договору, который вместе с проектом договора и новой редакцией приложения № 2 к договору «Расчет размера арендной платы» 20.02.2015 был направлен в адрес Управления.

Письмом от 20.03.2015 № 08-2568 Управление выразило несогласие с позицией общества, указало на непринятие спорных пунктов договора в редакции протокола разногласий истца.

Изложенные обстоятельства побудили истца обратиться в суд с настоящим соковым заявлением.

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта (объектов) оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

ООО «Лазурный», заявляя требование о признании недостоверным (недействительным) отчета от 30.09.2014 № 3-963-14Х, указал на следующие замечания: отчет составлен с нарушением действующих стандартов и предъявляемых к нему требований без учета характеристик объекта, в результате чего итоговая стоимость существенно отличается от реальной рыночной цены спорного земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на экспертное заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 05.03.2015, согласно которому отчет от 30.09.2014 № 3-963-14Х не может быть признан соответствующим требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам; ошибки и недостатки отчета от 10.05.2013 №7088/97-10 об оценке рыночной стоимости; выявленные в процессе экспертизы могут повлиять на достоверность определенной оценщиком стоимости объекта оценки; выводы, указанные в отчете № 3-963-14Х признаны необоснованными.

Оценив заключение эксперта от 05.03.2015 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что в результате исследования спорного отчета об оценке № 3-963-14Х на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности выявлены такие существенные недостатки как: в нарушение Закона об оценочной деятельности и федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254: отсутствует точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта - отсутствует информация об износе, об устаревании, о балансовой стоимости оцениваемого объекта (ФЗ-135 ст. 11, ФСО №3 п.8е); отсутствует перечень факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки - нет описания количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта, и нет указания, что данные элементы отсутствуют (ФЗ-135 ст. 11, ФСО №3 п.8е); в отчете имеется раздел «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов»; однако в данном разделе не описаны и не проанализированы все ценообразующие факторы (в анализе рынка перечислен один ценообразующий фактор, при расчете стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используются другие ценообразующие факторы), отсутствуют значения или диапазоны значений ценообразующих факторов для земельных участков под застройку коммерческой недвижимостью (ФСО №З п. 8ж); в нарушение федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)",утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611: анализ рынка производился не в той последовательности (раздел V ФСО № 7) в отчете отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (ФСО № 7 п. 11а); в отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (ФСО № 7 п. 11г); в нарушение п. 22а федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, в Отчете не произведен выбор единицы сравнения, не приведено обоснование сделанного выбора.

Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы, поскольку: оценщиком некорректно подобраны объекты - аналоги для оцениваемого объекта, так как: разрешенное использование оцениваемого земельного участка - для размещения административного здания. На странице 35 Отчета указано, что разрешенное использование соответствует текущему использованию земельного участка и является наиболее эффективным использованием. В соответствии с проводимым оценщиком анализом рынка земельный участок относится к сегменту рынка – под коммерческое (нежилое) назначение. Все аналоги, используемые в расчете, относятся к другому сегменту рынка – под индивидуальную жилую застройку; все используемые аналоги расположены в населенных пунктах Приморского края (г. Уссурийск, г. Находка), не сопоставимых по своим характеристикам с г. Партизанск Приморского края ни по численности населения, ни по экономическим показателям, ни по стоимости недвижимости (в том числе, земельных участков); все аналоги, используемые оценщиком для расчета, взяты с научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 3 (44) 2013. При этом в журнале не указан первоначальный источник информации (контактные телефоны, ссылка на интернет-страницу и т.д.). В журнале отсутствует часть данных, непосредственно влияющих на стоимость и используемых в расчетах, например, ограждение земельного участка, наличие (отсутствие) ограничений и (или) обременении, рельеф, наличие улучшений и т.д.). Неправильно произведена корректировка на местоположение и вид разрешенного использования. Неправильно произведена корректировка на инфраструктуру ближайшего окружения.

Как указано специалистом, проводящим исследование спорного отчета, вышеуказанные замечания существенны и влияют на итоговую величину стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные нарушения и несоответствия влекут недостоверность определенной в указанном отчете от 30.09.2014 № 3-963-14Х, выполненный НПСО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков».

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Лазурный» в части признания недостоверным результата оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Исковые требования в части определения условий договора аренды суд также удовлетворяет по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции от 30.10.2014), при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Суд считает, что истец правомерно исчисляет размер арендной платы, исходя из годового размера арендной платыв размере2 % кадастровой стоимости земельного участка,которая составляет 5 397 059 рублей 70 копеек; размера арендной платы 107 941 рубль 19 копеек в год, 8 995 рублей 09 копеек в месяц, ввиду следующего.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, действующей в период возникновения спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно абз. 3 пп. д п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 01.03.2015, арендная плата в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 процента кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

С учетом приведенных норм права, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 25:33:180123:009 используется истцом на основании Государственного акта ПК-33-0 № 0213, выданного согласно постановлению администрации города Партизанска от 02.08.1993 № 600, находился в постоянном (бессрочном) пользовании ГСХП «Лазурный», административное здание, которое находится на испрашиваемом земельном участке, было приобретено 16.08.2004 ООО «Лазурный» у ООО «ДЭМ -Лазурное КСП», которое, в свою очередь, приобрело его у ГСХП «Лазурный» на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 26.03.2002, суд считает, что ООО "Лазурный" правомерно рассчитывает годовой размер арендной платы, исходя из 2-процентного размера от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абз. 2 ч. 3 ст. 552 ГК РФ, при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации от 24.03.2005 № 11, согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу приведенных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

С учетом приведенных норм права, к ООО "ДЭМ-Лазурное КСП" перешло принадлежавшее продавцу объекта недвижимости – ГСХП "Лазурный" – право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено здание. В последующем это право постоянного (бессрочного) пользования перешло к истцу.

Доводы ответчика в данной части не состоятельны.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части установления размера арендной платы, исходя из 2-процентного размера кадастровой стоимости земельного участка, являются законными и обоснованными.

Поскольку суд счел законными требования истца в изложенной части, удовлетворению также подлежат и требования, касающиеся размера арендной платы за первый подлежащий оплате период (п. 3.3. договора), изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.6. договора), а также приложения № 2 к договору "Расчет размера арендной платы".

Кроме того, незаконен отказ Управления во включении в договор преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Суд считает законными требования истца в части включения в договор пункта 4.4.2 в следующей редакции: "По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды Участка на новый срок по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора", поскольку данное условие основано на буквальном толковании ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает, что примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Росимущества от 06.07.2004 № 104-р, содержит подпункт 4.3.3, согласно которому арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, неурегулированных сторонами в досудебном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования в части урегулирования разногласий, возникших между ООО «Лазурный» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае при заключении Договора, подлежащими удовлетворению, изложив в следующей редакции:

Определить условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (лит. 11). Почтовый адрес ориентира: край Приморский, МО Партизанский городской округ, <...>, площадью 3 162 кв.м. для размещения административного здания между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае и Обществом с ограниченной ответственностью «Лазурный» в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора: «Размер арендной платы за участок составляет 8 995,09 руб. (восемь тысяч девятьсот девяносто пять рублей 09 копеек) в месяц. Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за участок определен, исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на момент заключения настоящего Договора»;

-пункт 3.3. договора в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 05.12.2013 по 31.12.2014 составляет 115 925,87 руб. и вносится в течение 20 дней с момента подписания договора путем перечисления на реквизиты, указанные в п. 3.2. Договора. Расчет размера арендной платы за первый подлежащий оплате период определен в приложении № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью договора. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение с отметкой банка, предоставляемой арендатором в адрес арендодателя. Оплата производится по безналичному расчету";

- пункт 3.6. договора: "Арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости";

включения в договор пункта 4.4.2. в следующей редакции: "По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды Участка на новый срок по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора";

- Приложение № 2 к договору "Расчёт размера арендной платы

Кадастровая стоимость

земельного участка

(руб.)

Арендная плата в процентах от кадастровой стоимости

Арендная плата за земельный участок в год (руб.) (ст.1 х ст.2)

Арендная плата за земельный участок в месяц (руб.) (ст.З /12)

5 397 059

2 %

107 941,18

8 995,09

Сумма арендной платы с 05.12.2013 по 31.12.2014 составляет:

1. (107 941,18 руб./365 дн.) х 27 дн.=7 984,69 руб. с 05.12.2013г. по 31.12.2013г. (за 27 дней).

2. (107 941, 18 руб./12 мес.) х12 мес.=107 941,18 руб. с 01.01.2014г. по 31.12.2014г. (за 12 месяцев).

ИТОГО за период с 05.12.2013г. по 31.12.2014г.=7 984,69 руб.+107 941,18 руб. = 115 925,87 руб.».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы истца по госпошлине взыскиваются в его пользу с ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать недостоверным результат оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:33:180123:009, имеющего местоположение: установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский, МО Партизанский городской округ, <...>, площадью 3 162 кв.м., определенной ООО «Профи Оценка» в отчете № З-963-14Х от 30.09.2014.

- Приложение № 2 к договору "Расчёт размера арендной платы

Кадастровая стоимость

земельного участка

(руб.)

Арендная плата в процентах от кадастровой стоимости

Арендная плата за земельный участок в год (руб.) (ст.1 х ст.2)

Арендная плата за земельный участок в месяц (руб.) (ст.З /12)

5 397 059

2 %

107 941,18

8 995,09

Сумма арендной платы с 05.12.2013 по 31.12.2014 составляет:

1. (107 941,18 руб./365 дн.) х 27 дн.=7 984,69 руб. с 05.12.2013г. по 31.12.2013г. (за 27 дней).

2. (107 941, 18 руб./12 мес.) х12 мес.=107 941,18 руб. с 01.01.2014г. по 31.12.2014г. (за 12 месяцев).

ИТОГО за период с 05.12.2013г. по 31.12.2014г.=7 984,69 руб.+107 941,18 руб. = 115 925,87 руб.».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лазурный» 12 000 (двенадцать тысяч) рублей судебных расходов по уплате госпошлины по иску.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Клёмина Е.Г.