Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шадриной Н.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смарт Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании решений незаконными, возложении обязанности,

третьи лица: Следственное управление Следственного комитета Российской Федерации по Приморскому краю, ФИО1, ФИО2,

при участии:

от заявителя: ФИО3, доверенность от 03.02.2021, паспорт, копия диплома.

от ответчика: ФИО4, с/у, доверенность от 26.12.2022, копия диплома.

от третьих лица: не явились.

установил: общество с ограниченной ответственностью «Смарт Девелопмент» (далее – заявитель, общество, ООО СЗ «Смарт Девелопмент») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Управление, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268, расположенного по адресу: <...>, оформленного уведомлением от 12.01.2023 №КУВД-001/2022-57878109/2, возложении на Управление обязанности произвести государственную регистрацию прав по заявлению от 24.12.2022 №КУВД-001/2022-57878109.

Третьи лица, извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело рассмотрено судом в их отсутствие в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ходатайством от 17.04.2023 (вх. суда №81834) заявитель уточнил требования, исключив требование о возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав по заявлению от 24.12.2022 №КУВД-001/2022-57878109.

Суд принял уточнение заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование уточненного требования заявитель указал, что Управление Росреестра приняло решение о приостановлении государственной регистрации прав на принадлежащий обществу земельный участок и направило оспариваемое уведомление от 12.01.2023 за пределами срока, установленного постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока в рамках дела №22-1030/23 для руководителя второго отдела по расследованию особо важных дел СУ СК РФ по Приморскому краю для наложения ареста на спорный земельный участок (до 10.01.2023), что неблагоприятным образом сказывается на осуществляемой обществом предпринимательской деятельности, в связи с чем оспариваемое решение подлежит признанию незаконным.

Управление представило письменный отзыв на заявление и пояснения, по тексту которых по требованию заявителя возразило, указав, что орган регистрации действовал в пределах предоставленных ему полномочий на основании поступившего постановления о наложении ареста от 01.12.2022 №3/6-554/22, самостоятельное погашение органом регистрации записей в ЕГРН действующим законодательством не предусмотрено; в настоящее время регистрационная запись об аресте в отношении спорного объекта погашена, государственная регистрация прав по заявлению от 24.12.2022 №КУВД-001/2022-57878109 произведена.

Третьи лица письменные пояснения по существу спора не представили, по заявленному требованию не возразили.

Как установлено судом из материалов дела, ООО СЗ «Строй Девелопмент» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 25:28:010031:4268, расположенный по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома (запись о государственной регистрации права собственности от 11.06.2020 №25:28:010031:4268-25/001/2020-1).

16.12.2022 между заявителем и третьими лицами - ФИО1, ФИО2 заключен договор №Central-2-ВБ-389-22 участия в долевом строительстве в отношении объекта жилого помещения (квартиры)/нежилого помещения, подлежащего передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома («Строительство многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями в районе ул. Верхняя, 20 в г. Владивостоке» многоквартирный дом №2) и входящего в состав указанного жилого дома, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников.

24.12.2022 ООО СЗ «Строй Девелопмент» совместно с участниками долевого строительства подало в Управление Росреестра по Приморскому краю заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 16.12.2022 №Central-2-ВБ-389-22; заявление зарегистрировано за номером КУВД-001/2022-57878109.

12.01.2023 Управление направило в адрес общества уведомление № КУВД-001/2022-57878109/2 о приостановлении государственной регистрации прав в связи с внесением в ЕГРН записи от 09.12.2022 рег.№25:28:010031:4268-25/056/2022-83 о запрете совершения регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268 на основании постановления о наложении ареста от 01.12.2022 №3/6-554/22, выданного Фрунзенским районным судом г. Владивостока.

Не согласившись с указанным решением о приостановлении государственной регистрации прав, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из содержания статей 198, 201 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия арбитражным судом решения о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением прав заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности возлагается на самого заявителя. Обязанность по доказыванию наличия полномочий для принятия обжалуемого решения, обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, и его законности возлагается в данном случае на министерство (части 4 и 5 статьи 200 АПК РФ). Иные обстоятельства подлежат доказыванию лицом, которое на них ссылается как на основание своих требований или возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

По смыслу приведенных норм необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

В статье 26 Закона №218-ФЗ предусмотрены основания, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 111 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) наложение ареста является мерой процессуального принуждения, применяемой в целях обеспечения установленного настоящим Кодексом порядка уголовного судопроизводства, надлежащего исполнения приговора.

Частью 1 статьи 115 УПК РФ определено, что для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части 1 статьи 104.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Согласно части 2 данной статьи наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

В силу части 9 статьи 115 УПК РФ арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

Таким образом, по общему правилу при наличии акта уполномоченного органа или суда о наложении ареста государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может быть осуществлена и должна быть приостановлена государственным регистратором, и арест может быть снят только на основании процессуального решения органа или лица его принявшего, либо по результатам судебной проверки наложенного ареста по правилам УПК РФ.

Вместе с тем, согласно сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316 по делу № А40-72360/2015 правовой позиции, при решении вопроса о том, допустимо ли осуществлять регистрационные действия, необходимо сопоставить содержание установленного в отношении спорного имущества ареста (запрета) с тем, что просили заявители, обращаясь с заявлением о регистрации в регистрирующий орган.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 13, частью 4 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ при заключении договора долевого участия с использованием счета эскроу у участника долевого строительства отсутствует залоговое право на объект строительства, в том числе на предоставленный для строительства земельный участок.

Согласно части 5.1 статьи 16 Закона №214-ФЗ наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

По изложенному следует, что регистрация ареста в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта долевого строительства, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку запрет регистрационных действий с земельным участком влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, обременения, но не может препятствовать исполнению застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве объекта перед дольщиками - участниками долевого строительства.

Из материалов дела, в том числе выписки из ЕГРН от 13.01.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268, копии постановления Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 01.12.2022 по делу №22-1030/23, судом установлено, что в рассматриваемом случае арест, зарегистрированный в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268, на котором осуществляется строительство объекта - жилого дома («Строительство многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями в районе ул. Верхняя, 20 в г. Владивостоке» многоквартирный дом №2), заключается в запрете на распоряжение данным земельным участком и не содержит ограничений на строительство объекта, а также на заключение и регистрацию договоров долевого участия в строительстве, осуществляемом с использованием эскроу счетов.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание приведенное выше нормативное регулирование, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для приостановления государственной регистрации прав в отношении документов, предоставленных заявителем и третьими лицами в целях государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, у Управления отсутствовали.

На основании изложенного суд признает оспариваемое решение Управления Росреестра по Приморскому краю о приостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 12.01.2023 №КУВД-001/2022-57878109/2, противоречащим нормам законодательства о государственной регистрации недвижимости, об участии в долевом строительстве и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного заявленное требование подлежит удовлетворению.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 28.03.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268 в настоящее время регистрационная запись об аресте в отношении данного объекта погашена, регистрация прав по заявлению №КУВД-001/2022-57878109 произведена, ввиду чего оснований для возложения на орган регистрации обязанности принять меры к устранению нарушенных прав заявителя у суда не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ взыскиваются судом с Управления; излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края от 12.01.2023 №КУВД-001/2022-57878109/2 о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смарт Девелопмент» от 24.12.2022 №КУВД-001/2022-57878109.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смарт Девелопмент» (ИНН <***>) 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смарт Девелопмент» (ИНН <***>) из федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №11 от 17.01.2023.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.