Гражданский кодекс часть 1

при участии: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 28.01.2008, сроком на 3 года, полная); от ответчика – ФИО2, главный консультант (доверенность от 08.12.2008 №29/10-20-8445, сроком до 31.12.2009, полная)

установил: общество с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (далее - общество) обратилось с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (далее - Департамент) об отказе в предоставлении земельного участка площадью 13391 кв.м в районе мыса Бурный в г. Владивостоке в долгосрочную аренду для строительства гостиницы, оформленного письмом от 19.08.2008 N 29/10-20-5656.

Решением суда от 16.10.2008 заявленные требования удовлетворены полностью. Суд признал решение Департамента незаконным и обязал его в 20-ти дневный срок предоставить обществу спорный земельный участок в аренду сроком на 5 лет для строительства гостиницы.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.02.2009 №ФОЗ-356/2009 решение Арбитражного суда Приморского края от 16.10.2008 по делу N А51-9870/2008 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

В постановлении кассационная инстанция указала на то, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции необходимо учесть, что при принятии решения от 16.10.2008 арбитражный суд необоснованно исходил из содержания письма Управления муниципальных экологических программ, мониторинга и контроля администрации г. Владивостока о необходимости изменения функционального назначения спорного земельного участка, а также из экологического обоснования утраты его рекреационного значения, выданного ГУ ДВО ВНИИ природы, не учитывая, что данные кадастрового паспорта спорного земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), согласно которым весь участок отнесен к землям рекреационного значения.

При этом данных об изменении уполномоченным органом Приморского края назначения земельного участка на день рассмотрения заявления общества в деле не имеется.

Кассационная инстанция указала на то, что судом не учтены требования пункта 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которым гостиницы включены в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, поэтому является необоснованным вывод суда о том, что строительство гостиницы (как объекта, предназначенного для организации отдыха граждан, проживающих вне данного населенного пункта) соответствует назначению спорного земельного участка.

Кассационная инстанция со ссылкой на пункт 6 статьи 6 Водного кодекса РФ отклонила вывод суда первой инстанции о том, что береговая полоса должна определяться не до границы испрашиваемого земельного участка, а до стены здания, расположенного на этом земельном участке.

При новом рассмотрении дела общество поддержало заявленное требование, указало на то, что строительство гостиницы соответствует генеральному плану г.Владивостока. При этом режим использования водоохраной зоны согласован с соответствующими органами.

Департамент возражает против заявленного требования, указав на то, что часть испрашиваемого земельного участка площадью 5 834 кв.м находится в пределах береговой полосы, которая в соответствии с пунктом статьи 6 Водного кодекса РФ предназначена для общего пользования.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка, весь земельный участок относится к землям рекреационного назначения, что в соответствии с пунктом 5 статьи 98 Земельного кодекса РФ исключает строительство объектов, не соответствующих целевому назначению земельного участка. Гостиница, по мнению департамента, не входит в перечень объектов, размещаемых на землях рекреационного назначения.

Также департамент указал на то, что в соответствии с представленным кадастровым паспортом часть испрашиваемого земельного участка находится в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Как следует из материалов дела, ООО "ПасификИнвестСтрой" письмом от 21.07.2008 обратилось в департамент с просьбой предоставить земельный участок площадью 13391 кв.м, расположенный в районе мыса Бурный в долгосрочную аренду сроком на 5 лет для строительства гостиницы.

Департамент письмом от 19.08.2008 N 29/1020-5656 отказал обществу в предоставлении указанного земельного участка по тому мотиву, что деятельность, связанная со строительством гостиницы с бизнес-центром, не соответствует целевому назначению его использования, указав в качестве оснований отказа следующие обстоятельства: земельный участок относится к землям рекреационного назначения; часть земельного участка площадью 5834 кв. м находится в пределах береговой полосы; часть земельного участка находится в охранной зоне инженерных коммуникаций.

ООО "ПасификИнвестСтрой", считая указанный отказ департамента незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края отказывая обществу в предоставлении земельного участка в аренду под строительство гостиницы с бизнес-центром, исходил из того, что деятельность, связанная со строительством гостиницы с бизнес-центром, не соответствует целевому назначению его использования, указав в качестве оснований отказа следующие обстоятельства: земельный участок относится к землям рекреационного назначения; часть земельного участка площадью 5834 кв.м находится в пределах береговой полосы; часть земельного участка находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, при этом руководствовался сведениями, содержащимися в кадастровом паспорте земельного участка от 02.06.2008 №28-1/08-2098.

Как следует из системного толкования норм Земельного кодекса РФ, правовой режим земель на территории Российской Федерации установлен в зависимости от целевого назначения отдельных категорий земель, в число которых входят, в том числе и земли особо охраняемых территорий и объектов, земли водного фонда.

Согласно пункту 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, в том числе и земли рекреационного назначения (пункту 2 этой же статьи).
Пунктом 1 статьи 98 Земельного кодекса РФ установлено, что к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав данных земель входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физкультурного назначения и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристические парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря и другие аналогичные объекты (пункт 2 статьи 98 Земельного кодекса РФ).

При этом список данных объектов, приведенный в пункте 2 статьи 98 Земельного кодекса РФ, не ограничен указанием на конкретные виды объектов и предполагает, что на данных земельных участках возможно размещение любых аналогичных объектов, соответствующих целевому назначению рекреационных земель.

Пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ устанавливает, что рекреационные зоны могут входить в состав земель населенных пунктов, это могут быть земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используемые для отдыха граждан и туризма.

Таким образом, земли рекреационного назначения отличает их особое значение, связанное с отдыхом, оздоровлением граждан и размещением на данных землях соответствующих постоянных или сезонных объектов, которые отвечают целевому назначению данных земель.

Как установлено судом из материалов дела, спорный земельный участок, площадью 13391 кв.м, расположен в центральной экономико-планировочной зоне города Владивостока и в соответствии с кадастровым паспортом данного земельного участка от 02.06.2008 №28-1/08-2098 отнесен к землям рекреационного значения.

Вместе с тем, согласно заключению ГУ ДВО ВНИИ природы по результатам инвентаризации рекреационных территорий г.Владивостока в 2005-2006 г. данная рекреационная территория рекомендована к исключению из состава земель рекреационного значения, поскольку по своим характеристикам она утратила своего рекреационного значения: рассматриваемая территория представляет собой береговой уступ на искусственной насыпи из техногенных грунтов к Амурскому заливу, для защиты насыпных грунтов на данной территории выполнено берегоукрепление с ограждением из железобетонных блоков по всему периметру, исключающее спуск отдыхающих к побережью Амурского залива, так и подъем в обратном направлении, в связи с чем, развитие такого вида отдыха, как морского купания, невозможно из-за недоступности и высокой степени риска получения травм. Места для загара, воздушных и солнечных ванн на данной территории никогда не были оборудованы. Территория длительный период времени не использовалась под рекреационные цели. Запущенность, неблагоустроенность, загрязненность, непривлекательность земельного участка, предполагает его радикальную перестройку и реконструкцию,

Таким образом, учитывая заключение ГУ ДВО НИИ природы, в настоящее время спорный земельный участок не подпадает под характеристики земельного участка, имеющего рекреационное значение, приведенные в статье 98 Земельного кодекса РФ и требует исключения его из состава земель рекреационного значения.

Тот факт, что уполномоченным органом Приморского края на день рассмотрения заявления общества не было принято нормативно-правового акта, изменяющего его назначение, не свидетельствует о том, что данный земельный участок не может быть предоставлен в аренду для размещения гостиницы, что само по себе не противоречит характеру рекреационной зоны, поскольку данная гостиница, как следует из эскизного проекта ООО «РосВостокПроект» включает в себя оздоровительный центр, кафе-бары, рестораны, гостиничные номера, функционально предназначенные для организации отдыха туристов, приезжих граждан.

То обстоятельство, что в соответствии с пунктом 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, гостиницы включены в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах населенных пунктов, не исключает возможности размещения гостиницы на спорном земельном участке, поскольку в соответствии с Генеральным планом г.Владивостока, утвержденным решением Думы г.Владивостока от 15.09.2008 № 119, спорный земельный участок в районе мыса Бурный отнесен к зоне общественной застройки.

Как следует из положений Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты для территориальных зон устанавливаются в правилах землепользования и застройки. До принятия правил землепользования и застройки органами муниципального образования, территориальные зоны и градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с документами территориального планирования.

Статьей 18 Градостроительного кодекса РФ к документам территориального планирования муниципальных образований отнесены генеральные планы городских округов, которые содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются, в территориальные зоны, в том числе и границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения (пункты 4, 6 статьи 23 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, до момента принятия на территории г.Владивостока Правил землепользования и застройки, при планировании строительной деятельности на территории г.Владивостока применяются схема генерального плана г.Владивостока, с обозначенными на ней территориальным зонами застройки.

Следовательно, размещение гостиницы на земельном участке, расположенном в соответствии генеральным планом г.Владивостоке в зоне общественной застройки согласуется с нормами Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, о принадлежности спорного земельного участка к территориальной зоне общественной застройки до утверждения в 2008 году генерального плана г.Владивостока свидетельствует письмо ОАО «Приморгражданпроект» от 31.07.2007 №27/489 о том, в соответствии с проектом «Схема зонирования центральной части г.Владивостока» территория в районе мыса Бурный относится к административно-деловой зоне, в связи с чем, в ранее выполненном эскизном проекте на данной площади планировалось размещение высотной гостиницы «Интурист».

Таким образом, до утверждения в сентябре 2008 года генерального плана г.Владивостока, спорный земельный участок в соответствии с проектом «Схема зонирования центральной части г.Владивостока» планировался для размещения аналогичного гостиничного комплекса.

Кроме того, согласно экспертному заключению ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Приморском крае» №0113/02-О от 30.09.2005 размещение гостиницы с бизнес-центром по стороны Амурского залива предполагает запроектированную прогулочную набережную с летным кафе, местами для отдыха и причалами для катеров, со встроенной автопарковкой, что отвечает требованиям Сан ПиН №4631-88 «Правила охраны прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения». А с учетом того, что заключением ГУ ДВО НИИ природы сделан вывод об утрате спорного земельного участка своего рекреационного значения из-за запущенности, неблагоустроенности, загрязненности территории, размещение гостиницы с бизнес-центром на побережье Амурского залива с одновременным благоустройством прибрежной набережной способствует восстановлению рекреационного значения данной территории.

Довод департамента о невозможности предоставления спорного земельного участка в аренду в силу его нахождения в водоохраной зоне и вхождении части данного земельного участка площадью 5834 кв.м в береговую полосу Амурского залива, судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии со статьей 111 Водного кодекса РФ водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах черты городских поселений могут выделяться водоохраные зоны, которые являются зонами с особыми условиями использования территорий.

В силу частей 1, 2 статьи 65 Водного кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Таким образом, соблюдение специального режима на территории водоохранных зон является составной частью комплекса природоохранных мер по улучшению гидрологического, гидрохимического, гидробиологического, санитарного и экологического состояния водных объектов и благоустройству их прибрежных территорий.

В связи с этим, в соответствии со статьей 62 Водного кодекса РФ проведение строительных, дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов, в их водоохранных зонах, в границах особо ценных водно-болотных угодий осуществляется в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и законодательства о градостроительной деятельности.

В границах водоохраных зон согласно пункту 16 статьи 65 названного Кодекса допускается проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Таким образом, с учетом вышеизложенных правовых норм, предоставление в аренду земельных участков, расположенных в водоохраной зоне возможно при соблюдении ограничений и запретов, установленных действующим водоохранным и природоохранным законодательством.

В связи с этим, выбор земельного участка сопровождается согласованием с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (часть 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

В материалы дела обществом представлено заключение ФГУ «Приморское бассейновое управление по сохранению, воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства» № 7-13/829 от 11.09.2007, полученное обществом при осуществлении выбора земельного участка, допускающее возможность размещения гостиницы с бизнес-центром на спорном земельном участке, при условии проработки в проекте строительства вопросов очистки сточных вод, произведения расчета возможного ущерба, наносимого в процессе производства работ в водоеме и на берегу, а также дополнительного согласования работ в случае производства береговых работ и работ в водоеме.

Судом также учтено письмо отдела водных ресурсов Приморского края от 28.09.2005 № 0/8-5/0/2375 в ответ на обращение общества за согласованием возможности размещения гостиницы на земельном участке в г.Владивостоке в районе мыса Бурный, о том, что данный земельный участок находится за пределами водоохраной зоны Амурского залива, в связи с чем, не требуется согласование размещения на нем объекта строительства.

Кроме того, в рассматриваемом случае видом испрашиваемого права на земельный участок является аренда, а не получение его в собственность, что согласуется с вышеуказанными нормами законодательства.

Судом отклоняется довод департамента о невозможности предоставления спорного земельного участка в силу вхождения части земельного участка площадью 5834 кв.м в береговую полосу, как не обоснованный.

Как следует из положений статьи 65 Водного кодекса РФ в пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования. В прибрежных защитных полосах запрещаются распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных Водным кодексом РФ.

Размеры и границы водоохранных зон на территории городов и других поселений устанавливаются исходя из конкретных условий планировки и застройки в соответствии с утвержденными генеральными планами.

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос уточняются в проектах водоохранных зон.

До утверждения проектов водоохранных зон органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению бассейновых и других территориальных органов управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации устанавливают минимальные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос, которые наносятся на генеральные планы застройки городов и других поселений, планы землепользования, а также иные планово-картографические материалы.

Решением Приморского краевого суда от 15 декабря 2005 г. постановление администрации Приморского края от 18 апреля 2005 г. N 80-ПА "Об утверждении размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов города Владивостока" признано противоречащим закону и недействующим с момента вступления решения суда в законную силу.

Данным решением Приморского краевого суда, оставленным без изменения определением Верховного Суда РФ от 15.03.2006 N 56-Г06-4 установлено, что размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов города Владивостока были утверждены оспариваемым постановлением администрации Приморского края на основании проекта, разработанного открытым акционерным обществом "Приморгражданпроект", представленного Отделом водных ресурсов по Приморскому краю Амурского бассейнового водного управления от 7 апреля 2005 г. N 8-176X854, и содержащиеся в утвержденном проекте данные о размерах водоохранных зон не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, на момент изготовления кадастрового паспорта земельного участка 02.06.2008, на территории г.Владивостока не действовало постановление администрации Приморского края от 18 апреля 2005 г. N 80-ПА "Об утверждении размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов города Владивостока", поэтому тот факт, что в кадастровом плане земельного участка содержатся сведения о вхождении части спорного земельного участка площадью 5834 кв.м в береговую полосу Амурского залива, не свидетельствует о реальном вхождении части земельного участка в береговую полосу, поскольку размер береговой полосы Амурского залива на момент выдачи кадастрового плана не был установлен.

Иных доказательств вхождения части спорного земельного участка площадью 5834 кв.м в береговую полосу, департаментом не представлено.

Кроме того, тот факт, что в соответствии с кадастровым паспортом спорного земельного участка, часть земельного участка площадью350 кв.м находится в зоне инженерных коммуникаций, не свидетельствует о невозможности предоставления земельного участка в аренду, поскольку, факт нахождения части земельного участка площадью 350 кв.м можно учесть при заключении договора аренды земельного участка через установление сервитута на данную часть земельного участка, что согласуется с положениями статьи 274 Гражданского кодекса РФ и статьи 23 Земельного кодекса РФ.

Учитывая установленные обстоятельства, отказ департамента земельных ресурсов и землеустройства с предоставлении ООО «ПасификИнвестСтрой» земельного участка площадью 13391 кв.м в районе мыса Бурный в городе Владивостоке в долгосрочную аренду для строительства гостиницы, оформленный письмом от 19.08.2008 № 29/1-20-5656 не соответствует положениям Земельного и Водного кодексам РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, решение департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края об отказе ООО «ПасификИнвестСтрой» в предоставлении земельного участка площадью 13391 кв.м. в районе мыса Бурный в городе Владивостоке в долгосрочную аренду для строительства гостиницы, оформленное письмом от 19.08.2008 г. № 29/1-20-5656 является незаконным.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании судом незаконными действий органов местного самоуправления, суд в резолютивной части решения указывает на обязанность органов местного самоуправления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и способ такого устранения.

В связи с этим, суд обязывает департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в 20-ти дневный срок предоставить ООО «ПасификИнвестСтрой» земельный участок площадью 13391+/-41.00 кв.м. с кадастровым номером 25:28:020018:134 в районе м. Бурный в г.Владивостоке в аренду сроком на 5 лет для строительства гостиницы.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края об отказе ООО «ПасификИнвестСтрой» в предоставлении земельного участка площадью 13391 кв.м. в районе мыса Бурный в городе Владивостоке в долгосрочную аренду для строительства гостиницы, оформленное письмом от 19.08.2008 г. № 29/1-20-5656 как несоответствующее Земельному кодексу РФ.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Обязать департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в 20-ти дневный срок предоставить ООО «ПасификИнвестСтрой» земельный участок площадью 13391+/-41.00 кв.м. с кадастровым номером 25:28:020018:134 в районе м. Бурный в г.Владивостоке в аренду сроком на 5 лет для строительства гостиницы.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в установленном законом прядке в течение месяца с даты принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Зинькова Л.Н.