Гражданский кодекс часть 1

В открытом судебном заседании арбитражного суда первой инстанции рассматривается исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании недействительным соглашения об оплате № 355-07 от 13.08.2007 года к договору аренды муниципального имущества № 31-07 от 09.01.2007 года.

Истец представителя в судебное заседание не направил; о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил; о дате и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявил ходатайство о слушании дела без участия его представителя.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В ходе слушания дела ответчик представил отзыв, в котором заявленные требования не признал, в иске просил отказать.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 3 указанной статьи о том, что при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что 09.01.2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды. Согласно пункту 5 договора аренды месячная арендная плата составляла 16042 рублей 89 копеек. Соглашением № 355-07 от 13.08.2007 года об оплате к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 года № 1-07 договор дополнен в части оплаты за земельный участок, на котором расположено арендуемое имущество, в размере 42693 рублей 70 копеек. Истец, полагая, что он не должен производить оплату за земельный участок, что он был введен в заблуждение, а действия КУИ города Волгодонска противоречат действующему законодательству, обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

В договоре аренды от 9 января 2007 года в пункте 11.3 имеется третейская запись, согласно которой все споры из указанного договора подлежат разрешению в Волгодонском третейском суде при РРРО «Правовое обеспечение».

В связи с наличием задолженности по арендной плате Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился в апреле 2008 года в указанный третейский суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей, в том числе, за использование земельного участка. В ходе рассмотрения указанного дела предприниматель ФИО1 предъявил встречный иск о признании соглашения от 13 августа 2007 года недействительным. Указанный встречный иск был принят определением третейского суда от 26 мая 2008 года. Решением третейского суда от 10 июня 2008 года по делу В-22/08 с ФИО1 взыскано в бюджет города Волгодонска 47105 рублей 02 коп., пени в сумме 1884 рубля 20 копеек, в консолидированный бюджет Ростовской области 39432 рубля 97 копеек, в том числе задолженность по арендной плате 39067 рублей 66 копеек и пени 365 рублей 31 копейку.

Сославшись на то, что третейский суд встречное исковое заявление не разрешил, предприниматель ФИО1 обратился в иском о признании соглашения об оплате от 13 августа 2007 года недействительным в Арбитражный суд Ростовской области. Арбитражный суд Ростовской области определением от 16 сентября 2008 года оставил исковое заявление ФИО1 без рассмотрения, мотивировав тем, что в производстве третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 02.12.2008 года определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления без рассмотрения отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Истец при новом рассмотрении в ходе слушания дела свои требования поддержал. В обоснование своих требований ссылался на часть 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Истец указывает на то обстоятельство, что он арендовал не все здание, а отдельное помещение; ответчик не имел права требовать заключения соглашения об оплате земельного участка, на котором расположено арендуемое нежилое помещение. Истец полагает, что если особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Кроме того, истец полагает, что стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявленные требования полагает необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 11.1 договора аренды муниципального имущества № 1-07 от 09.01.2007 года истец обязан был до 01.07.2007 года оформить правовые документы на земельный участок по арендуемым имуществом и обслуживающий его, однако правовые документы оформлены не были. Комитет по управлению имуществом после проверки исполнения условий договора аренды от 09.01.2007 года № 1-07 направил истцу Соглашение об оплате к договору аренды в части дополнения вышеуказанного договора пунктами оплаты за земельный участок. Используемая истцом площадь земельного участка определена как отношение арендуемой площади имущества площади земельного участка и общей площади здания, что соответствует содержанию положений пункта 2 статьи 43 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в дело доказательства, суд считает исковые требования подлежащими отклонению; при этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 года в аренду истцу было передано помещение общей площадью 88,6 кв.м. Согласно пункту 11.1 указанного договора истец обязан был до 01.07.2007 года оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом и обслуживающий его. Указанное условие договора свидетельствует о том, что в сумму арендной платы, предусмотренной договором, не вошла плата за землю.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны при подписании договора предусмотрели, что вопросы, касающиеся земельного участка, будут урегулированы истцом – арендатором нежилого помещения. Таким образом, доводы истца о том, что установленная в договоре аренды плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, несостоятельны. Оценивая условия договора аренды от 09.01.2007 года, суд приходит к выводу, что арендная плата, установленная пунктом 5.1. договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком, а предусмотрена как плата исключительно за пользование помещениями.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Платность использования земли является одним из принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Поскольку истец нарушил условия договора аренды нежилого помещения, а именно пункт 11.1, ответчик – арендодатель оформил Соглашение об оплате от 13.08.2007 года к договору аренды муниципального имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами власти субъектов РФ. В связи с этим, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием, арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Исключение из договора аренды помещений условий об аренде земельного участка не означает, что арендатор помещения утратил основания для пользования земельным участком; пользование земельным участком продолжает осуществляться на основании договора аренды помещений и в соответствии с его условиями, а при отсутствии таковых в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства.

Судом отклоняются доводы истца, согласно которым многоквартирный жилой дом, в котором расположено арендуемое им помещение, не является муниципальным имуществом.

Арендованные помещения находятся в муниципальной собственности города Волгодонска. В силу пункта 3.9. положения о Комитете, утвержденном решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 года № 29, Комитет уполномочен выступать в качестве арендодателя муниципального имущества.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 37 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения; условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В доктрине гражданского и жилищного права выработано положение, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью к помещению в таком доме и следует судьбе помещения, независимо от воли собственника помещения или иных участников общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться наравне с иными участниками долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, по смыслу положений статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе передать во временное владение и пользование помещение в многоквартирном доме без согласия иных собственников помещений; наниматель и арендатор помещений соответственно вправе использовать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, но не более, чем собственник помещения (арендодатель, наймодатель), также без согласия собственников иных помещений; соответственно собственник помещения вправе получать плату за пользование не только собственно помещением, но и принадлежностями, плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, независимо от того включена ли она в размер платы за помещение или выделена в качестве отдельного условия договора.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя ответчика, земельный участок для использования истцу в натуре не выделялся, не огражден, его границы не определены на местности. Таким образом, Комитет не распоряжался земельным участком, находящимся в долевой собственности, а предоставил возможность его использования в тех же пределах, которые предоставлены собственнику помещения. Используемая истцом площадь земельного участка определена как отношение арендуемой площади имущества, площади земельного участка и общей площади здания.

Доводы истца относительно неправомерности действий ответчика по увеличению размера арендной платы со ссылкой на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает несостоятельными, поскольку в данном случае речь идет не об увеличении размера арендной платы как таковой, а об оплате не только нежилого помещения, но и земельного участка.

При таких обстоятельствах исковые требования суд признает неправомерными и подлежащими отклонению.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца (оплачены при подаче иска).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 123, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Т.Б. Соколова