Гражданский кодекс часть 1

о признании договора аренды нежилого помещения от 30.08.2013 расторгнутым, о взыскании задолженности по арендной плате 61 774 рубля 19 копеек, задолженности по коммунальным платежам в размере 977 рублей 09 копеек, пени в размере 3 476 рублей 13 копеек

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2, доверенность от 25.12.2013 г.;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Лекарь»: представитель не направлен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Лекарь» о признании договора аренды нежилого помещения от 30.08.2013 расторгнутым и взыскании задолженности по арендной плате в размере 61 774 рубля 19 копеек, задолженности по коммунальным платежам в размере 977 рублей 09 копеек, пени в размере 3 476 рублей 13 копеек.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения относительно предмета и основания заявленного иска

Представитель ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, в судебное заседание не направлен. Отзыв, относительно заявленных требований, документов, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание, либо ходатайств о его отложении, при уважительности оснований, не представил.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

30.08.2013 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лекарь» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в составе комнат 16а, 16д, 16е, общей площадью 50,2 кв. метра.

Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи 01.09.2013 г.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендодатель является собственником указанного нежилого помещения (выписка из реестра от 10.12.2013 № 01/665/2013-860).

Как следует из положений пункта 2.1. договор заключен на срок с 01.09.2013 по 31.08.2018 г. В силу установленного срока действия договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды размер арендной платы составляет 40000 рублей, с 01.01.2014 года размер ежемесячной арендной платы составляет 45000 рублей.

При этом согласно положениям пункта 7..2. договора арендатор обязан возмещать расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг, обеспечению его энерго-водоснабжением, отоплением, пользованием телефонной связью, не включенные в ставку арендной платы, на основании выставленного арендодателем счета.

Согласно пункту 7.2.1. отчетным периодом считается календарный месяц.

Пунктом 4.2. договора установлена обязанность арендатора своевременно совершать все платежи во исполнение условий договора.

Пунктом 8.1. установлено, что за неисполнение либо ненадлежащее исполнение арендатором условий договора в части внесения арендных платежей в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как следует из положений пункта 8.2. договора за неисполнение без уважительных причин иных обязательств виновная сторона уплачивает штраф в размере 5% от месячной арендной платы.

Пунктом 8.4. договора стороны установили, что в случае систематического нарушения арендатором сроков осуществления любых платежей по договору, либо задержки платежей более чем на двадцать один рабочий день, арендодатель вправе ограничить доступ арендатора к объекту аренды, согласно пункту 10.2. вправе в одностороннем, бесспорном, внесудебном порядке расторгнуть договор.

Пунктом 10.5. договора установлено, что договор может быть расторгнут в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, в этом случае он обязан предупредить арендатора об одностороннем отказе от договора за тридцать дней до его расторжения.

В течение срока действия договора обязанности арендатора в части своевременного внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, с ноября 2013 года арендатор допустил нарушение установленных сроков внесения арендной платы и сумм возмещения расходов по коммунальным платежам.

Арендатор покинул нежилое помещение, прекратив пользование им.

25.11.2013 г. истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с требованием о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 42562,71 руб.

30.11.2013 года ответчику направлено уведомление о расторжении договора, в связи с нарушением арендатором целого ряда его условий, со ссылкой не положения пункта 10.2. договора, содержащее кроме того указание на необходимость погашения имеющейся задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

05.12.2013 г. в адрес ответчика направлено уведомление аналогичного содержания.

10.01.2014 в адрес ответчика направлено письмо, содержащее требование о погашении задолженности в размере 61774,19 руб., пени в размере 3476,13 руб., о возврате объекта аренды арендодателю, о необходимости подписания соглашения о расторжении договора с целью погашения записи об обременении права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Все направленные уведомления остались без ответа и удовлетворения.

Таким образом, судом установлено, что истцом обязательства по заключенному договору исполнены надлежащим образом, ответчиком же обязательства по оплате арендной платы, коммунальных платежей исполнены не были. Неисполнение ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Лекарь» принятой на себя по договору обязанности - послужило основанием для обращения истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца в части, приняв во внимание следующее.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Суд установил, что существование арендных отношений ответчиком не оспорено, доказательств оплаты задолженности суду не представлено, возражений относительно периода образования задолженности и размера задолженности, подлежащей взысканию не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, из представленных истцом доказательств следует, что ответчиком не исполнено обязательство по уплате арендной платы за период с 01.11.2013 по 15.01.2014 г., задолженность ответчика составляет 61774,19 руб.

Требование о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги так же подлежит удовлетворению в размере 977,09 руб. В материалы дела представлена необходимая совокупность доказательств обеспечения арендатора коммунальными услугами, представлена методика определения размера заявляемого требования. В течение срока действия договора претензии в части качества и количества коммунальных услуг ответчиком не заявлялись, доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за заявленный истцом спорный период в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 61 774,19 руб. и коммунальным платежам за указанный период в размере 977,09 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать неустойку в размере 3476,13 рублей, исчислив ее за нарушение обязанности по внесению арендной платы за рассматриваемый период.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что период для взыскания неустойки определен исходя из условий заключенного договора, исходя из размера основного долга, при расчете истцом использован размер неустойки, установленный условиями договора в размере 0,1% от размера неисполненного денежного обязательства за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца размер неустойки составляет 3476,13 руб.

Представленный истцом расчет признан обоснованным и верным.

Ответчиком не оспорен факт несвоевременного исполнения обязательств по договору, не представлено возражений относительно размера неустойки, периода исчисления.

Судом учтено, что согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав по своей воле и в своем интересе, неустойка может быть снижена только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ходатайство о снижении пени ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства ответчик не заявил.

Доказательства, свидетельствующие о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, в материалах дела отсутствуют.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Размер неустойки – 0,1% от суммы основного долга – наиболее часто используется в практике гражданского оборота, указанный размер неустойки компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной мерой ответственности, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения кредитора за счет должника. Иное противоречит компенсаторной природе неустойки и влечет безосновательное обогащение истца за счет ответчика, что недопустимо в рамках гражданско-правовых отношениях. Неустойка как мера гражданско-правовой ответственности должна быть направлена на восполнение утрат в имущественной сфере кредитора, но не предоставление ему дохода, сделкой не обусловленного.

Суд считает, что снижение неустойки нивелирует последствия установления ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, что недопустимо.

Исходя из вышеизложенного, проверив правильность и обоснованность проведенных истцом расчетов, в части требования о взыскании неустойки, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика 3476,13 руб. правомерны и подлежат удовлетворению, за период исходя из которого, исполнен расчет пени.

Вместе с тем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования истца о признании договора аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, как следует из материалов дела арендодателем, по существу, было реализовано право на односторонний отказ от договора аренды, предоставленное ему пунктом 10.2. договора.

Судом установлено, что арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения и одностороннем отказе от его исполнения.

Суду не представлено доказательств ненадлежащего направления уведомления, либо его неполучения арендатором.

Учитывая, что на момент обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.08.2013 действие договора прекращено в связи с односторонним отказом орт него стороны (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд полагает изложенные обстоятельства достаточными для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора в судебном порядке.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обязанность при прекращении договора аренды возвратить имущество в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что нежилое помещение, освобождено арендатором, передано арендодателю в силу составления акта от 16.01.2014 года, при наличии доказательств освобождения арендуемого помещения, а также одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, исковые требования в данной части являются необоснованными.

Судом не принимается довод истца относительно обязательности расторжении договора аренды в судебном порядке ввиду необходимости погашения записи об аренде помещения в реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135.

В соответствии с пунктом 23 указанной Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав записей о прекращении договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Выбор способа защиты должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В рамках дела судом установлено, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке по воле арендодателя, действующего в рамках условий договора аренды, подписанного сторонами без возражения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что удовлетворение требования о необходимости расторжения договора аренды в судебном порядке не приведет к восстановлению прав истца. При указанных обстоятельствах данное исковое требование необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчик не представил, возражений по существу и размеру заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, пени, доказательства выполнения ответчиком указанной обязанности за спорный период в материалах дела не имеется, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 61774,19 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 977,09 руб. и неустойки в размере 3476,13 руб., подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

При подаче искового заявления истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина на основании чека-ордера от 29.01.2014 на сумму 6652,58 руб.

В порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную на основании чека-ордера от 29.01.2014 государственную пошлину в сумме 03 рубля 49 копеек, в связи с уточнением им исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лекарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 61 774 рубля 19 копеек задолженности по арендной плате, 977 рублей 09 копеек задолженности по коммунальным платежам, 3 476 рублей 13 копеек пени, 2 649 рублей 09 копеек расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 03 рубля 49 копеек государственной пошлины, уплаченной согласно чека-ордера от 29.01.2014.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко