Гражданский кодекс часть 1

установил: Министерство экономического развития Ростовской области обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 27.07.2010 № II-2-1509, об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с КН 61:01:0600008:1509, о взыскании 270 339 руб. задолженности.

Данная редакция исковых требований принята судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ на основании определения от 26.12.2011.

В судебном заседании представитель истца пояснил основания и предмет иска, заявленные исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайств о рассмотрении дела не заявил.

Рассмотрев материалы дела, в связи с увеличением цены иска, необходимостью представления дополнительных документов и пояснений, уточнения позиций сторон, в судебном заседании 26.12.2012 был объявлен перерыв до 28.12.2011 до 11 ч. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено, стороны в судебное заседание не явились, надлежащее извещение сторон подтверждается почтовыми уведомлениями и публикациями в сети Интернет с учетом представленного ответчиком отзыва и участия истца в судебном заседании 26.12.2011.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются необоснованными, поскольку спорный договор по правилам ст. 165 ГК РФ является недействительным и, следовательно, не влечет за собой юридических последствий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Министерством экономики, торговли, международных и внешнеэкономических связей Ростовской области (в настоящее время Министерство экономического развития Ростовской области) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» заключен договор аренды земельного участка из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с кадастровым номером: 61:01:0600008:1509, общей площадью 15001 кв.м., расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Россия, установлено относительно ориентира Ростовская область, Азовский район, игорная зона «Азов-Сити», участок II-2 от 27.07.2010 № II-2-1509.

Согласно договору земельный участок был предоставлен для строительства объекта недвижимости (комплекса объектов недвижимости), подлежащего возведению в рамках реализации инвестиционного проекта «развлекательно-игровой центр «Черная жемчужина», согласно заключенному между сторонами соглашению о реализации инвестиционного проекта, являющемуся приложением к договору аренды с разрешенным использованием: основной вид - казино, залы игровых автоматов, предприятия общественного питания, гостиницы; вспомогательный вид – гостевые автостоянки, спортивные площадки, хозяйственные постройки, гаражи для служебного автотранспорта, солярии, бани, сауны, складские помещения, мастерские, площадки для мусора.

Факт передачи спорного земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 27.07.2010.

Срок аренды установлен с 27.07.2010 по 27.07.2020.

В нарушении норм ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, государственную регистрацию не прошел и, следовательно, в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным.

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» без наличия правоустанавливающих документов на земельный участок использует его без правовых оснований.

Согласно условиям договора основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы в размерах, порядке и в сроки, предусмотренные договором.

Годовой размер арендной платы установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет 450 000 руб.

Согласно позиции истца с учетом частичной оплаты (ответчиком внесен задаток в размере 403 000 руб. по платежному поручению от 05.08.2010 №313) за ответчиком числится задолженность по оплате за фактическое использование спорного земельного участка за период с 27.07.2010 по 27.12.2011 в сумме 270 339 руб.

21.11.2010 вступил в силу Федеральный закон № 281-ФЗ от 03.11.2010 «О внесении изменений в статью 9 Федерального закона "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым была упразднена игорная зона на границе между Ростовской областью и Краснодарским краем и фактически перенесена полностью на территорию Краснодарского края.

Принятие Федерального закона № 281-ФЗ явилось основанием для прекращения исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ и ввиду признания договора незаключенным -основанием для возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме, приняв во внимание следующее.

В соответствии с п.п. 4.1.27, 4.1.28 подписанного сторонами договора аренды земельного участка обязанность обеспечения в установленном порядке государственной регистрации договора возложена на общество с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг».

Однако, 17.08.2010 в качестве обеспечительной меры по иску общества с ограниченной ответственностью «СпецСтройТорг-7» к ГАУ РО «Фонд имущества Ростовской области», обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-15127/10 был вынесен запрет на осуществление государственной регистрации вышеуказанного договора. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2010 в иске общества с ограниченной ответственностью «СпецСтройТорг-7» отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Суды первой и апелляционной инстанций не приняли решение об отмене обеспечительных мер в отсутствие ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг». Однако, это не препятствовало обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» обратиться с таким заявлением.

В связи с принятием Федерального закона от 03.11.2010 №281-ФЗ «О внесении изменений в статью 9 Федерального закона «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исключающего Ростовскую область из списка территорий, на которых создаются игорные зоны и Распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.03.2011 № 558-р о ликвидации игорной зоны «Азов-Сити», созданной на территории Азовского района Ростовской области в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1378, дальнейшее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка от 27.07.2010 № 11-2-1509 и соглашения о реализации инвестиционного проекта от 27.07.2010 № 2-2, как указывает истец, невозможно.

Согласно исковому заявлению, истцом заявлено требование о признании договора аренды земельного участка 27.07.2010 № II-2-1509 незаключенным.

Пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Аналогичное правило следует также из положений статей 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно материалам дела, срок действия договора с 27.07.2010 по 27.07.2020, то есть договор заключен более, чем на год, в связи с чем государственная регистрация такого договора обязательна. В нарушение требований ст. 651 ГК РФ договор не был зарегистрирован.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка от 27.07.2010 не прошел государственную регистрацию, то в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным. Следовательно, договорные отношения у сторон отсутствуют.

Доводы ответчика о недействительности договора аренды земельного участка ввиду отсутствия его государственной регистрации признаются судом необоснованными ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.

В соответствии с абзацем 3 пункта 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Содержащийся в отзыве довод ответчика о ничтожности договора аренды в связи с несоответствием его п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованным, поскольку специальными по отношению к нормам части первой Гражданского кодекса Российской Федерации нормами части второй Гражданского кодекса Российской Федерации могут устанавливаться специальные правила заключения отдельных видов гражданско-правовых договоров и последствия несоблюдения сторонами договора этих правил.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, признание сделки недействительной, ничтожной возможно лишь при наличии одновременно двух условий – несоблюдения нотариальной формы, а в случаях, установленных законом – и требования о государственной регистрации такой сделки.

Часть 2 ст. 163 ГК РФ предусматривает, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Обязательное нотариальное удостоверение договора аренды действующим законодательством не предусмотрено, специально в договоре сторонами не оговорено.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка от 27.07.2010 не требовал обязательную нотариальную форму, то на основании ч. 1 ст. 165 ГК РФ он не может считаться ничтожным.

Кроме того, исходя из системного толкования Гражданского кодекса Российской Федерации, норма, касающаяся ничтожности сделок при отсутствии нотариального удостоверения и государственной регистрации, расположена в разделе «Понятие, виды и форма сделок», что еще раз подчеркивает несоблюдение именно формы сделок, а не их заключения.

Министерство экономического развития Ростовской области, ссылаясь на отсутствие заключенного между сторонами договора аренды и, как следствие, отсутствие законного основания для занятия спорного земельного участка, заявило требование об истребовании земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1509 из чужого незаконного владения ответчика.

Так, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращают их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участком без возмещения затрат, произведенных лицами, виновным в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

В силу ст. 60 Земельного кодекса РФ положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 указанной нормы действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

11.05.2011 истцом в адрес ответчика было направлено письмо №17/1353 о необходимости в срок до 01.06.2011 явиться в минэкономразвития области для оформления передачи спорного земельного участка. Согласно почтовому уведомлению ответчик получил указанное письмо 13.05.2011.

Факт нахождения ответчика на спорном земельном участке подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Каких-либо правовых оснований использования ответчиком земельного участка в настоящий момент в материалах дела не имеется.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

На основании изложенного, ввиду признания договора незаключенным, отсутствия доказательств законного использования ответчиком спорного земельного участка суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований.

Поскольку документы, подтверждающие факт возврата земельного участка и передачи его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, требования истца являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, как указывает истец, за ответчиком числится задолженность по оплате за фактическое использование спорного земельного участка за период с 27.07.2010 по 27.12.2011 в сумме 270 339 руб. с учетом частичной оплаты в размере 403 000 руб.

Согласно п. 7 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок единственно возможной для него формой оплаты за пользование земельным участком является арендная плата. По причине отсутствия заключенного между сторонами договора аренды спорного земельного участка ответчик должен вносить плату за фактическое пользование.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В связи с отсутствием правовых оснований иска в результате признания договора аренды незаключенным, отношения сторон по поводу фактического пользования имуществом свидетельствуют о возникновении обязательства вследствие неосновательного обогащения (сбережения) и регулируются нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому, истец правомерно заявил требования о взыскании задолженности в виде арендной платы в отношении недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования земельным участком, отсутствие государственной регистрации договора аренды (его заключения) и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Факт пользования спорного земельного участка ответчиком подтверждается следующими обстоятельствами: 27.07.2010 сторонами был подписан акт приема-
передачи земельного участка, по которому ответчик принял земельный участок с кадастровым номером: 61:01:0600008:1509, общей площадью 15001 кв.м., расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Россия, установлено относительно ориентира Ростовская область, Азовский район, игорная зона «Азов-Сити», участок II-2.

Ответчик имел намерение и фактически пользовался спорным земельным участком, знал о необходимости внесения платы за его пользование, а также размер и порядок внесения платежей, что следует из подписанного им договора аренды земельного участка от 27.07.2010. Факт использования ответчиком спорного договора ответчиком не отрицается.

Кроме того, ответчиком внесен задаток в размере 403 000 руб. Данные конклюдентные действия также подтверждают факт пользования земельным участком.

Таким образом, факт использования ответчиком без оплаты земельного участка в период с 27.07.2010 по 27.12.2011 установлен судом и ответчиком не оспорен.

Таким образом, ответчик необоснованно без оплаты пользовался спорным земельным участком, находящимся в собственности истца, в связи с чем у него возникло неисполненное обязательство из неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование данным участком.

В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Расчет размера арендной платы за земельный участок произведен истцом в соответствии с п. 2.1, 2.7 договора с применением индекса инфляции на соответствующий период и в сумме составил 270 339 руб.

Учитывая изложенное, приняв во внимание расчет истца, проверенный судом, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения ответчика за пользование земельным участком в размере 270 339 руб., является правомерным и подлежит удовлетворению.

Также суд считает необходимым отметить, что согласно выписке из ЕГРЮЛ и письма ответчика в настоящее время адрес (местонахождение) общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг»: <...>.

Суд не находит оснований для передачи настоящего дела по подсудности в порядке ст. 39 АПК РФ, поскольку основанием заявленных требований является ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком, расположенным в Ростовской области, а также истребование спорного земельного участка из чужого незаконного владения, что в силу ст. 38 АПК РФ относится к исключительной подсудности арбитражного суда Ростовской области ввиду нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом спора, именно на территории Ростовской области.

Кроме того, на момент подачи иска согласно выписке из ЕГРЮЛ адрес (местонахождение) общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» был указан: <...>, а также ходатайств о передаче дела по подсудности сторонами не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований Министерства экономического развития Ростовской области в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика в полном объеме с учетом освобождения истца в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ как органа местного самоуправления по уплате госпошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» в пользу Министерства экономического развития Ростовской области 270 339 руб. неосновательного обогащения.

Признать договор аренды земельного участка 27.07.2010 № II-2-1509, заключенный между Министерством экономического развития Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг», незаключенным.

Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» земельный участок из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером: 61:01:0600008:1509, общей площадью 15001 кв.м., расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Россия, установлено относительно ориентира Ростовская область, Азовский район, игорная зона «Азов-Сити», участок II-2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй Инженеринг» в доход федерального бюджета 10 406,78 руб. – госпошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Меленчук И. С.