Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: закрытое акционерное общество «Первая ипотечная компания - Регион», Общество с ограниченной ответственностью Риэлтерский центр «Строительная Компания Ростовгорстрой»

о взыскании неосновательного обогащения

цена иска: 374 213 руб. 87 коп.

при участии:

от истца: представитель ФИО1, дов. № 3 от 20.10.09г., председатель ТСЖ ФИО2;

от ответчика: представитель ФИО3, дов. б/н от 16.11.09г.

3-и лица: явку представителей не обеспечили;

суд установил, что товарищество собственников жилья «Театральный» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ОАО «Областной центр жилищного финансирования» о взыскании неосновательного обогащения в сумме: 374 213 руб. 87 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик требования отклонил, поскольку, считает, что истцом не доказаны обстоятельства на которые он ссылается как на основание своих требований. Ответчик считает, что бремя расходов по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущество должны нести дольщики вне зависимости от регистрации своего права собственности на недвижимое имущество, ответчик же не является пользователем спорных помещений и фактическим потребителем коммунальных услуг. Кроме того, по мнению ответчика, тарифы, утвержденные ТСЖ, не могут быть распространены на лиц, не являющихся членами ТСЖ.. Представленные истцом акты сверки с обслуживающими организациями за 2008-2009 г., проведенные в полном объеме за весь дом 22 (четыре подъезда) по ул. Краснофлоской не могут являться доказательством понесенных истцом расходов истребуемых по настоящему иску.

Третьи лица, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывов на иск не представили.

Дело слушается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

Как следует из искового заявления ОАО "Областной центр жилищного финансирования" по договорам о долевом участии в строительстве с гражданами, по договору инвестирования строительства от 22.03.2004 г. № ЖСИ-1/2004, заключенному с закрытым акционерным обществом «Жилстройиндустрия», преобразованным в настоящее время в закрытое акционерное общество «Первая ипотечная компания – Регион», инвестиционным договором от 10.04.2008г., заключенным с ООО Риэлтерский центр "Строительная компания "Ростовгорстрой", обязался построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный дом по строительному адресу: <...> (строительное пятно БЖ-4 секции Д и Е).

В результате исполнения договоров граждане, а также инвесторы ЗАО "Жилстройиндустрия" и ООО РЦ "Строительная компания "Ростовгорстрой" получали имущественные права требования на помещения в построенном доме, соответствующие их долям финансирования.

Товарищество собственников жилья «Театральный» создано собственниками помещений (1-й и 2-й подъезды), находящихся в жилом доме по адресу: <...>, зарегистрированное в качестве юридического лица 10.09.2004г.С мая 2008 года товарищество собственников жилья "Театральный" выполняет возложенные на него законом обязанности по управлению многоквартирным домом № 22 по пер. Краснофлотский (1-й - 4-подъезды) как единым комплексом недвижимого имущества с общими инженерными сетями и коммуникациями, обеспечению эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме (содержанию и ремонту общего имущества), предоставлению коммунальных услуг гражданам. ТСЖ производит начисление платы за содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги.

31 марта 2008г. Муниципальным учреждением "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ОАО "Областной центр жилищного финансирования" было выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию 15-17-этажного жилого дома (2 очередь жилого комплекса БЖ-4, секции Д и Е), расположенного по адресу: пер. Краснофлотский, 22. Вторая очередь жилого комплекса БЖ-4, секции Д и Е представляют собой 3-й и 4-й подъезды дома № 22 по пер. Краснофлотский (выписка из технического паспорта жилого дома).

ОАО "Областной центр жилищного финансирования", являясь застройщиком по дому № 22 пер. Краснофлотский г. Ростов-на-Дону не передал участникам долевого строительства по актам приема-передачи квартиры №№ 65, 70, 74, 75, 94, 97, 121, 129, 130, 190, 202, 204, 221, 222, 223, а также два нежилых помещения под офисы. В результате чего ТСЖ «Театральный» вынуждено нести расходы в части оплаты коммунальных услуг, а так же ремонта и обслуживания дома по данным жилым и нежилым помещениям.

Поскольку с момента ввода объекта в эксплуатацию до настоящего времени по переулку Краснофлотский, 22, оплата за отопление и оплата на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ответчиком не производилась, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 374 213 рублей 87 копеек, исчислив его за период с мая 2008 г. по июнь 2009 г.

Суд, рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения представителей сторон, считает, что требование истца являются обоснованным и подлежит удовлетворению в части взыскания 259 376 руб.10 коп. исходя из нижеследующего.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, или иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статья 1103 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что правила, предусмотренные главой 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, о возмещении вреда, том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи со сдачей 2-й очереди многоквартирного дома по пер. Краснофлотский, дом 22 (3, 4 подъезды) с целью соблюдения действующего законодательства и интересов всех собственников помещений в доме в апреле 2008г. было проведено общее собрание членов ТСЖ Театральный" об утверждении сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2008г., об утверждении штатного расписания, о довыборах членов правления ТСЖ из числа собственников помещений 2-й очереди, тем самым, выразив свое согласие с ранее выбранным способом управления многоквартирным домом.

В соответствии со п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В обязанности ТСЖ входит обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме (п. 4 ст. 138 ЖКРФ).

В соответствии с п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Приказом Госстроя № 170 от 27.09.2003г., зарегистрировано в Минюсте 15.10.2003г. № 5176) техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание.

В п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.,
содержится открытый перечень работ и услуг, составляющих понятие
содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 17
названных Правил конкретный перечень работ и услуг по содержанию общего
имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их
финансирования обязаны утвердить на общем собрании собственники
помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.2 и п.3 ч.1 ст. 137, п.4 ч.2 ст. 145, ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, а также пунктами 17, 29, 33, 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общим собранием, проведенным в апреле 2008г., (протокол №4 от 28.04.2008г.) была утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества (финансовый план) на 2008г. и установлен тариф на содержание и ремонт жилья на 2008г. для 3-го и 4-го подъездов дома в размере 13.89 рублей с 1 м2 площади помещения в доме.

Общим собранием, проведенным в апреле 2009г., (протокол № 5 от 07.05.2009г.) была утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества (финансовый план) на 2009г. и был установлен тариф на содержание и ремонт жилья на 2009г. для 3-го и 4-го подъездов дома в размере 15.32 рублей с 1 м2 площади помещений в доме.

Для офисов были утверждены тарифы 9,43 рублей и 10,30 рублей - на 2008 и 2009 годы соответственно.

В связи с задержкой начала эксплуатации лифтов 3-го и 4-го подъездов за период времени с мая 2008г. по январь 2009г. Товариществом собственников жилья "Театральный" производилось начисление платы за содержание и ремонт общего имущества по тарифу 12.90 рублей, с февраля по май 2009г. (до утверждения тарифа на 2009г.) - по тарифу 2008г. 13.37 рублей, а с июня 2009г. начисления производятся по тарифу 15, 32 рублей.

Доводы ответчика о том, что решения собраний об утверждении тарифов на обслуживание жилых домов не правомочны, поскольку проведены путем заочного голосования, форма которого не предусмотрена Жилищным кодексом РФ не принято судом, поскольку решения общих собраний не оспорены в установленном порядке и пункт 5 ст. 48 ЖК РФ предусматривает возможность голосования по вопросам повестки дня в форме заочного голосования.

Далее, в соответствии с договором энергоснабжения №1394 от 01.09.2005г. с изменениями от 11.07.2008г., заключенным ТСЖ "Театральный" с ТГК-8 в целях обеспечения жильцов дома коммунальной услугой отопления и горячего водоснабжения, ТСЖ оплачивало счета энергоснабжающей организации за потребленную тепловую энергию и воду в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета.

В силу ст. 39 Жилищного кодекса РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников с момента возникновения права собственности на жилые помещения. При этом в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, (в т.ч. квартиру) возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на часть квартир в многоквартирном доме № 22 по пер. Краснофлотский было зарегистрировано в установленном порядке значительно позже сдачи дома в эксплуатацию, а на отдельные помещения право собственности не зарегистрировано до настоящего времени.

Возможность обратиться за государственной регистрацией права собственности на помещения в многоквартирном доме участники долевого строительства приобретают с момента передачи им соответствующих помещений застройщиком по акту приема-передачи. В нарушение требований действующего законодательства, а также договорных обязательств, в частности п. 2.1.7 договоров о долевом участии в строительстве ОАО "Областной центр жилищного финансирования" своевременно не передало участникам долевого строительства по актам приема-передачи ряд помещений в многоквартирном доме № 22 по пер. Краснофлотский, в том числе по причине отказа некоторых дольщиков от принятия квартир вследствие допущенных строительных недоделок.

Так в ходе судебного разбирательства по делу ответчиком не представлено доказательств передачи на июнь 2009 г. квартир №№ 75, 130, 190, 202, 221, 222, 223, соответственно, предъявленные к взысканию истцом суммы расходов за период с мая 2008 г. по июнь 2009 г. подлежат взысканию в полном объеме. В части исковых требований заявленных истцом по квартирам №№ 74 (акт от 23.04.2009 г.), 94 (акт от 23.04.2009 г.), 129 (акт 10.07.2008г.), 204 (акт от 24.02.2009 г.), а так же двум офисам (акты от 21.04.2009 г., от 17.09.2008 г.) предъявленные исковые требования подлежат взысканию частично за период с мая 2008 г. по момент передачи квартир дольщикам с составлением акта приема-передачи. Исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения по квартирам №№ 65, 70, 97, 121 удовлетворению не подлежат по причине того, что названные квартиры согласно представленным актам приема – передачи переданы в апреле 2008 г. дольщикам, то есть до приема подъездов на обслуживание.

В силу заключенных застройщиком договоров инвестирования и договоров долевого участия в строительстве до передачи помещений в многоквартирном доме инвесторам и дольщикам обязательства застройщика по названным договорам исполненными считаться не могут. Поскольку договор о долевом участии в строительстве является смешанной формой договора, содержащей элементы договора подряда (т.к. предметом договора является выполнение строительных работ), к указанному договору в соответствующих частях применяются правила о договоре подряда, поскольку иное не вытекает из соглашения сторон и существа смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ). Так в силу п.1 ст. 705 ГК РФ до момента подписания актов приема-передачи застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения находящейся в его владении доли имущества в многоквартирном доме (как результата выполненной работы). Следовательно, до передачи имущества дольщикам застройщик несет бремя расходов на содержание этого имущества.

Поскольку необходимые расходы по содержанию и эксплуатации дома как единого комплекса недвижимого имущества с общими инженерными сетями и коммуникациями, а также расходы по оплате тепловой энергии, используемой на отопление многоквартирного дома № 22 по пер. Краснофлотский, в полном размере несло ТСЖ «Театральный», то в период времени обозначенный истцом с 01.05.2008г. по 01.06.2009г. ОАО "Областной центр жилищного финансирования" неосновательно сберегло за счет ТСЖ «Театральный» денежные средства в 259 376 руб. 10 коп.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что в пользу истца подлежит взысканию основная задолженность в сумме 259 376 руб. 10 коп.

Принимая во внимание изложенное, и, исходя из правил, установленных статьей 110 АПК РФ, которой предусмотрено, что судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, судебные расходы относятся судом на стороны.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 65, 67, 68, 71, 75, 101, 106, 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с открытого акционерного общества «Областной центр жилищного финансирования» в пользу товарищества собственников жилья «Театральный» 259 376 руб.10 коп. – неосновательного обогащения; а также 6 687 руб. 52 коп. в возмещение расходов истца по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья А.Г. Шелест.