Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Болотовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРН <***> к Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации ИНН <***> ОГРН <***>

о признании односторонней сделки по расторжению договора недействительной

и по встречному иску об обязании освободить и передать имущество, прекратить право пользование земельным участком,

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

при участии: от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): ФИО2, представитель по доверенности, ФИО3, представитель по доверенности;

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): ФИО4, представитель по доверенности;

от третьего лица: ФИО5, представитель по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик по первоначальному иску, учреждение) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды №141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018, заключенного между Федеральным государственным казенным учреждением «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и ФИО1 на основании уведомления №141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 недействительной.

Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации обратилось в суд со встречными требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1 со встречными требованиями:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить следующее имущество:

- нежилое здание «Казарма» с кадастровым номером 23:43:0410090:146 общей площадью 278,1 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340,

- нежилое здание «Уборная» с кадастровым номером 23:43:0410090:147 общей площадью 9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340;

- нежилое здание «Склад ГСМ» с кадастровым номером 23:43:0410090:148 общей площадью 51,8 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340;

- нежилое здание «Сарай» с кадастровым номером 23:43:0410090:149 общей площадью 33,9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340;

- нежилое здание «Уборная» с кадастровым номером 23:43:0410090:150 общей площадью 19,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м;

Прекратить право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340;

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 передать Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации по акту приема-передачи недвижимое имущество:

Встречные исковые требования судом приняты, рассматриваются совместно с первоначальными исковыми требованиями.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Министерство обороны Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Ростовской области.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) встречные требования поддержал, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать, представил дополнительные письменные пояснения на первоначальные исковые требования.

В обоснование первоначальных требований, предприниматель ссылается на следующие обстоятельства.

15 февраля 2018 года между ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 141/3/3/АИ-59 федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, расположенного по адресу: г. Краснодар, <...>, а именно:

- нежилое здание «Казарма» (кадастровый номер: 23:43:0410090:146) общей площадью 278,1 кв.м.;

- нежилое здание «Уборная» (кадастровый номер: 23:43:0410090:147) общей площадью 9кв.м.;

- нежилое здание «Склад ГСМ» (кадастровый номер: 23:43:0410090:148) общей площадью 51,8 кв.м.;

- нежилое здание «Сарай» (кадастровый номер: 23:43:0410090:149) общей площадью 33,9 кв.м.;

- нежилое здание «Уборная» (кадастровый номер: 23:43:0410090:150) общей площадью 19,4 кв.м., с правом пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м. по адресу: г. Краснодар, <...>, который занят вышеуказанными объектами недвижимого имущества, и необходим для их использования.

В установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация договора аренды от 15.02.2018.

Вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за учреждением на праве оперативного управления.

Как указал истец, с момента заключения договора истец принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору: своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, установленную условиями договора аренды.

Однако, 24.10.2018 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление № 141/3/7-14850 об одностороннем расторжении договора аренды №141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 в соответствии с п. 7.4.6 указанного договора. Из уведомления следовало, что основанием расторжения в одностороннем порядке договора аренды нежилых зданий послужило установление факта использования истцом недвижимого имущества не по назначению, земельный участок захламлен бытовым мусором, что является нарушением пунктов 3.2.12 и 3.2.14 договора аренды. В нежилом здании «Казарма» зафиксирован факт проживания неустановленных лиц.

Истец полагая, что основания для досрочного расторжения договора аренды №141/3/3/АИ-59 от 15.02.2018 отсутствуют, обратился в суд с требованием о признании уведомления - сделки по расторжению договора недействительной.

В обоснование первоначальных требований представлены следующие письменные доказательства: договор аренды №141/3/3АИ-59 от 15.02.2018 с приложениями (т.1, л.д. 12-39), выписка из ЕГРН от 26.05.2017 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0410090:146, 23:43:0410090:147, 23:43:0410090:148, 23:43:0410090:149 (т.1, л.д. 50-62), уведомление об отказе исполнения договора (т.1, л.д. 63-64), фотоматериал (т.1, л.д. 65-74).

В обоснование встречных требований, учреждение ссылается на следующие обстоятельства:

21.07.2016 за Российской Федерацией на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0410090:43, площадью 54 248 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340 зарегистрировано право собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации № 23-23/001-23/001/849/2016-5004/1, право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России 21.07.2016, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации № 23-23/001 -23/001/849/2016-4979/1.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 расположены объекты недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

На основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 13.12.2017 № 3545 «О согласовании ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества» объекты недвижимого имущества:

-нежилое здание «Казарма» с кадастровым номером 23:43:0410090:146 обшей площадью 278,1 кв. м,

-нежилое здание «Уборная» с кадастровым номером 23:43:0410090:147 общей площадью 9 кв. м;

-нежилое здание «Склад ГСМ» с кадастровым номером 23:43:0410090:148 общей площадью 51,8 кв. м;

-нежилое здание «Сарай» с кадастровым номером 23:43:0410090:149 общей площадью 33,9 кв. м;

-нежилое здание «Уборная» с кадастровым номером 23:43:0410090:150 общей площадью 19,4 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <...>, с правом пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв. м, переданы в аренду ФИО1 по договору аренды федерального имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, от 15.02.2018 № 141/3/3/АИ-59, сроком на 5 лет.

На основании поручения директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 27.09.2018 № 141/30290 и приказа ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России от 28.09.2018 № 215 в период с 01.10.2018 по 02.10.2018 проведена проверки порядка использования федерального имущества - пяти нежилых зданий общей площадью 392 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 340.

Составлен акт проверки от 08.10.2018 № 68.

В ходе вышеуказанной проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 340 находятся нежилые здания, переданные в аренду ФИО1 сроком на 5 лет, однако арендатор не использует здания по назначению (нарушение п. 1.1. договора аренды), арендуемые здания находятся в неудовлетворительном состоянии, пустуют (нарушение п. 3.2.6, п. 3.2.14 договора аренды). Земельный участок захламлен бытовым мусором (нарушение п. 3.2.13 договора аренды), в здании «Казарма» проживают неустановленные лица, проживание граждан противоречит положениям п. 3.2.16 договора аренды. Материалами фотофиксации данной проверки подтверждается захламленность земельного участка, а также наличие пустующих арендуемых зданий в неудовлетворительном состоянии, что является нарушением существенных условий договора аренды.

24.10.2018 ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России направило в адрес арендатора уведомление №141/3/7-14850 об одностороннем отказе от договора аренды №141/3/3/АИ-59 от 15.08.2018.

Уведомление от 24.10.2018 исх. № 141/3/7-14850 об отказе исполнения договора ответчиком получено лично 28.10.2018.

В соответствии с условиями договора аренды спорный договор считается расторгнутым с момента получения указанного уведомления ФИО1, а также наступает обязательство в двухнедельный срок с момента получения им соответствующего уведомления освободить объект договора аренды н передать его по акту приема-передачи в установленном порядке (п. 7.6 договора аренды).

Между тем данная обязанность ответчиком не исполнена, с учетом прекращения отношений аренды по инициативе истца у ответчика отсутствуют основания для дальнейшего занятия спорных помещений.

Также учреждение ссылается на наличие просрочки по внесению арендной платы, пени, отсутствие заключенных договоров страхования объектов, договоров на оказание коммунальных услуг с энергоснабжающими организациями.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения учреждения в суд со встречными требованиями об обязании освободить объекты недвижимого имущества и передачи их по акту приема-передачи, о прекращении права пользования земельным участком.

В обоснование встречных исковых требований учреждением представлены следующие документы: акт проверки от 08.10.2018 №68 (т.1, л.д. 144-150), приказ от 28.09.2018 №215 (т.2, л.д. 1-2), приказ от 23.06.2016 №1082 (т.2, л.д. 4-6), приказ от 13.12.2017 № 3545 (т.2, л.д. 7-8), договор аренды от 15.02.2018 №141/3/3/АИ-59 (т.2, л.д.10-21).

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности, арбитражный суд считает, что заявленные первоначальные требования не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Разъясняя указанные положения, Верховный Суд Российской Федерации указал, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. Однако правовая квалификация не должна изменять предмет исковых требований и их основания. Предметом исковых требований является материально-правовое требование, обращенное истцом к ответчику.

Требования по первоначальному иску квалифицированы как требования о признании сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ГК РФ).

Требования встречному иску квалифицированы в части освобождения и передачи имущества как требования, основанные на положениях статьи 622 ГК РФ. В части требования о прекращении права пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340, требование квалифицировано как требование о признании соответствующего права отсутствующим (негативный иск о признании – статья 12 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ, Пленума ВС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22). Такого способа защиты как требование о прекращении права законом не предусмотрено.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды (п. 7.4).

Следовательно, спорное уведомление является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в настоящее время - пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Как следует из материалов дела, 15.08.2018 между ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/3АИ-59, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование следующее имущество:

- нежилое здание «Уборная» с кадастровым номером 23:43:0410090:150 общей площадью 19,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340, сроком на 5 лет, с 15.02.2018 по 14.02.2023.

На основании поручения директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации в период с 01.10.2018 по 02.10.2018 проведена проверка порядка использования федерального имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 340.

В ходе вышеуказанной проверки установлено следующее: на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410090:43 расположены 8 нежилых зданий ( казарма (одно этажное здание) общей площадью 274 кв.м, жилой лом (одноэтажное здание) общей площадью 57 кв.м, сарай (одноэтажное здание) общей площадью 10 кв.м, уборная 1 площадью 2 кв.м, уборная 2 площадью 2 кв.м, склад (одноэтажное здание) площадью 21 кв.м, склад ГСМ (трехэтажное здание) общей площадью 67,0 кв.м, заправочная площадью 9 кв.м), 5 из которых переданы в аренду ФИО1 сроком на 5 лет. Задолженность по арендной плате отсутствует. Однако арендатор не использует здания по назначению. Все пять зданий находятся в неудовлетворительном состоянии, пустуют. Земельный участок захламлен бытовым мусором. Возможны нарушения земельного законодательства РФ. Сведения о нежилых зданиях не внесены в реестр федерального имущества. В здании «Казарма» проживают неустановленные лица, со слов которых, они охраняют территорию по устной договоренности с неустановленным представителем Краснодарского гарнизона. Проживание граждан противоречит положениям п. 3.2 договора аренды от 15.02.2018 «Права и обязанности арендатора». На территории военного городка также находится ТП-1, балансодержатель которой не установлен.

08.10.2018 составлен акт проверки. К акту приложен фотоматериал, которым подтверждается захламленность земельного участка, наличие пустующих арендуемых зданий в неудовлетворительном состоянии, факт проживания неустановленных лиц (в здании «Казарма» проживают две женщины, в помещении казармы, где проживают женщины, имеется все необходимое для удовлетворения граждан бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении – кровати, мебель для приготовления пищи и ее приема, санузлы, оснащение водоснабжением и отоплением).

Уведомление от 24.10.2018 исх. № 141/3/7-14850 об отказе исполнения договора ответчиком получено лично 28.10.2018, что предпринимателем не оспаривается.

Основанием уведомления послужило наличие нарушений арендатором условий договора, перечисленных в пунктах 7.4.1- 7.4.6 договора (пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.23, 3.2.30, 3.2.32, 3.2.33, 5.4, 5.6.1).

Как следует из материалов дела, истцом нарушены условия договора, перечисленные в пунктах 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.23, 5.4.

Так, на основании пункта 3.2.2 договора, арендатор обязан в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры на оплату услуг на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги.

На основании пункта 3.2.6 договора, арендатор обязан использовать объект и земельный участок с соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством РФ, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений и школ), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если в передаче в аренду подлежит объект культурного наследия в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия. Получение разрешений и согласований, необходимых для использования объекта в целях, установленных договором, осуществляется арендатором самостоятельно, за свой счет.

Пунктом 3.2.8 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями до возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.2.12 договора обеспечивать сохранность и охрану объекта, инженерных коммуникаций и оборудования, имеющихся на объекте, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состояниях согласно требованиям, установленным действующим законодательством, нормам и правилам, а также охрану объекта от несанкционированного проникновения на него третьих лиц.

Так, в соответствии с пунктом 3.2.14 договора арендатор обязан своевременно за свой счет проводить текущий ремонт объекта, включая фасад объекта.

Согласно пункту 3.3.23 договора, арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи Объекта, за свой счет осуществить страхование объекта на весь срок действия договора и(или) обеспечить непрерывное страхование в течение всего срока действия договора с указанием арендодателя в качестве выгодоприобретателя по рискам причинения вреда инструктивным элементам, внутренней отделке, внешней отделке и инженерному оборудованию здания (ям) и (или)помещениями) в результате: пожара;. стихийных бедствий; удара молнии; падения летательных аппаратов; аварии водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем; взрыва; противоправных действий третьих лиц, направленных на уничтожение и (или) повреждение застрахованного имущества; наезда транспортных средств; проникновения воды из соседних помещений. В течение 5 (пяти) календарных дней после завершения процедуры страхования получить у страховой организации (далее Страховщик) 2 (два) экземпляра договора страхования объекта и передать 1 (один) экземпляр арендодателю, 1 (один) экземпляр договора страхования объекта подлежит хранению у арендатора. Не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента перечисления страховщику страховой премии передать арендодателю соответствующие документы, подтверждающие своевременную оплату страховой премии по договору страхования

В силу пункта 5.4 договора, в течение 5 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта арендатор обязан внести на счет арендодателя, указанный в пункте 5.3 договора, обеспечение исполнения договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), определенный в п. 5.1 договора.

Так, в соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании пункта 10.1 договора, в случае если на момент заключения договора объект фактически занят и используется третьими лицами, арендатор обязуется в срок до «15» марта 2018 года обеспечить освобождение объекта от третьих лиц и их имущества, незаконно находящихся на объекте, путем совершения любых не противоречащих закону и иным правовым актам действий, в частности: предоставление при необходимости судебному приставу-исполнителю в рамках исполнительного производства транспорта для вывоза имущества, находящегося на объекте, иных услуг; обеспечение сохранности указанного имущества в сроки, установленные Федеральным законом от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для хранения имущества должника при выселении; недопущение любых лиц, за исключением представителей Департамента (или) арендодателя на объект.

Согласно пункту 10.1.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в бесспорном и одностороннем порядке в случае, если к сроку, указанному в пункте 10.1 договора, объект не будет освобожден от третьих лиц и их имущества, незаконно находящихся в объекте. Отказ от договора осуществляется в том же порядке, что и его одностороннее расторжение в соответствии с пунктом 7.4 договора.

Здание «Казарма» с кадастровым номером 23:43:0410090:146 площадью 278,1кв.м является нежилым, в связи с чем, проживание в указанном здании невозможно.

Истец факт проживания третьих лиц в указанном здании подтвердил.

В случае отсутствия возможности самостоятельно обеспечить освобождение от третьих лиц арендуемого имущества, истец имел возможность сообщить ответчику о данном факте, с целью содействия в принятии соответствующих мер.

Однако как следует из материалов дела, доказательства обращения к ответчику о нахождении третьих лиц на территории арендуемых объектов, истцом не представлены.

В соответствии с пунктом 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

- при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.23, 3.2.30, 3.2.32, 3.2.33, 5.4, 5.6.1 договора.

В силу пункта 7.6 договора односторонний отказ от исполнения договора составляется арендодателем в четырех экземплярах для каждой из сторон, для Департамента и территориального подразделения федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и является неотъемлемой частью договора.

Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в договоре, если стороны письменно не известили друг друга об изменении места своего нахождения, или вручается лично арендатору (его уполномоченному представителю).

Такое уведомление, направленное по почте, считается врученным арендатору в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Арендатор обязан в двухнедельный срок с момента получения уведомления, в случае, предусмотренном пунктом 7.4.4 – в шестимесячный срок освободить объект и передать его арендодателю по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Таким образом, арендодатель в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством и договором, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела подтверждается неисполнение вышеуказанных условий договора арендатором (арендатором имущество используется не по назначению, арендованное имущество находится в неудовлетворительном состоянии, земельный участок захламлен бытовым мусором, зафиксирован факт проживания неустановленных лиц, отсутствуют как доказательства заключения договоров на оплату услуг на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, сбор и вывоз бытовых отходов, так и доказательства компенсации расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг), что является существенным нарушением условий договора аренды.

Уведомление от 24.10.2018 исх. № 141/3/7-14850 об отказе исполнения договора истцом получено лично.

Таким образом, с момента получения указанного уведомления, с 28.10.2018 договор аренды расторгнут, у истца возникла обязательство освободить объект договора аренды и передать его по акту приема-передачи в установленном порядке.

На момент рассмотрения спора указанная обязанность исполнена не была, доказательства освобождения спорных объектов и передачи их по акту приема-передачи, истцом не представлены.

В силу п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Следует отметить, что на ст. 310 ГК РФ, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Доказательства того, что ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России совершались действия с намерением причинить вред истцу, в материалах дела отсутствуют. Действия арендодателя соответствуют положениям гражданского законодательства и условиям заключенного между сторонами договора, предоставившим право арендодателю на односторонний отказ от договора при определенном нарушении арендатором условий договора.

Поскольку ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России доказан факт нарушения предпринимателем принятых на себя обязательств по использованию предоставленных объектов в соответствии с пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.23, 3.2.30, 3.2.32, 3.2.33, 5.4, 5.6.1 договора, у ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России имелись правовые основания для одностороннего расторжения спорного договора.

Таким образом, ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России реализовало свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды без обращения в суд, предусмотренный условиями договора аренды, в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, оснований для признания одностороннего отказа от договора недействительным, не имеется.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что договор аренды прекратил свое действие, приняв во внимание, что процедура уведомления о необходимости возврата арендованного имущества учреждением соблюдена, основания для дальнейшего пользования арендованным имуществом прекратились, у индивидуального предпринимателя ФИО1 возникла обязанность по его возвращению арендодателю, однако индивидуальный предприниматель ФИО1 данную обязанность не исполнил, суд полагает требование о его освобождении и передачи по акту приема-передачи спорных объектов недвижимости, подлежащим удовлетворению.

Защита ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России от неправомерных действий арендатора, нарушающего условия заключенного договора, не может быть расценена в качестве злоупотребления правом, поскольку при реализации права на отказ от договора ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России действует в рамках дозволенного законом и договором.

Требования ответчика в части прекращения права пользования земельным участком (квалифицированные судом как требования о признании отсутствующим права) с кадастровым номером 23:43:0410090:43 площадью 54 248 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, жилой массив ФИО6, ул. им. Фадеева, 340, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

С учетом разъяснений, приведенных в пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. В пункте 59 постановления N 10/22 разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Из системного толкования статей 12, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. В пункте 52 постановления N 10/22 также разъяснено, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения названного права регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились. Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только в случае, когда истец не утратил владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндикации. Регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Указанное разъяснение подлежит распространению на требования о признании отсутствующими иных вещных прав, если такие права зарегистрированы в ЕГРН (данный иск направлен, прежде всего, на корректировку реестра). В данном случае, никаких вещных прав на спорный земельный участок за ФИО1 не зарегистрировано. Никакого права пользования земельным участком, помимо права необходимого для использования арендованных объектов недвижимости ФИО1 не предоставлялось. В данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты, не обеспечивающий восстановление его прав. В данном случае, поскольку договор аренды прекращен, у арендатора не сохраняется никаких прав на земельный участок.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 ИНН <***> ОГРН <***> освободить и передать Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации по акту приема-передачи следующее имущество:

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Димитриев