Гражданский кодекс часть 1

и по встречному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного научного учреждения "Федеральный научный центр пчеловодства" (ОГРН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>, <...>)

об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании упущенной выгоды за период с 11.11.2019 по 28.01.2020 в размере 447678 руб. 48 коп.

третьи лица: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>, <...>); Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ОГРН: <***>; <...>)

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску): ФИО1 - представитель по доверенности от 28.01.2020;

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО2 - представитель по доверенности № 02-09/06 от 10.01.2020;

от третьего лица (Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях): ФИО3 - представитель по доверенности

от третьего лица - Министерства науки и высшего образования Российской Федерации: не явился, извещено надлежащим образом;

установил: общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (далее - ООО "Эдельвейс-Р") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению "Федеральный научный центр пчеловодства" (далее - ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства") об обязании заключить договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью - нежилого помещения площадью 1843,80 кв.м., расположенного по адресу: <...> в соответствии с предложенным проектом договора.

Определением от 13.03.2020 суд принял к производству встречное исковое заявление ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" к ООО "Эдельвейс-Р" об обязании освободить занимаемое нежилое помещение и взыскании арендной платы по рыночной ставке за период с 11.11.2019 по 28.01.2020 в размере 447678 руб. 48 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

В материалы дела 28.05.2020 от истца по встречному иску поступило ходатайство в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, в котором ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" просило обязать ООО "Эдельвейс-Р" освободить занимаемое нежилое помещение и взыскать упущенную выгоду за период с 11.11.2019 по 28.01.2020 в размере 447678 руб. 48 коп. Изменение предмета исковых требований судом было принято в судебном заседании 29.05.2020.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие третьего лица - Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в первоначальном и встречном исковых заявлениях и возражениях на них.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика по первоначальному иску.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд находит первоначальные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования - подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит здание лит. Д, Д1, Д2, Д3 общей площадью 1843,80 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Данное здание закреплено на праве оперативного управления за ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 70-72 т.2).

Данное здание находится в аренде у ООО "Эдельвейс-Р" на основании договора №1 от 12.12.2018 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, заключенного на основании решения Арбитражного суда Рязанской области от 03.08.2017 по делу №А54-6846/2016 (л.д. 11-13 т.1).

Согласно условиям договора аренды №1 от 12.12.2018 (л.д. 14 т.1), договор заключен сроком на три года и действует до 10.11.2019. Стороны договорились распространить условия договора на период с момента фактической передачи имущества арендатору по акту приема-передачи.

Ранее между сторонами действовал договор аренды от 10.11.2011, заключенный по результатам аукциона, сроком действия пять лет, до 10 ноября 2016 года (л.д. 9-10 т.1).

01.10.2019 ООО "Эдельвейс-Р" вручило ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" письмо, в котором, ссылаясь на положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", просило заключить договор аренды недвижимого имущества – здания Д, Д1, Д2, Д3, расположенного по адресу: <...> на новый срок, с 11 ноября 2019 года по 10 ноября 2024 года. К письму был приложен проект нового договора аренды (л.д. 18-19 т.1).

На указанное письмо ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" направило уведомление от 01.11.2019 №02-07/428 (л.д. 42), в котором сообщило, что в связи с развитием научно-производственной деятельности Центра возникла потребность в производственных помещениях. Объекты недвижимости с литерами Д, Д1, Д2, Д3 будут использоваться в собственной деятельности Центра, поэтому передача их третьим лицам в аренду не планируется. В связи с окончанием срока действия договора аренды от 12.12.2018 просило освободить арендованное здание в срок до 01.12.2019.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Эдельвейс-Р" с иском о понуждении заключить договор аренды на условиях проекта, предложенного обществом.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из материалов дела, здание лит. Д, Д1, Д2, Д3 общей площадью 1843,80 кв.м., расположенное по адресу: <...> закреплено за ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" на праве оперативного управления.

Порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества предусмотрен Федеральным законом №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее – Федеральный закон о защите конкуренции).

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в статье.

Частью 3 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно части 11 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

В обоснование первоначального иска ООО "Эдельвейс-Р" ссылается на наличие у него права на заключение договора на новый срок, ссылаясь при этом на положения пункта 1.7 первоначального договора аренды от 10.11.2011, заключенного по результатам аукциона, предусматривающего право арендатора по истечении срока договора на заключение договора еще на срок 15 лет.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Эдельвейс-Р", с которым по результатам аукциона был заключен договор аренды от 10.11.2011, реализовал свое право, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции, при заключении договора аренды №1 от 12.12.2018 сроком действия три года, до 10.11.2019. При этом данный договор был заключен на основании решения арбитражного суда на условиях проекта, предложенного арендатором. Заключение нового договора аренды на минимальный срок (три года) было волеизъявлением самого арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 по делу №306-ЭС16-3182, пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет.

Как следует из материалов дела, отказ в заключении договора на новый срок мотивирован арендодателем потребностью в производственных помещениях в связи с развитием научно-производственной деятельности, о чем арендодатель известил арендатора письмом от 01.11.2019 (л.д. 42 т.1), указав, что объекты недвижимости с литерами Д, Д1, Д2, Д3 будут использоваться в собственной деятельности ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства", и просил освободить занимаемые помещения в срок до 01.12.2019.

В подтверждение использования сданных в аренду помещений ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" представило приказ от 10.10.2019 №83/1-о "О комплексной программе оптимизации хозяйственной деятельности" (л.д. 111 т.1), согласно которому приказано максимально задействовать находящееся в оперативном управлении недвижимое имущество ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства", в том числе и объекты, ранее сдаваемые в аренду, комплексную программу оптимизации хозяйственной деятельности ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" на 2019-2023 г.г., согласованную с Министерством науки и высшего образования (л.д. 112-126 т.1), а также заключенные контракты на приобретение оборудования в целях выполнения данной программы (л.д. 128-174 т.2).

Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Согласно пунктам 20, 21 Устава ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" (документы в электронном виде, поступившие 27.03.2020) целью деятельности Центра является проведение фундаментальных, поисковых и прикладных научных исследований, опытно-конструкторских работ, внедрение достижений науки и передового опыта, направленных на получение новых знаний в сфере агропромышленного комплекса, способствующих его технологическому, экономическому и социальному развитию. Предметом деятельности Центра является научно-технологическое обеспечение пчеловодства.

Пунктом 5 устава предусмотрено, что функции и полномочия собственника имущества, переданного Центру, осуществляют Министерство науки и высшего образования Российской Федерации и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в порядке, установленном законодательством и в соответствии с уставом.

Согласно пункту 7.13 устава, в полномочия Министерства науки и высшего образования входит согласование распоряжения недвижимым имуществом Центра, в том числе, передачи его в аренду.

Как следует из письма Министерства науки и высшего образования от 10.03.2010 (л.д. 175-177 т.2), согласие на передачу спорного имущества в аренду отсутствует, Министерство указало на отсутствие оснований для продления действия договора на новый срок и рекомендовало направить встречное исковое заявление об освобождении арендатором помещений, занимаемых по договору аренды от 12.12.2018.

Учитывая, что срок договора аренды от 12.12.2018 истек, при этом арендодателем принято решение об использовании помещений в собственных целях, согласие собственника на передачу помещений в аренду отсутствует, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска ООО "Эдельвейс-Р" о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" заявлен встречный иск об обязании ООО "Эдельвейс-Р" освободить занимаемые нежилые помещения.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

Учитывая, что арендные отношения прекращены в связи с истечением срока действия договора аренды от 12.12.2018, в удовлетворении требования о заключении договора на новый срок арендатору отказано, следовательно, у арендатора отсутствуют правовые основания занимать помещения, в связи с чем требования ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" об обязании ООО "Эдельвейс-Р" освободить занимаемое им здание лит. Д, Д1, Д2, Д3, расположенное по адресу: <...> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Во встречном иске истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды за период с 11.11.2019 по 28.01.2020 в размере 447678,48 руб. в виде разницы между рыночной ставкой арендной платы и размером арендной платы, установленной договором.

Согласно абзацу второму статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Материалами дела подтверждается и арендодателем не оспаривается факт внесения арендатором арендной платы после истечения срока действия договора аренды от 12.12.2018 в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками в виде упущенной выгоды понимаются неполученные доходы, которые потерпевший получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление №25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков

В пункте 14 Постановления №25 разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

Из материалов дела следует, что арендодатель не намеревался сдавать арендуемые помещения в аренду после истечения срока действия договора от 12.12.2018, а предполагал использовать их для собственных целей, следовательно, не мог рассчитывать на получение соответствующего дохода от сдачи помещений в аренду.

Учитывая отсутствие доказательств несения ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства" убытков в виде упущенной выгоды, в удовлетворении данного требования следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска об обязании заключить договор аренды и отказом в удовлетворении встречного иска о взыскании упущенной выгоды, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайств сторон о назначении по делу судебной оценочной экспертизы на предмет определения рыночной ставки арендной платы за пользование спорными помещениями, в связи с чем в удовлетворении ходатайств отказано.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску и по требованию встречного иска об обязании освободить помещение относятся на ООО "Эделльвейс-Р".

Расходы по встречному иску по требованию о взыскании упущенной выгоды относятся на ФГБНУ "ФНЦ пчеловодства".

Перечисленные ООО "Эдельвейс-Р" на депозитный счет суда денежные средства в сумме 8000 руб. в счет оплаты экспертизы подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" отказать.

2. Встречные исковые требования Федерального государственного бюджетного научного учреждения "Федеральный научный центр пчеловодства" удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>, <...>) освободить занимаемое им здание лит. Д, Д1, Д2, Д3, расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 447678 руб. 48 коп. отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>, <...>) в пользу Федерального государственного бюджетного научного учреждения "Федеральный научный центр пчеловодства" (ОГРН <***>, <...>) расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 8000 руб., перечисленные платежным поручением от 22.07.2020 №96.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья В.А. Сельдемирова